導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇不動產(chǎn)登記細則，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

1進一步明確土地及地上附著物主體一致性的要求

《細則》第二條規(guī)定：“房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物應當與其所依附的土地、海域一并登記，保持權利主體一致?！?/p>

2處分共有不動產(chǎn)的登記有要求(一般三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請)

《細則》第十條規(guī)定：“處分共有不動產(chǎn)申請登記的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外。按份共有人轉讓其享有的不動產(chǎn)份額，應當與受讓人共同申請轉移登記?！?/p>

3除已經(jīng)過公正外，自然人處分不動產(chǎn)需“現(xiàn)場”委托登記

《細則》第十二條規(guī)定：“當事人可以委托他人代為申請不動產(chǎn)登記。自然人處分不動產(chǎn)，委托人申請登記的，應當與人共同到不動產(chǎn)登記機構現(xiàn)場簽訂授權委托書，但授權委托書經(jīng)公證的除外?！?/p>

與目前土地、房產(chǎn)登記相比，《細則》的規(guī)定，使委托程序較為復雜和嚴謹。

4不動產(chǎn)登記人員可能需要現(xiàn)場查看不動產(chǎn)的狀況

《細則》第十六條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記機構進行實地查看，重點查看下列情況：(一)房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況;……”

即不動產(chǎn)登記申請人要做好現(xiàn)場查看的準備。

5小區(qū)公共道路、綠地等用地作為業(yè)主產(chǎn)權登記存在可能

《細則》第三十六條規(guī)定：“辦理房屋所有權首次登記時，申請人應當將建筑區(qū)劃內依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉讓房屋所有權的，其對共有部分享有的權利依法一并轉讓。”

6國有農(nóng)場土地相關登記也有規(guī)可依法

《細則》第五十二條規(guī)定：“以承包經(jīng)營以外的合法方式使用國有農(nóng)用地的國有農(nóng)場、草場，以及使用國家所有的水域、灘涂等農(nóng)用地進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，申請國有農(nóng)用地的使用權登記的，參照本實施細則有關規(guī)定辦理。國有農(nóng)場、草場申請國有未利用地登記的，依照前款規(guī)定辦理?！?/p>

7登記信息保護要求，杜絕“房叔”、“房嬸”

《細則》第九十五條：“各級不動產(chǎn)登記機構應當采取措施保障不動產(chǎn)登記信息安全。任何單位和個人不得泄露不動產(chǎn)登記信息?！?/p>

第一百零三條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記機構工作人員違反本實施細則規(guī)定，有下列行為之一，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：……(三)泄露不動產(chǎn)登記資料、登記信息;……”

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不動產(chǎn)登記機構整合基本完成后，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》的落地意味著，中國不動產(chǎn)登記工作從此有了更加詳實和可操作的法律依據(jù)。

【明確一：小產(chǎn)權房無法登記】

國土資源部地籍司副司長冷宏志表示，我們國家物權法規(guī)定，不動產(chǎn)如果不登記，是不受法律保護的。從這個角度講，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度以后，大家為了更好保護自己的物權或者財產(chǎn)權，正常地講就應該到登記部門進行登記。如果不登記，他就不能夠對抗第三人。

只有全面納入登記的不動產(chǎn)才能在法律框架內受到保護，對于此前非法買賣的小產(chǎn)權房，目前不動產(chǎn)登記條例明確暫不登記，這意味著小產(chǎn)權房不可能隨之合法化。

【明確二：三類人可查詢不動產(chǎn)】

實施細則明確“三類人”可以查詢不動產(chǎn)登記資料：一是權利人可以查詢、復制其不動產(chǎn)登記資料;二是因不動產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關系人可以查詢、復制不動產(chǎn)自然狀況、權利人及其不動產(chǎn)查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況;三是人民法院、人民檢察院、國家安全機關、監(jiān)察機關等可以依法查詢、復制與調查和處理事項有關的不動產(chǎn)登記資料。

根據(jù)上述規(guī)定，只有特定人可以查詢不動產(chǎn)登記資料，而且并非“以人查房”，即輸入姓名即能查詢房產(chǎn)等不動產(chǎn)信息。權力機關依法查詢，也需經(jīng)過合理的法定程序。

根據(jù)實施細則，權利人、利害關系人申請查詢、復制不動產(chǎn)登記資料應當提交下列材料：查詢申請書;查詢目的的說明;申請人的身份材料;利害關系人查詢的，提交證實存在利害關系的材料。對于查詢所需材料，細則增加了“查詢目的的說明”這一項。

實施細則要求，不動產(chǎn)登記資料由不動產(chǎn)登記機構管理，不動產(chǎn)登記機構應當建立不動產(chǎn)登記資料管理制度以及信息安全保密制度，任何單位和個人不得泄露不動產(chǎn)登記信息。違反規(guī)定的，除依法給予處分外，構成犯罪的，還要依法追究刑事責任。

【明確三：小區(qū)公共部分歸業(yè)主所有】

值得注意的是，實施細則對小區(qū)內道路、綠地的產(chǎn)權歸屬登記進行了明確規(guī)定：辦理房屋所有權首次登記時，申請人應當將建筑區(qū)劃內依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉讓房屋所有權的，其對共有部分享有的權利依法一并轉讓。

“在我國現(xiàn)今的城市建設模式下，城市居民自購的住房往往位于小區(qū)內，此類小區(qū)的道路、綠地、公用設施、物業(yè)服務用房及其他公共場所似乎并無登記人信息?！北本┦ミ\律師事務所行政法首席律師王優(yōu)銀表示。

【明確四：農(nóng)村宅基地及房屋要登記】

此外，對于國有建設用地上的建筑物，此前有房產(chǎn)證登記制度相對完善。農(nóng)村集體土地、宅基地和集體土地承包經(jīng)營權等多數(shù)在村內登記，而且多數(shù)手工登記，資料并不完整。

此次實施細則對于集體土地宅基地使用權及房屋所有權、集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權、土地承包經(jīng)營權都明列單獨章節(jié)要求登記。

中國社會科學院農(nóng)村經(jīng)濟研究所研究員黨國英表示，不動產(chǎn)登記制度本身就是保護各種不動產(chǎn)的合法性，有些地區(qū)農(nóng)村集體土地確權工作近幾年開展不錯，還有很多農(nóng)村集體土地確權登記尚需完善。不動產(chǎn)登記全面推開后，所有的建筑物應該全部登記。

實施細則第42條規(guī)定，因依法繼承、分家析產(chǎn)、集體經(jīng)濟組織內部互換房屋等導致宅基地使用權及房屋所有權發(fā)生轉移申請登記的，需提交下列材料：不動產(chǎn)權屬證書或者其他權屬來源材料;依法繼承的材料;分家析產(chǎn)的協(xié)議或者材料集體經(jīng)濟組織內部互換房屋的協(xié)議等。

【明確五：登記未引發(fā)市場波動】

在不動產(chǎn)登記條例征求意見期間，業(yè)內人士曾經(jīng)擔心，不動產(chǎn)登記掌握房產(chǎn)基礎信息，是為征收房地產(chǎn)稅鋪路。而開征房地產(chǎn)稅的預期，可能會引發(fā)有多套房產(chǎn)的業(yè)主拋售房產(chǎn)，從而引起樓市震蕩。

事實證明，江蘇、北京、天津等地在20xx年已經(jīng)開始對不動產(chǎn)變更、交易的居民換發(fā)不動產(chǎn)登記證，從而陸續(xù)實現(xiàn)新證(不動產(chǎn)登記證)換舊證(房產(chǎn)證)。這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場去年穩(wěn)中有升，不動產(chǎn)登記并未引發(fā)市場波動。

篇2

國家土地管理局地籍管理司原副司長向洪宜告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，《不動產(chǎn)登記實施細則》對于2019年全面推進不動產(chǎn)登記具有至關重要的作用，相比框架、原則性的規(guī)定，實施細則對于登記的規(guī)定更具操作性，將為地方實行不動產(chǎn)登記奠定制度基礎。

實施細則很快出臺

今年3月1日，《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式施行。與《條例》配套的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則(草案征求意見稿)》于3月26日公開征求社會意見。

按照國土部不動產(chǎn)登記的時間表，實施細則本來是希望安排在全國市縣級不動產(chǎn)登記整合過半時出臺。上述地籍司的人士說。

根據(jù)國土部的數(shù)據(jù)，截至10月20日，全國市、縣兩級職責機構整合的占比均已超過50%，為確保2019年底前全面完成市、縣兩級職責機構整合，國家土地督察機構將開展地方不動產(chǎn)登記職責機構整合的專項督察。

在全國不動產(chǎn)登記職能機構整合占比過半之時，上述征求意見稿也走完了法定的程序。

10月14日，不動產(chǎn)登記工作第四次部際聯(lián)席會議通報了《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》(以下簡稱《細則》)起草、征求意見情況以及各地不動產(chǎn)登記工作進展，就《細則》的制定出臺進一步征求意見。

上述國土部地籍司的人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，在聯(lián)席會議上，各部委的并沒有太多大的修改意見，也就是說，《實施細則》的最后一道法定程序已經(jīng)走完，并有望很快出臺。

上述地籍司人士介紹，在督察和多次視頻會議上，國土部多次提出讓各地發(fā)不動產(chǎn)統(tǒng)一證書?！都殑t》對于登記程序、登記的辦理、資料的查詢和保護等均作出了詳細的規(guī)定，也將指導各地推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的具體落地。

11月9日，北京已經(jīng)開始受理不動產(chǎn)登記申請，啟用不動產(chǎn)登記簿證，并將按照不動產(chǎn)統(tǒng)一登記程序辦理并頒發(fā)不動產(chǎn)權利證書。

根據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者的不完全統(tǒng)計，截止到目前，已有青島、廈門、廣州、深圳、瀘州等超過20個地方啟動了不動產(chǎn)登記制度，并發(fā)出不動產(chǎn)權證書。

數(shù)據(jù)整合成下一步重點

《細則》的出臺將指導各地全面推進不動產(chǎn)登記，與此同時，不動產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)移交整合亦是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的前提。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，把過去分散在林業(yè)、海洋、土地等部門的不動產(chǎn)登記職能進行整合，并統(tǒng)一登記。

截至目前，國家層面的不動產(chǎn)登記資料移交已經(jīng)完成。

11月9日，國土資源部網(wǎng)站顯示，國務院批準的項目用海、用島登記發(fā)證數(shù)據(jù)由國家海洋局移交全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構。

根據(jù)國家海洋局資料顯示，自2019年至2019年9月底，國務院批準的項目用海登記現(xiàn)狀數(shù)據(jù)共706宗，包含約4.7萬條數(shù)據(jù)和3200多個圖片，確權用海面積約8.5萬公頃。

此前的8月26日，國土資源部和國家林業(yè)局交接了重點國有林區(qū)登記資料和土地基礎數(shù)據(jù)。

9月9日，國土部與住建部也聯(lián)合發(fā)文稱加強住建部門的房屋數(shù)據(jù)和不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的銜接，推進房地登記統(tǒng)一。

中地數(shù)碼副總經(jīng)理張利峰表示，各部門、地方的數(shù)據(jù)標準不一，導致了數(shù)據(jù)的整合性較差，國土部也有相關的指導文件，要求各地上報的數(shù)據(jù)必須使用統(tǒng)一的標準，如此就能起到上下的融匯貫通。

不動產(chǎn)登記的技術并無障礙。各地的思路和進展不一，政府職能的轉變和數(shù)據(jù)的共享無疑是不動產(chǎn)登記工作的重要支撐點，張利峰介紹。

篇3

二、不動產(chǎn)登記資料利用制度比較

《物權法》第十八條規(guī)定，“權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供”。依此規(guī)定，《物權法》賦予不動產(chǎn)登記資料有權查詢的民事主體為權利人、利害關系人。

《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）第二十七條規(guī)定，“權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機構應當提供。有關國家機關可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產(chǎn)登記資料”。《條例》重申了《物權法》關于有權查詢的民事主體，同時增加了有關國家機關。

《實施細則》進一步貫徹《物權法》和《條例》的規(guī)定，將不動產(chǎn)登記資料查詢主體及查詢范圍作出明確規(guī)定：一是權利人可以查詢、復制其全部的不動產(chǎn)登記資料；二是因不動產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關系人可以查詢、復制不動產(chǎn)自然狀況、權利人及其不動產(chǎn)查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況；三是法院、檢察院、國家安全機關、監(jiān)察機關可以依法查詢、復制與調查和處理事項有關的不動產(chǎn)登記資料。

《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡稱《操作規(guī)范》）對查詢主體作出了與《實施細則》一致性規(guī)定。強調查詢不動產(chǎn)登記資料的單位和個人應當向不動產(chǎn)登記機構說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料用于其他目的；未經(jīng)權利人同意，不得泄漏查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料。

《房地產(chǎn)登記技術規(guī)程》第6.1.4條規(guī)定，“登記資料不得僅以權利人姓名或名稱為條件進行查詢”。第6.2.1條規(guī)定，“自然人、法人和其他組織提供身份證明、房屋坐落，可查詢登記簿中房地產(chǎn)的自然狀況及查封、抵押等權利限制狀況”“所有權人提供身份證明、房屋坐落或房屋所有權證（房地產(chǎn)權證），可查詢、復制其房地產(chǎn)的登記簿中信息”“其他權利人提供身份證明、房屋坐落或房屋他項權證（房地產(chǎn)他項權證或登記證明），可查詢、復制登記簿中相關信息”“利害關系人提供身份證明、與查詢房地產(chǎn)有利害關系的證明、房屋坐落，可查詢、復制登記簿中相關信息”。第6.2.2條還規(guī)定了房屋所有權人、預告登記權利人、抵押權人、房屋繼承人（受遺贈人）、公證機構、仲裁機構等主體查詢、復制其他登記資料的權限范圍。

《土地登記資料公開查詢辦法》第二條規(guī)定，“對于土地登記結果即土地登記卡和宗地圖，任何單位和個人都可以公開查詢”?！斗课輽鄬俚怯浶畔⒉樵儠盒修k法》第七條規(guī)定，“房屋權屬登記機關對房屋權利的記載信息，單位和個人可以公開查詢”。

對比以上法律規(guī)章，可以得出《物權法》對登記資料的查詢、復制主體僅作了原則性安排，即權利人和利害關系人。國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部先后出臺的《土地登記資料公開查詢辦法》《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》和《房地產(chǎn)登記技術規(guī)程》對房地產(chǎn)登記簿記載有關信息查詢利用持公開查詢觀點，即任何自然人、法人和其他組織提供身份證明、房屋坐落，可查詢登記簿中房地產(chǎn)的自然狀況及查封、抵押等權利限制狀況。而《條例》對登記資料查詢主體作出了明確規(guī)定，排除了任何人公開查詢的情況。此外，《條例》沒有像《房地產(chǎn)登記技術規(guī)程》那樣作出“以人查房”的禁止性規(guī)定，為個人家庭住房信息查詢及有關國家機關查詢提供了法律依據(jù)。

從法律位階分析看，效力最高的是《物權法》，其次是國務院頒布的《條例》，再次是國土資源部《土地登記資料公開查詢辦法》《實施細則》《操作規(guī)范》，住房和城鄉(xiāng)建設部《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》和《房地產(chǎn)登記技術規(guī)程》。2015年3月1日起施行的《條例》屬于國務院法規(guī)，效力高于其他部門規(guī)章，且頒布時間遲于其他規(guī)章。因此，從法律依據(jù)來講，不動產(chǎn)登記資料的查詢應當以《條例》《實施細則》和《操作規(guī)范》為準。

三、不動產(chǎn)登記資料利用實踐與對策

我國不動產(chǎn)登記資料查詢利用一直是采用依法、分類原則。不動產(chǎn)登記資料依法公開查詢，不是不加區(qū)分和限制地向所有申請主體進行全部公開，而是“有限公開”，依法對不同查詢主體進行不同范圍的公開，按不同申請主體的權限提供不同的查詢和復制服務。《實施細則》第九十四條規(guī)定，權利人可以查詢、復制的是與其不動產(chǎn)相關的所有登記資料，查詢、復制范圍是最大的，不僅包括不動產(chǎn)登記簿，也包括原始資料?！秾嵤┘殑t》第九十七條規(guī)定，“因不動產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關系人可以查詢、復制不動產(chǎn)自然狀況、權利人及其不動產(chǎn)查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況”?？梢?，利害關系人不可以像權利人那樣任意查詢、復制所有登記資料，只可以查詢、復制不動產(chǎn)自然狀況、權利人及其不動產(chǎn)查封、抵押、預告登記、異議登記等。

那么，工作實踐中應如何貫徹落實《條例》《實施細則》的規(guī)定，既防止不動產(chǎn)登記信息泄漏，保護權利人隱私，又方便群眾辦事，做好服務工作呢？

1.完善不動產(chǎn)登記系統(tǒng)，整合提升登記數(shù)據(jù)質量

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)質量，直接影響不動產(chǎn)登記資料查詢。當前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記剛剛起步，各地都需要將原房屋、土地等登記信息移遷整合到不動產(chǎn)登記業(yè)務系統(tǒng)過去房屋、土地登記數(shù)據(jù)還都存在這樣那樣的遺留問題，這些問題得不到及時解決將會直接影響不動產(chǎn)登記資料的查詢利用。因此，要提升不動產(chǎn)登記系統(tǒng)功能，首先要從整合、提高登記數(shù)據(jù)質量入手。

2.重視不動產(chǎn)登記簿建設，突出登記簿信息利用

《物權法》第十六條規(guī)定，“不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內容的根據(jù)”。不動產(chǎn)登記資料的對外利用主要是不動產(chǎn)登記簿記載信息的對外查詢利用。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以來，多數(shù)登記系統(tǒng)開發(fā)商主要精力都放在業(yè)務類型、業(yè)務流程、登記、發(fā)證等環(huán)節(jié)的開發(fā)上，沒有將不動產(chǎn)登記簿建設提高到重要位置，甚至在登記核準時間、繕證環(huán)節(jié)可回退或修改等問題上出現(xiàn)差錯（以筆者所在城市為例），這些差錯會造成不動產(chǎn)登記簿記載錯誤，給對外查詢利用、司法查封等工作帶來嚴重的后果。因此，不動產(chǎn)登記機構一定要重視不動產(chǎn)登記簿建設，突出登記簿信息利用。

3.加強信息互通共享，切實減輕群眾負擔

《條例》第二十五條規(guī)定，“國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門應當加強不動產(chǎn)登記有關信息互通共享”。目的是能夠更好地確保登記的真實與準確，有利于加強政府的行政管理，實現(xiàn)政府部門間的信息溝通。比如，通過信息共享，民政部門可實時核查低保困難家庭不動產(chǎn)登記信息，免去“老弱病殘”保障對象往返不動產(chǎn)登記機構申請出具不動產(chǎn)登記信息查詢證明，既提升社會保障部門公信力，也有利于減輕登記機構查詢壓力。

4.推行網(wǎng)絡自助服務，提高查詢服務效率

不動產(chǎn)登記信息的查詢利用是物權公示的方式，利用率非常高，而且登記資料查詢利用全部免費。因此，在確保信息安全、相關技術符合規(guī)范的條件下，推行網(wǎng)絡自助查詢服務，將會大大提高服務效率，減輕窗口查詢壓力。比如開通網(wǎng)絡核查不動產(chǎn)權屬證書（明）真?zhèn)巍⒉樵儾粍赢a(chǎn)自然狀況及限制情況等，到服務大廳自助出具不動產(chǎn)登記證明、出具無房證明等。

5.推行委托查詢，依法規(guī)范查詢行為

國家對房地產(chǎn)市場進行宏觀調控，實行差別化貸款及稅收政策，均要求住房貸款申請人或納稅申請人提供家庭住房證明，明確規(guī)定家庭成員包括查詢申請人、配偶及其未成年子女。根據(jù)《條例》《實施細則》的規(guī)定，“利害關系人不應包括登記權利人的近親屬”。因此，夫妻雙方不可以查詢對方名下不動產(chǎn)登記信息。此時，登記機構若一味要求夫妻雙方同時到場查詢，容易引發(fā)矛盾，影響窗口服務效率和質量。筆者認為，類似查詢可用委托查詢，因為《條例》規(guī)定委托不需要公證，登記機構只需關注查詢程序是否合規(guī)即可。

6.嚴格登記信息管理，強化信息保密責任

篇4

一、現(xiàn)狀分析

通過豐都試點和調研發(fā)現(xiàn)，當前縣級農(nóng)林主管部門主要負責農(nóng)村土地承包經(jīng)營權和林權的登記管理、糾紛調處及流轉備案等日常工作。其登記業(yè)務、調查成果及管理方式主要有以下特點：

1.登記實質屬行政行為

當前農(nóng)林主管部門負責的相關登記工作是基于行政管理的需要，屬于行政行為。登記的客體對象主要包括依承包經(jīng)營合同為依據(jù)的承包經(jīng)營權登記和依雙方協(xié)議為依據(jù)的經(jīng)營權流轉備案登記。前者屬于物權，而后者卻屬于債權。登記類型分初始登記、變更登記、注銷登記和經(jīng)營權流轉備案登記等。登記的業(yè)務量與土地、房屋登記相比小很多。以豐都為例，全年縣農(nóng)業(yè)主管部門辦理登記件數(shù)量大致為100-120件，其中，經(jīng)營權流轉備案登記占一半以上；縣林業(yè)主管部門辦理登記件數(shù)量大致為200-300件。

2.調查成果差異較大

本次豐都試點采取了普查的方式。即以1：5000正射影像圖（地理國情調查用圖）為基礎圖件，通過農(nóng)戶實地指界，將農(nóng)戶實際擁有的承包地塊逐一調繪上圖，然后與登記簿記載的地塊及面積進行對照分析。從已完成三個社的數(shù)據(jù)對比發(fā)現(xiàn)，農(nóng)林部門用于登記的調查成果與實際差異較大：3個社的農(nóng)戶實有地塊數(shù)均大于權證記載地塊數(shù)，平均差異約30%；實有地塊面積也普遍大于權證記載地塊面積，平均差異超50%。究其原因，農(nóng)林部門未按農(nóng)業(yè)行業(yè)標準《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權調查規(guī)程》開展調查，而是以國土“二調”數(shù)據(jù)為控制，對原有面積進行平差完成了本輪農(nóng)村土地承包經(jīng)營權的確權頒證工作（見表1）。

3.成果數(shù)據(jù)采取臺賬式管理

豐都調研發(fā)現(xiàn)，縣級農(nóng)林主管部門在完成了確權頒證后建立了相應的登記簿、冊及電子數(shù)據(jù)，然后以此為基礎，采取臺賬式數(shù)據(jù)管理方式開展日常登記管理工作。這種模式僅能維護權證數(shù)據(jù)與臺賬數(shù)據(jù)一致，由于沒有開展測繪標準的空間調查，無法建立矢量圖形數(shù)據(jù)庫，僅靠文字描述區(qū)分權屬界線，故登記地塊無法真正落地。

二、問題剖析

農(nóng)林納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，其法律效力由原行政行為產(chǎn)生轉變?yōu)椴粍赢a(chǎn)登記行為產(chǎn)生。不動產(chǎn)登記行為首先要有《物權法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）等上位法的支撐，然后有準確的權籍調查結果為依據(jù)，再有規(guī)范的信息平臺保障實現(xiàn)。

1.登記業(yè)務對接

依據(jù)《條例》規(guī)定，在登記業(yè)務的對接中主要存在以下問題：一是權利名稱相同內涵不同。“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權”在《條例》中僅指承包權，而在農(nóng)、林部門的登記管理中，卻包含了可用于流轉的經(jīng)營權，由于目前承包權與經(jīng)營權的分離尚無法律支撐，故形成了同名不同質的現(xiàn)象。二是存在權利重疊的現(xiàn)象。由于承包經(jīng)營權證和林權證由農(nóng)、林主管部門分別頒發(fā)，部門之間缺乏有效銜接，如退耕還林后農(nóng)戶取得了林權證，但原有耕地的承包經(jīng)營權證并未注銷。三是登記內容存在差異。根據(jù)《國土資源部關于啟用不動產(chǎn)登記簿樣式（試行）的通知》（國土資發(fā)〔2015〕25號）要求，不動產(chǎn)登記簿中要求填寫的內容與農(nóng)、林原登記簿的內容不完全一致。如用途的細化、農(nóng)地的等級、價格等，因此在納入農(nóng)林不動產(chǎn)統(tǒng)一登記時還需補充完善缺少的相關信息。四是登記類型需作調整?！稐l例》規(guī)定的各登記類型及包含的內容與原農(nóng)、林的規(guī)定有較大差異，例如，以轉讓、互換等方式改變權利人的，在原農(nóng)林登記中列入變更登記，而在不動產(chǎn)登記中屬于轉移登記。因此，原農(nóng)林登記類型與不動產(chǎn)登記類型還需進行梳理、調整，進一步細化登記業(yè)務。

2.數(shù)據(jù)銜接和不動產(chǎn)單元編碼是權籍調查的難點所在

由于《條例》明確規(guī)定原有權證、登記簿合法有效，意味著原有成果數(shù)據(jù)也全部合法有效。然而之前農(nóng)林部門并沒有嚴格按照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權調查規(guī)程》開展調查，形成的成果中缺乏空間矢量圖形數(shù)據(jù)，已發(fā)權證的地塊仍然存在權屬四至不清、面積不準、數(shù)量不合等問題，無法落地。因此，農(nóng)林納入不動產(chǎn)登記后，權籍調查面臨的主要難點就是與原有“合法數(shù)據(jù)”的銜接，既要符合法律、法規(guī)的規(guī)定，又不能損害農(nóng)戶的合法權益而造成社會不穩(wěn)定。另一方面，根據(jù)國土資源部《不動產(chǎn)單元編碼規(guī)則》的要求，需對每一個地塊采用28位碼進行唯一性編碼。然而按照規(guī)則要求，在實際操作將缺失“社”和“戶”兩級信息的碼位，這樣，對于集體經(jīng)濟組織是以社為單位、土地承包經(jīng)營權以戶為單位頒發(fā)權證并統(tǒng)一管理的南方地區(qū)來說不利于日常管理。

3.信息平臺尚待構建

由于當前農(nóng)、林主管部門只有屬性數(shù)據(jù)庫，未建立空間矢量圖形數(shù)據(jù)庫。因此，如何在新系統(tǒng)中有效對接農(nóng)林移交的相關數(shù)據(jù)，如何開展好新的農(nóng)林發(fā)證工作，如何構建符合國家相關技術規(guī)范的農(nóng)林不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫是當前建設信息平臺的重點。在此，我們特別要注意，不能簡單地照搬土地房屋部分的“不動產(chǎn)登記系統(tǒng)”?；谥貞c市國土房屋合一管理多年，土地房屋部分已有較好的測繪調查數(shù)據(jù)基礎、成熟的登記規(guī)范及多年的地房籍信息系統(tǒng)運行經(jīng)驗，基本具備國土資源部不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后的入庫要求。但農(nóng)林部分則不然，一是原農(nóng)林部門用于頒發(fā)權證的調查成果實質并未達到不動產(chǎn)登記的要求，這種矛盾需要時間和方法逐步過渡處理，不可能一步到位；二是原有權證是以戶為單位頒發(fā)和管理，記載所有承包地塊，按照國土資源部《不動產(chǎn)單元編碼規(guī)則》“一個承包地塊為一個宗地”的要求，每戶可擁有多個宗地，那么，正確反映農(nóng)戶、宗地、不動產(chǎn)單元編碼及相應登記簿的復雜變化關系需要在系統(tǒng)中采取技術手段加以解決。

三、對策與建議

通過試點分析，我們認為農(nóng)、林部分不動產(chǎn)登記應以“尊重歷史、平穩(wěn)推進”為整體工作原則，采取“依申請登記、時間換空間”的策略穩(wěn)步推進。

1.利用地方立法體系完善可操作的農(nóng)林不動產(chǎn)登記細則

不動產(chǎn)登記的基本原則是依法、依規(guī)辦理。因此，我們應在當前國家已出臺的相關法律、法規(guī)的基礎上盡快細化符合重慶實際的操作細則，為辦理農(nóng)、林不動產(chǎn)登記提供直接法律依據(jù)。可從《重慶市不動產(chǎn)登記條例》編制、“國土、農(nóng)、林”三部門聯(lián)合發(fā)文及國土系統(tǒng)內發(fā)文三個層面明確和細化農(nóng)林不動產(chǎn)納入不動產(chǎn)登記的相關規(guī)定，有效完成登記業(yè)務的對接。主要解決以下問題：一是登記類型的調整，如承包經(jīng)營權的分割、林權的分戶在農(nóng)林部門均按“變更登記”類型辦理，納入不動產(chǎn)登記后則應按“轉移登記”類型辦理。二是明確工作邊界，除重慶市編辦已明確承包經(jīng)營權、林權的權屬調查及調處由農(nóng)林部門負責外，還應明晰納入不動產(chǎn)登記的具體業(yè)務。區(qū)分物權登記和行政管理登記的實質，例如農(nóng)、林經(jīng)營權的轉讓，在沒有上位法支持前，其實質不屬于物權，因此，建議涉及此類權利的登記暫不納入不動產(chǎn)登記體系。三是登記數(shù)據(jù)的銜接，農(nóng)林納入不動產(chǎn)登記后，新、舊登記數(shù)據(jù)的銜接必須以保護權利人的合法權益為原則，如何銜接必須出臺相關細則予以明確。四是權利重疊的統(tǒng)一，針對原有承包經(jīng)營權和林權出現(xiàn)重疊的現(xiàn)象系管理脫節(jié)造成，建議在相應地塊辦理不動產(chǎn)登記前依法予以統(tǒng)一。

2.做好權籍調查和信息平臺建設是農(nóng)林納入不動產(chǎn)登記的關鍵所在

建議盡快出臺《重慶市不動產(chǎn)權籍調查實施細則》，充分考慮重慶的復雜情況和現(xiàn)有成果數(shù)據(jù)的特性，重點解決好“調查數(shù)據(jù)銜接”和“不動產(chǎn)單元編碼”兩大難題。農(nóng)林納入不動產(chǎn)登記后所面臨的“調查數(shù)據(jù)銜接”不是簡單的前后測繪調查數(shù)據(jù)的平差，而是權利人合法權益得以保護的體現(xiàn)。因此，在制定調查細則時須首先以保護權利人的合法權益為原則，其次以權利人需辦理新的不動產(chǎn)登記業(yè)務類型為導向，最后以相關技術規(guī)范為依據(jù)建立數(shù)據(jù)銜接體系和操作細則，為農(nóng)林不動產(chǎn)登記提供準確可靠的成果數(shù)據(jù)?！安粍赢a(chǎn)單元編碼”在《條例》中有明確規(guī)定，而國家的《不動產(chǎn)單元編碼規(guī)則》對于地方的管理需要尚有不足，主要表現(xiàn)在“社級經(jīng)濟組織”和以家庭為承包單位的“農(nóng)戶”兩個管理層級的信息無法在28位編碼中得以體現(xiàn)。建議在調查細則中考慮地方編碼，在包含國家要求的28位編碼的基礎上，利用技術手段合理擴展4?-6位編碼，既能符合國家的要求，又能滿足地方的管理需要。另外，利用變更調查、質量評價等成果在調查中增加不動產(chǎn)登記需要的農(nóng)地用途、等級、價格等新增登記。

信息平臺建設必須以滿足登記業(yè)務需要為目的，與權籍調查緊密結合。建議目前情況下，農(nóng)林部分的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)與土地房屋不動產(chǎn)登記系統(tǒng)分開建設，條件具備后再合并。重點解決以下問題：一是在數(shù)據(jù)庫中如何納入農(nóng)、林移交的相關數(shù)據(jù)；二是在國家《不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫建設規(guī)范》的基礎上合理增加字段，以滿足權籍調查對不動產(chǎn)單元編碼擴展的需要；三是提高系統(tǒng)的兼容性，既能按照國家的要求提交相關登記數(shù)據(jù)，又能滿足實際登記工作的需要；四是在信息系統(tǒng)中考慮農(nóng)林部分與土地房屋部分界面統(tǒng)一但實質區(qū)分的登記系統(tǒng)，以達到逐步過渡的目的。

3.加強國家、市、區(qū)縣三級層次的工作聯(lián)系，確保農(nóng)林不動產(chǎn)登記的順利納入

篇5

《不動產(chǎn)登記暫行條例》第八條已規(guī)定了“不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記”，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則（草案征求意見稿）》對不動產(chǎn)單元的界定是“不動產(chǎn)單元由權屬界線固定封閉且具有獨立使用價值的空間構成”。從以上表述來看，不動產(chǎn)單元和《房屋登記辦法》所規(guī)定的房屋基本單元并沒有多大的差別。

不動產(chǎn)登記簿應當與不動產(chǎn)單元相對應。在房屋登記中，一個房屋基本單元的房地產(chǎn)權利記載于一個登記簿，設一個房屋編碼，彼此一一對應。按照這一方式，是無法把不同權利主體的不動產(chǎn)編入同一登記簿的。

《房地產(chǎn)登記技術規(guī)程》在列舉三種編碼方式時，包括了利用宗地號的分宗法（因宗地號本身的缺陷，在實際工作中，使用分宗法的極少）?？梢姡粍赢a(chǎn)單元編碼也可以使用宗地號，在編碼中使用宗地號并不要求把同一宗地范圍內不同權利主體的房屋權利編入同一登記簿。

上述規(guī)定中涉及到對“同一登記簿”的定義，那么，是把一個宗地內所有的不動產(chǎn)權利的歸屬和內容界定為“一個”登記簿，還是把一個宗地中某一權利主體的不動產(chǎn)權利作為“一個”登記簿呢？

篇6

某市登記機構詢問：我市中級人民法院在一起民事訴訟案件中做出判決，認定某單位為第三人擔保的抵押合同無效。現(xiàn)該判決書已發(fā)生法律效力，抵押人要求我單位注銷已辦理的抵押登記。但是法院在判決書中并沒有撤銷抵押登記，抵押權人也不愿意交出抵押登記證書。在這種情況下，我們是否可以受理？如果可以，應該用更正登記還是注銷登記？

金紹達：2010年，最高人民法院以法釋〔2010〕15號文頒發(fā)了《關于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》。其中第八條規(guī)定：“當事人以作為房屋登記行為基礎的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關系無效或者應當撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當告知當事人先行解決民事爭議”。自2016年3月1日起施行的《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》對此也做了類似的規(guī)定。因而，對已登記的抵押權，人民法院可以在民事訴訟中認定抵押合同無效。

無效的合同自始沒有法律效力，抵押合同被認定無效后，作為不動產(chǎn)物權登記的基礎已不再成立。因而，這一抵押事項不應再保留于不動產(chǎn)登記簿，當事人可以就此提出注銷登記申請。《不動產(chǎn)登記暫行條例》第三條所規(guī)定的登記種類包括了注銷登記和更正登記，更正登記是消除登記權利與真正權利不一致的狀態(tài)，利害關系人申請更正登記時要取得登記簿記載的權利人書面同意；而注銷登記是徹底地取消登在冊的事項，并不一定要登記簿記載的權利人書面同意?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）第二十八條在規(guī)定當事人可以申請辦理注銷登記的范圍時，也明確包括了“人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產(chǎn)權利消滅的”（第一款第四項）。因此，本例應當適用注銷登記。

《細則》第七十條在規(guī)定當事人申請抵押權注銷登記時應“持不動產(chǎn)登記證明、抵押權消滅的材料等必要材料”，如依此，應當提交不動產(chǎn)登記證明。然而，《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡稱《規(guī)范》）在規(guī)定申請抵押權注銷登記應提交的材料時，又明確了“抵押權人單方申請注銷登記的，提交不動產(chǎn)登記證明；抵押人等當事人單方申請注銷登記的，提交證實抵押權已消滅的人民法院、仲裁委員會作出的生效法律文書”（《規(guī)范》14.4.3）。依此，則毋須提交不動產(chǎn)登記證明。

《細則》是行政規(guī)章，其效力本應優(yōu)于《規(guī)范》。然而，在實踐中，當?shù)盅汉贤徽J定無效后，要求抵押人從抵押權人那里取得登記證明是難以做到的。況且，這一抵押權在實體上已經(jīng)不能成立，登記機構予以注銷并無不當。因此，當?shù)盅汉贤蝗嗣穹ㄔ赫J定無效后，抵押人單方申請抵押權注銷登記時，可以持生效的法律文書申請。在注銷登記后，登記證明無法收回的，按《細則》第二十三條規(guī)定公告作廢。

篇7

國務院下發(fā)的《不動產(chǎn)登記暫行條例》，于20xx年3月1日起實施。《條例》為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度提供了基本法律依據(jù)，利于不動產(chǎn)物權的信息共享與保護。對于下一步的具體工作落實，關鍵還在地方，特別是推動市縣級不動產(chǎn)登記工作的開展。

建立信息管理平臺

關于登記信息共享與保護，《條例》主要規(guī)定有以下三條：一是要求國土資源部會同有關部門建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，登記信息納入此平臺，以確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享;二是加強登記部門與管理部門的信息共享，要求登記信息與住房城鄉(xiāng)建設、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門的審批信息、交易信息等實時互通共享;三是要求國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統(tǒng)計等不同部門之間加強不動產(chǎn)登記有關信息互通共享。

利于物權確權與保護

作為一項利國利民的重要制度，《條例》的實施意義重大，不僅為建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度提供基本法律依據(jù)，對不動產(chǎn)統(tǒng)一管理奠定保障，而且利于不動產(chǎn)物權的確權與保護，激發(fā)不動產(chǎn)交易的市場活力。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，從產(chǎn)權的確權方面來說，這將極大改善設計不動產(chǎn)信息工作時的行政和司法效率。在動態(tài)登記、聯(lián)網(wǎng)、適度開放查詢等情況下，能避免由于信息缺失、產(chǎn)權不確權、查詢困難等原因而產(chǎn)生的交易風險，提升不動產(chǎn)交易的便捷性。

實施統(tǒng)一登記后，可以更好厘清不動產(chǎn)的權利界限，減少農(nóng)林用地、農(nóng)牧用地及林牧用地之間的權屬糾紛，更好維護當事人的不動產(chǎn)物權，保障不動產(chǎn)交易安全，維護正常的市場交易秩序。一直參與《條例》制定等相關立法工作的國土資源部政策法規(guī)司副司長魏莉華這樣說道。她認為，不動產(chǎn)登記的目的就是確定不動產(chǎn)的權利歸屬，并在登記簿上進行記載公示，從而達到保護不動產(chǎn)物權的目的。

國土資源部科學技術委員會委員、中國人民大學土地管理系主任葉劍平也贊同這一說法。他認為，不動產(chǎn)登記的目標也很明確，主要是保護產(chǎn)權人的權益。同時他也強調，包括城市、農(nóng)村、林地等都要經(jīng)過登記，不動產(chǎn)登記制度也為未來不動產(chǎn)的統(tǒng)一管理奠定了保障。

信息不能隨意查

不動產(chǎn)登記工作完成后，市民可以在查詢產(chǎn)權歸屬，但是《條例》對信息安全與保護也提出明確規(guī)定：一方面規(guī)定只有權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機構應當提供;另一方面，要求查詢不動產(chǎn)登記資料的單位、個人應當向不動產(chǎn)登記機構說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料用于其他目的;未經(jīng)權利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料。

還規(guī)定了登記機構的安全保密責任，規(guī)定登記機構、信息共享單位及其工作人員要對登記信息保密，涉及國家秘密的要依法采取必要的安全保密措施，違反規(guī)定泄露登記資料、信息，或者利用登記資料、信息進行不正當活動，給他人造成損害的，依法承擔賠償責任;對有關責任人員依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

工作關鍵在地方

近四千字的《條例》對不動產(chǎn)登記機構、登記簿、登記程序、登記信息共享與保護等各方面都做出規(guī)定，國土資源部也將根據(jù)《條例》要求會同有關部門進一步制定實施細則。

篇8

2018年，新組建的中華人民共和國自然資源部，開始對不動產(chǎn)登記檔案實施集中管理。不動產(chǎn)登記檔案是指在不動產(chǎn)登記工作中形成的具有保存價值的各種形式各種載體的原始性憑證和材料。不動產(chǎn)登記檔案客觀、全面、真實記錄了工作過程中的各種活動，對于不動產(chǎn)各項工作的開展具有重要的參考價值和指導意義。

1不動產(chǎn)登記檔案的特點

1.1復雜性。不動產(chǎn)登記主要涉及土地、海域、房屋及林木等定著物，涉及的部門和內容多。從不動產(chǎn)登記的類別來看，包括首次登記、變更登記、注銷登記、查封登記等；而從具體不動產(chǎn)權利來看，《不動產(chǎn)登記暫行條例》中明確了十大類適用不動產(chǎn)登記的權利，包括集體土地所有權、建設用地使用權、地域權及宅基地使用權，等等。可以看出，不動產(chǎn)登記工作本身就比較復雜，而從不動產(chǎn)登記的具體運行來看，各項工作的程序也十分復雜，譬如，房屋登記工作，需要全面了解土地信息、常住人口、房屋銷售面積等，需要搜集記錄大量的內容和數(shù)據(jù)。而我國疆域遼闊且人口眾多，不動產(chǎn)登記工作十分復雜，相對應檔案管理工作也具有復雜性，管理難度大。1.2動態(tài)性。市場經(jīng)濟快速發(fā)展，不動產(chǎn)交易成為市場交易的一種普遍形式，最為常見的即商品房交易。有交易就會涉及不動產(chǎn)產(chǎn)權的變化。不動產(chǎn)登記工作是動態(tài)發(fā)展的一項工作，需要即時更新相關的信息，以確保信息的準確性，從而確保產(chǎn)權人的合法權益?；诖?，不動產(chǎn)檔案同樣需實時更新，真實客觀地反映不動產(chǎn)交易的各項活動，檔案管理工作要求及時、全面、客觀、真實。1.3專業(yè)性。從專業(yè)性的角度來看，不動產(chǎn)登記檔案具有其獨特性，是一種特殊的專業(yè)檔案，2016年，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》頒布，其中第六章第九十四條明確了不動產(chǎn)登記檔案的具體內容：一是不動產(chǎn)登記簿等不動產(chǎn)登記結果；二是不動產(chǎn)登記原始資料，如申請人身份材料、登記原因等。［1］可以說，不動產(chǎn)登記檔案存儲了權利人的所有登記信息，能夠為相關職能部門和個體用戶提供不動產(chǎn)登記信息、出具相關證明，相比于一般的文書檔案，不動產(chǎn)登記檔案具有較強的專業(yè)性。

2不動產(chǎn)登記檔案管理的問題分析

2.1管理難度比較大。不動產(chǎn)登記檔案管理難度大主要源于三點原因：一是檔案意識薄弱。不動產(chǎn)登記檔案以法律的形式明確了物權所有者的權利，能夠保護物權所有者的合法權益。但在檔案管理的實際工作中仍存在意識不強的問題，部分單位并未出臺符合工作實際的配套管理制度，檔案管理缺乏規(guī)范性。二是配套設施不完善?；ヂ?lián)網(wǎng)+時代，檔案的信息化建設、數(shù)字化管理成為發(fā)展趨勢，但由于資金問題，部分基層管理部門仍存在基礎設施和設備不健全的問題，這不利于檔案的規(guī)范化管理。三是檔案數(shù)量與日俱增。隨著市場經(jīng)濟的繁榮發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴大，房地產(chǎn)市場十分活躍，不動產(chǎn)管理活動在社會生活中發(fā)揮著越來越大的作用，也造成了各種不動產(chǎn)檔案資料的不斷累積。［2］發(fā)達省份的市級單位產(chǎn)生的不動產(chǎn)檔案存卷可能多于100萬卷且資料分散保存在各個不同的部門，難以實現(xiàn)檔案的統(tǒng)一規(guī)范化管理。2.2信息更新不及時。前文已經(jīng)提到，不動產(chǎn)登記檔案工作具有較強的動態(tài)性，隨著我國房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展，不動產(chǎn)交易的數(shù)量和頻次與日俱增，房產(chǎn)權屬的變更成為普遍現(xiàn)象，這就要求不動產(chǎn)登記檔案管理工作做到信息的即時更新，以確保信息的準確性和真實性。但從不動產(chǎn)登記工作的實際運行來看，全國范圍內每天的交易次數(shù)多，可能存在應發(fā)生變更的不動權屬，但不動產(chǎn)檔案尚未緊隨權屬的變更而即時更新數(shù)據(jù)，這樣就可能造成后期產(chǎn)生法律糾紛問題。此外，隨著經(jīng)濟和社會發(fā)展的需求，國家的土地政策也歷經(jīng)了多次改變，由于檔案意識薄弱或者專業(yè)人員不足等原因，不動產(chǎn)登記檔案信息更新不及時，從而產(chǎn)生系列后續(xù)問題。2.3管理格局不成熟。不動產(chǎn)登記檔案涉及的內容十分廣泛，既包括自身各檔苑論壇類業(yè)務工作行程的檔案資料，還包括從不同部門，如農(nóng)業(yè)部門、林業(yè)部門、房管部門等移交過來的檔案資料，形成了一個十分龐大的檔案信息資源庫。目前，不動產(chǎn)檔案管理工作主要由自然資源和規(guī)劃部門負責，能夠有效解決城鎮(zhèn)化建設中住房拆遷安置補償問題和市場經(jīng)濟中房地產(chǎn)交易問題。但不動產(chǎn)登記檔案涉及多個部門，部分領域不動產(chǎn)登記檔案工作機制尚不成熟，仍存在收集不齊全完整、保管不規(guī)范等問題，這就給不動產(chǎn)登記檔案的規(guī)范化管理帶來了不良影響。如何進一步完善管理格局，逐步實現(xiàn)不動產(chǎn)登記檔案的統(tǒng)一規(guī)范化管理值得探究。2.4數(shù)字化管理不健全?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”時代，信息技術快速發(fā)展，“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”大大提升了不動產(chǎn)登記工作的效率，但給不動產(chǎn)登記檔案管理帶來了沖擊，主要體現(xiàn)為三個方面：一是不動產(chǎn)登記機構更加注重精簡流程，業(yè)務部門完成登記后，未即時與檔案管理部門完成有效對接，由此造成業(yè)務工作與歸檔工作脫節(jié)。二是“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”，此種工作方式能夠實現(xiàn)“不見面審批”，推行“無紙化辦公”，但部分機構忽視電子文件的歸檔，只是在業(yè)務系統(tǒng)中完成信息的相關登記，并未完整保存好業(yè)務過程中形成的各類電子文件，導致登記材料缺失影響正常歸檔。三是“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”形成的檔案資料包括紙質和電子兩種載體，相比于傳統(tǒng)的紙質檔案管理，檔案管理的手段和方式均需進行調整。［3］

3不動產(chǎn)登記檔案規(guī)范化管理探析

3.1參照相關標準，完善管理制度。完善的管理制度能夠為不動產(chǎn)登記檔案的規(guī)范化管理提供執(zhí)行依據(jù)，為實現(xiàn)檔案管理的規(guī)范化、科學化、現(xiàn)代化，各省市職能部門均結合自身不動產(chǎn)登記工作實際出臺了相應的管理規(guī)范。譬如，2019年，湖南省不動產(chǎn)登記中心制定的《不動產(chǎn)登記檔案管理規(guī)范》正式，立足湖南省不動產(chǎn)登記工作實際，明確了不動產(chǎn)登記檔案的分類標準、歸檔范圍及保管期限等相關規(guī)范，［4］對于推動省內不動產(chǎn)登記檔案的管理具有重要意義。職能部門出臺的相關管理規(guī)范在檔案管理方面發(fā)揮著重要作用，完善相關管理制度要參照相關的標準，如《中華人民共和國檔案法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》等，這些是開展不動產(chǎn)檔案管理工作的重要參照標準，在遵循法律法規(guī)的前提下，要以上述規(guī)定標準為主要指導依據(jù)。3.2理順工作機制，實施動態(tài)管理。不動產(chǎn)登記檔案具有較強的實時性，需要進行動態(tài)管理，保障產(chǎn)權人的合法權益。實施動態(tài)管理需關注三點內容：一是實現(xiàn)業(yè)務工作與檔案工作的無縫對接。不動產(chǎn)登記工作本身就具有動態(tài)性，任何環(huán)節(jié)的變動、任何信息的更改均會影響檔案，檔案管理工作要緊隨業(yè)務工作的進度適時更新相關信息。二是明確各職能機構的職責。不動產(chǎn)登記檔案管理工作涉及多個部門，各部門之間應強化交流，對檔案管理工作進行統(tǒng)一規(guī)劃，明確各職能部門在檔案管理中的作用并督促落實各項工作，確保檔案收集的齊全完整。三是要強化檔案意識。通過宣傳教育進一步強化產(chǎn)權人、業(yè)務辦理人員和檔案管理人員的檔案意識，各參與人員意識到檔案的重要性有利于實現(xiàn)各方的良性溝通，有利于做好檔案數(shù)據(jù)的更新工作。3.3掌握核心技術，推進數(shù)字管理?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”時代，不動產(chǎn)登記檔案面臨新的機遇與挑戰(zhàn)，檔案管理的模式需要進一步完善以適應不斷變化的形勢。不動產(chǎn)登記檔案管理機構應充分運用大數(shù)據(jù)、云存儲等先進技術，實現(xiàn)檔案的智能化管理。推進數(shù)字化管理可以從三個方面著手：一是逐步推進傳統(tǒng)載體檔案的數(shù)字化建設。將以前遺留的紙質載體檔案進行數(shù)字化處理，采用OCR識別技術將數(shù)字化形成的圖像文件轉化為文字文件，實現(xiàn)檔案的全文檢索。二是建立不動產(chǎn)登記檔案管理系統(tǒng)，實現(xiàn)各業(yè)務系統(tǒng)與檔案管理系統(tǒng)的有效對接，用大數(shù)據(jù)思維管理檔案，檔案的收集、利用等各項工作均實現(xiàn)在線辦理。三是注重信息化人才的引進與培養(yǎng)。不動產(chǎn)登記檔案的數(shù)字化管理是一項系統(tǒng)工程，是一個持續(xù)性發(fā)展的工作，需要專業(yè)的人才作保障。

在人才引進階段，注重考察人才的專業(yè)技能、信息技術及職業(yè)素養(yǎng)。此外，注重人才的培養(yǎng)，系統(tǒng)開展專業(yè)技能、信息技術、知識結構和服務理念等方面的培訓，以更好地適應不動產(chǎn)登記檔案管理工作出現(xiàn)的新變化和新需求。

參考文獻：

［1］不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則［EB/OL］.［2020-08-30］.

［2］王小童.不動產(chǎn)檔案的集約化管理思路和策略分析［J］.蘭臺世界，2019（9）：73—75.

篇9

不動產(chǎn)登記職責和機構整合是推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的前提，也是國土資源部確定的今年的工作目標。從全國的情況來看，截至3月底，全國300多個地市州盟、2800多個縣市區(qū)旗中，只有50個地市、101個縣完成了不動產(chǎn)登記職責整合，占比分別不到16%和4%。即使已經(jīng)完成職責整合的市縣，大多也尚未將相應的登記機構進行整合，登記人員也未整合到位。這種進度已經(jīng)制約了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記整體工作的推進，特別是市縣級不動產(chǎn)登記職責和機構整合工作嚴重滯后。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的順利實施，首要的是解決職責和機構的整合問題。只有權責清晰、分工合理、流程高效，才能真正實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記保障不動產(chǎn)交易安全，有效保護不動產(chǎn)權利人合法財產(chǎn)權的目的。否則，一盤散沙或名實不符的登記管理，都不會帶來不動產(chǎn)登記制度質的飛躍，更不會對構建房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的長效機制起到積極作用。

為此，各地應全力以赴推進整合工作，借鑒示范城市的成功經(jīng)驗，積極研究推動本地的不動產(chǎn)登記職責和機構整合，盡快建立起適宜的不動產(chǎn)登記體系。今年2月，國土資源部確定四川瀘州市瀘縣、江蘇徐州等15個地市作為首批不動產(chǎn)登記示范城市。瀘州在全國率先完成登記機構和職能整合?！盀o州經(jīng)驗”的一大亮點就是把數(shù)據(jù)標準庫建在前面。信息的互通互聯(lián)，掃除了統(tǒng)一登記的最大障礙。這也符合國家不動產(chǎn)登記的要求，在未來國家、省、市、縣四級登記信息最終都要實現(xiàn)實時共享。

根據(jù)國土資源部、中央編辦近日聯(lián)合下發(fā)的《關于地方不動產(chǎn)登記職責整合的指導意見》，各地首先要整合不動產(chǎn)登記職責，將土地、房屋、林地、草原、海域登記等職責整合由一個部門承擔，嚴禁隨意拆分不動產(chǎn)登記職責，確保不動產(chǎn)登記職責的完整性。在職責整合中，不能因部門利益而損害權利人的利益。其次是在不動產(chǎn)登記職責和機構的整合中要最優(yōu)使用資源，科學統(tǒng)籌調配相關資源，考慮原有各類不動產(chǎn)登記工作的專業(yè)性和連續(xù)性。再次是厘清登記職責，整合歸并登記機構，盡快實現(xiàn)不動產(chǎn)登記機構的高效重組和流程再造。

盡管困難重重，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的大幕已經(jīng)拉開。隨著《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》的施行，在總結示范城市經(jīng)驗教訓的基礎上，在各級部門的積極推動下，各級不動產(chǎn)登記職責和機構的整合正在加速。在職責和機構的整合完成后，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的大格局就會呈現(xiàn)，下一步就是繼續(xù)在法規(guī)制度上不斷完善，形成完整的不動產(chǎn)登記體系。

篇10

第二條本條例所稱不動產(chǎn)登記，是指不動產(chǎn)登記機構依法將不動產(chǎn)權利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。本條例所稱不動產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

第三條不動產(chǎn)首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等，適用本條例。

第四條國家實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

不動產(chǎn)登記遵循嚴格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則。

不動產(chǎn)權利人已經(jīng)依法享有的不動產(chǎn)權利，不因登記機構和登記程序的改變而受到影響。

第五條下列不動產(chǎn)權利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：

(一)集體土地所有權;

(二)房屋等建筑物、構筑物所有權;

(三)森林、林木所有權;

(四)耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權;

(五)建設用地使用權;

(六)宅基地使用權;

(七)海域使用權;

(八)地役權;

(九)抵押權;

(十)法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權利。

第六條國務院國土資源主管部門負責指導、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作。

縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構，負責不動產(chǎn)登記工作，并接受上級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門的指導、監(jiān)督。

第七條不動產(chǎn)登記由不動產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動產(chǎn)登記機構辦理;直轄市、設區(qū)的市人民政府可以確定本級不動產(chǎn)登記機構統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動產(chǎn)登記。

跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記，由所跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構協(xié)商辦理;協(xié)商不成的，由共同的上一級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門指定辦理。

國務院確定的重點國有林區(qū)的森林、林木和林地，國務院批準項目用海、用島，中央國家機關使用的國有土地等不動產(chǎn)登記，由國務院國土資源主管部門會同有關部門規(guī)定。

第二章不動產(chǎn)登記簿

第八條不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記。不動產(chǎn)單元具有唯一編碼。

不動產(chǎn)登記機構應當按照國務院國土資源主管部門的規(guī)定設立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿。

不動產(chǎn)登記簿應當記載以下事項：

(一)不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況;

(二)不動產(chǎn)權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況;

(三)涉及不動產(chǎn)權利限制、提示的事項;

(四)其他相關事項。

第九條不動產(chǎn)登記簿應當采用電子介質，暫不具備條件的，可以采用紙質介質。不動產(chǎn)登記機構應當明確不動產(chǎn)登記簿唯一、合法的介質形式。

不動產(chǎn)登記簿采用電子介質的，應當定期進行異地備份，并具有唯一、確定的紙質轉化形式。

第十條不動產(chǎn)登記機構應當依法將各類登記事項準確、完整、清晰地記載于不動產(chǎn)登記簿。任何人不得損毀不動產(chǎn)登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項。

第十一條不動產(chǎn)登記工作人員應當具備與不動產(chǎn)登記工作相適應的專業(yè)知識和業(yè)務能力。

不動產(chǎn)登記機構應當加強對不動產(chǎn)登記工作人員的管理和專業(yè)技術培訓。

第十二條不動產(chǎn)登記機構應當指定專人負責不動產(chǎn)登記簿的保管，并建立健全相應的安全責任制度。

采用紙質介質不動產(chǎn)登記簿的，應當配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護設施。

采用電子介質不動產(chǎn)登記簿的，應當配備專門的存儲設施，并采取信息網(wǎng)絡安全防護措施。

第十三條不動產(chǎn)登記簿由不動產(chǎn)登記機構永久保存。不動產(chǎn)登記簿損毀、滅失的，不動產(chǎn)登記機構應當依據(jù)原有登記資料予以重建。

行政區(qū)域變更或者不動產(chǎn)登記機構職能調整的，應當及時將不動產(chǎn)登記簿移交相應的不動產(chǎn)登記機構。

第三章登記程序

第十四條因買賣、設定抵押權等申請不動產(chǎn)登記的，應當由當事人雙方共同申請。

屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：

(一)尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登記的;

(二)繼承、接受遺贈取得不動產(chǎn)權利的;

(三)人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產(chǎn)權利的;

(四)權利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請變更登記的;

(五)不動產(chǎn)滅失或者權利人放棄不動產(chǎn)權利，申請注銷登記的;

(六)申請更正登記或者異議登記的;

(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當事人單方申請的其他情形。

第十五條當事人或者其人應當?shù)讲粍赢a(chǎn)登記機構辦公場所申請不動產(chǎn)登記。

不動產(chǎn)登記機構將申請登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿前，申請人可以撤回登記申請。

第十六條申請人應當提交下列材料，并對申請材料的真實性負責：

(一)登記申請書;

(二)申請人、人身份證明材料、授權委托書;

(三)相關的不動產(chǎn)權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產(chǎn)權屬證書;

(四)不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料;

(五)與他人利害關系的說明材料;

(六)法律、行政法規(guī)以及本條例實施細則規(guī)定的其他材料。

不動產(chǎn)登記機構應當在辦公場所和門戶網(wǎng)站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息。

第十七條不動產(chǎn)登記機構收到不動產(chǎn)登記申請材料，應當分別按照下列情況辦理：

(一)屬于登記職責范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理并書面告知申請人;

(二)申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當告知申請人當場更正，申請人當場更正后，應當受理并書面告知申請人;

(三)申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內容;

(四)申請登記的不動產(chǎn)不屬于本機構登記范圍的，應當當場書面告知申請人不予受理并告知申請人向有登記權的機構申請。

不動產(chǎn)登記機構未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理。

第十八條不動產(chǎn)登記機構受理不動產(chǎn)登記申請的，應當按照下列要求進行查驗：

(一)不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產(chǎn)狀況是否一致;

(二)有關證明材料、文件與申請登記的內容是否一致;

(三)登記申請是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定。

第十九條屬于下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構可以對申請登記的不動產(chǎn)進行實地查看：

(一)房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記;

(二)在建建筑物抵押權登記;

(三)因不動產(chǎn)滅失導致的注銷登記;

(四)不動產(chǎn)登記機構認為需要實地查看的其他情形。

對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關系的登記申請，不動產(chǎn)登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調查。

不動產(chǎn)登記機構進行實地查看或者調查時，申請人、被調查人應當予以配合。

第二十條不動產(chǎn)登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日內辦結不動產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。

第二十一條登記事項自記載于不動產(chǎn)登記簿時完成登記。

不動產(chǎn)登記機構完成登記，應當依法向申請人核發(fā)不動產(chǎn)權屬證書或者登記證明。

第二十二條登記申請有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構應當不予登記，并書面告知申請人：

(一)違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的;

(二)存在尚未解決的權屬爭議的;

(三)申請登記的不動產(chǎn)權利超過規(guī)定期限的;

(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。

第四章登記信息共享與保護

第二十三條國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺。

各級不動產(chǎn)登記機構登記的信息應當納入統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。

第二十四條不動產(chǎn)登記有關信息與住房城鄉(xiāng)建設、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。

不動產(chǎn)登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產(chǎn)登記申請人重復提交。

第二十五條國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門應當加強不動產(chǎn)登記有關信息互通共享。

第二十六條不動產(chǎn)登記機構、不動產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員應當對不動產(chǎn)登記信息保密;涉及國家秘密的不動產(chǎn)登記信息，應當依法采取必要的安全保密措施。

第二十七條權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機構應當提供。

有關國家機關可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產(chǎn)登記資料。

第二十八條查詢不動產(chǎn)登記資料的單位、個人應當向不動產(chǎn)登記機構說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料用于其他目的;未經(jīng)權利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料。

第五章法律責任

第二十九條不動產(chǎn)登記機構登記錯誤給他人造成損害，或者當事人提供虛假材料申請登記給他人造成損害的，依照《中華人民共和國物權法》的規(guī)定承擔賠償責任。

第三十條不動產(chǎn)登記機構工作人員進行虛假登記，損毀、偽造不動產(chǎn)登記簿，擅自修改登記事項，或者有其他、行為的，依法給予處分;給他人造成損害的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十一條偽造、變造不動產(chǎn)權屬證書、不動產(chǎn)登記證明，或者買賣、使用偽造、變造的不動產(chǎn)權屬證書、不動產(chǎn)登記證明的，由不動產(chǎn)登記機構或者公安機關依法予以收繳;有違法所得的，沒收違法所得;給他人造成損害的，依法承擔賠償責任;構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十二條不動產(chǎn)登記機構、不動產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員，查詢不動產(chǎn)登記資料的單位或者個人違反國家規(guī)定，泄露不動產(chǎn)登記資料、登記信息，或者利用不動產(chǎn)登記資料、登記信息進行不正當活動，給他人造成損害的，依法承擔賠償責任;對有關責任人員依法給予處分;有關責任人員構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章附則

第三十三條本條例施行前依法頒發(fā)的各類不動產(chǎn)權屬證書和制作的不動產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效。