導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)經(jīng)濟理論論文，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)有三個基本功能：一是為消費者提供居住和工作場所；二是為個人和企業(yè)提供投資或投機機會；三是為整個信用制度提供最基本的抵押資產(chǎn)（在發(fā)達的市場經(jīng)濟中銀行抵押資產(chǎn)的90％是房地產(chǎn)）。前者是房地產(chǎn)的自然屬性，與是否市場經(jīng)濟無關，后兩者則是房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟運行中的基本功能，沒有市場經(jīng)濟就沒有這兩個功能。房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟運行中的基本功能引發(fā)房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟中正反兩個方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產(chǎn)可以迅速通過房地產(chǎn)信貸的杠桿撬動大量資金流向房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)，導致該地區(qū)經(jīng)濟進一步發(fā)展（在中國這總是為地方政府帶來巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負面作用就是它可能帶來泡沫經(jīng)濟的風險?？梢?，房地產(chǎn)在現(xiàn)代經(jīng)濟運行中具有很強的虛擬經(jīng)濟的運行特征，把房地產(chǎn)作為虛擬經(jīng)濟的部門之一來進行研究更能體現(xiàn)房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟中的特性。

然而，在傳統(tǒng)經(jīng)濟理論中，房地產(chǎn)（realestate）一直被認為是一種最重要的實物資產(chǎn)（realassets），屬于實體經(jīng)濟的研究范疇，房地產(chǎn)的變動應該與經(jīng)濟基本面相吻合。但是，現(xiàn)實經(jīng)濟中的“房經(jīng)背離”和“房地產(chǎn)泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產(chǎn)作為一種實物資產(chǎn)是遠遠不夠的，我們必須從當今經(jīng)濟虛擬化的現(xiàn)實出發(fā)，運用虛擬經(jīng)濟理論對之進行合理的解釋。

一、房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究

在現(xiàn)代經(jīng)濟中，資本化定價方式越來越普遍，整個經(jīng)濟系統(tǒng)中虛擬經(jīng)濟部分的影響日益增強，相應地，虛擬經(jīng)濟的研究也越來越重要。國內(nèi)外學者對虛擬經(jīng)濟的定義和稱呼有很多種，但是它與“實體經(jīng)濟”相對獨立而存在的看法卻是共同的。虛擬經(jīng)濟概念的本質(zhì)意在概括一種不同于以往的經(jīng)濟運行方式，其基礎就是資本化的定價方式。它是觀念支撐或心理支撐的價格形成系統(tǒng)，而實體經(jīng)濟是成本支撐的價格形成系統(tǒng)。從這樣的認識出發(fā)，房地產(chǎn)的價格形成無疑屬于虛擬經(jīng)濟系統(tǒng)。

可見，虛擬經(jīng)濟理論重視預期和心理活動、不確定等因素的作用，它把整個經(jīng)濟系統(tǒng)劃分為由成本支撐的實體經(jīng)濟系統(tǒng)和由心理支撐的虛擬經(jīng)濟系統(tǒng)。虛擬經(jīng)濟是一種以資本化定價方式為其行為基礎的特殊的經(jīng)濟運行關系，一種資產(chǎn)，不論其有形還是無形，也不論其是金融資產(chǎn)還是房地產(chǎn)，一旦以資本化定價方式來定價，它就具有虛擬資產(chǎn)的運行特征，就應該納入虛擬經(jīng)濟的研究框架。虛擬經(jīng)濟中的所有運行特征、運行規(guī)律和所發(fā)生的重大事件無不與資產(chǎn)的這種特殊定價方式有關。對房地產(chǎn)虛擬性的研究也是從資本化定價方式入手的。有關的研究如下：

1.關于房地產(chǎn)定價方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價方式的角度來看，即使是狹義的虛擬經(jīng)濟的定義也要包括房地產(chǎn)。隨后，南開大學虛擬經(jīng)濟與管理研究中心課題組“房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究報告”指出房地產(chǎn)虛擬性是介于一般商品和金融資產(chǎn)之間的，房地產(chǎn)虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產(chǎn)存量與市場、經(jīng)濟發(fā)展與經(jīng)濟虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場結構等影響房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)的主要制度因素）。

2.關于房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與經(jīng)濟穩(wěn)定的關系研究。郭金興（2005）指出：房地產(chǎn)市場的波動并不必然導致宏觀經(jīng)濟的不穩(wěn)定，房地產(chǎn)具有穩(wěn)定經(jīng)濟的內(nèi)在機理。房地產(chǎn)價格的長期增長趨勢可以使貨幣供應與經(jīng)濟增長中的貨幣需求相適應，而房地產(chǎn)價值的相對穩(wěn)定性對穩(wěn)定貨幣發(fā)行，從而穩(wěn)定經(jīng)濟增長具有重要意義。王國忠（2005）通過計量經(jīng)濟模型的檢驗發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)價格波動對整個經(jīng)濟價值系統(tǒng)的影響是直接而顯性的。房地產(chǎn)價格與貨幣供應在整個區(qū)間內(nèi)存在雙向的影響機制，房地產(chǎn)價格對股票價格與實體經(jīng)濟的價格指標都有著單向的傳導機制，房地產(chǎn)的價格波動會影響股票市場的價格及實物生產(chǎn)價格的波動。這說明作為虛擬經(jīng)濟的子集，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟運行中占有突出的地位。如果把房地產(chǎn)部門看成是虛擬經(jīng)濟的一部分，然后再來考察與實體經(jīng)濟的關系就會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價格的變動對實體經(jīng)濟的影響不但沒有減弱，反而出現(xiàn)了增強的趨勢。鞠方（2005）基于對現(xiàn)代經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場特殊性的分析，提出了一個基于實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟的二元結構分析框架，提出了房地產(chǎn)市場貨幣積聚假說，對房地產(chǎn)泡沫的成因進行新的解釋。進而把房地產(chǎn)泡沫放在協(xié)調(diào)處理好實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟關系的角度進行研究，重點剖析房地產(chǎn)泡沫、經(jīng)濟增長和金融發(fā)展三者之間的內(nèi)在聯(lián)系，從而為三者的互動協(xié)調(diào)發(fā)展提供理論基礎。并指出：房地產(chǎn)市場是一個具有鮮明的虛擬經(jīng)濟特征和實體經(jīng)濟特征的特殊市場，正是由于這種“虛實兩重性”，決定了房地產(chǎn)“異象”成因的復雜性和多樣性。

二、從虛擬經(jīng)濟的角度重構房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的基本思路

在認識到房地產(chǎn)的虛擬性的基礎上，我們可以按照虛擬經(jīng)濟的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經(jīng)濟角度來重構房地產(chǎn)經(jīng)濟理論。這種重構包括以下幾個有機的組成部分：①房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究。這是從虛擬經(jīng)濟的行為基礎——資本化定價方式的角度對房地產(chǎn)虛擬性進行的研究。②對房地產(chǎn)自身的穩(wěn)定性的研究。首先，從虛擬經(jīng)濟的運行特征——強波動性入手，然后，對房地產(chǎn)這種虛擬經(jīng)濟成分自身的穩(wěn)定性進行研究。③從價格的角度來研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的關系。說明房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟的互動關系——房地產(chǎn)如何影響宏觀經(jīng)濟以及宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的關系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定（波動）之間的關系構成了新的房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的核心部分。⑤指出在虛擬經(jīng)濟條件下政府要加強對房地產(chǎn)市場的干預，以促進經(jīng)濟穩(wěn)定。⑥案例研究。研究美國、英國、日本、中國等國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的關系。

由此，從虛擬經(jīng)濟的角度來重構房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的分析框架圖大致如下：

三、從虛擬經(jīng)濟角度來重構房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的意義

在經(jīng)濟虛擬化背景下，研究房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定有著重要的理論意義和實際意義。大體而言，從虛擬經(jīng)濟的角度重構房地產(chǎn)經(jīng)濟理論有兩個基本特點：第一，強調(diào)房地產(chǎn)的投資和投機功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場等看作一個整體來考察房地產(chǎn)，考察資金在這些領域中轉移流動的規(guī)律及其影響；第二，強調(diào)房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的虛擬性質(zhì)和可能的房地產(chǎn)引發(fā)的泡沫經(jīng)濟的風險。這種從市場經(jīng)濟功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。具體表現(xiàn)在：

有利于正確解釋房地產(chǎn)市場的發(fā)展。房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中具有特殊的重要性。傳統(tǒng)經(jīng)濟理論難以有效解釋房地產(chǎn)市場運行中的“異象”，只有在對房地產(chǎn)虛擬性進行深入研究的基礎上，才會對虛擬經(jīng)濟的定義和研究領域有更深刻的了解；才會對虛擬經(jīng)濟的理論出發(fā)點是把整個經(jīng)濟看作一個價值系統(tǒng)而非物質(zhì)系統(tǒng)有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經(jīng)濟的理論。

有利于提高宏觀調(diào)控政策的有效性。研究房地產(chǎn)虛擬性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的關系，指出房地產(chǎn)市場的發(fā)展有利于維護整個社會的公平、穩(wěn)定和協(xié)調(diào)發(fā)展，這在客觀上為政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控提供理論依據(jù)，并有利于提高政府實施宏觀調(diào)控政策的有效性。

有利于促進房地產(chǎn)市場和實體經(jīng)濟部門的協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)市場和實體經(jīng)濟存在千絲萬縷的聯(lián)系，房地產(chǎn)的健康發(fā)展對經(jīng)濟增長至關重要，研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定，有利于促進房地產(chǎn)市場和實體經(jīng)濟部門的協(xié)調(diào)發(fā)展，從而為經(jīng)濟增長服務。

有利于和諧社會的構建。房地產(chǎn)市場的發(fā)展事關老百姓的安居樂業(yè)和社會穩(wěn)定，房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的財富分配效應可能加劇收入分配差距，造成社會利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數(shù)國家的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的貢獻率也呈逐年增加的趨勢，房地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，各國的GDP增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴性較強。在此情形下，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不正常的發(fā)展，不僅會導致房地產(chǎn)業(yè)衰退，還會對金融體系甚至整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展帶來不良影響。因此，認識房地產(chǎn)虛擬性并在此基礎上解決房地產(chǎn)市場發(fā)展中的問題，關系到整個國民經(jīng)濟的運行、金融安全、投資決策和社會穩(wěn)定，關系到和諧社會的構建。

［參考文獻］

[1]AlanGreenspan.Newchallengesformonetarypolicy．beforeasymposiumsponsoredbytheFederalReserveBankofKansasCityinJacksonHole［R］．Wyoming，August27，1999.

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[5]王國忠.虛擬經(jīng)濟穩(wěn)定性研究［D］.南開大學2005年博士學位論文.

篇2

傳統(tǒng)的管理模式在房地產(chǎn)項目經(jīng)濟管理中取得不錯的成績，為房地產(chǎn)帶來發(fā)展的機遇，為房地產(chǎn)工程項目管理積累的大量的經(jīng)驗，隨著房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展，其管理模式已經(jīng)不能滿足經(jīng)濟項目管理的需要，特別是大型的工程項目經(jīng)濟管理。下文將會詳細分析當下房地產(chǎn)工程管理項目存在的問題。

（一）對房地產(chǎn)工程項目管理觀念意識不強

房地產(chǎn)工程項目管理能力的強弱，直接關系到房地產(chǎn)事業(yè)的開發(fā)，因為房地產(chǎn)項目工程經(jīng)濟管理是整個管理的中心，因此起著至關重要的作用。在房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟管理中，都側重于房地產(chǎn)工程項目帶來的經(jīng)濟效益，而不是將主要的精力放在項目經(jīng)濟管理的模式上，并且認為工程項目經(jīng)濟管理是可有可無的管理項目，因而對工程項目經(jīng)濟管理不重視，這就是缺乏觀念意識造成的。這就使得在房地產(chǎn)工程項目管理中錯漏百出，從而使得房地產(chǎn)工程項目風險加大，房地產(chǎn)事業(yè)也得不到最大限度的發(fā)展。

（二）缺乏完整的管理體系

缺乏完整的管理體系是管理中普遍存在的現(xiàn)象，在當下的管理模式中很少房地產(chǎn)公司在管理上能擁有一個健全的管理體系，來協(xié)助工程項目經(jīng)濟管理。在實際的房地產(chǎn)項目工程管理中并沒有過多的規(guī)章制度，即使存在著相關的管理體系也不會認真執(zhí)行，從而導致很多房地產(chǎn)工程項目建設得不到有效的執(zhí)行，并且說明其管理制度只是擺設的作用。在對房地產(chǎn)項目經(jīng)濟管理中還缺乏相應的管理隊伍，這也是致使房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟管理工作的得不到有限開展的重要原因。為了進一步改善房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟管理，應加強對工程項目經(jīng)濟管理制度的建設和完善相關的管理體系，并提高工程項目管理人員的管理觀念和綜合素質(zhì)水平。這樣房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟管理才能得到有效的開展，保證項目的順利進行。

二、改善當下存在問題有效對策

（一）提高管理人員的素質(zhì)水平

經(jīng)濟管理人員是否遵守相關的管理制度，是房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟管理工作開展的基本前提，因此提高經(jīng)濟管理人員的素質(zhì)是非常必要。因為在房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟管理工作主要是有經(jīng)濟管理人員執(zhí)行的，其素質(zhì)的高低直接影響到執(zhí)行相關規(guī)章制度的力度，因此要做好經(jīng)濟管理人員的培訓，這樣才能有效地保證房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟管理工作得到有效地進行。在培訓中應加強對經(jīng)濟管理人員的素質(zhì)水平培訓，尤其是對一些素質(zhì)水平較低的經(jīng)濟管理人員，并鼓勵經(jīng)濟管理人員自我學習，以此提高綜合素質(zhì)。在招聘環(huán)節(jié)也要相應提高招聘的要求，招聘更多的高素質(zhì)人才，以此協(xié)調(diào)項目經(jīng)濟管理工作的有效進行。

（二）注意施工階段的過程的控制和管理

在經(jīng)濟項目管理中，對施工階段的過程控制和管理是房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟管理的主要環(huán)節(jié)，做好相關的監(jiān)制和管理是房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟管理的重點和關鍵點。在施工階段最為重要的是對質(zhì)量的把關。并加強對房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)監(jiān)制，降低返工幾率，拒接豆腐渣工程。在對房地產(chǎn)工程監(jiān)制中，各個環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)工程建設都應認真貫徹相關的程序，并做好安全工作，盡量避免出現(xiàn)一些不必要的意外。最后，要嚴格要求各個環(huán)節(jié)的工程建設都要認真地執(zhí)行，不能偷工減料，以次充好。這樣才能有效地保證房地產(chǎn)工程項目的進行，并在預期的時間內(nèi)完成，有序的管理模式可以讓工程項目井井有條地進行，還能節(jié)約成本，降低消耗。

（三）建立健全的管理體系，并加強對房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟管理

縱觀當下的局勢，關于我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的規(guī)章制度有較大的改善，但還是相應存在著漏洞，并妨礙著我國房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟管理的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)工程企業(yè)想要做好經(jīng)濟管理的工作，首先就要加強房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟管理規(guī)章制度的建設，建立健全相關的管理制定，并加強對項目經(jīng)濟管理的約束，從而促進我個房地產(chǎn)事業(yè)的順利開展。在制度完善的情況下，如果不認真執(zhí)行，那也相對于擺設，因此還應加強對房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟管理制度的執(zhí)行力度，況且執(zhí)行才是制定相關規(guī)章制度的最終目的。

（四）各部門要加強溝通，對管理工作協(xié)調(diào)進行

房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟管理工作，眾所周知它并不是一個獨立體，與各部門息息相關。一項工程項目經(jīng)濟管理的完成需要各部門的有效配合、協(xié)調(diào)進行。為此，房地產(chǎn)工程項目企業(yè)首先要充分認識到各部門協(xié)調(diào)進行管理的重要性以及作用，并對在管理中出現(xiàn)的問題進行協(xié)調(diào)解決。這也要求房地產(chǎn)工程管理企業(yè)要改變傳統(tǒng)模式，尋找創(chuàng)新的管理模式，以滿足房地產(chǎn)發(fā)展的需要。創(chuàng)新是一個國家進步的靈魂，創(chuàng)新是一個企業(yè)永恒發(fā)展的前提。因此要不斷創(chuàng)新，從而經(jīng)濟管理的各個環(huán)節(jié)進行改革，從人事制定、體系結構到技術上都要做出相應的改變，建立一個科學的管理體系，以此來提高經(jīng)濟管理水平。在協(xié)調(diào)工作中，還應加強監(jiān)督，一個部門相互監(jiān)督的模式進行，這樣可以充分發(fā)揮監(jiān)督職能，保證經(jīng)濟管理工作有效進行。

篇3

2房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的內(nèi)容

經(jīng)濟學中的成本意味著“節(jié)儉”。因為資源的有限，就必須有以“節(jié)儉”為目的的成本管理。成本可以分為會計成本、經(jīng)濟成本、邊際成本、機會成本、沉沒成本、時間成本、資金成本、人力成本、土地成本等等，雖然類型不同，但都是成本。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，包含各部分成本：有融資時的資金成本、項目的建造成本，人力資源管理的人力成本，以及隱形的溝通成本、因失誤造成的沉沒成本等等。管理學學者彼得•德魯克曾說，“在企業(yè)內(nèi)部，只有成本！”每個環(huán)節(jié)的資金花費，便是成本。成本的發(fā)生伴隨著決策。當企業(yè)在決定投資某個項目時，就意味著成本的發(fā)生。雖然在投資這個還是那個項目經(jīng)過詳細的測算，但仍然是主觀的判斷。而接下來的成本管理，只能在決定投資多少的額度之下，管理好這個額度以保證利潤最大化。從這個角度來看，成本管理等同于成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的各階段進行劃分，可分為投資階段的成本概算、設計階段的施工圖預算、施工前的招標合約管理、施工階段的預結算。以“預算不超概算、結算不超預算”為原則，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理已由側重施工預結算管理向以目標成本為中心的成本控制轉變。

3房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的市場經(jīng)濟思維

3．1以目標成本為中心的成本管理體系

3．1．1目標成本的概念目標成本，顧名思議，是估算一個項目將要發(fā)生的成本，以此作為目標值，以保證項目利潤目標的實現(xiàn)。目標成本的數(shù)據(jù)來源于經(jīng)驗值的積累。企業(yè)通過對市場的了解，對一些歷史數(shù)據(jù)的分析，得到這些數(shù)據(jù)。完整的目標成本應包含項目發(fā)生的所有費用，通過將目標成本根據(jù)成本科目分解為13項費用。

3．1．2體系的建立目標成本的目的是要保證成本的控制，因而要把成本管理各階段進行連接起來。如圖1所示，以項目目標成本表劃分，進行招標的招標控制價和合約規(guī)劃管理，保證每份合同有規(guī)劃、價格有依據(jù)。在施工過程中發(fā)生的簽證變更和沉沒成本要進行動態(tài)管理，保證成本數(shù)據(jù)的連續(xù)性。同時房地產(chǎn)成本管理不僅是成本部門和成本人員的工作，更是一項全員參與的工作。要涉及到財務、項目管理等各職能部門在計劃運營的管理下，協(xié)調(diào)各部門資源，降低各部門之間的溝通成本，合理利用各項資源。

3．2企業(yè)內(nèi)和企業(yè)外的競爭、合作

3．2．1企業(yè)內(nèi)的運營市場經(jīng)濟，意味著知識的分散性，認識若干事物取決于面對事物的人，準確來說，它們分散于每個人的大腦中。專業(yè)化的分工，是市場經(jīng)濟的特點之一。一個造價工程師，他可以通過為地產(chǎn)公司提供專業(yè)服務，換取機械工程師們制造的汽車，而不用他親自動手去制造一輛汽車。而且就制造一輛汽車來說，它也涉及到廣泛的行業(yè)，如礦業(yè)、石油、塑膠、機械、電子、玻璃等成百上千種行業(yè)。專業(yè)的人做專業(yè)的事情，這樣可以提高工作效率，一個龐大的部門或者企業(yè)，只有通過精細化的分工，形成流水式的作業(yè)，才能提高工作效率。就如現(xiàn)在汽車制造業(yè)，在流水線上有若干工種配合，每個工種只做一小部分專業(yè)工作，然后越來越熟練，就會提高生產(chǎn)效率。專業(yè)分工讓每個人的生產(chǎn)效率得到了提高，因為一個人反復做同一件事情自然會越來越熟練。但是專業(yè)化的分工之下，也可以造成封閉的、工具化的頭腦。在工作之余或者過程中，對自己知識體系的自我更新就顯得特別重要。如果不想成為這個工業(yè)化時代在自己專業(yè)聰明，卻在專業(yè)之外的事務一無所知的人，更需如此。正是由于專業(yè)劃分的優(yōu)缺點，需要企業(yè)運營將企業(yè)內(nèi)部資源進行整合。個人在資源整合中通過其他專業(yè)化人員的幫助和發(fā)揮自己的專業(yè)優(yōu)勢中完成企業(yè)利潤目標。而知識的分散性又讓企業(yè)內(nèi)部的合作、協(xié)調(diào)變得非常重要。

3．2．2產(chǎn)業(yè)鏈的競爭、合作市場經(jīng)濟另一個重要的特點是競爭。在市場中，總體來說，只有那些能以物美價廉的產(chǎn)品和服務滿足消費者的企業(yè)，才能脫穎而出。競爭讓各企業(yè)不斷提高自身業(yè)務管理水平，提高生產(chǎn)效率?？扑乖凇镀髽I(yè)的性質(zhì)》中提出交易成本的概念，提出當企業(yè)內(nèi)部成本小于市場中的交易成本時，形成企業(yè)。在市場中，房地產(chǎn)企業(yè)將一些施工單位和材料供應等納入企業(yè)內(nèi)部，實現(xiàn)縱向一體化管理；也有精簡企業(yè)業(yè)務，僅作投資部門，將項目外包建設的。本文章不做討論是企業(yè)越做越全，還是精簡業(yè)務更好。兩者無論哪種形式，都要保證企業(yè)的利潤目標。而利潤的實現(xiàn)，需要項目全過程中各方的合作和競爭。

4某房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)兩個項目成本管理對比

4.1目標成本管理體系減少合同發(fā)生數(shù)量A項目建設周期為2011年9月至2014年12月，項目開發(fā)時間較早，未建立目標成本管理體系，造成項目內(nèi)工程界面劃分不清楚，產(chǎn)生大量交接工序的專業(yè)和零星分包工程。B項目建設周期為2013年12月至2016年10月，項目立項時建立目標成本，至2015年3月已發(fā)生合同94項，根據(jù)目標成本規(guī)劃預期將發(fā)生合同148項，該項目預估共發(fā)生242項合同。每產(chǎn)生一項合同，意味著造價工程師需完成清單、標底編制、招標工程師需組織招標談價、合約工程師需制作合同，由此帶來的企業(yè)內(nèi)部成本的增加。目標成本管理體系可以提前規(guī)劃項目發(fā)生各項費用，做好各工序交界面的劃分，減少專業(yè)和零星合同的發(fā)生。

4.2目標成本管理體系控制合同金額A項目屬于成本核算型，即在工程發(fā)生后通過控制簽證、結算金額，降低成本。而B項目的目標成本管理體系在方案設計階段測算成本，以預留成本金額作為招標控制價，若超出預留金額則修改設計方案或增加投標單位重新招標，降低合同金額，變事后被動型為事前控制型。

4.3與供貨商建立長期合作價格B項目主要施工材料：涂料、瓷磚、潔具、燈具、門等與專業(yè)供應商建立長期合作機制，采用“甲指材”模式，指定施工材料的供貨商。通過此種方式一方面通過長期合作，可降低材料價格；另一方面保證了材料供應質(zhì)量。

篇4

房地產(chǎn)行業(yè)的熱潮使得很多企業(yè)的決策者迷失了方向，在一些項目的投資上，沒有經(jīng)過深思熟慮，就盲目投資。很多情況都是幾個企業(yè)投資，其他的很多企業(yè)都蜂擁而上，也絲毫不考慮自身的實際情況。企業(yè)在當今市場的大環(huán)境下求生存，必須以市場為立足點。但是很多企業(yè)的決策者對市場形勢認識不足，對市場獲取的信息缺乏準確性和實效性，不能很好的把握市場的形勢和動態(tài)，從而導致不能很好的將成本控制在一定范圍。更有甚者所開發(fā)的項目根本沒有回報可言，這樣只能使得企業(yè)虧損甚至面臨破產(chǎn)的危險。

（2）財務管理程序不健全

在企業(yè)當中無法形成一套健全的系統(tǒng)的財務管理程序。很多企業(yè)的財務管理程序不夠?qū)I(yè)，很多流程都存在著疏漏。這在很大程度上降低了企業(yè)的工作效率，同時也大大降低了財務分析的準確性。同時，對市場信息的獲取無法做到準確及時，信息往往已經(jīng)失真，這樣就使得決策者無法制定出適合本企業(yè)發(fā)展水平的最優(yōu)方案。使得企業(yè)發(fā)展無法遵循螺旋式的上升。此外，監(jiān)督體系不完善也是財務管理程序中一個較為突出的問題。甚至財務管理的不透明還致使造價的現(xiàn)象，導致了公司財富的流失。

（3）成本控制觀念淡薄

成本管理是對各個環(huán)節(jié)資源消耗的估計。當代很多企業(yè)缺乏成本控制的管你那，沒有專業(yè)人士制定一套適合本企業(yè)的成本管理方案，導致在財務管理上混亂，并且存在著相當大的漏洞。很多企業(yè)無法對生產(chǎn)過程中的每個環(huán)節(jié)進行成本估計，只能在整套環(huán)節(jié)結束后有個大體估計，這大大降低了成本預算的準確性，導致支出超過預算。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，有強烈的成本控制觀念顯得尤為重要。

2財務管理工作創(chuàng)新策略

（1）創(chuàng)新合理有效的投資計劃

企業(yè)應當通過分析支出與收入，投資和回報的比率有選擇的進行投資，切忌盲目從眾。根據(jù)企業(yè)自身的優(yōu)缺點，資金的程度來制定適合自己的投資計劃。企業(yè)管理者可以通過制定創(chuàng)新式的投資計劃，按照一定的比率進行投資來規(guī)避風險。

（2）提高財務管理人員的創(chuàng)新意識

企業(yè)要啟用高素質(zhì)的管理人員，管理人員應當有良好的創(chuàng)新意識和成本管理理念，必要的話應當對財務管理人員進行特殊培訓，增強其管理能力。盡可能多的調(diào)動起工作人員的積極性去主動學習，增進專業(yè)知識水平，從而提高自己的創(chuàng)新能力，不斷的豐富完善自己。財務管理人員應有靈活的頭腦，將自己所學應用到財務管理當中去，并且盡可能的創(chuàng)新工作流程，完善各個工作環(huán)節(jié)，為企業(yè)創(chuàng)造更大的效益。

（3）創(chuàng)新財務管理程序

要最大限度的利用好電子等高科技產(chǎn)品。將高科技產(chǎn)品運用到各個程序中去。制定的制度應當具有針對性、操作性等特點，財務管理程序必須符合企業(yè)自身的發(fā)展水平。加強管理程序的監(jiān)督機制，完善監(jiān)督機制，將錯誤的情況降低到最小。要對每個程序進行嚴格的把關，并且制定相應的業(yè)務流程。以保證企業(yè)能夠穩(wěn)步前進。充分利用網(wǎng)絡化的信息平臺，實現(xiàn)便捷快速的信息查詢與處理，及時掌握企業(yè)各部分的動態(tài)，防微杜漸。完善企業(yè)的業(yè)務鏈，運用好網(wǎng)絡這一渠道。

（4）創(chuàng)新式的人員分配

將財務管理人員的分配狀況進行創(chuàng)新，淘汰傳統(tǒng)的人員分配，根據(jù)管理人員的不同特點，進行分配。根據(jù)工作人員的長處，將管理人員分配在適合自己的部門，按照輕重緩急將管理人員按照一定的比例進行合理劃分。在監(jiān)督管理科研等方面應當安排較多的人。在財務管理工作中的監(jiān)管科研等方面強大了，成本管理、項目預算才能得到很好的控制，企業(yè)自身的實力才能得以提高，以便在市場競爭中表現(xiàn)出強大的戰(zhàn)斗力。才外，企業(yè)應當細化分工，將每管理人員的任務落實好。

（5）在規(guī)避風險上進行創(chuàng)新

由于房地產(chǎn)行業(yè)在項目的開發(fā)和具體實施方面存在著較大的風險，這就要求企業(yè)懂得防微杜漸，懂得規(guī)避風險。企業(yè)應當在財務管理中建立起一套完善的預警體系，加強全方位的管理，使得預警系統(tǒng)更加敏感，促使企業(yè)能更好的應對風險。必須要對企業(yè)建立起創(chuàng)新性的風險管理方式，將可能出現(xiàn)的風險問題進行識別歸類預計，并且預先設想出一套應對風險的方案，只有做好充分的預警準備，企業(yè)才不至于在風險來臨時亂了分寸，手足無措。

（6）創(chuàng)新性資金管理

首先應當加強財務管理中對成本的控制，成本在市場競爭中占據(jù)著重要的地位。如何在保證質(zhì)量的前提之下，將成本降低到最小，是企業(yè)應該為之奮斗的首要目標。其次應當細化每一筆資金的涌入和流出，針對每個項目，制定好資金分配方案。對資金的籌備，使用等方面進行最優(yōu)選擇。制定精確的財務報表。實現(xiàn)最優(yōu)化的目標，收益最大且成本最小。

篇5

同時，房地產(chǎn)企業(yè)在進行投資決策時不可避免會涉及經(jīng)營業(yè)態(tài)選擇的問題，特別是近幾年來隨著我國房地產(chǎn)業(yè)進入新常態(tài)，在房地產(chǎn)企業(yè)面臨轉型的壓力下，國家鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)涉足養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)及長租公寓等新興業(yè)態(tài)，一批房地產(chǎn)企業(yè)已率先對這些新興業(yè)態(tài)進行了探索。然而，新業(yè)態(tài)的涉足是否會對企業(yè)績效產(chǎn)生影響，還有待考察。目前對房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度與績效關系研究的文獻較少，且大多未考慮業(yè)態(tài)選擇對企業(yè)績效的影響，雖然有學者考慮了產(chǎn)品多元化對房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展績效的影響，但并沒有將房地產(chǎn)產(chǎn)品細分到具體領域。

基于此，本文擬在國內(nèi)外已有研究的基礎上，以我國40家房地產(chǎn)上市企業(yè)為研究對象，借助回歸分析法，對房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度與企業(yè)績效之間的關系進行探討，同時將企業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)作為影響企業(yè)績效的因素之一，分析新業(yè)態(tài)的涉足與房地產(chǎn)企業(yè)績效的關系，以期為房地產(chǎn)企業(yè)是否應進行跨區(qū)域發(fā)展及提升企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展績效提供借鑒與參考。

二、理論分析與研究假設

1.企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度與績效的關系

有學者曾將國際化與企業(yè)績效關系結論不一致的原因，歸結為企業(yè)國際化過程中存在的多種收益與成本博弈的結果(Lu & Beamish,2004)，這同樣適用于企業(yè)在國內(nèi)各地域市場進行的跨區(qū)域發(fā)展與績效關系的研究。企業(yè)在進行跨區(qū)域發(fā)展的過程中會獲得一系列優(yōu)勢，首先，跨區(qū)域發(fā)展可以擴大企業(yè)市場份額，進而提升企業(yè)的品牌知名度。其次，隨著企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度的提高，企業(yè)可以通過合理配置不同地域的資源以及共享研究成果，實現(xiàn)協(xié)同效應、規(guī)模經(jīng)濟，提升交易優(yōu)勢，節(jié)約交易成本。同時，隨著市場規(guī)模的擴大，企業(yè)市場地位提升，大大提高了與上下游產(chǎn)業(yè)的議價能力。最后，當房地產(chǎn)企業(yè)在不同類型的區(qū)域進行投資組合時，可以規(guī)避一定的政策性風險，減小國家宏觀調(diào)控對企業(yè)的影響，也可以有效利用各地政府的利好政策。

篇6

在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)有三個基本功能：一是為消費者提供居住和工作場所；二是為個人和企業(yè)提供投資或投機機會；三是為整個信用制度提供最基本的抵押資產(chǎn)（在發(fā)達的市場經(jīng)濟中銀行抵押資產(chǎn)的90％是房地產(chǎn)）。前者是房地產(chǎn)的自然屬性，與是否市場經(jīng)濟無關，后兩者則是房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟運行中的基本功能，沒有市場經(jīng)濟就沒有這兩個功能。房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟運行中的基本功能引發(fā)房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟中正反兩個方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產(chǎn)可以迅速通過房地產(chǎn)信貸的杠桿撬動大量資金流向房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)，導致該地區(qū)經(jīng)濟進一步發(fā)展（在中國這總是為地方政府帶來巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負面作用就是它可能帶來泡沫經(jīng)濟的風險。可見，房地產(chǎn)在現(xiàn)代經(jīng)濟運行中具有很強的虛擬經(jīng)濟的運行特征，把房地產(chǎn)作為虛擬經(jīng)濟的部門之一來進行研究更能體現(xiàn)房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟中的特性。

然而，在傳統(tǒng)經(jīng)濟理論中，房地產(chǎn)（realestate）一直被認為是一種最重要的實物資產(chǎn)（realassets），屬于實體經(jīng)濟的研究范疇，房地產(chǎn)的變動應該與經(jīng)濟基本面相吻合。但是，現(xiàn)實經(jīng)濟中的“房經(jīng)背離”和“房地產(chǎn)泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產(chǎn)作為一種實物資產(chǎn)是遠遠不夠的，我們必須從當今經(jīng)濟虛擬化的現(xiàn)實出發(fā)，運用虛擬經(jīng)濟理論對之進行合理的解釋。

一、房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究

在現(xiàn)代經(jīng)濟中，資本化定價方式越來越普遍，整個經(jīng)濟系統(tǒng)中虛擬經(jīng)濟部分的影響日益增強，相應地，虛擬經(jīng)濟的研究也越來越重要。國內(nèi)外學者對虛擬經(jīng)濟的定義和稱呼有很多種，但是它與“實體經(jīng)濟”相對獨立而存在的看法卻是共同的。虛擬經(jīng)濟概念的本質(zhì)意在概括一種不同于以往的經(jīng)濟運行方式，其基礎就是資本化的定價方式。它是觀念支撐或心理支撐的價格形成系統(tǒng)，而實體經(jīng)濟是成本支撐的價格形成系統(tǒng)。從這樣的認識出發(fā)，房地產(chǎn)的價格形成無疑屬于虛擬經(jīng)濟系統(tǒng)。

可見，虛擬經(jīng)濟理論重視預期和心理活動、不確定等因素的作用，它把整個經(jīng)濟系統(tǒng)劃分為由成本支撐的實體經(jīng)濟系統(tǒng)和由心理支撐的虛擬經(jīng)濟系統(tǒng)。虛擬經(jīng)濟是一種以資本化定價方式為其行為基礎的特殊的經(jīng)濟運行關系，一種資產(chǎn)，不論其有形還是無形，也不論其是金融資產(chǎn)還是房地產(chǎn)，一旦以資本化定價方式來定價，它就具有虛擬資產(chǎn)的運行特征，就應該納入虛擬經(jīng)濟的研究框架。虛擬經(jīng)濟中的所有運行特征、運行規(guī)律和所發(fā)生的重大事件無不與資產(chǎn)的這種特殊定價方式有關。對房地產(chǎn)虛擬性的研究也是從資本化定價方式入手的。有關的研究如下：

1.關于房地產(chǎn)定價方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價方式的角度來看，即使是狹義的虛擬經(jīng)濟的定義也要包括房地產(chǎn)。隨后，南開大學虛擬經(jīng)濟與管理研究中心課題組“房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究報告”指出房地產(chǎn)虛擬性是介于一般商品和金融資產(chǎn)之間的，房地產(chǎn)虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產(chǎn)存量與市場、經(jīng)濟發(fā)展與經(jīng)濟虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場結構等影響房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)的主要制度因素）。

2.關于房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與經(jīng)濟穩(wěn)定的關系研究。郭金興（2005）指出：房地產(chǎn)市場的波動并不必然導致宏觀經(jīng)濟的不穩(wěn)定，房地產(chǎn)具有穩(wěn)定經(jīng)濟的內(nèi)在機理。房地產(chǎn)價格的長期增長趨勢可以使貨幣供應與經(jīng)濟增長中的貨幣需求相適應，而房地產(chǎn)價值的相對穩(wěn)定性對穩(wěn)定貨幣發(fā)行，從而穩(wěn)定經(jīng)濟增長具有重要意義。王國忠（2005）通過計量經(jīng)濟模型的檢驗發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)價格波動對整個經(jīng)濟價值系統(tǒng)的影響是直接而顯性的。房地產(chǎn)價格與貨幣供應在整個區(qū)間內(nèi)存在雙向的影響機制，房地產(chǎn)價格對股票價格與實體經(jīng)濟的價格指標都有著單向的傳導機制，房地產(chǎn)的價格波動會影響股票市場的價格及實物生產(chǎn)價格的波動。這說明作為虛擬經(jīng)濟的子集，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟運行中占有突出的地位。如果把房地產(chǎn)部門看成是虛擬經(jīng)濟的一部分，然后再來考察與實體經(jīng)濟的關系就會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價格的變動對實體經(jīng)濟的影響不但沒有減弱，反而出現(xiàn)了增強的趨勢。鞠方（2005）基于對現(xiàn)代經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場特殊性的分析，提出了一個基于實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟的二元結構分析框架，提出了房地產(chǎn)市場貨幣積聚假說，對房地產(chǎn)泡沫的成因進行新的解釋。進而把房地產(chǎn)泡沫放在協(xié)調(diào)處理好實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟關系的角度進行研究，重點剖析房地產(chǎn)泡沫、經(jīng)濟增長和金融發(fā)展三者之間的內(nèi)在聯(lián)系，從而為三者的互動協(xié)調(diào)發(fā)展提供理論基礎。并指出：房地產(chǎn)市場是一個具有鮮明的虛擬經(jīng)濟特征和實體經(jīng)濟特征的特殊市場，正是由于這種“虛實兩重性”，決定了房地產(chǎn)“異象”成因的復雜性和多樣性。

二、從虛擬經(jīng)濟的角度重構房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的基本思路

在認識到房地產(chǎn)的虛擬性的基礎上，我們可以按照虛擬經(jīng)濟的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經(jīng)濟角度來重構房地產(chǎn)經(jīng)濟理論。這種重構包括以下幾個有機的組成部分：①房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究。這是從虛擬經(jīng)濟的行為基礎——資本化定價方式的角度對房地產(chǎn)虛擬性進行的研究。②對房地產(chǎn)自身的穩(wěn)定性的研究。首先，從虛擬經(jīng)濟的運行特征——強波動性入手，然后，對房地產(chǎn)這種虛擬經(jīng)濟成分自身的穩(wěn)定性進行研究。③從價格的角度來研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的關系。說明房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟的互動關系——房地產(chǎn)如何影響宏觀經(jīng)濟以及宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的關系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定（波動）之間的關系構成了新的房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的核心部分。⑤指出在虛擬經(jīng)濟條件下政府要加強對房地產(chǎn)市場的干預，以促進經(jīng)濟穩(wěn)定。⑥案例研究。研究美國、英國、日本、中國等國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的關系。

由此，從虛擬經(jīng)濟的角度來重構房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的分析框架圖大致如下：

三、從虛擬經(jīng)濟角度來重構房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的意義

在經(jīng)濟虛擬化背景下，研究房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定有著重要的理論意義和實際意義。大體而言，從虛擬經(jīng)濟的角度重構房地產(chǎn)經(jīng)濟理論有兩個基本特點：第一，強調(diào)房地產(chǎn)的投資和投機功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場等看作一個整體來考察房地產(chǎn)，考察資金在這些領域中轉移流動的規(guī)律及其影響；第二，強調(diào)房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的虛擬性質(zhì)和可能的房地產(chǎn)引發(fā)的泡沫經(jīng)濟的風險。這種從市場經(jīng)濟功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。具體表現(xiàn)在：

有利于正確解釋房地產(chǎn)市場的發(fā)展。房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中具有特殊的重要性。傳統(tǒng)經(jīng)濟理論難以有效解釋房地產(chǎn)市場運行中的“異象”，只有在對房地產(chǎn)虛擬性進行深入研究的基礎上，才會對虛擬經(jīng)濟的定義和研究領域有更深刻的了解；才會對虛擬經(jīng)濟的理論出發(fā)點是把整個經(jīng)濟看作一個價值系統(tǒng)而非物質(zhì)系統(tǒng)有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經(jīng)濟的理論。

有利于提高宏觀調(diào)控政策的有效性。研究房地產(chǎn)虛擬性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的關系，指出房地產(chǎn)市場的發(fā)展有利于維護整個社會的公平、穩(wěn)定和協(xié)調(diào)發(fā)展，這在客觀上為政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控提供理論依據(jù)，并有利于提高政府實施宏觀調(diào)控政策的有效性。

有利于促進房地產(chǎn)市場和實體經(jīng)濟部門的協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)市場和實體經(jīng)濟存在千絲萬縷的聯(lián)系，房地產(chǎn)的健康發(fā)展對經(jīng)濟增長至關重要，研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定，有利于促進房地產(chǎn)市場和實體經(jīng)濟部門的協(xié)調(diào)發(fā)展，從而為經(jīng)濟增長服務。

有利于和諧社會的構建。房地產(chǎn)市場的發(fā)展事關老百姓的安居樂業(yè)和社會穩(wěn)定，房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的財富分配效應可能加劇收入分配差距，造成社會利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數(shù)國家的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的貢獻率也呈逐年增加的趨勢，房地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，各國的GDP增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴性較強。在此情形下，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不正常的發(fā)展，不僅會導致房地產(chǎn)業(yè)衰退，還會對金融體系甚至整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展帶來不良影響。因此，認識房地產(chǎn)虛擬性并在此基礎上解決房地產(chǎn)市場發(fā)展中的問題，關系到整個國民經(jīng)濟的運行、金融安全、投資決策和社會穩(wěn)定，關系到和諧社會的構建。

［參考文獻］

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篇7

中圖分類號：G642.41文獻標志碼：A文章編號：1674-9324（2015）07-0139-02

房地產(chǎn)經(jīng)濟學課程是我國高等院校的房地產(chǎn)經(jīng)營管理、工程管理、工商管理和物業(yè)管理等房地產(chǎn)相關專業(yè)的重要課程。課程以管理學、經(jīng)濟學為基礎，涉及房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)營銷與策劃、房地產(chǎn)法律制度及房地產(chǎn)金融等多方面的知識，具有很強的實踐性。作為一門理論與實際緊密結合的課程，在教學中如果僅僅以“以教為主”，以結論形式把深奧的經(jīng)濟理論直接呈現(xiàn)在學生面前，學生很難清楚地理解經(jīng)濟理論的深刻含義。只有將理論性和實踐性很好地結合在一起，才能達到教學目的，完成教學任務。所以，改變以知識傳承為首要目標的滿堂灌的填鴨式教學模式，代之以實踐性教學模式，是當下房地產(chǎn)經(jīng)濟學教學改革的出路之一。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟學實踐性教學的必要性

西方國家倡導行為主義教育哲學和實用主義教育哲學，強化教育職業(yè)化，在這一歷史背景下產(chǎn)生實踐性教學模式。實踐性教學的運用是房地產(chǎn)經(jīng)濟學課程的重大變革，是提高該課程教學質(zhì)量的一條切實可行的途徑。

1.實踐性教學真正體現(xiàn)“以學生為主”的教學理念。教學改革的核心內(nèi)容就是變被動學習為主動學習，激發(fā)學生的學習熱情，學生根據(jù)自己的興趣作出選擇，體現(xiàn)了自主學習，學生運用已有的知識進行學習并提高自己的技能；從師生互動的方面考慮，該教學方法表現(xiàn)出學生主動提出問題、教師為學生解答問題的互動學習形式，實踐證明，該教學方法大大地調(diào)動了學生的內(nèi)在動力，且能維持長久。

2.實踐性教學能夠做到理論聯(lián)系實際。在實踐性教學中，理論能夠和實際相結合，使學生在職業(yè)成長中先人一步?！袄碚撀?lián)系實際”理念來源于工程師工作對實踐經(jīng)驗的依賴，房地產(chǎn)經(jīng)濟學應強調(diào)利用課程理論知識解決房地產(chǎn)相關工作實際問題的過程。美國工程與技術認證委員會（ABET）在工程教育專業(yè)評估標準中也強調(diào)理論聯(lián)系實際的重要性。通過課程實踐環(huán)節(jié)的訓練，提高學生的實踐動手能力，有助于后期的職業(yè)發(fā)展。

3.實踐性教學有利于知識的融合，以提高人才培養(yǎng)質(zhì)量。“知識融合”理念體現(xiàn)了現(xiàn)代教育思路，強調(diào)知識的不同視角及其完整性。核心思想是將課程知識進行有機組合，從而改變知識“一盤散沙”的無序狀態(tài)，促使知識產(chǎn)生聚合效應、質(zhì)變效應，使知識能夠相互催化、相互作用，以完成知識的升華，實現(xiàn)人才培養(yǎng)質(zhì)量的飛躍。

二、當前房地產(chǎn)經(jīng)濟學教學存在的問題分析

1.教學方法單一。當前房地產(chǎn)經(jīng)濟學教育主要以傳統(tǒng)式理論灌輸教學方法為主，在教師為主導的教學模式中，教師機械地講，學生只能被動地聽，學生不能參與到課堂中來，課堂氣氛死氣沉沉，學生缺乏參與的主動性與積極性。雖然有時也進行一些簡單的案例教學、課堂討論等教學方法的嘗試，但基本上脫離不了理論科學教學模式的框架，教學方法過于單一的問題不能從根本上解決。

2.學生缺少實踐機會，解決實際問題的能力不足。長期進行課堂教學，學生外出實踐的機會很少，課堂內(nèi)學習的理論知識不能被真正理解，理論與實踐不能融會貫通。房地產(chǎn)經(jīng)濟學的課程目標在于培養(yǎng)學生掌握房地產(chǎn)課程基本理論，在此基礎上，學生在將來的實際工作中分析問題、解決問題的能力才能得到提高。這就要求教師和學校充分利用一些有利條件給學生爭取更多的實踐機會，通過實踐鍛煉，既能夠加深學生對課程理論知識的理解，又可以有效提高學生的思考和動手能力。

3.師資水平匱乏。由于房地產(chǎn)經(jīng)濟學涉及政治經(jīng)濟學、西方經(jīng)濟學、區(qū)域經(jīng)濟學、建筑、規(guī)劃、金融學、財政學、市場營銷、物業(yè)管理等多個領域，造成房地產(chǎn)經(jīng)濟學涉及的學科領域非常多，房地產(chǎn)經(jīng)濟學課程的綜合性、交叉性很強。這就要求教師也要具備綜合、全面的專業(yè)理論知識。而目前房地產(chǎn)經(jīng)濟學教師大都畢業(yè)于其他相關專業(yè)，如土地管理、地理、經(jīng)濟類等，專門從事房地產(chǎn)經(jīng)濟學教學的時間也不長，精通的也只是本專業(yè)領域的、某一方面的理論知識。所以，讓精通某一方面專業(yè)理論知識的教師面對房地產(chǎn)經(jīng)濟學中大量存在著的綜合性、交叉性知識時，這些教師難免會感到捉襟見肘，困難較大，也就難以有效地開展房地產(chǎn)經(jīng)濟學理論教學。

4.考核形式單調(diào)。在課程成績考核方面，學校目前仍以理論考試成績?yōu)橹?，實踐考核的重要性未能得到重視，往往不能納入成績考核。而校方各項激勵機制直接與學生成績掛鉤，這就造成學生思想上對教學實踐環(huán)節(jié)的不重視，理論學習和實踐之間的關系不能得到平衡。最后可能學生的成績都相對較高，但實際動手能力很差，使房地產(chǎn)經(jīng)濟學課程失去設置的意義。

三、完善房地產(chǎn)經(jīng)濟學實踐性教學的建議

1.實行案例教學。房地產(chǎn)經(jīng)濟學教材包含較多的理論講述，比較枯燥，在教學過程中教師如果照本宣科，很難激發(fā)學生的學習興趣。房地產(chǎn)經(jīng)濟學作為一門應用經(jīng)濟學，具有很強的理論性和實踐性，在課堂教學中可根據(jù)每章教學內(nèi)容的特點靈活地引入房地產(chǎn)相關案例，結合案例介紹相應的理論知識，這既可以提高學生的學習興趣，使學習過程不再枯燥乏味，又能夠做到理論和實踐相結合，培養(yǎng)學生獨立分析、解決問題的能力，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟學教學目標的實現(xiàn)。

2.分組進行專題辯論。在授課過程中，教師可以根據(jù)教學內(nèi)容要求提前設定辯論題目，比如，在講房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策時，可結合2014年第一季度房地產(chǎn)市場普遍看跌的經(jīng)濟形勢，就地方政府是否應該救市、如何救市設定辯論題目，將學生分成正方、反方兩個小組，安排小組成員去搜索相關的文獻資料和數(shù)據(jù)資料，對辯題進行深入的分析。在上課時，正反兩方就此專題進行辯論，最后教師進行點評。通過專題辯論，既可以調(diào)動學生的積極性，使學生所學知識更加牢固，也培養(yǎng)了學生思考問題的能力和語言表達能力。

3.互換角色教學。本科學生已經(jīng)具備較強的自學能力、分析理解能力和創(chuàng)新能力。在課程教學過程中，可以適當安排一些較易理解的章節(jié)由學生進行講述。比如在房地產(chǎn)價格一章，房價的影響因素教材上寫得很清楚，比較淺顯易懂，如按傳統(tǒng)的教學模式由教師講述，效果并不理想。因此，可要求學生自己講述，事先將全班同學分成幾個小組，以小組為單位完成PPT制作，上課時教師挑選小組代表上臺演示，這樣學生由被動接受知識到主動思考問題，既調(diào)動了學生的學習積極性，又鍛煉了學生的膽量。由此可見，教師應逐步完成角色轉換，由知識傳授者和教學監(jiān)督者轉變?yōu)閷W習的指導者和協(xié)調(diào)者。

4.進行社會調(diào)查。社會調(diào)查是一種被普遍運用的方式，讓學生在調(diào)查中學會理論聯(lián)系實際，學會認識社會、了解社會、適應社會，學會如何解決現(xiàn)實問題等。因此，教師可適當布置一些大型作業(yè)，要求學生利用課余時間或假期開展多種形式的專題調(diào)查，利用網(wǎng)絡查詢、問卷調(diào)查等形式收集相關數(shù)據(jù)，在數(shù)據(jù)處理的基礎上撰寫專題報告，這樣可以彌補課堂實踐的不足，加深對所學知識的理解和運用。比如在房地產(chǎn)市場一章，房地產(chǎn)市場分析是實踐性很強的教學內(nèi)容，單純的理論講述學生很難掌握?？梢园才艑W生選擇學校附近待開發(fā)的住宅或商業(yè)樓盤進行調(diào)研，獲取項目的第一手資料，然后對項目進行CMA或SWOT分析，然后做一份嚴謹、翔實的項目市場分析報告。實踐證明，通過這一作業(yè)的完成可以收到很好的教學效果。

5.加強校企合作。為了實現(xiàn)課程教學和企業(yè)人才需求的“無縫對接”，專業(yè)系室可以通過教師個人的人脈關系，或者聯(lián)系房地產(chǎn)相關行業(yè)的本校畢業(yè)生，爭取和一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者房地產(chǎn)中介公司形成校企合作關系，建立實習基地。將學生分批推薦到合作單位實習，為提高專業(yè)技能，圍繞公司某一具體項目讓學生參與可行性研究報告編制、項目審批、項目招投標、項目融資、施工預算分析、施工組織設計和營銷策劃等實際工作，對房地產(chǎn)經(jīng)濟學專業(yè)技能進行初步培訓，并深化對課程理論的理解和認識。

6.加強“雙師型”教師隊伍建設?！半p師型”要求教師既有豐富的理論知識又有較豐富的實踐經(jīng)驗。另外，教師還需具有一定的組織能力和創(chuàng)新精神。因此，可以采用“請進來、走出去”的辦法加以解決，既可以聘請校外的具備較高理論水平及實踐能力的企業(yè)人才擔任課程兼職教師，也可以有計劃地安排授課教師外出學習、培訓或到相關企業(yè)鍛煉。

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近年來美國次級房地產(chǎn)抵押貸款市場危機爆發(fā)，房地產(chǎn)業(yè)嚴重衰退，造成一連串重大金融事件，比如：美國政府托管“兩房”（房地美和房利美）、美林被收購、雷曼兄弟公司申請破產(chǎn)保護等，由此引發(fā)全球股市大跌，中國股市上證指數(shù)也跌穿2000點。全球金融領域面臨嚴峻挑戰(zhàn)，美聯(lián)儲前主席格林斯潘認為，當前這次金融危機的嚴重性，已經(jīng)超過上個世紀30年代美國的金融危機。金融危機是指一個國家或幾個國家與地區(qū)的全部或大部分金融指標(如：短期利率、貨幣資產(chǎn)、證券、房地產(chǎn)、土地(價格)、商業(yè)破產(chǎn)數(shù)和金融機構倒閉數(shù))的急劇、短暫和超周期的惡化，包括貨幣危機、債務危機、銀行危機等類型。處于全球領先地位的美國金融系統(tǒng)，無論是發(fā)達程度、透明度、監(jiān)管力度，還是融資規(guī)模、金融產(chǎn)品多樣化等都堪稱世界之最，為什么目前出現(xiàn)了這種日益嚴重的金融危機呢？我們對美國金融危機的爆發(fā)原因做了深入分析。

一、金融監(jiān)管制度缺陷

美國金融危機表面上看是由住房按揭貸款衍生品中的問題引起的，深層次原因則是美國金融業(yè)嚴重缺乏監(jiān)管，內(nèi)部管理機制失誤造成的。美國從上世紀80年代末以來，推出了許多金融衍生產(chǎn)品，這對繁榮金融市場和市場經(jīng)濟發(fā)揮過重要作用。但是，衍生產(chǎn)品太多，加大了投機風險，而與此有關的風險預警機制及防范措施卻未能跟上，從而為金融危機的爆發(fā)埋下了禍根。美國本輪金融風暴是次貸危機進一步延伸的結果，而次貸危機則與美國金融機構在金融創(chuàng)新中過度利用金融衍生品有關。

在各種可能導致金融危機的因素中，美聯(lián)儲政策的失誤可能是較為嚴重的一個危機因素。在格林斯潘主持美聯(lián)儲期間，特別是在2000年到2005年之間所采取的低利率貨幣政策在美國經(jīng)濟和金融體系中埋下了危機的種子。長期的低利率給美國經(jīng)濟帶來了三大負面影響：一是扭曲了信貸市場和房貸市場，二是減少了居民儲蓄，三是加劇了美元的貶值。低利率促使美國民眾將儲蓄拿去投資資產(chǎn)、銀行過多發(fā)放貸款，這直接促成了美國房地產(chǎn)泡沫的持續(xù)膨脹；而且美聯(lián)儲的貨幣政策還“誘使”市場形成一種預期：只要市場低迷，政府一定會救市，整個華爾街彌漫著投機氣息。然而，當貨幣政策連續(xù)收緊時，房地產(chǎn)泡沫開始破滅，低信用階層的違約率開始上升，由此引發(fā)的違約狂潮開始席卷一切賺錢心切、雄心勃勃的金融機構。龐大的赤字需要有大量外國資本的彌補，結果是美國的資本賬戶逆差大幅度增長，加劇了經(jīng)濟失衡的風險。一旦出現(xiàn)經(jīng)濟波動，引起外資撤離，美國就難免陷入一場金融危機。

二、超前消費陷阱

美國經(jīng)濟發(fā)展的支柱主要依附于消費，使得經(jīng)濟基本面發(fā)生了問題。為推動經(jīng)濟增長，政府鼓勵寅吃卯糧、瘋狂消費，引誘普通百姓通過借貸消費。自上世紀90年代末以來，隨著利率不斷走低，資產(chǎn)證券化和金融衍生產(chǎn)品創(chuàng)新速度不斷加快，加上彌漫全社會的奢侈消費文化和對未來繁榮的盲目樂觀，為普通民眾的借貸超前消費提供了可能。很多人都在透支消費，而這主要是依靠借貸來實現(xiàn)。特別是通過房地產(chǎn)市場只漲不跌的神話，誘使大量不具備還款能力的消費者紛紛通過按揭手段，借錢涌入住房市場。但從2006年底開始，雖然美國房地產(chǎn)價格的漲勢只是稍稍趨緩和下降，經(jīng)過金融衍生產(chǎn)品等創(chuàng)新金融工具的劇烈放大作用，美國金融市場的風險和危機就難以遏制地爆發(fā)出來。消費、投資和出口是拉動一國經(jīng)濟增長的三駕馬車，這三者是相輔相成的。如果消費太多，則會使得儲蓄減少，從而影響一國的資本積累，導致投資不足，影響經(jīng)濟的下一輪發(fā)展。而美國正是消費的過于旺盛，擠占了投資，坐吃山空，經(jīng)濟遲早會出現(xiàn)問題的。

三、對自由經(jīng)濟的過度迷信

新自由主義經(jīng)濟政策是把“雙刃劍”，對于美國金融危機的發(fā)生，一般認為這場危機主要是金融監(jiān)管制度的缺失造成的，但是這場危機的根本原因不在華爾街，而在于美國近30年來加速推行的新自由主義經(jīng)濟政策。所謂新自由主義，是一套以復興傳統(tǒng)自由主義理想，以減少政府對經(jīng)濟社會的干預為主要經(jīng)濟政策目標的思潮。其始于上世紀80年代初期，背景是上世紀70年代的經(jīng)濟滯脹危機，內(nèi)容主要包括：減少政府對金融、勞動力等市場的干預，推行促進消費、以高消費帶動高增長的經(jīng)濟政策等?？陀^而言，新自由主義改革的確取得了一定成效，例如，通貨膨脹率下降、經(jīng)濟增長率回升、失業(yè)形勢得到一定緩解等。

但任何理論都有它存在的現(xiàn)實基礎，而現(xiàn)實是在不斷發(fā)展變化的，無休止地把這種自由主義政策推向極端，必然會給社會帶來難以估量的威脅和破壞。大量金融證券機構置國家經(jīng)濟安全于不顧，利用寬松的環(huán)境肆意進行投機，并因此獲取巨額利潤，導致投機過度，尤其是嚴重脫離實體經(jīng)濟的虛擬經(jīng)濟，比如：互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)等，嚴重損害市場穩(wěn)定的基礎，產(chǎn)生嚴重的泡沫風險。近幾屆美國政府沒有意識到美國已經(jīng)變化了的經(jīng)濟狀況，過于迷信自由經(jīng)濟理論，終于導致這次金融危機的發(fā)生。

通過上述分析可知，美國金融危機表面上看是由住房按揭貸款衍生品中的問題引起的，深層次原因則是美國金融秩序與金融發(fā)展失衡、經(jīng)濟基本面出現(xiàn)問題。美國當前遭遇的危機，是一場與美國自身的經(jīng)濟、政治、社會體制密切相關的危機。盡管美國金融危機及其所帶來的全球金融動蕩對我國金融體系的影響有限，但我國存在著許多類似美國華爾街金融危機的“病因”，因此，反思美國金融危機的成因?qū)S護我國金融體系的穩(wěn)定和安全具有重要借鑒意義。

參考文獻:

篇9

房地產(chǎn)預警是經(jīng)濟界研究的熱點問題，目前國內(nèi)外對房地產(chǎn)預警的研究比較多，主要是從房地產(chǎn)預警指標的選擇、房地產(chǎn)預警方法的選擇和房地產(chǎn)綜合預警三方面進行的。可是在目前的研究中，存在的主要問題是建立的房地產(chǎn)預警系統(tǒng)預警功能不強、精度不高，這主要是因為傳統(tǒng)的預警方法對資料的要求和我國房地產(chǎn)發(fā)展的實踐不相符。本文主要分析當前在我國進行房地產(chǎn)預警應注意的幾個問題。

1.房地產(chǎn)預警方法的選擇

房地產(chǎn)預警是經(jīng)濟預警的一個重要的組成部分，它的基礎理論和方法來源于對經(jīng)濟預警理論的研究，因此對房地產(chǎn)預警系統(tǒng)進行全面系統(tǒng)的研究，可以對宏觀經(jīng)濟預警理論體系進行補充和完善。而預警方法是預警系統(tǒng)的核心，預警方法是否合適是房地產(chǎn)預警系統(tǒng)能否發(fā)揮其預測、防范和調(diào)控功能的關鍵。

1.1景氣指數(shù)法

我國早期的房地產(chǎn)預警研究主要借鑒了宏觀經(jīng)濟監(jiān)測與預警常用的方法，即景氣指數(shù)預警法。這種方法以經(jīng)濟周期循環(huán)理論為基礎，從影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的諸多要素中選出一組對景氣變動敏感，有代表性的經(jīng)濟指標，把它們分為先行、同步和滯后三類指標，然后分別對這三類指標編制擴散指數(shù)（DI）和合成指數(shù)(CI)，以預測房地產(chǎn)景氣的轉折點和長期趨勢，達到房地產(chǎn)預警的目的。經(jīng)過長時間的發(fā)展，景氣指數(shù)的計算方法有了許多改進，景氣指數(shù)法的運用也比較成熟。但是用這種方法來對我國房地產(chǎn)進行預警，其不足之處也顯而易見：

首先，景氣指數(shù)法用合成指數(shù)的升降來表示景氣狀況，易造成信息量的不完整。合成指數(shù)是對各種指標進行的加權綜合，雖然綜合指數(shù)能夠反映總體的走勢情況，但也容易掩蓋某些個別指標的異常波動情況，若這些指標在房地產(chǎn)經(jīng)濟變動中非常重要的話，那么合成指數(shù)所顯示的信息量就很不完整。 其次，景氣指數(shù)法預警不利于對每個指標進行監(jiān)控。景氣指數(shù)法預警利用合成指數(shù)和擴散指數(shù)顯示總體發(fā)展趨勢，綜合指數(shù)包含的信息量有限，很難對每一個指標進行分析判斷，這樣不利于找出警源，找出控制對象和控制目標。 第三，房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性不明顯會影響景氣指數(shù)應用的范圍和效果。景氣指數(shù)法的預警基礎是經(jīng)濟波動的周期性，構成景氣指標的先行指數(shù)可以提前預報經(jīng)濟周期的轉折點。而我國房地產(chǎn)真正發(fā)展時間不過10多年，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展受國家政策等因素影響明顯，城市房地產(chǎn)經(jīng)濟的周期性還有待研究，因此運用景氣指數(shù)法進行房地產(chǎn)預警不是最佳選擇。

1.2綜合模擬法

綜合模擬法也叫統(tǒng)計預警法，是我國目前房地產(chǎn)預警采用最廣泛的方法。其基本思路是先對警兆與警素指標進行時差相關分析，確定其先導長度和強度；接著根據(jù)警兆指標變動的情況確定警兆指標的警級，然后根據(jù)各警兆指標的重要性對警級進行綜合，得到總體的綜合警度。使用此方法進行房地產(chǎn)預警，不僅能反映房地產(chǎn)的綜合警度，還能反映單個指標的警度，比較適合用來進行房地產(chǎn)預警。

綜合模擬法既能對房地產(chǎn)整體警度進行綜合判斷，也能夠?qū)Ω鱾€指標進行監(jiān)控，便于找出警源，比較符合預警的目的。但運用該方法對我國房地產(chǎn)預警也存在一些難以克服的問題：

第一，實際數(shù)據(jù)的分布不能滿足要求。單指標理想狀態(tài)的預警域是房地產(chǎn)綜合模擬預警的基礎性工作，是預警成敗的關鍵。而采用統(tǒng)計預警方法，則要求它的參數(shù)必須滿足多元常態(tài)分配的假設（如正態(tài)分布），而實際資料常常不能滿足要求，因此目前以3σ預警準則獲得的預警域與現(xiàn)實并不符合，使得預警精度不高或失效。第二，統(tǒng)計預警法對資料的輸入不具有容錯性。房地產(chǎn)在我國真正的發(fā)展不過十來年的時間，統(tǒng)計數(shù)據(jù)難免出現(xiàn)錯誤和遺漏，而統(tǒng)計預警法對錯誤資料的輸入不具有容錯性，無法自我學習與調(diào)整，這也就是為什么采用此方法做出來的預警系統(tǒng)精度不高的一個重要原因。第三，用3σ預警準則確定的預警域是靜態(tài)的。統(tǒng)計預警方法屬于靜態(tài)預警方法，而房地產(chǎn)的發(fā)展本身是個動態(tài)的過程，因此采用此方法難免出現(xiàn)理論和實際不吻合的情況。有不少學者對這一問題進行了研究，對預警區(qū)間進行不斷地修正，使之更接近現(xiàn)實，提高了預警的有效性，但未能從根本上解決其存在的問題，于是更多人又轉向了基于模式識別的預警方法研究。

1.3 BP神經(jīng)網(wǎng)絡法

而近年來BP神經(jīng)網(wǎng)絡的出現(xiàn)引起了人們極大的關注。BP神經(jīng)網(wǎng)絡采用平行分散處理模式，這使它不僅能較好地進行模式識別，還具有容錯能力強和對數(shù)據(jù)分布要求不嚴格等傳統(tǒng)方法不具備的優(yōu)點。同時它還具備學習能力、處理資料遺漏或錯誤的能力，可隨數(shù)據(jù)的更新進行自我學習、訓練和調(diào)整，能夠應對多變的經(jīng)濟環(huán)境。人工神經(jīng)網(wǎng)絡中應用最廣泛的是前向三層BP神經(jīng)網(wǎng)絡，它分為輸入層、隱藏層和輸出層三部分，能夠準確地模擬輸入、輸出的近似關系，因此它在房地產(chǎn)預警中被廣泛應用。

BP神經(jīng)網(wǎng)絡在經(jīng)濟預警中的應用是對傳統(tǒng)預警方法（景氣指數(shù)法和綜合模擬法）的一種拓寬和突破，解決了傳統(tǒng)預警方法存在的以下問題：難以處理高度非線性模型、偏重定量指標、難以處理定性指標；以及預警指標的警限、警區(qū)采用確定方式，不具備時變特性，缺少自適應、自學習能力；預警信息和知識獲取是間接的、費時、效率低等。從而為預警走向?qū)嵱没於嘶A。

但是BP神經(jīng)網(wǎng)絡也存在一些難以克服的缺陷，由于BP神經(jīng)網(wǎng)絡學習算法是利用梯度下降法調(diào)節(jié)權值使目標函數(shù)達到極小，導致其過分強調(diào)克服學習錯誤而泛化性能不強。同時還易出現(xiàn)隱層單元的數(shù)目難以確定，網(wǎng)絡學習的收斂和最終權值受初始值影響大，網(wǎng)絡容易陷入局部最優(yōu)等問題，這也是不少學者正在研究的課題，但尚未取得實質(zhì)性的進展。

2.房地產(chǎn)預警存在的主要問題

國內(nèi)學者在房地產(chǎn)發(fā)展時間不長，數(shù)據(jù)資料殘缺不齊的情況下進行了大量研究，取得了可喜的成果，給后續(xù)的研究提供了思路。但目前我國房地產(chǎn)預警研究無論是從理論研究還是實踐的角度來看仍處于起步階段，主要不足表現(xiàn)在以下幾個方面：

2.1預警結果誤差較大，精度不高

不管是景氣指數(shù)法還是綜合模擬法預警都是建立在房地產(chǎn)經(jīng)濟周期基礎上的，這兩種方法都要求有較長的時間序列數(shù)據(jù)，歐美一些國家因為房地產(chǎn)發(fā)展時間長，發(fā)展較成熟，采用這些方法預警都取得了較好的效果，而我國的房地產(chǎn)市場起步晚（90年代初才真正起步），發(fā)展不穩(wěn)定，積累的歷史數(shù)據(jù)很少，統(tǒng)計數(shù)據(jù)不完整，統(tǒng)計口徑不一致，再加上房地產(chǎn)市場發(fā)展還不規(guī)范，受政策影響非常大，房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動不明顯（或短期內(nèi)難以體現(xiàn)），這些特征使得采用傳統(tǒng)的預警方法預警，輸出結果誤差較大。

2.2指標權重和警界值的確定缺乏科學性

在進行房地產(chǎn)預警時，綜合警度的確定是我們預警的最終目標。而綜合警度是各指標警度的綜合，因此要想準確地預測警度，房地產(chǎn)預警系統(tǒng)中各指標權重的確定和各指標預警界限的確定則是問題的關鍵。警界值的確定，我國早期基本上是通過主觀經(jīng)驗來判斷，缺乏客觀依據(jù)，而近期則主要采用正態(tài)歸一法和μ-σ法來確定，用這兩種方法確定警界值都要求有充足的數(shù)據(jù)，而實際卻很難滿足。另外用這兩種方法確定的警界值都是固定的，不能動態(tài)調(diào)整，目前我國房地產(chǎn)整體發(fā)展還處于初級階段，某些指標的波動劇烈，如果按照統(tǒng)一不變的標準來劃分，那些指標可能會因為標準差過大而使其正常區(qū)間過大，從而影響了預警的精度。而在確定各指標的權重時，方法也過于粗糙、簡單。目前的預警研究中有的沒有考慮指標的權重，只是簡單的平均；有的采用完全主觀的專家經(jīng)驗法；而有些研究所采用的簡單的定量分析方法，其適用性和科學性也有待檢驗。

2.3趨勢預測功能不強

預警系統(tǒng)有警度判斷與趨勢預測兩項功能，準確的市場預測可以很大程度上避免由于系統(tǒng)不穩(wěn)定性而產(chǎn)生的判斷誤差，具有更強的實際應用意義。前人絕大部分研究成果都側重于警度判斷的功能，而趨勢判斷功能較弱。如在景氣指數(shù)法預警中選取先行性警兆指標就是為了增強其預測功能，但同時也選取了同步與滯后指標，前人研究中簡單的把先行、同步與滯后指標加權綜合，使其預測功能受到影響；而在綜合預警中則是根據(jù)歷年警值趨勢圖走勢來預測下一年的警情，該方法對警值轉點的預測功能較差。

2.4系統(tǒng)學習性不夠

目前的房地產(chǎn)預警系統(tǒng)研究的初步成果不具備很好的動態(tài)學習性，而“系統(tǒng)學習性”對于房地產(chǎn)預警系統(tǒng)，特別是我國目前的房地產(chǎn)預警系統(tǒng)構建是十分必要的。我國的房地產(chǎn)市場真正發(fā)展才短短十多年的時間，需要能夠不斷積累歷史數(shù)據(jù)，從而修正系統(tǒng)參數(shù)，使系統(tǒng)更趨完善和準確。

3.房地產(chǎn)預警未來發(fā)展趨勢

3.1多種預警方法協(xié)同預警

房地產(chǎn)是一個復雜的非線性大系統(tǒng)，不管使用前面討論的哪種方法，都有其局限性。只有將不同預警方法結合起來進行綜合預警，才能提高預警可靠度。另外在進行房地產(chǎn)預警時，也不能只重視定量分析方法，要把定性分析和定量分析相結合，把短期與長期相結合，把靜態(tài)與動態(tài)分析相結合，把統(tǒng)計分析與數(shù)學模型相結合。

3.2房地產(chǎn)預警指標的選擇和調(diào)整

隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，新的影響房地產(chǎn)市場的因素會不斷出現(xiàn)，因此，構建科學、動態(tài)的房地產(chǎn)預警指標體系是建立實用的房地產(chǎn)預警系統(tǒng)的關鍵。未來指標選擇應是在有關房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的指標下，結合當?shù)貙嶋H，采用定量、定性方法相結合來進行的。指標的選擇應遵循全面性、代表性和靈敏性的原則，并能隨著實際情況的變化而作相應的動態(tài)調(diào)整。

3.3建立動態(tài)的房地產(chǎn)預警系統(tǒng)

房地產(chǎn)市場始終處于變化中，如何建立具有學習性的動態(tài)的房地產(chǎn)預警系統(tǒng)將是未來的一個方向，在這個過程中不可避免地要和現(xiàn)代計算機信息技術相結合。信息技術為開發(fā)動態(tài)的、智能的房地產(chǎn)預警系統(tǒng)提供了基礎，今后的房地產(chǎn)預警研究應大量運用先進的計算機技術，開發(fā)先進、實用的軟件，使建立的預警系統(tǒng)有良好的人機交互能力。因此，如何將計算機信息建模技術和房地產(chǎn)預警系統(tǒng)有機結合將成為我國房地產(chǎn)預警研究的一個熱點問題。

湖北省教育廳人文社科項目青年項目（項目編號：239269）。

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篇10

隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境的變化，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)了一種不健康的狀態(tài)，為了使人們真正的住有所居，安居樂業(yè)，加快完善房地產(chǎn)行業(yè)的市場規(guī)制，引導房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的發(fā)展。

一、我國房地產(chǎn)制度的發(fā)展

說起我國房地產(chǎn)的發(fā)展，得追溯到1998年，國務院下發(fā)通知，對城鎮(zhèn)的住房制度進行了改革，從此結束了長達40年的住房實物分配制度，從此房地產(chǎn)有了市場。同年5月9日，《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》[銀發(fā)（1998）190號]出臺，隨著人們思想觀念的改變，越來越多的群眾熱衷于貸款買房，更加加速了房地產(chǎn)的發(fā)展。隨后的5年里，房地產(chǎn)瘋狂的發(fā)展，房價也一路走高。隨后，2003年8月，《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》“國18號文”出臺，促使了房地產(chǎn)由熱到狂熱。直到2005年，國家意識到了房價過高帶來的弊端，于是在《政府工作報告》中，第一次明確提出抑制高房價。隨后，國家陸續(xù)出臺了限制購房、提高首付款等等措施，然而都沒有起到根本的作用。房地產(chǎn)市場仍然蓬勃發(fā)展，房價仍然是居高不下。

二、房地產(chǎn)市場規(guī)制現(xiàn)狀

隨著我國市場經(jīng)濟制度的完善，我國房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)定制度方面也有了一定的發(fā)展，然而面對殘酷的房價，不的不承認我國房地產(chǎn)市場規(guī)制方面還是存在著問題，還是有提升的空間ID機遇。

（一）法規(guī)之間缺少協(xié)調(diào)性

同其他的市場規(guī)制一樣，房地產(chǎn)市場規(guī)制是指現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場的法律規(guī)范等。一個健全完善的法律體系是一個內(nèi)部協(xié)調(diào)一致、內(nèi)容豐富并且功能完善的動態(tài)體系。反觀我國房地產(chǎn)市場規(guī)制中的各法律規(guī)范，缺乏內(nèi)部的協(xié)調(diào)一致性。既有同級法律規(guī)范之間的不協(xié)調(diào)，又有不同級法律規(guī)范之間的沖突。比如《反不正當競爭法》和《反壟斷法》，他們在內(nèi)容上的設定有著一定的聯(lián)系和重合，然而在重合的事項上，兩條法律對責任人的行為認定以及處理方式上不同，由此導致在實際的實施過程中，兩個法律之間產(chǎn)生沖突。再比如《反壟斷法》和《產(chǎn)品質(zhì)量法》，雖然都可以用于特殊的行業(yè)上，然而兩條法律在法律主體以及監(jiān)管對象上存在著交叉和不同，于是給執(zhí)法者、守法者都帶來了混亂和沖突的情形。

（二）法規(guī)內(nèi)容方面有缺失

一是房地產(chǎn)市場規(guī)制的內(nèi)容不完整，尤其是缺乏市場退出機制。我國在市場準入方面的相關制度體制已然健全，然而卻是重進入，輕退出。退出市場的相關法律和機制不健全，缺乏執(zhí)行力度。由此，很大一部分的市場主體決定退出市場時，不是選擇按照程序進行退出，而是通過不理會、逃避年檢的方式來進行逃避債務和法律責任。這些行為增加市場中的不穩(wěn)定因素，因此建立完善的市場退出機制對于完善房地產(chǎn)市場規(guī)制是根本。二是市場規(guī)制缺少程序性規(guī)范。與宏觀調(diào)控法相比，房地產(chǎn)市場機制的立法更加重實體輕程序。在很多法律中，條文款項是無不具細，命令禁止的條文大家也是耳熟能詳。然而，對于如何實施法律的相關程序性規(guī)則則是很少或者是空白。

（三）執(zhí)法不嚴難以起到效果

一是市場規(guī)制的執(zhí)法理念需要改變。改革開放三十多年來，市場經(jīng)濟的不斷完善，相關法律法規(guī)也有了進一步的完善。然而從社會行為和社會制度方面來說，社會行為較容易改變和被人所接收，而思想意識卻是根深蒂固的，是需要時間來，慢慢轉變的。我國由計劃經(jīng)濟時代轉向法制的市場經(jīng)濟社會，無論是人民群眾還是執(zhí)法人員，都需要及時轉變觀念。二是市場規(guī)制執(zhí)法的主體多，職權不清楚。從我國的政體監(jiān)督來看，紀委是反腐的第一線。然而，紀委在上級紀委的領導下，要接受同級黨委的領導。同時，人事、工資等等都隸屬于同級的黨委領導下，由此，對于紀委而言，是難以對家長來實施反腐的。從我國的經(jīng)濟實體來說，工商行政管理機關是主要的執(zhí)法主體，但是，它也是雙向領導，由此導致無論干什么都是捉襟見肘，難以發(fā)揮市場中本來應該的執(zhí)法作用。即使進行執(zhí)法也難以保證執(zhí)法公正性。三是市場規(guī)制的執(zhí)法程序不規(guī)范。就我國而言，房地產(chǎn)市場規(guī)制法的程序規(guī)范方面是比較缺乏的，或者是缺乏相應的程序性規(guī)定，或者即使有也是很簡陋的規(guī)定，難以在具體實踐中操作實施。

三、淺析房地產(chǎn)市場規(guī)制的建立

（一）明確房地產(chǎn)市場規(guī)制的適用范圍

上面我們說到，房地產(chǎn)市場規(guī)制就是國家從社會整體利益出發(fā)，為維護房地產(chǎn)市場機制的正常運行，對影響房地產(chǎn)市場秩序、偏離市場的行為進行規(guī)制的法律規(guī)范的總稱。因此，對房地產(chǎn)市場規(guī)制法的范圍界定尤為重要。

1.明確界定市場準入與市場退出關系

隨著經(jīng)濟全球化的發(fā)展，市場的參與主體越來越多，實力和水平也是良莠不齊，市場主體之間的相互影響越來越密切，因此，提高市場經(jīng)濟主體的整體素質(zhì)，有利于促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。一是要提高市場準入資格，從源頭提高市場經(jīng)濟主體的素質(zhì)。二是完善市場退出機制的執(zhí)行性，對未按照規(guī)定退出市場的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，嚴肅懲處，從而增加市場經(jīng)濟主體的違法成本。

2.維護市場競爭秩序

在西方經(jīng)濟理論中，市場被認為是一只“看不見的手”，對資源進行著最有效的配置。然而，市場的調(diào)節(jié)是存在失靈的現(xiàn)象的，在市場失靈的情況下，是需要國家的宏觀調(diào)控的，而宏觀調(diào)控的核心就是保證市場公開透明的競爭。相對于此，市場經(jīng)濟體制也是以維護公開透明的市場競爭秩序為核心目的的。在市場經(jīng)濟條件下，一方面是市場本身的優(yōu)化資源配置作用，一方面是維護公平競爭的市場體制，還有重要的一點就是加強自律。

3.房產(chǎn)質(zhì)量保證

市場經(jīng)濟主體進入市場，進行經(jīng)營活動的核心目的是獲得利潤。但是，市場經(jīng)濟主體的素質(zhì)是高低不一的，因此，在利潤面前，在市場機制未健全的情況下，有些市場經(jīng)營者會利用法律漏洞，提供劣質(zhì)產(chǎn)品。后進入市場之后會為社會提品和服務。但是房產(chǎn)屬于特殊的商品，它的質(zhì)量直接影響著人們的生命安全和生活質(zhì)量。因此，為了保證人們真正的安居樂業(yè)，一方面要加強房產(chǎn)質(zhì)量的硬性數(shù)據(jù)規(guī)定，保證質(zhì)量。一方面要加強監(jiān)管，提高執(zhí)行力。最后，要增加法律的執(zhí)行力度，提高違反法律的機會成本，從而減少人們的以身犯險。

（二）建立科學的房地產(chǎn)市場規(guī)制

房地產(chǎn)作為一個關系民生的大市場，對行業(yè)進行市場規(guī)制規(guī)制體系的建立是極為有必要的。首先，由與房地產(chǎn)相關的諸多法律部門按照一定的原則和位階層次形成的一定的市場規(guī)制法律規(guī)范表征樣態(tài)，然后在科學合理的立法模式下，把市場規(guī)制理論內(nèi)容上升為法律規(guī)范內(nèi)容并用來指導實踐，從而建立起科學的完備的市場規(guī)制法體系。

（三）加強房地產(chǎn)市場規(guī)制的執(zhí)法