導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇銀行貸款評估報告，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

銀行與中介組織――德州市企業(yè)信用評估咨詢中心（以下簡稱評估中心）實行信息共享，由評估中心按照銀行貸款要求的企業(yè)信息和社會所需要的相關(guān)信用指標，整合各類信息資源，為企業(yè)建立信用信息數(shù)據(jù)庫，并以此為基礎(chǔ)進行信用評級。對需要貸款且被評估為高等級別的企業(yè)（二級以上），評估中心出具信用評估報告，作為對企業(yè)信用擔保的承諾。一旦企業(yè)不能按期歸還貸款，評估中心將從在銀行設(shè)立的專戶劃撥資金及時代償，而后再依法向企業(yè)追償。目前經(jīng)協(xié)商，銀行對貸款額100萬元以下的項目（以后視情況逐步提高）減少或取消貸前考察，憑信用評估報告直接與企業(yè)簽訂合同發(fā)放貸款。

二、信用金融一體化服務(wù)的運行機制

(一)市場運作，政府監(jiān)管。對企業(yè)信用的科學(xué)評估是信用金融一體化服務(wù)的關(guān)鍵。承擔這項職能的評估中心是在民政局登記注冊、由民營企業(yè)家出資組建的股份制中介服務(wù)機構(gòu)，獨立承擔風(fēng)險，獨立承擔民事和法律責(zé)任。主要有三項職能：一是整合各方面的信用信息資源，建立包括社會相關(guān)信息和銀行貸款所需信息在內(nèi)的企業(yè)信用信息數(shù)據(jù)庫，建立一個多方信息共享的公共服務(wù)平臺，并以此為基礎(chǔ)開展企業(yè)信用評級；二是建立信用評估、信息披露和信息查詢制度，通過德州民營經(jīng)濟網(wǎng)站和設(shè)立查詢熱線等形式，面向社會提供企業(yè)信用信息查詢等相關(guān)配套服務(wù)；三是以評估中心出具的信用評估報告為主要依據(jù)，為信用企業(yè)提供貸款擔保服務(wù)，并與典當、拍賣行合作，以簽訂合同委托形式開展拍賣、典當業(yè)務(wù)，及時化解信用擔保帶來的風(fēng)險。為確保企業(yè)信用評估公平公正，市民經(jīng)委(中小企業(yè)局)作為監(jiān)管顧問單位向評估中心派駐代表，對其經(jīng)營行使監(jiān)管權(quán)。

(二)免費評估，有償使用。為調(diào)動企業(yè)參加信用評估的積極性和不增加企業(yè)負擔，評估中心對企業(yè)信用評估實行免費服務(wù)，包括免費進行信用評級，免費將企業(yè)信息錄入信用信息數(shù)據(jù)庫，免費在相關(guān)媒體依法披露企業(yè)信用信息。對社會所需的企業(yè)相關(guān)信用資料按市場機制實行有償使用，包括有償為企業(yè)出具有擔保責(zé)任的信用評估報告書，有償查詢涉及企業(yè)因道德不良或經(jīng)營不善而產(chǎn)生的相關(guān)信息，有償使用企業(yè)信用查詢熱線電話，有償回復(fù)社會有關(guān)方面信函查詢企業(yè)信用信息。

(三)信息共享，服務(wù)企業(yè)。評估中心將來自工商、質(zhì)檢、金融、稅務(wù)、勞動、政法等方面及企業(yè)自身的經(jīng)營管理信息實行聯(lián)合征信，錄入全市統(tǒng)一的企業(yè)信用信息數(shù)據(jù)庫，并以此為基礎(chǔ)組織專家評審委員會進行信用評級。評估中心既面向社會提供查詢等配套服務(wù)，也向銀行提供企業(yè)貸款所需的相關(guān)信息，實行信息共享。銀行通過采用評估中心的評級結(jié)果及相關(guān)信息，補充或替代了內(nèi)部評級，從而減少或取消對企業(yè)的貸前考察，有效降低成本和縮短企業(yè)貸款辦理周期。同時由于評估中心對向銀行推薦的信用企業(yè)負有擔保責(zé)任，大大提高企業(yè)獲貸的幾率。

三、信用金融一體化服務(wù)的主要效果

按照信用金融一體化服務(wù)的模式，評估中心在年初與工商銀行德州市分行成功試點的基礎(chǔ)上向各金融機構(gòu)全面推開，效果較好。目前，已將全市1153家規(guī)模以上民營企業(yè)全部錄入信用數(shù)據(jù)庫，以此模式落實貸款39筆，2400萬元。實踐證明，信用金融一體化服務(wù)是推進中小企業(yè)信用制度建設(shè)的有益探索,不僅將德州市中小企業(yè)信用制度建設(shè)推向一個新水平,還將市內(nèi)各商業(yè)銀行支持民營企業(yè)發(fā)展以及銀行內(nèi)部改革推向一個新水平。

一是有利于支持企業(yè)發(fā)展。評估中心建立的企業(yè)信用信息數(shù)據(jù)庫，既包含了社會所關(guān)注的產(chǎn)品質(zhì)量、重合同守信用、納稅等信用信息，也包含了銀行貸款所需的企業(yè)相關(guān)信息，一般情況下每年更新一次。企業(yè)要貸款時，評估中心憑企業(yè)信用信息數(shù)據(jù)庫的相關(guān)信息，經(jīng)論證可行，即對信用二級以上企業(yè)出具信用評估報告，銀行對報告中的企業(yè)信用信息真實性審查后，與企業(yè)簽訂合同發(fā)放貸款，縮短了審貸周期。從已辦理貸款的情況看，最長時間10天左右，最短的僅用3天，真正體現(xiàn)便捷服務(wù)。另外，推進企業(yè)信用制度建設(shè)，提高企業(yè)信用管理水平和信用能力。

二是有利于銀行降低成本和防范風(fēng)險。銀行通過企業(yè)信用信息數(shù)據(jù)庫信息共享，不僅降低對中小企業(yè)信貸考察決策的成本，同時由于評估中心負有對企業(yè)的擔保責(zé)任，一旦出現(xiàn)風(fēng)險即行代償，保證了銀行貸款的安全性。

篇2

雙方代表經(jīng)磋商后，一致同意訂立本合同書。

一、 甲方委托乙方向銀行聯(lián)系和安排約借款（具體借貸金額由銀行評估審批后確定），用于經(jīng)營開發(fā)及消費或裝修，乙方接受委托。

二、 甲方職責(zé)：1、 提供借貸所需的真實性資料。2、 積極配合辦理相關(guān)手續(xù)。3、 維護乙方權(quán)益。

三、 乙方職責(zé)：1、 充分發(fā)揮資源優(yōu)勢，認真負責(zé)加速辦理所有借款手續(xù)，在金融機構(gòu)審批后，借款全額匯入甲方指定的賬號即視為成功。2、 全面協(xié)調(diào)甲方與金融機構(gòu)的關(guān)系。3、 維護甲方權(quán)益。

四、 甲方需承擔的費用：1、 利息（詳見甲方與貸款銀行間簽訂的相關(guān)合同、協(xié)議約定）；2、 評估費、公證費、融資費、監(jiān)管費及擔保費（詳見甲方與評估公司、公證處、銀行、擔保公司間簽訂的相關(guān)合同、協(xié)議約定）；3、 定金元 ：4、居間服務(wù)費：

甲方須在銀行貸款審批成功，在房管局辦理他項權(quán)利證后一次性將貸款總額的居間服務(wù)費支付到乙方。定金沖抵居間服務(wù)費。

五、 違約責(zé)任：1、 本合同生效后如任何一方擅自撤銷委托則視作違約。違約方即須支付人民幣2、 銀行貸款審批完畢在房管局辦理他項權(quán)利證后，甲方保證支付全部居間服務(wù)費到乙方指定的賬號，每延誤一天甲方按申請貸款總額千分之五向乙方支付滯納金。3、如因國家政策調(diào)整及甲方未能達到擔保或銀行貸款條件造成銀行無法放貸的，乙方對此不承擔違約責(zé)任。

篇3

目前，商業(yè)銀行一般在以下貸款環(huán)節(jié)引入中介機構(gòu)：企業(yè)申請貸款提供的財務(wù)報表需審計時引入會計師、審計師事務(wù)所；對具備貸款條件而無抵押物的企業(yè)發(fā)放貸款時引入擔保公司；抵押物價值認定時引入評估機構(gòu)；房地產(chǎn)等貸款辦理時引入登記機構(gòu)（主要包括房地產(chǎn)交易所、國土局、工商局、車管所等機構(gòu)）；抵押物登記有瑕疵或有權(quán)審批人要求辦理公證時引入公證機構(gòu)（主要是各地公證處、律師事務(wù)所）；房屋、汽車等抵押財產(chǎn)需要保險時引入保險中介機構(gòu)；發(fā)生貸款糾紛、訴訟時引入律師事務(wù)所。

二、商業(yè)銀行貸款中介活動的社會環(huán)境

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和社會專業(yè)化分工的深化，社會中介市場發(fā)展迅速，但在行業(yè)、地區(qū)、資質(zhì)等方面的發(fā)展不平衡現(xiàn)象較為突出。

目前，參與商業(yè)銀行貸款中介機構(gòu)已非常之多，僅與某國有銀行廣東省分行有業(yè)務(wù)合作的中介機構(gòu)就達200多家。由于各家商業(yè)銀行所處的地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的差異，市場環(huán)境不同，很多地方性法規(guī)也不一樣，中介機構(gòu)市場發(fā)育程度不同，造成商業(yè)銀行貸款中介活動的社會環(huán)境差異很大，十分復(fù)雜。

整體而言，除公證機構(gòu)外，其他類型的中介機構(gòu)行業(yè)準入門檻都比較低，因此行業(yè)競爭較為激烈，公司資質(zhì)也參差不齊。同時，目前全國和各地對中介機構(gòu)基本都沒有統(tǒng)

一、成熟、完備的法律規(guī)范和行業(yè)監(jiān)管制度，因而，其在運行過程中主要以自律為主，缺乏有效監(jiān)管。

另外，現(xiàn)實中各種中介機構(gòu)被簡單條塊分割，歸屬不同的行業(yè)管理部門，各行業(yè)自行規(guī)定各種執(zhí)業(yè)資格，如財政部門管理會計師事務(wù)所、資產(chǎn)評估公司；國土部門管理土地評估機構(gòu)資質(zhì)；房管部門管理房地產(chǎn)估價師資質(zhì)等，甚至有的中介機構(gòu)（如各種擔保機構(gòu)）沒有明確的監(jiān)管部門。因此，各種管理部門的監(jiān)管尺度不一，亦存在監(jiān)管真空。而銀行又不得不面對不同行業(yè)的中介機構(gòu)，資質(zhì)鑒別、機構(gòu)選擇、報告使用等方面都存在較大困難。

三、商業(yè)銀行與中介機構(gòu)的關(guān)系

從根本上講，商業(yè)銀行與中介機構(gòu)由于利益關(guān)系聯(lián)系在一起。在貸款活動中，商業(yè)銀行處于主導(dǎo)地位，中介機構(gòu)則是被選擇和被使用的角色。但是，中介機構(gòu)對商業(yè)銀行來講也是一把“雙刃劍”，一方面，它在推動商業(yè)銀行業(yè)務(wù)發(fā)展、防范貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險方面具有積極、重要的作用；另一方面，如果商業(yè)銀行對中介機構(gòu)選擇不當、疏于管理或過分依賴，也可能會帶來較大的風(fēng)險隱患。因而，商業(yè)銀行與中介機構(gòu)的基本關(guān)系可歸結(jié)為：商業(yè)銀行應(yīng)該如何選擇和變更中介機構(gòu)；商業(yè)銀行如何使用中介機構(gòu)提供的服務(wù)；中介機構(gòu)服務(wù)的收費狀況（即具體的利益關(guān)系）；中介機構(gòu)對商業(yè)銀行信貸決策及管理的影響；商業(yè)銀行對中介機構(gòu)業(yè)務(wù)活動的管理。

1商業(yè)銀行對中介機構(gòu)的選擇和變更

目前，雖然各家商業(yè)銀行并沒有統(tǒng)一的選擇中介機構(gòu)的制度和模式，但在與中介機構(gòu)合作中普遍持較為謹慎的態(tài)度。

商業(yè)銀行在篩選中介機構(gòu)時，具有較為嚴格的程序和標準。主要考察中介機構(gòu)的執(zhí)業(yè)資格、資質(zhì)水平、誠信情況、服務(wù)質(zhì)量、收費合理性等，一般采取公開選聘的方式，通過內(nèi)部評審小組評定，從綜合評級較高、地區(qū)排名靠前、實力強、誠信度高、無違規(guī)違紀記錄的中介機構(gòu)中選擇數(shù)家簽訂合作協(xié)議。

同時，大多數(shù)商業(yè)銀行對入選的中介機構(gòu)實行動態(tài)管理，每年進行考核和評價，及時淘汰、調(diào)整、補充。個別銀行還要求中介機構(gòu)交納一定額度的保證金，對其執(zhí)業(yè)活動起到約束作用。如發(fā)現(xiàn)中介機構(gòu)提供的報告內(nèi)容不完整、數(shù)據(jù)明顯不實甚至弄虛作假等現(xiàn)象，將終止合作關(guān)系。

不過，也有些銀行并不直接對中介機構(gòu)進行選擇和變更，除登記機構(gòu)由商業(yè)銀行按法定程序指定外，其他中介機構(gòu)一般都由借款人自由選擇。一般是在中介機構(gòu)出具的報告對銀行審查分析等工作產(chǎn)生較為嚴重的誤導(dǎo)性作用時，商業(yè)銀行才會建議借款人重新選擇中介機構(gòu)，并重新提供相關(guān)報告。

2商業(yè)銀行對中介機構(gòu)出具報告的使用及評估

據(jù)調(diào)查，商業(yè)銀行在貸款過程中一般都會尊重中介機構(gòu)的服務(wù)成果，對符合銀行要求的報告，會在信貸評審報告中給予認可，并作為貸款決策的依據(jù)之一。

針對有疑問的審計報告，經(jīng)過銀行調(diào)查了解，如果確屬企業(yè)提供虛假財務(wù)信息，則一方面將企業(yè)的信用等級降級，另一方面將沒有盡職的會計師事務(wù)所和會計師列入銀行內(nèi)部的黑名單，并通報各級審查部門。視情形嚴重程度，對出問題會計師事務(wù)所及其會計師審計的其他企業(yè)報告從嚴審查，或不予采信，并要求貸款方委托其他事務(wù)所另行審計。針對評估機構(gòu)出具的評估報告，銀行一般會成立內(nèi)部審核小組對抵質(zhì)押物進行二次評估。內(nèi)部審核小組運用自身掌握的知識，結(jié)合當?shù)氐膶嶋H情況，對抵質(zhì)押物自行進行評估，再將兩次評估結(jié)果進行比較。如果差別較大，經(jīng)核實是評估機構(gòu)未盡責(zé)或故意弄虛作假，則會對該評估機構(gòu)提供的其他評估報告從嚴審查或不予采信，并要求貸款方另選評估機構(gòu)重新評估抵質(zhì)押物。

3商業(yè)銀行貸款中介機構(gòu)的收費狀況

現(xiàn)行商業(yè)銀行貸款中介活動收費一般分為兩類：一是允許客戶自由選擇中介機構(gòu)的銀行，中介費用一般都由客戶承擔，銀行并不介入收費標準的制定和磋商；二是由銀行指定引入的中介機構(gòu)，其費用標準一般由銀行制定或者參照國家有關(guān)部委規(guī)定。

按市場經(jīng)濟原則，不同中介機構(gòu)的收費標準也會不同，但由于激烈競爭，同一地區(qū)同一性質(zhì)的中介機構(gòu)收費差異一般也不會很大。據(jù)調(diào)查了解，目前中介市場的確并存“收費較高”和“超低價競爭”兩種現(xiàn)象。一方面，在有政府強制性規(guī)定、行業(yè)壟斷較高、市場風(fēng)氣不正的地區(qū)和中介機構(gòu)類型中，收費偏高。另一方面，“超低價競爭”在機構(gòu)數(shù)量多、收費缺乏標準的中介市場上相當突出。違背市場原則和成本約束的超低收費，會導(dǎo)致中介機構(gòu)偷工減料、違反程序、迎合客戶、敷衍了事等不良現(xiàn)象叢生，危害中介市場的健康發(fā)展。

4中介機構(gòu)對銀行信貸決策及管理的影響

在具體的信貸業(yè)務(wù)過程中，銀行一般會在貸前調(diào)查、授信評審、簽約核保、抵押登記等環(huán)節(jié)上進行獨立操作，但在決策時會適度參考中介機構(gòu)提供的信息或數(shù)據(jù)。律師事務(wù)所的法律服務(wù)特別是貸前的法律審查意見總體上為參考性意見，對銀行貸款審批有重要影響，但不起決定性作用。

5商業(yè)銀行對中介機構(gòu)業(yè)務(wù)活動的管理

商業(yè)銀行對中介機構(gòu)的管理內(nèi)容一般包括：中介機構(gòu)的甄選、資格年審以及退出管理等，并在服務(wù)收費、時效性方面提出要求。商業(yè)銀行在與中介機構(gòu)的業(yè)務(wù)合作過程中，會對中介機構(gòu)的服務(wù)水平、員工素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力、職業(yè)道德、評估公平性進行考核。

有些銀行會根據(jù)總行以及監(jiān)管部門的有關(guān)法規(guī)及要求，按照職能分工對中介機構(gòu)進行監(jiān)管。需要特別指出的是對于擔保公司的選擇。近年，各類型的擔保機構(gòu)發(fā)展迅速，但由于其經(jīng)營風(fēng)險較大，行業(yè)定位不明確，存在資質(zhì)、經(jīng)營管理水平較低且缺乏有效的行業(yè)管理等問題。商業(yè)銀行在辦理涉及專業(yè)擔保公司的信貸業(yè)務(wù)時，一般都會對專業(yè)擔保公司進行嚴格調(diào)查，由總行統(tǒng)一授信，并實現(xiàn)限額管理。

四、商業(yè)銀行貸款中介活動中存在的主要問題

1銀行貸款中介機構(gòu)誠信意識普遍比較薄弱，給商業(yè)銀行經(jīng)營帶來一定風(fēng)險隱患

篇4

銀行按揭的風(fēng)險，來自于以下幾個方面：借款人未來還款意愿及還款能力（有賴于其個人資信狀況評估）；按揭貸款的金額與借款人所購住房的真實市場價格的配比關(guān)系（有賴于按揭項目評估）；借款人所購住房的合法性（有賴于按揭項目評估）；開發(fā)商履行擔保的意愿及擔保能力；借款人所購住房的遠期市場風(fēng)險。

1.按揭及其涉及的關(guān)系

所謂銀行按揭（也稱按揭貸款，簡稱按揭），是一項住房貸款業(yè)務(wù)品種，購房者支付一定比例的首期購房款，其余的購房款由購房者向銀行申請貸款取得，貸款銀行將購房者的借款代為支付給售樓方。與此同時，借款人將自己所購住房抵押給貸款銀行，開發(fā)商在一定期限內(nèi)對購房者的借款承擔一定的擔保責(zé)任。當借款人按期歸還貸款后，貸款銀行辦理注銷抵押登記，由購房者取得所購住房產(chǎn)權(quán)證；反之，貸款銀行將依法處分抵押房產(chǎn)，并從中優(yōu)先受償，貸款銀行也可以追究開發(fā)商的擔保責(zé)任，以確保貸款本息的及時收回。

按揭涉及的法律關(guān)系有：購房者與售樓方的商品房買賣關(guān)系；購房者（借款人）與銀行之間的借款關(guān)系；借款人（抵押人）與貸款銀行（抵押權(quán)人）之間的抵押關(guān)系；開發(fā)商與貸款銀行之間的擔保關(guān)系。

2.銀行按揭的風(fēng)險

銀行按揭的風(fēng)險包括：個人信用體系、住房交易市場等住房金融的基礎(chǔ)條件還不健全；部分商業(yè)銀行還不能正確認識和把握個人住房貸款的風(fēng)險；住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展過程中也出現(xiàn)了一些，有的銀行對不具備開發(fā)資質(zhì)的公司或“四證”不全的項目發(fā)放貸款；有的銀行放松信貸條件擅自推出個人住房貸款業(yè)務(wù)品種（如“零首付”按揭），有的銀行內(nèi)部管理薄弱，對貸款項目審查不嚴，甚至出現(xiàn)對同一項目重復(fù)貸款的現(xiàn)象。

據(jù)了解，市場上的“零首付”住房貸款大致可分為以下幾種情況：一種是購房者支付住房開發(fā)的全部購房價款都從銀行貸款取得，個別開發(fā)企業(yè)甚至虛增房價，使得虛假房價款按規(guī)定貸款比例的貸款額與實際應(yīng)付房價款相等，以欺詐的手段造成銀行事實上發(fā)放“零首付”貸款。另一種是開發(fā)企業(yè)銷售住房時只收取購房者80％價款，這部分價款按照規(guī)定貸款比例從銀行貸款取得，剩余部分價款由購房者在一定期限內(nèi)一次或分期付清，借款購房者不需要支付首期付款，也造成事實上的“零首付”貸款。此外，部分商業(yè)銀行推出了新的業(yè)務(wù)品種，借款人以擁有完全產(chǎn)權(quán)的舊房抵押或有價證券質(zhì)押從銀行貸款，以該筆貸款作為購買新房的首期付款，個別銀行將這種新業(yè)務(wù)也稱之為“零首付”貸款。

以下風(fēng)險因素需要按揭銀行特別重視，通過按揭項目評估，可以在一定程度上防范這些風(fēng)險。

（1）選擇項目風(fēng)險。個人住房貸款所選擇的房地產(chǎn)開發(fā)項目本身存在嚴重問題，具體來說就包括如下情況：一是項目報建手續(xù)不全，如因土地出讓金未交而未領(lǐng)《國有土地使用證》，又比如按揭樓盤的建筑面積超過《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的核準建筑面積等等；或者，該房地產(chǎn)開發(fā)項目事先未作好市場分析，市場定位不明確導(dǎo)致該項目本身根本就沒有市場前途；再有，開發(fā)商自有資金不足，或者開發(fā)商缺乏經(jīng)驗，沒有高素質(zhì)的人員組成的管理隊伍等。如果銀行不慎選擇了這樣的項目開展個人住房貸款業(yè)務(wù)，則該貸款從開始就面臨成為呆壞帳的可能。

（2）銷售價格不實風(fēng)險。個別開發(fā)商銷售價格嚴重不實，大大高于同一供需圈類似住房的市場價格。實際工作中已經(jīng)出現(xiàn)這樣的情況：有的開發(fā)商因種種原因，將銷售價格人為抬高，或者將銀行提供按揭支持的售房價格抬高，有的銷售價格甚至比同一供需圈的類似住房的公允市場價格高出20％～30％。試想，如果銀行辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)之初，貸款金額就高于相應(yīng)的住房的公允市場價格，還奢談什么防范信貸風(fēng)險之類的話題呢？

（3）開發(fā)商惡意套現(xiàn)風(fēng)險。開發(fā)商可能因為工程建設(shè)資金的短缺而惡意套現(xiàn)，一是開發(fā)商組織一批假的購房者到銀行辦理按揭手續(xù)，或者開發(fā)商出具虛假的首付款證明從而放寬實際交付的首付款限額（比如，首付款應(yīng)達房價款的30％，開發(fā)商私下答應(yīng)為購房者在一定期限內(nèi)墊付10％－20％的房價款），從而達到套取銀行現(xiàn)金的目的。而不論是開發(fā)商組織的那些不真實的購房者，還是開發(fā)商擅自降低首付款的真正購房者，歸還個人住房貸款的還款能力都是有極大疑問的。

（4）資本價值風(fēng)險。房地產(chǎn)的資本價值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費用水平，然而，即使收益和費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。這種情況在證券投資市場上反映得較為明顯，房地產(chǎn)投資的收益率也經(jīng)常變化，這種變化也著房地產(chǎn)的資本價值。預(yù)期的資本價值與現(xiàn)實的資本價值之間的差異即資本價值的風(fēng)險。個人住房貸款業(yè)務(wù)中按揭住房的資本價值風(fēng)險，是指該住房的預(yù)期市場價格與現(xiàn)實的市場價格之間的差異。影響住房的資本價值的因素主要有：

①未來住宅類房地產(chǎn)市場的走勢。據(jù)1999年6月25日《日報》報道，1998年當年新開工住宅項目的建筑面積3.4億平方米，截止當年年底，空置商品房面積累計超過8000萬平方米，全國房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)三大特征：大量積壓和大量開工并存，商品房住宅價格持續(xù)下降，住宅建設(shè)向城市郊區(qū)推進。由于出現(xiàn)城市空心化的可能，加上住宅的大量積壓和大量開工，勢必導(dǎo)致住宅的資本價值風(fēng)險的出現(xiàn)，即對某種類型住宅而言，未來的預(yù)期市場價格可能普遍低于的市場價格。

②住宅功能陳舊。以后人們對住宅的功能要求（如戶型設(shè)計、外部景觀、室內(nèi)設(shè)施等）總是日新月異、不斷增強的，當前的住宅在功能上以后總會逐漸陳舊過時，相應(yīng)地，其資本價值也有貶值的可能。

③房地產(chǎn)估價。如果某地區(qū)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)均有高估房地產(chǎn)價格的傾向，則房地產(chǎn)的融資能力、獲利能力均被抬高，相應(yīng)地，房地產(chǎn)的資本價值也就容易高估，從而推動經(jīng)濟泡沫的出現(xiàn)。

住宅資本價值風(fēng)險的出現(xiàn)，可能使按揭住房的未來市場價值極大地低于辦理按揭之時的市場價格，導(dǎo)致借款人大面積理性違約，造成嚴重的金融動蕩和金融危機。

（5）法律風(fēng)險。個人住房貸款的法律風(fēng)險，包括三個層面的：①合規(guī)性問題。個人住房貸款的手續(xù)是否完備、合法和有效，如住房抵押登記和商品房預(yù)售的備案登記應(yīng)辦妥等。②按揭住房的權(quán)利吸疵。辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)，要求按揭住房不存在權(quán)利暇疵，如果按揭住房還存在其他抵押權(quán)人、典權(quán)人或其他買受人，則銀行的貸款缺乏安全、有效、足值的抵押擔保品，銀行的貸款風(fēng)險就很大了。③抵押住房的處分問題。借款人不能歸還銀行的貸款本息，盡管抵押住房不存在權(quán)利疵暇，但如果借款人不能從抵押住房遷出或者借款人遷出后無立足之地，銀行就不能順利地處分抵押物。

二、按揭評估的及作用

2001年6月26日人民銀行的《關(guān)于規(guī)范住房業(yè)務(wù)的通知》（以下簡稱《通知》）要求，商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款，要嚴格評估抵押物的實際價值。

要使按揭項目評估真正起到防范風(fēng)險的作用，就要選擇資質(zhì)好、有經(jīng)驗的評估機構(gòu)（人員和機構(gòu)的資質(zhì)、機構(gòu)的獨立性等）開展評估工作。一般來說，評估機構(gòu)的工作包括以下內(nèi)容：明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系，抵押物特定化（有賴于房管局），公允可信的評估價格，提示抵押權(quán)人注意有關(guān)風(fēng)險因素。

1.按揭評估的內(nèi)容

按揭項目評估，應(yīng)嚴格遵循國家的有關(guān)、法規(guī)的要求，依照國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行評估；同時，嚴格按照人民銀行的《通知》要求，進行評估。

首先，嚴格評估抵押物的實際價值。在進行充分的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，對按揭樓盤的真實市場價格進行評估，并對按揭樓盤的市場價格走勢給出專業(yè)判斷。

其次，對按揭樓盤的報建手續(xù)進行仔細核查，并在評估報告中如實揭示。評估人員對每一項報建手續(xù)的原件和復(fù)印件進行核對，對于核對無誤的復(fù)印件給以認可；未能核對或發(fā)現(xiàn)差錯的復(fù)印件，在報告中進行揭示。尤其要核查開發(fā)項目所必須具備的“四證”（《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《 建設(shè)工程施工許可證》）

再次，嚴格按照人民銀行《通知》要求對擬按揭樓盤的工程形象進度和完成投資額進行審查。落實抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實際價值的比例（抵借比）最高不得超過80％，嚴禁對借款人發(fā)放“零首付”個人住房貸款。借款人申請個人住房貸款購買期房的，所購期房必須是在多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二的條件下銷售的期房?！锻ㄖ芬蟾魃虡I(yè)銀行嚴格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件。住房開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高的房地產(chǎn)開發(fā)，貸款應(yīng)主要投向適銷對路的住宅開發(fā)項目，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30％，借款人申請個人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過60％，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房。

2.評估報告的必備內(nèi)容

按揭項目評估報告一般包括以下內(nèi)容：委托方；評估方；評估范圍和評估對象的狀況（座落、面積、形狀、四至、用途、結(jié)構(gòu)、權(quán)利狀況、產(chǎn)權(quán)證編號、設(shè)備及裝修、樓層朝向、成新等）；按揭樓盤的報建手續(xù)；評估目的；估價時點；估價依據(jù)；評估、技術(shù)路線和測算過程；估價結(jié)論；決定估價額的理由；有關(guān)說明事項；估價作業(yè)日期；有關(guān)附件（委托書、產(chǎn)權(quán)證明文件、委托方提供的其他資料；評估人員資格證書復(fù)印件；評估機構(gòu)資格證書復(fù)印件）。

評估報告重點應(yīng)揭示按揭樓盤的報建手續(xù)是否齊全、合法，提示按揭銀行注意有關(guān)按揭樓盤的風(fēng)險因素，給出真實的市場價格及其趨勢，對按揭樓盤的有關(guān)建筑面積公攤等技術(shù)指標、其他規(guī)劃內(nèi)容以及工程形象進度進行核實和披露。

3.按揭評估的作用

按揭項目評估的作用體現(xiàn)在：（1）通過評估，揭示按揭樓盤的真實市場價格，避免開發(fā)商惡意套現(xiàn)，確保貸款金額與抵押房地產(chǎn)真實市場價格之間具有合理的抵押率；（2）對按揭樓盤的未來市場價格的走勢給出專業(yè)人士的判斷，以便按揭銀行在確定按揭成數(shù)和期限時、借鑒；（3）對按揭樓盤的報建手續(xù)是否完備、合法進行揭示，提示按揭銀行關(guān)注有關(guān)風(fēng)險因素。

總之，按揭評估有利于按揭銀行規(guī)避和防范住房貸款中的風(fēng)險，保障抵押房地產(chǎn)的合法、足值，從而維護信貸資產(chǎn)的安全。

4.按揭評估存在的困難及解決方案

按揭評估的推行會遇到一些困難，其本身也有待于逐步完善。具體來說，有以下方面需要考慮：

篇5

抵押物品的評估屬于資產(chǎn)評估的范疇，資產(chǎn)評估是一個信息系統(tǒng)，評估信息的質(zhì)量特征就是指明（或規(guī)范）什么樣的信息才是有用的，其中的相關(guān)性和可靠性作為兩個主要質(zhì)量特征已被廣為接受和認可。因此，為了提高評估報告的決策有用性，報告不僅要清晰、明確披露任何直接、影響評估的重大假設(shè)或限制條件，并指明其對價值的影響，還應(yīng)包含足夠的信息，使期望獲得評估報告或依賴評估報告的人能正確理解評估報告。第三人對某項評估的使用應(yīng)根據(jù)該評估業(yè)務(wù)所明確的目的和期望用途，包括假設(shè)和限制條件。書面評估報告中，這種披露須與受其影響的意見或結(jié)論說明聯(lián)系起來。因此提出對抵押資產(chǎn)價值的評估的兩種方法：即期價值修正法和到期價估算法。 

一、即期價值修正法和到期價值估計法 

（一）即期價值修正法 

運用持續(xù)使用前提，使用市價法、重置成本法或收益現(xiàn)值法確定其即期價值（R），并考慮清算的可能性（P）與清算過程的損耗率（L）。其中P 根據(jù)企業(yè)的贏利能力、償債能力、流動比率等綜合性指標進行確定，損耗率L 根據(jù)清算過程中的稅費等確定。資產(chǎn)權(quán)利的價值是一個變量，隨資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而相應(yīng)發(fā)生變化，其中影響損耗的因素分別為C（實體性貶值），M（功能性貶值），N（經(jīng)濟性貶值）。 

其計算模型為抵押資產(chǎn)價值評估值Y= α* 1-f（C，M，N）*R/r 

其中，α：清算行為固定系數(shù)；f（C，M，N）：由這些因素確定的損耗率；r=1/1-P。 

（二）到期價值估算法 

其基本思路是：首先求出持續(xù)使用前提下的評估值（R）；其次對委估資產(chǎn)以強制變現(xiàn)為目的的變賣條件和權(quán)利狀況進行分析，找出其與公平市場交易條件的差異，并進行量化，從而測算和評定委托評估資產(chǎn)的快速變現(xiàn)系數(shù)（β）；最后由在用條件下的評估值和快速變現(xiàn)系數(shù)得出委托評估資產(chǎn)的清算和強制變現(xiàn)價值。 

其計算模型為抵押資產(chǎn)價值評估值Y=V（S，T）*R 

S ：影響評估值的外部變量（如市場因素）；T ：影響評估值的內(nèi)部變量（如資產(chǎn)質(zhì)量因素）。 

β=V（S，T）： 解釋變量系數(shù)（變量S，變量T） 

最后，通過經(jīng)驗數(shù)據(jù)確定兩種方法得出的評估值應(yīng)占的比重，得到最終的評估值。假設(shè)以即期價值修正法得到的資產(chǎn)評估值為X1，其所占比重為Y1，到期價值估算法得到的資產(chǎn)評估值為X2，其比重為Y2 Y1+Y2=100%。即評估值=X1Y1+X2Y2 

二、運用SPSS軟件進行回歸分析 

廣東省某資產(chǎn)管理公司的即期評估價值、到期評估價值、貸款數(shù)額和實際回收額的數(shù)據(jù)（如表1）： 

以貸款差額為因變量以即期評估價值X1、到期評估價值X2為影響因素，利用統(tǒng)計軟件SPSS經(jīng)過回歸分析得到以下方程： 

貸款差額=12.809+0.684*X1+（-0.656 ）*X2，R2=0.996 Radj=0.995 

（0.516） （38.344） （-10.973） 

其中，F(xiàn)統(tǒng)計量的P值為0，在0.05水平上通過顯著性檢驗。 

從方程中我們可以推出以下幾點：（1）即期評估價值X1 的相關(guān)系數(shù)為0.684，大于零。說明X1 越大，貸款差額越大，即銀行的損失越大。（2）到期評估價值X2的相關(guān)系數(shù)為- 0.656，小于零。說明X2 越大，貸款差額越小，即銀行的損失越小。（3）為了合理確定抵押資產(chǎn)的評估值，評估師要充分認識抵押資產(chǎn)的價值特性、影響其價值的有關(guān)因素及銀行特定的處置方案與其內(nèi)在的價值因素關(guān)系，確定恰當?shù)淖儸F(xiàn)系數(shù)，使用即期價值修正法和到期價值估算法計算評估值，為銀行貸款提供決策依據(jù)。 

三、小結(jié) 

通過引入統(tǒng)計方法，在抵押資產(chǎn)評估中確定即期修正值和到期價值的系數(shù)時，對傳統(tǒng)的僅憑經(jīng)驗確定系數(shù)的方法中，引入定量的分析方法，使得這種方法更有說服力，這是統(tǒng)計方法在抵押資產(chǎn)評估中的一個發(fā)展。 

參考文獻: 

[1]馬慶國.管理統(tǒng)計——數(shù)據(jù)獲取、統(tǒng)計原理、SPSS工具與應(yīng)用研究[J].北京:科學(xué)教育出版社，2002，(8). 

[2]石玉珍.淺議抵押貸款資產(chǎn)評估[J].審計理論與實踐，2002，(9). 

篇6

抵押物品的評估屬于資產(chǎn)評估的范疇，資產(chǎn)評估是一個信息系統(tǒng)，評估信息的質(zhì)量特征就是指明（或規(guī)范）什么樣的信息才是有用的，其中的相關(guān)性和可靠性作為兩個主要質(zhì)量特征已被廣為接受和認可。因此，為了提高評估報告的決策有用性，報告不僅要清晰、明確披露任何直接、影響評估的重大假設(shè)或限制條件，并指明其對價值的影響，還應(yīng)包含足夠的信息，使期望獲得評估報告或依賴評估報告的人能正確理解評估報告。第三人對某項評估的使用應(yīng)根據(jù)該評估業(yè)務(wù)所明確的目的和期望用途，包括假設(shè)和限制條件。書面評估報告中，這種披露須與受其影響的意見或結(jié)論說明聯(lián)系起來。因此提出對抵押資產(chǎn)價值的評估的兩種方法：即期價值修正法和到期價估算法。 

一、即期價值修正法和到期價值估計法 

（一）即期價值修正法 

運用持續(xù)使用前提，使用市價法、重置成本法或收益現(xiàn)值法確定其即期價值（R），并考慮清算的可能性（P）與清算過程的損耗率（L）。其中P 根據(jù)企業(yè)的贏利能力、償債能力、流動比率等綜合性指標進行確定，損耗率L 根據(jù)清算過程中的稅費等確定。資產(chǎn)權(quán)利的價值是一個變量，隨資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而相應(yīng)發(fā)生變化，其中影響損耗的因素分別為C（實體性貶值），M（功能性貶值），N（經(jīng)濟性貶值）。 

其計算模型為抵押資產(chǎn)價值評估值Y= α* 1-f（C，M，N）*R/r 

其中，α：清算行為固定系數(shù)；f（C，M，N）：由這些因素確定的損耗率；r=1/1-P。 

（二）到期價值估算法 

其基本思路是：首先求出持續(xù)使用前提下的評估值（R）；其次對委估資產(chǎn)以強制變現(xiàn)為目的的變賣條件和權(quán)利狀況進行分析，找出其與公平市場交易條件的差異，并進行量化，從而測算和評定委托評估資產(chǎn)的快速變現(xiàn)系數(shù)（β）；最后由在用條件下的評估值和快速變現(xiàn)系數(shù)得出委托評估資產(chǎn)的清算和強制變現(xiàn)價值。 

其計算模型為抵押資產(chǎn)價值評估值Y=V（S，T）*R 

S ：影響評估值的外部變量（如市場因素）；T ：影響評估值的內(nèi)部變量（如資產(chǎn)質(zhì)量因素）。 

 β=V（S，T）： 解釋變量系數(shù)（變量S，變量T） 

最后，通過經(jīng)驗數(shù)據(jù)確定兩種方法得出的評估值應(yīng)占的比重，得到最終的評估值。假設(shè)以即期價值修正法得到的資產(chǎn)評估值為X1，其所占比重為Y1，到期價值估算法得到的資產(chǎn)評估值為X2，其比重為Y2 Y1+Y2=100%。即評估值=X1Y1+X2Y2 

二、運用SPSS軟件進行回歸分析 

廣東省某資產(chǎn)管理公司的即期評估價值、到期評估價值、貸款數(shù)額和實際回收額的數(shù)據(jù)（如表1）： 

以貸款差額為因變量以即期評估價值X1、到期評估價值X2為影響因素，利用統(tǒng)計軟件SPSS經(jīng)過回歸分析得到以下方程： 

貸款差額=12.809+0.684*X1+（-0.656 ）*X2，R2=0.996 Radj=0.995 

 （0.516） （38.344） （-10.973） 

其中，F(xiàn)統(tǒng)計量的P值為0，在0.05水平上通過顯著性檢驗。 

從方程中我們可以推出以下幾點：（1）即期評估價值X1 的相關(guān)系數(shù)為0.684，大于零。說明X1 越大，貸款差額越大，即銀行的損失越大。（2）到期評估價值X2的相關(guān)系數(shù)為- 0.656，小于零。說明X2 越大，貸款差額越小，即銀行的損失越小。（3）為了合理確定抵押資產(chǎn)的評估值，評估師要充分認識抵押資產(chǎn)的價值特性、影響其價值的有關(guān)因素及銀行特定的處置方案與其內(nèi)在的價值因素關(guān)系，確定恰當?shù)淖儸F(xiàn)系數(shù)，使用即期價值修正法和到期價值估算法計算評估值，為銀行貸款提供決策依據(jù)。 

三、小結(jié) 

通過引入統(tǒng)計方法，在抵押資產(chǎn)評估中確定即期修正值和到期價值的系數(shù)時，對傳統(tǒng)的僅憑經(jīng)驗確定系數(shù)的方法中，引入定量的分析方法，使得這種方法更有說服力，這是統(tǒng)計方法在抵押資產(chǎn)評估中的一個發(fā)展。 

參考文獻: 

[1]馬慶國.管理統(tǒng)計——數(shù)據(jù)獲取、統(tǒng)計原理、SPSS工具與應(yīng)用研究[J].北京:科學(xué)教育出版社，2002，(8). 

篇7

抵押物品的評估屬于資產(chǎn)評估的范疇，資產(chǎn)評估是一個信息系統(tǒng)，評估信息的質(zhì)量特征就是指明（或規(guī)范）什么樣的信息才是有用的，其中的相關(guān)性和可靠性作為兩個主要質(zhì)量特征已被廣為接受和認可。因此，為了提高評估報告的決策有用性，報告不僅要清晰、明確披露任何直接、影響評估的重大假設(shè)或限制條件，并指明其對價值的影響，還應(yīng)包含足夠的信息，使期望獲得評估報告或依賴評估報告的人能正確理解評估報告。第三人對某項評估的使用應(yīng)根據(jù)該評估業(yè)務(wù)所明確的目的和期望用途，包括假設(shè)和限制條件。書面評估報告中，這種披露須與受其影響的意見或結(jié)論說明聯(lián)系起來。因此提出對抵押資產(chǎn)價值的評估的兩種方法：即期價值修正法和到期價估算法。

一、即期價值修正法和到期價值估計法

（一）即期價值修正法

運用持續(xù)使用前提，使用市價法、重置成本法或收益現(xiàn)值法確定其即期價值（R），并考慮清算的可能性（P）與清算過程的損耗率（L）。其中P根據(jù)企業(yè)的贏利能力、償債能力、流動比率等綜合性指標進行確定，損耗率L根據(jù)清算過程中的稅費等確定。資產(chǎn)權(quán)利的價值是一個變量，隨資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而相應(yīng)發(fā)生變化，其中影響損耗的因素分別為C（實體性貶值），M（功能性貶值），N（經(jīng)濟性貶值）。

其計算模型為抵押資產(chǎn)價值評估值Y=α*1-f（C，M，N）*R/r

其中，α：清算行為固定系數(shù)；f（C，M，N）：由這些因素確定的損耗率；r=1/1-P。

（二）到期價值估算法

其基本思路是：首先求出持續(xù)使用前提下的評估值（R）；其次對委估資產(chǎn)以強制變現(xiàn)為目的的變賣條件和權(quán)利狀況進行分析，找出其與公平市場交易條件的差異，并進行量化，從而測算和評定委托評估資產(chǎn)的快速變現(xiàn)系數(shù)（β）；最后由在用條件下的評估值和快速變現(xiàn)系數(shù)得出委托評估資產(chǎn)的清算和強制變現(xiàn)價值。

其計算模型為抵押資產(chǎn)價值評估值Y=V（S，T）*R

S：影響評估值的外部變量（如市場因素）；T：影響評估值的內(nèi)部變量（如資產(chǎn)質(zhì)量因素）。

β=V（S，T）：解釋變量系數(shù)（變量S，變量T）

最后，通過經(jīng)驗數(shù)據(jù)確定兩種方法得出的評估值應(yīng)占的比重，得到最終的評估值。假設(shè)以即期價值修正法得到的資產(chǎn)評估值為X1，其所占比重為Y1，到期價值估算法得到的資產(chǎn)評估值為X2，其比重為Y2Y1+Y2=100%。即評估值=X1Y1+X2Y2

二、運用SPSS軟件進行回歸分析

廣東省某資產(chǎn)管理公司的即期評估價值、到期評估價值、貸款數(shù)額和實際回收額的數(shù)據(jù)（如表1）：

以貸款差額為因變量以即期評估價值X1、到期評估價值X2為影響因素，利用統(tǒng)計軟件SPSS經(jīng)過回歸分析得到以下方程：

貸款差額=12.809+0.684*X1+（-0.656）*X2，R2=0.996Radj=0.995

（0.516）（38.344）（-10.973）

其中，F(xiàn)統(tǒng)計量的P值為0，在0.05水平上通過顯著性檢驗。

從方程中我們可以推出以下幾點：（1）即期評估價值X1的相關(guān)系數(shù)為0.684，大于零。說明X1越大，貸款差額越大，即銀行的損失越大。（2）到期評估價值X2的相關(guān)系數(shù)為-0.656，小于零。說明X2越大，貸款差額越小，即銀行的損失越小。（3）為了合理確定抵押資產(chǎn)的評估值，評估師要充分認識抵押資產(chǎn)的價值特性、影響其價值的有關(guān)因素及銀行特定的處置方案與其內(nèi)在的價值因素關(guān)系，確定恰當?shù)淖儸F(xiàn)系數(shù)，使用即期價值修正法和到期價值估算法計算評估值，為銀行貸款提供決策依據(jù)。

三、小結(jié)

通過引入統(tǒng)計方法，在抵押資產(chǎn)評估中確定即期修正值和到期價值的系數(shù)時，對傳統(tǒng)的僅憑經(jīng)驗確定系數(shù)的方法中，引入定量的分析方法，使得這種方法更有說服力，這是統(tǒng)計方法在抵押資產(chǎn)評估中的一個發(fā)展。

參考文獻:

[1]馬慶國.管理統(tǒng)計——數(shù)據(jù)獲取、統(tǒng)計原理、SPSS工具與應(yīng)用研究[J].北京:科學(xué)教育出版社，2002，(8).

[2]石玉珍.淺議抵押貸款資產(chǎn)評估[J].審計理論與實踐，2002，(9).

篇8

3、買保險。在正常情況下，由于抵押貸款期較長，銀行必須申請財產(chǎn)保險以防止貸款風(fēng)險。

4、簽署了《住房抵押貸款合同》。經(jīng)過調(diào)查、審核、批準簽訂貸款合同，銀行完成注冊、公證程序，通知申請人承擔合同并簽署《住房抵押貸款合同》。

5、對于房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，當事人應(yīng)當?shù)椒课莨芾砭洲k理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。提供信息：買方和賣方的身份證、房產(chǎn)證、契稅證、房管局發(fā)出商品房銷售合同，面積200多平方米，需提供交易評估報告，復(fù)印資料。

篇9

一、擔保貸款及其風(fēng)險

《中華金融辭庫》一書中,對擔保貸款的定義為:以第三人為借款人提供相應(yīng)的擔保為條件發(fā)放的貸款,擔保可以是人的擔?；蛭锏膿?。人的擔保,是指有償還能力的經(jīng)濟實體出具擔保文件,當借款人不能履約歸還貸款本息時,由擔保人承擔償還貸款本息的責(zé)任。物的擔保,是以特定的實物或某種權(quán)利作為擔保,一旦借款人不能履約,銀行可通過行使對該擔保物的權(quán)利來保證債權(quán)不受損失。從擔保貸款的定義中我們可以得知,對于商業(yè)銀行來說,擔保貸款是一種很“保險”的貸款方式,當借款人不能按規(guī)定履行還款義務(wù)時,商業(yè)銀行還可以通過對擔保人或物行使權(quán)力而收回款項。正是由于擔保貸款的這種特點,則易造成商業(yè)銀行對擔保貸款風(fēng)險的認識不夠,不能正確認識到擔保貸款風(fēng)險的存在及其程度,忽視了擔保貸款風(fēng)險,危及信貸資金安全。

二、我國商業(yè)銀行擔保貸款風(fēng)險來源

相比信用貸款來說,擔保貸款提高了商業(yè)銀行的貸款質(zhì)量,降低了貸款風(fēng)險。但是,在我國商業(yè)銀行經(jīng)營擔保貸款的實際過程中,卻仍然有不良貸款的形成,對商業(yè)銀行信貸資金依然產(chǎn)生風(fēng)險,這些風(fēng)險既基于商業(yè)銀行自身的一些原因而產(chǎn)生,也來源于商業(yè)銀行外部一些因素的影響。

(一)商業(yè)銀行自身原因。

1.對整體擔保貸款規(guī)模把握不佳,盲目放款。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟體制下,商業(yè)銀行作為一個自負盈虧的企業(yè),為了追求其利潤最大化,難免通過增加放款來增加利息收入。我國各商業(yè)銀行為了在激烈的市場競爭中能夠占據(jù)一定的市場份額,獲得較多的貸款利息收入,在借款人申請貸款的情況下,往往容易盲目擴大貸款規(guī)模,盲目放款。

2.疏于對借款人還款能力的審查,片面依賴擔保措施。商業(yè)銀行信貸人員在審查借款申請時,容易只注意貸款的擔保措施,而輕視了借款人本身的還款能力,這種意識是錯誤的。因為,擔保措施只是銀行向借款人提供貸款時所實施的一項額外保障措施,而擔保措施是在借款人已經(jīng)確定不能履行還款義務(wù)時所實施的。如果擔保合同中的抵押、質(zhì)押物變現(xiàn)處置遇到困難或者保證人不能按時履行償付義務(wù),那么商業(yè)銀行的貸款效益就會大打折扣。所以,把審查借款申請的重點放在擔保措施而不是借款人本身還款能力上,是一種對擔保貸款風(fēng)險防范意識認識上的錯誤。

3.對擔保貸款保證人主體資格審查不力。若商業(yè)銀行沒有完全按照《擔保法》對擔保貸款保證人的主體資格進行審查,易造成擔保貸款保證人不符合《擔保法》規(guī)定,從而造成商業(yè)銀行與擔保人之間簽訂的擔保合同喪失法律效力,由此產(chǎn)生擔保貸款風(fēng)險。這種潛在風(fēng)險的存在,一旦發(fā)生,將會對商業(yè)銀行造成直接的損失。

4.商業(yè)銀行對保證人擔保能力及其抵押物、質(zhì)押物價值的評估能力欠缺。商業(yè)銀行本身往往缺乏自己專門的評估機構(gòu),在商業(yè)銀行進行發(fā)放擔保貸款前,一貫是要求借款人自己選擇社會中的評估機構(gòu)進行評估后上交評估報告。由于評估機構(gòu)在評估過程中會向委托人收取一定的評估費用,評估機構(gòu)在受利益驅(qū)動的影響下,往往會按照委托人的意愿去書寫評估報告,其評估結(jié)果往往是不符合實際的,在對保證人擔保能力或抵押物、質(zhì)押物的價值進行評估時,其評估結(jié)果往往高于保證人的實際擔保能力或抵押物、質(zhì)押物的價值往往比其實際具有的價值高得多。因此,商業(yè)銀行根據(jù)評估機構(gòu)的評估報告發(fā)放貸款后,就會因保證人擔保能力不足或抵押物、質(zhì)押物實際價值低于貸款金額要求的價值而埋下?lián)ＹJ款風(fēng)險。

(二)外部原因。

1.政府部門干預(yù)。在商業(yè)銀行審查是否向企業(yè)提供擔保貸款的過程中,不時出現(xiàn)政府干預(yù)商業(yè)銀行貸款的現(xiàn)象。政府為了實現(xiàn)一定的經(jīng)濟或行政目標,在一些自身經(jīng)營不善,資金短缺,信用不佳的企業(yè)要求商業(yè)銀行貸款情況下,政府部門往往出面干預(yù),在《擔保法》規(guī)定政府部門不得作為保證人的條件下,一般情況則是政府部門向商業(yè)銀行指定某家企業(yè)作為其擔保人,要求商業(yè)銀行給予貸款。在這種情況下,商業(yè)銀行處于被動地位,在政府部門指定的擔保人自身缺乏償付能力的情況下,造成商業(yè)銀行擔保貸款風(fēng)險的發(fā)生。

2.借款人利用一些不正當?shù)膿＋@取商業(yè)銀行貸款。如借款企業(yè)采取子公司為母公司提供保證擔保,抵押、質(zhì)押擔保;或企業(yè)之間相互為對方提供擔保。這些擔保的存在形同虛設(shè),沒有起到實質(zhì)性的擔保作為,因此商業(yè)銀行往往不能夠依靠這些擔保的存在收回貸款。

3.外部法律調(diào)控缺失。雖然目前構(gòu)建的法律體系比較健全,但相關(guān)的具體執(zhí)行措施仍然欠缺。各銀行開展擔保貸款業(yè)務(wù)的依據(jù),主要是《中小企業(yè)融資擔保機構(gòu)風(fēng)險管理暫行辦法》、經(jīng)貿(mào)委《關(guān)于建立中小企業(yè)信用擔保體系試點的指導(dǎo)意見》和《中華人民共和國財政部關(guān)于加強地方財政部門對中小企業(yè)信用擔保機構(gòu)財務(wù)管理和政策支持若干問題的通知》,前者僅適用于政府出資的擔保公司,后兩者則著重于擔保公司的設(shè)立意圖和財務(wù)管理,尚沒有對擔保公司風(fēng)險監(jiān)管的具體規(guī)定,一旦出現(xiàn)風(fēng)險后,對其進行處罰的法律依據(jù)不充分。在借款人自身不能履行還款義務(wù)的情況下,商業(yè)銀行向保證人要求償還借款或處置抵押物、質(zhì)押物的執(zhí)行仍然具有一定的難度。而且很多情況下,商業(yè)銀行雖然官司上勝訴,但卻仍收不回貸款。

三、風(fēng)險防范措施

上述原因的存在,使銀行信貸管理面臨著極大的風(fēng)險。針對擔保貸款中存在的各種問題,我國商業(yè)銀行有關(guān)部門應(yīng)該落實好《擔保法》及其它法律對擔保貸款的具體要求,完善商業(yè)銀行管理部門的職能,來切實提高擔保貸款質(zhì)量,降低和防范擔保貸款風(fēng)險,具體建議如下:

(一)商業(yè)銀行在進行貸款審批時,應(yīng)該合理控制貸款規(guī)模。

由于為了增加市場份額而擴大貸款規(guī)模,會造成貸款質(zhì)量的下降,不能正確地掌握借款人以及擔保人的還款能力。因此商業(yè)銀行在經(jīng)營貸款業(yè)務(wù)時不能盲目放款,要充分考慮到貸款的收回程度,而不是片面的為了增加市場份額而擴大貸款規(guī)模。

(二)要將貸款審查的重點放在借款人的還款能力上,而不是依賴于擔保措施。

在擔保貸款上,商業(yè)銀行能否收回貸款,很大程度上是取決于借款人自身的還款能力和還款意愿。如果借款人自身還款能力強,能夠按時償還商業(yè)銀行的貸款,那么,商業(yè)銀行在收回貸款的過程中不僅能如實地收回貸款,而且還免去了靠保證人還款或處置抵押物、質(zhì)押物而帶來的一些困難和麻煩。

(三)嚴格審查保證人的主體資格,做到萬無一失。

商業(yè)銀行在進行擔保貸款審批時,要嚴格按照《擔保法》的規(guī)定,認真審核保證人的主體資格,掃清法律上的障礙,以確保在借款人確實不能履行還款義務(wù)時,能順利從保證人那里收回貸款。

(四)加強對保證人擔保能力及其抵押物、質(zhì)押物價值的評估。

由于貸款前的評估工作一般由借款人自行尋找社會上的評估機構(gòu)來完成,因此其評估結(jié)果的真實性和有效性欠佳,這種不切實際的評估結(jié)果是導(dǎo)致商業(yè)銀行擔保貸款風(fēng)險產(chǎn)生的一個主要原因。商業(yè)銀行可以考慮建立自己的評估機構(gòu)來對擔保人擔保能力及其抵押物、質(zhì)押物價值進行評估,從而減少由于評估結(jié)果失真而帶來的風(fēng)險。

(五)加強行政立法,減少政府部門對商業(yè)銀行經(jīng)營行為的不良干預(yù)。

政府通過指定擔保貸款保證人來干預(yù)商業(yè)銀行貸款行為時,不利于商業(yè)銀行改善其資產(chǎn)狀況,也會降低商業(yè)銀行改善其資產(chǎn)狀況的積極性。

(六)加強對企業(yè)信息的披露,以排除企業(yè)的不正當擔保。

首先,可以對企業(yè)信用記錄、資產(chǎn)負債狀況、盈利能力、企業(yè)關(guān)系進行披露,使商業(yè)銀行在放貸時能夠充分了解到企業(yè)的資信等情況,以排除企業(yè)所做出的一些不正當擔保,降低商業(yè)銀行擔保貸款風(fēng)險。再次,可以通過制定法規(guī)的方式,對企業(yè)能否進行擔保的資質(zhì)進行限定,從宏觀的角度來限制企業(yè)的不合規(guī)擔保,以控制擔保貸款資金的安全。

(七)加強法律制度實施細則的制定,嚴肅擔保責(zé)任。

通過法律制度的加強,使借款人在不能履行還款義務(wù)時,商業(yè)銀行能夠切實地、容易地通過保證人或者對抵押物、質(zhì)押物的處置而收回貸款。

總之,擔保貸款作為我國商業(yè)銀行的一項主要貸款業(yè)務(wù),在我國商業(yè)銀行經(jīng)營業(yè)務(wù)中顯得尤為重要。而商業(yè)銀行經(jīng)營擔保貸款的收益受到擔保貸款風(fēng)險的影響,擔保貸款只是分散了貸款風(fēng)險,提供了一種補償功能,但它不能改變借款人的信用狀況,也不能保證足額償還貸款,因此不能從根本上消除貸款風(fēng)險。由于我國商業(yè)銀行經(jīng)營擔保貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險來源多樣化,為了降低這種風(fēng)險,就不僅需要商業(yè)銀行對自身管理的規(guī)范,還需要政府有關(guān)部門從宏觀方面上對商業(yè)銀行外部環(huán)境的完善。

參考文獻:

[1]陳耀武,左凱.擔保貸款風(fēng)險管理:國有商業(yè)銀行資產(chǎn)安全的著力點[J].武漢金融,2000

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1、審查買方資格：住房資格為家庭資格、家庭成員，包括家庭成員、家庭成員、配偶和未成年子女。最快的房屋驗證結(jié)果為10天；

2、網(wǎng)簽：購房者需要準備所需材料，到相應(yīng)的區(qū)縣住房管理局辦理號碼、號碼并填寫表格；如果買方通過中介，則無需前往現(xiàn)場；

3、評估：評估費用為600元/次，需5-7日出評估報告；

4、第一類是指借款人對貸款銀行貸款資格的預(yù)審，表明貸款和貸款條件的線。買方應(yīng)攜帶相關(guān)材料到銀行和銀行簽訂各種合同，并進行面試和擔保；

5、銀行提供貸款：市政公積金貸款市政公積金貸款為5-7個工作日發(fā)放；

6、簽訂貸款合同；

7、稅收：與住房交易相關(guān)的稅收包括契稅、增值稅、增值稅、個人所得稅、綜合價格、土地出讓金等。物權(quán)變更是建立在房地產(chǎn)登記的基礎(chǔ)上的。，查封或者政策變更會影響房屋轉(zhuǎn)讓；

8，銀行貸款：貸款銀行通常有15-20天的工作日，但由于銀行政策和城市地區(qū)的不同，老齡化的影響會有所不同。

公積金貸款需要哪些條件

1、只有參與公積金制度的員工才能參與公積金貸款；

2、在申請貸款前還應(yīng)該連續(xù)繳納至少半年的住房公積金；

3、夫妻雙方中某一方如果還未償還清住房公積金貸款，那么是不能獲得住房公積金的；

4、申請住房公積金的員工不僅要有穩(wěn)定的收入和償還能力，還要償還其他債務(wù)；

5、公積金貸款期限不得超過30年。

公積金貸款優(yōu)勢有哪些

1、手續(xù)便捷

借款人只需到公積金貸款承辦銀行辦理一次貸款申請手續(xù)，即可攜帶所有資料。

2、時間短

從銀行受理申請到發(fā)放貸款只需8個工作日。

3、利率低

購買第一套住房貸款5年以上現(xiàn)行利率3.75%，低于商業(yè)銀行住房貸款基準利率1.9個百分點。

4、首付低

職工家庭購買首套住房，首付最低20%；購買符合我市購房條件的第二套及其他自有住房，首付30%即可貸款。

5、抵個稅

職工支付的住房公積金貸款利息，不計入職工個人所得稅應(yīng)納稅所得額。

6、還款方便