導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

0前言

項目管理是房地產(chǎn)領(lǐng)域重要的管理項目和內(nèi)容，其管理質(zhì)量的好壞直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展?fàn)顩r以及我國房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展水平。因此，在日常工作過程中，相關(guān)工作者應(yīng)該加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)項目管理的思考和研究。

1房地產(chǎn)項目管理概述

在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，項目管理是最重要的管理內(nèi)容之一，其對于房地產(chǎn)的發(fā)展具有重要的影響。在實際的操作過程中，房地產(chǎn)的項目管理主要體現(xiàn)在質(zhì)量管理、進(jìn)度管理以及成本管理等三方面。如果能夠做好這三個方面的管理，就能夠確保房地產(chǎn)項目管理達(dá)到先進(jìn)的水平。質(zhì)量管理是房地產(chǎn)項目管理最重要的內(nèi)容，也是房地產(chǎn)項目管理最重要的環(huán)節(jié)，在實際的操作過程中，只有確保質(zhì)量管理，才能夠使得進(jìn)度管理和成本管理變得有意義。所謂進(jìn)度管理，就是管理房地產(chǎn)項目的時間，提高房地產(chǎn)建設(shè)的效率，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中能夠占有一席之地。所謂成本管理，就是能夠控制房地產(chǎn)建設(shè)的資金投入，不斷優(yōu)化配置資源，使得用科學(xué)合理的資金量能夠建設(shè)出最佳的房屋建筑。在實際的操作過程中，成本控制主要體現(xiàn)在控制成本造價方面，房地產(chǎn)的最終利潤也主要是通過控制成本來獲得的。此外，在實際的操作過程中，不斷地減少工程造價而確保獲得優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)質(zhì)量也是提高資金成本使用效率的最重要的途徑之一。

2房地產(chǎn)項目管理的意義

2.1項目成本管理

項目成本控制主要就是控制房地產(chǎn)項目的工程造價，通過對工程造價的控制，不僅能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)用效率，而且能夠不斷提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，使得相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得較好的市場地位。在實際的操作過程中，工程造價管理主要體現(xiàn)在材料的合理購進(jìn)、實現(xiàn)良好的承包商索賠方式以及科學(xué)、合理的工程洽談上面。

2.2項目進(jìn)度管理

房屋建筑的進(jìn)度管理對于房地產(chǎn)的整體經(jīng)濟(jì)效益具有重要的影響。如果房地產(chǎn)項目的進(jìn)度較慢 ，就會延長房屋的建造時間，從而增加了房屋的建造價格。一般來講，這些資金費(fèi)用都會落實在房屋建筑的銷售價格上，由于房屋造價較高，就會影響房屋的銷售，從而影響到整個房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。

2.3項目工程質(zhì)量管理

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，工程項目的質(zhì)量管理具有重要的意義。工程質(zhì)量不僅影響到工程的銷售情況，而且在很大程度上影響了開發(fā)商的生存根本。因此，在實際的操作過程中，一旦質(zhì)量不過關(guān)，就會影響到正常的建設(shè)工期，增加投資，使得房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益受到較大的負(fù)面影響。

3房地產(chǎn)項目管理的方式

3.1選擇優(yōu)秀的勘察設(shè)計單位

在房地產(chǎn)開發(fā)前期，需要對地質(zhì)進(jìn)行勘察，然后進(jìn)行科學(xué)合理的設(shè)計，因此，早期的勘察設(shè)計單位的工作能力非常重要。只有選擇優(yōu)秀的勘查設(shè)計單位，才能夠?qū)Ψ课萁ㄔO(shè)的整體布局進(jìn)行科學(xué)的配置和結(jié)構(gòu)劃分，將多余的建設(shè)部分去除掉，從而能夠在確保工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，提高工作的經(jīng)濟(jì)效益。

3.2選擇優(yōu)秀的施工主體

在房地產(chǎn)工程設(shè)計之后，需要選擇最佳的施工主體，這對于實現(xiàn)項目工程的質(zhì)量效益和進(jìn)度效益都具有重要的意義。在實際的施工主體選擇過程中，需要相關(guān)工作人員能夠制定合理的選擇體系標(biāo)準(zhǔn)，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：施工主體的技術(shù)設(shè)備是否先進(jìn)、施工主體的企業(yè)資質(zhì)是否達(dá)標(biāo)、近三年企業(yè)的施工業(yè)績?nèi)绾?、施工項目?jīng)理的個人素質(zhì)是否高超等。對于一個施工主體來說，設(shè)備和技術(shù)分別是企業(yè)的硬件和軟件，只有這兩方面都能夠具有優(yōu)秀的資質(zhì)，才能夠?qū)椖抗こ淌┕ぞ哂写龠M(jìn)作用。此外，優(yōu)秀的項目經(jīng)理能夠在很大程度上提高項目的管理水平，對于整個工程的開展具有重要的促進(jìn)作用。只有從眾多方面進(jìn)行科學(xué)的分析和考察，才能夠最終選擇出最優(yōu)異的施工隊伍。

3.3建立健全項目管理體系

在房地產(chǎn)項目的管理過程中，建立健全一個優(yōu)秀的管理體系，對于提高建設(shè)工程的整體水平具有重要的意義。常見的管理體系包括工程材料管理、施工隊伍管理以及工程項目資料檔案管理等。在工程材料的管理過程中，應(yīng)該能夠?qū)ν愔黧w材料進(jìn)行調(diào)查和分析，在此基礎(chǔ)上選擇符合設(shè)計使用標(biāo)準(zhǔn)而價格最合理的材料，通過對材料價格的合理控制來實現(xiàn)項目的成本管理。施工隊伍是工程項目的主要成員，對于施工隊伍的管理效益，能夠促進(jìn)工程項目的進(jìn)一步開展。常見的管理措施包括：設(shè)定獎懲制度、加強(qiáng)對施工隊伍的組織領(lǐng)導(dǎo)等。對于工程施工的具體情況進(jìn)行及時的記錄，有益于及時發(fā)現(xiàn)施工中存在的問題，并能夠在第一時間進(jìn)行改進(jìn)，從而確保工程后續(xù)相關(guān)工作能夠得到很好的開展。

4房地產(chǎn)項目管理的具體內(nèi)容

4.1加強(qiáng)項目合同的管理

在房地產(chǎn)項目的管理過程中，合同管理涉及到工程管理的全過程和各個方面，對于工程建設(shè)具有重要的作用。所謂合同管理，就是指工程項目開發(fā)主體與相關(guān)單位就工程項目的正常開展簽訂的一系列具有法律效益的經(jīng)濟(jì)合同，其內(nèi)容主要包括材料合同、施工合同等。在實際的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，企業(yè)的質(zhì)量、成本以及進(jìn)度的管理對于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實現(xiàn)都具有決定性的作用。而這些管理內(nèi)容的實現(xiàn)都是通過履行具體的合同來達(dá)到的。因此，不斷加強(qiáng)項目工程的合同管理，是確保工程管理質(zhì)量的最重要的內(nèi)容之一。

4.2加強(qiáng)工程項目的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)施工質(zhì)量是房地產(chǎn)項目工程的生命，因此，只有加強(qiáng)項目工程的質(zhì)量管理，才能夠最終確保項目能夠順利地開展和竣工。在實際的管理過程中，要能夠確保施工相關(guān)技術(shù)工藝能夠與工程合同以及施工設(shè)計相同，如果不同，則應(yīng)該進(jìn)行及時的糾正。房地產(chǎn)項目部要能夠采取全過程的工程質(zhì)量管理，對工程項目的設(shè)計、施工以及竣工等各個環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)合理的管理。在實際的操作過程中，應(yīng)該不斷地宣傳質(zhì)量意識，特別是提高領(lǐng)導(dǎo)的質(zhì)量管理意識。在施工過程中，要能夠定期召開工程部經(jīng)理會議，對施工過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題進(jìn)行匯總和集體研討，找出最佳的應(yīng)對措施，以此來不斷提高項目工程質(zhì)量。在實際的質(zhì)量管理過程中，要注重管理人員資質(zhì)的檢查，要能夠確保施工具體操作規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)與合同及設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)相同，對于各分項工程要加強(qiáng)專項管理，對于工程中使用的材料要經(jīng)過相應(yīng)的檢查和相關(guān)試驗才能夠正式投入到施工使用，對于機(jī)械設(shè)備的選擇也需要經(jīng)過認(rèn)真的試驗，只有這樣，經(jīng)過全面的審查和管理，才能夠切實提高房地產(chǎn)工程的施工質(zhì)量。

4.3注重房地產(chǎn)項目的成本控制

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，成本控制管理是管理到相關(guān)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最重要的方面，因此，必須要注重項目成本控制。主要的成本控制分為項目調(diào)查和方案制定、項目施工階段成本控制以及項目開發(fā)管理中的成本控制等。在實際的操作過程中，在項目規(guī)劃階段要能夠?qū)椖康木唧w實施情況進(jìn)行科學(xué)合理的評估，使得整個項目工程能夠用最低的價格獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益；在項目施工階段要能夠通過項目工程招投標(biāo)，獲得最優(yōu)質(zhì)的施工隊伍，實現(xiàn)成本控制的最大化；在工程項目的開發(fā)管理過程中，要能夠?qū)崿F(xiàn)簽證管理制度，以提高房地產(chǎn)開發(fā)商的綜合競爭水平，為成本控制提供堅實的保障。

4.4加強(qiáng)房地產(chǎn)協(xié)調(diào)組織管理工作

在房地產(chǎn)項目工程的協(xié)調(diào)組織管理過程中，需要做好項目部的外部協(xié)調(diào)與內(nèi)部管理工作。其中，外部協(xié)調(diào)主要包括：與設(shè)計單位之間的協(xié)調(diào)，與施工單位之間的協(xié)調(diào)，與工程監(jiān)理單位之間的協(xié)調(diào)，與政府及質(zhì)量監(jiān)督單位之間的協(xié)調(diào)，與其它相關(guān)單位之間的協(xié)調(diào)等。只有做好外部關(guān)系的協(xié)調(diào)工作，才能夠在很大程度上給房地產(chǎn)項目的建設(shè)營造最佳的施工環(huán)境。內(nèi)部協(xié)調(diào)主要包括：加強(qiáng)人際關(guān)系的協(xié)調(diào)，根據(jù)具體的人員情況進(jìn)行科學(xué)合理的安排，在矛盾處理上要能夠做得恰到好處，能夠制定合理的成績評估機(jī)制。此外，要能夠根據(jù)具體的小組成員配置情況，設(shè)定科學(xué)合理的工作目標(biāo)、具體的職責(zé)與權(quán)限等，加強(qiáng)信息溝通機(jī)制的建立，及時解決施工過程中存在的矛盾，為項目工程的施工創(chuàng)造良好的內(nèi)部環(huán)境。

結(jié)束語

在城市化進(jìn)程不斷加快的今天，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常迅速，但是在管理過程中也存在一定的問題。房地產(chǎn)項目管理是一個綜合性要求很高的工作，不僅要對項目管理的重要性有所認(rèn)識，而且要采取全面的管理步驟和措施，只有這樣才能夠確保房地產(chǎn)項目管理水平，使得我國房地產(chǎn)業(yè)能夠更好更快的發(fā)展，從而為我國的整體建設(shè)做出更大的貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)

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[2]邢瑞宇.淺談如何加強(qiáng)施工企業(yè)工程項目的成本控制[J].會計之友.2011（27）

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中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理存在的問題

1 項目風(fēng)險管理薄弱房地產(chǎn)開發(fā)項目的奉賢，一般來講無外乎七種：首先是政治風(fēng)險，：即當(dāng)政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險。接著是環(huán)保風(fēng)險，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響，所面臨的風(fēng)險。金融風(fēng)險是房地產(chǎn)項目開發(fā)中必須注意的風(fēng)險，一般是跨國或者金融風(fēng)暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風(fēng)險。而市場風(fēng)險則是隨著建筑市場的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進(jìn)行對比，所帶來的風(fēng)險。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅持信譽(yù)第一，所以信用風(fēng)險是最為關(guān)注的風(fēng)險，他涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險，其必然會造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營風(fēng)險，即由于管理方面的原因，對企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。如市場研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進(jìn)等都會造成經(jīng)營風(fēng)險。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其風(fēng)險規(guī)避的能力十分欠缺，通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價過高。2 項目成本管理問題無論是從項目決策階段以及設(shè)計階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價，忽略了實際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。

二、對房地產(chǎn)開發(fā)項目存在問題的相對建議及方法

針對上述影響因素和房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的難點，為改進(jìn)和提高開發(fā)商工程建設(shè)項目管理質(zhì)量和效率，減少項目管理難度，對開發(fā)商提出以下建議和方法：

2.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理風(fēng)險防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護(hù)投資方的利益。風(fēng)險防范的方式一般有以下幾種：①風(fēng)險回避，所謂風(fēng)險回避指的是在風(fēng)險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險。但是風(fēng)險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因為采用風(fēng)險回避的手段，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤。②風(fēng)險轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險轉(zhuǎn)移就是運(yùn)用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險以其他形式轉(zhuǎn)移到無形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運(yùn)用最為廣泛。通常風(fēng)險轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險，都有乙方來承擔(dān)。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險來轉(zhuǎn)移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當(dāng)房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，遇到重大自然災(zāi)害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>

2.2 全面完善項目成本管理 項目的成本管理是任何房地產(chǎn)開發(fā)投資方關(guān)注的重點。作為房地產(chǎn)工程，必須加強(qiáng)全過程的成本管理。必須從決策出發(fā)，再控制設(shè)計中的造價，在施工中全面實行決策階段以及設(shè)計階段中的造價管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進(jìn)行工程項目成本的控制。所謂房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程管理，其包括投資決策階段、設(shè)計招投標(biāo)階段、項目建設(shè)階段以及竣工經(jīng)營階段。在各個階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來選取相關(guān)比例的措施來控制項目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個項目中的重點控制的相關(guān)內(nèi)容?？v觀整個項目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量量方面來控制造價成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發(fā)，大體研究項目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價值走向，從可行性報告中合理做出相關(guān)預(yù)算，對各個施工量進(jìn)行確定的核算。工程項目建設(shè)階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會嚴(yán)重影響工程成本的控制。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設(shè)單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握，詳細(xì)審查，對于不需要變更的內(nèi)容，堅決駁回，對于確實有利于加快工程進(jìn)程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，予以批示。然后是加強(qiáng)施工現(xiàn)場的管理，必須委派施工監(jiān)理，在施工現(xiàn)場進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。對于施工材料、施工方案以及施工進(jìn)度，層層把關(guān)，對于不符合工程需求的材料予以清除，對于施工方案必須嚴(yán)格審核，提出有利于施工的相關(guān)措施，用以控制工程造價。尤其是施工進(jìn)度這一方面，必須加強(qiáng)監(jiān)管，使建設(shè)單位能如期完成施工相關(guān)內(nèi)容，若有拖延進(jìn)度的現(xiàn)象發(fā)生，必須做出相關(guān)處罰。2.3 項目質(zhì)量管理在開發(fā)項目的設(shè)計之時應(yīng)對相應(yīng)的項目進(jìn)行充分的了解和控制，為項目的實施建立詳細(xì)而可調(diào)整的可行性計劃，從而保證項目的質(zhì)量管理。制定具體而可調(diào)整的項目計劃使開發(fā)商對項目開發(fā)設(shè)計的公司有一個評定的標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督，同時也能在項目的管理實施過程中實現(xiàn)對相應(yīng)建設(shè)項目的質(zhì)量管理和過程控制。

房地產(chǎn)公司可以通過完善的項目管理來保障項目建設(shè)實施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對較少，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機(jī)械、施工方法、環(huán)境等均會對建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。此外，項目建設(shè)管理涉及了多種學(xué)科，如建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、電氣、給排水、造價、管理學(xué)等等，需要與監(jiān)理等合作單位及供電、供水等社會關(guān)系的協(xié)調(diào)處理能力，需要對新型建材、新型施工工藝的學(xué)習(xí)、接受、應(yīng)用的能力。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型?？梢?，房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意項目管理團(tuán)隊的建設(shè)，素質(zhì)必須得到保證，這是項目管理成敗的基礎(chǔ)。

三 房地產(chǎn)項目管理的措施3.1房地產(chǎn)項目管理中的成本控制房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制直接關(guān)系到開發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項目開發(fā)設(shè)計過程中應(yīng)十分注意項目管理的成本控制貫徹設(shè)計的始終。從開發(fā)上進(jìn)行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴(yán)密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項目開發(fā)設(shè)計之時，選擇較好的建筑設(shè)計公司，保證建筑的設(shè)計質(zhì)量之時也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。

成本控制直接決定企業(yè)是否能夠獲利，獲利多少的問題。在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中，從前期的土地開發(fā)一直到最后的房屋銷售以及管理費(fèi)等都可以通過采取合理措施降低成本。例如在規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)，降低成本一方面體現(xiàn)在好的設(shè)計、較低的價格；另一方面也體現(xiàn)在找好的設(shè)計單位，避免所設(shè)計的產(chǎn)品一旦得不到市場認(rèn)可而出現(xiàn)滯銷等情況。但是，建筑安裝成本依然是房地產(chǎn)開發(fā)項日中的重要部分，占整個房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的30％～40％，建筑安裝成本能不能得到有效控制，是房地產(chǎn)項目成本控制的重點。其中尤應(yīng)注意降低材料成本。3.2房地產(chǎn)項目管理中的進(jìn)度控制房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及進(jìn)度控制的活動有：投資機(jī)會選擇與策劃、可行性研究、前期工作(包括土地開發(fā)、項目融資、規(guī)劃設(shè)計、招投標(biāo)、合同的簽署等等)、建設(shè)階段、租售階段( 還可能包括物業(yè)管理階段) 。做好房地產(chǎn)項目的進(jìn)度管理，就應(yīng)在這些環(huán)節(jié)上做好時問上的安排。 (1)應(yīng)對參與各方進(jìn)行范圍管理，某一參與方何時介入、何時退出及其責(zé)任范圍；(2)研究項目各個工作的相關(guān)程度，有的是互不影響的并行工作，有的是完全相關(guān)的，有的是不完全相關(guān)的；(3)針對項目的情況，制定出房地產(chǎn)開發(fā)項目各個工作的先后次序及預(yù)計持續(xù)時間，并對項目的進(jìn)展情況及時監(jiān)控；(4)建筑工程的進(jìn)度控制是在房地產(chǎn)項目施工工期要求的前提下進(jìn)行的，它服務(wù)于整個房地產(chǎn)開發(fā)流程的進(jìn)度控制。房地產(chǎn)項目的工作流程并不是唯一的，所以開發(fā)周期的活動性較大，不同的開發(fā)企業(yè)其項目開發(fā)持續(xù)時間也不一樣。我國某知名房地產(chǎn)企業(yè)所采用的“快速開工快速銷售”模式，強(qiáng)凋操作流程的創(chuàng)新與優(yōu)化，產(chǎn)品研發(fā)、開發(fā)手續(xù)、工程建設(shè)三者之間的交叉與搭接，準(zhǔn)確地進(jìn)行市場定位和推廣定位，擁有強(qiáng)大的銷售網(wǎng)絡(luò)和銷售能力。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司操作項目“一環(huán)套一環(huán)”的串聯(lián)方式，該企業(yè)改為并聯(lián)的方式，從而從拿地到項目開工到開盤的時間大大縮短。在項目前期準(zhǔn)備階段，市場調(diào)研、項目策劃、產(chǎn)品設(shè)計等同步進(jìn)行，強(qiáng)調(diào)各部門充分介入與相互之間搭接，所有的項目都是從研發(fā)到工程，到運(yùn)營、物業(yè)管理的全程跟進(jìn)。所以在全國產(chǎn)企業(yè)常常需要 1 ～2 年。

3.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的信息交流和管理機(jī)制

房地產(chǎn)項目從開發(fā)到實施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機(jī)制是很有必要的，同時也能加強(qiáng)工程項目的管理和實施。提高各方面的管理效率。應(yīng)在房地產(chǎn)公司內(nèi)部建立有效的信息交流機(jī)制，形成統(tǒng)一而協(xié)調(diào)的項目設(shè)計和開發(fā)管理模式，從運(yùn)轉(zhuǎn)高效的管理模式中不斷優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理；房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立起項目參與方與設(shè)計方的交流溝通機(jī)制，實現(xiàn)在項目實施過程中的協(xié)調(diào)溝通機(jī)制。 房地產(chǎn)項目管理中的溝通管理公司都采用矩陣式的組織模式，企業(yè)應(yīng)注重職能部門之間的溝通和職能部門與項目部之間的交流。

(1)職能部門之間的溝通。例如：營銷策劃部通過其獲得的市場信息為投資發(fā)展部提供決策支持；財務(wù)部依據(jù)投資預(yù)算進(jìn)行融資，做好資金流的保障工作，同時控制工程、營銷等等費(fèi)用；人力資源部則根據(jù)需要為整個組織提供人力保障等。

(2)應(yīng)做好開發(fā)項目參與各方的溝通工作。例如，在工程施工中，承包商、監(jiān)理

(3)界面溝通管理。當(dāng)然在房地產(chǎn)企業(yè)中，信息管理、合同管理、風(fēng)險管理也是至關(guān)重要的。

4房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，產(chǎn)業(yè)鏈很長,而其中房地產(chǎn)項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設(shè)項目決策到工程竣工驗收交付使用的組織者，對工程建設(shè)項目要負(fù)總責(zé)。同時房地產(chǎn)開發(fā)也是一個綜合性的資源整合過程, 牽涉到規(guī)劃、 設(shè)計、 建筑施工、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等多個關(guān)鍵環(huán)節(jié)以及規(guī)劃設(shè)計機(jī)構(gòu)、 施工單位、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)單位和政府管理部門等諸多單位, 開發(fā)商則是這個過程的主導(dǎo)者。因此要求開發(fā)商在實際工作中要與各個單位之間相互學(xué)習(xí)、相互交流。

篇3

Abstract: this paper mainly analyzes the present existing in the real estate development of the weak link, and from real estate development of the project management point of view, put forward the current real estate development enterprise should take measures.

Keywords: real estate enterprise; Project management; countermeasures

中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

1、項目管理對房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)實意義

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理具有幅度寬、內(nèi)容廣、層次高、難度大的特點，因而項目管理在房地產(chǎn)項目開發(fā)中發(fā)揮的作用會更加顯著。

(1)開發(fā)企業(yè)實施項目管理，可以實現(xiàn)與國際工程慣例的接軌，增加開發(fā)企業(yè)的國際競爭力。在激烈的市場競爭中，提高管理水平是開發(fā)企業(yè)獲利的根本途徑，開發(fā)企業(yè)是通過項目來實現(xiàn)利潤的。項目管理可以有效地提高項目的附加價值及品質(zhì)，降低工程成本提高銷售率，控制工期，從而提高企業(yè)的利潤，保證開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

(2)項目管理使開發(fā)企業(yè)更加注重與客戶的溝通，注重為客戶度身定做更具個性化特征的產(chǎn)品，從而更好地滿足市場需求，規(guī)避項目的風(fēng)險，使開發(fā)企業(yè)走出開發(fā)越多、空置越多的房地產(chǎn)怪圈。

(3)采用項目管理，實行招投標(biāo)制度、項目監(jiān)理制度，可以杜絕黑箱操作，確保工程質(zhì)量，防止豆腐渣工程的出現(xiàn)；同時項目管理可以控制項目成本，減少項目超期的風(fēng)險。

(4)項目管理還有利于大型開發(fā)項目的項目融資。項目融資是國際中長期貸款的一種形式，是以項目的效益作為還款的資金來源，它主要用于那些需要巨額資金、投資風(fēng)險大而傳統(tǒng)融資又難以滿足的工程項目。項目管理為項目融資提供了相應(yīng)的管理機(jī)制，從而有利于項目融資的開展。

2、目前房地產(chǎn)開發(fā)項目管理存在的薄弱環(huán)節(jié)

目前不少房地產(chǎn)開發(fā)項目存在著質(zhì)量低劣、交房拖期、貨不對板、空置率高、缺乏和顧客溝通等問題，下面主要談一下目前在房地產(chǎn)開發(fā)中容易被企業(yè)忽視，管理相對薄弱的幾個環(huán)節(jié)。

2.1項目方案確定階段的管理工作

項目方案的確定，作為開發(fā)商還是能夠足夠重視的，但開發(fā)商往往沒有按照規(guī)范程序進(jìn)行運(yùn)作，使得這個階段的工作存在一些不足。

(1)缺乏充分的市場調(diào)研。俗話說：“磨刀不誤砍柴工”，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到項目后，為了盡快實現(xiàn)效益，沒有經(jīng)過充分的市場調(diào)研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發(fā)什么，由于只是簡單地模仿別人，在同類開發(fā)產(chǎn)品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終滯后于別人。另外，由于決策層缺乏市場調(diào)研的支柱，往往在方案決策階段可能會出現(xiàn)失誤，增大了企業(yè)的風(fēng)險。因此開發(fā)商在項目方案確定前，必須做好充分的市場調(diào)研工作。

(2)缺乏品牌、精品意識。由于企業(yè)以利潤最大化為根本目的，一些開發(fā)企業(yè)為了追求高額利潤，在方案確定階段，考慮過多的是如何從這個項目上多賺錢，而忽視產(chǎn)品的精品意識，企業(yè)的品牌形象。企業(yè)要想謀求長遠(yuǎn)發(fā)展，在方案確定階段必須具備“精品意識、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。這本身對企業(yè)來說也是一種無形資產(chǎn)，否則，在現(xiàn)代社會中企業(yè)將無法生存。

(3)沒有較為全面和實際的投資估算報告。開發(fā)商取得一個新項目后，往往只是做項目概算報告，而一旦項目的方案、功能等確定后，并沒有針對確定后的方案做投資估算報告，只有項目工程招標(biāo)造價資料。由于工程造價只是項目投資的一部分，如果項目開工前沒有一個全面和較為實際的投資估算，項目實施過程將無法準(zhǔn)確地進(jìn)行投資控制。常常一個項目全部竣工后，投資額大大超過計劃投資額。另外，由于事先沒有估計到其他方面投資，在實施過程中，經(jīng)常會造成投資短缺等現(xiàn)象，不僅影響本項目的進(jìn)度要求，而且有可能影響企業(yè)其他項目的實施。因此，項目方案確定后，對項目進(jìn)行認(rèn)真、全面的投資估算，是十分必要的，將有利于項目實施階段的投資控制。

2.2施工圖設(shè)計管理工作

現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于圖紙設(shè)計階段的管理工作可以說是很少，甚至是一片空白。絕大多數(shù)開發(fā)商可能認(rèn)為，方案、功能確定后交設(shè)計單位設(shè)計，具體事情那是設(shè)計院的事，房地產(chǎn)開發(fā)公司對這些專業(yè)設(shè)計的管理能力弱，加上多數(shù)設(shè)計人員無成本概念、無創(chuàng)造附加價值的能力、圖紙錯誤多、欠缺細(xì)部設(shè)計圖紙。開發(fā)商只注重旌工現(xiàn)場的成本、質(zhì)量控制，而忽視設(shè)計階段的成本、質(zhì)量控制。首先沒有具有詳細(xì)和明確要求的設(shè)計委托書。一些企業(yè)為了盡快拿到圖紙，在功能和要求還不確切的情況下，就要求設(shè)計院設(shè)計圖紙，這樣一來，必然造成設(shè)計出來的圖紙在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施工過程中才發(fā)現(xiàn)，要求修改，不僅增加工程成本和施工難度，而且影響工期；其次，目前設(shè)計院設(shè)計出來的圖紙是否進(jìn)行投資控制，無法考證，行業(yè)方面也缺乏這方面的監(jiān)督和管理，尚無一種有效的辦法加以控制。

2.3合同管理工作

目前仍有相當(dāng)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法制觀念薄弱，合同意識不強(qiáng)，更談不上合同管理。國內(nèi)企業(yè)簽訂的合同，幾乎都有“未盡事宜，雙方友好協(xié)商解決”的條款，但如果合同簽訂不完善，一旦協(xié)商不好，往往造成相互推脫。

目前合同管理主要存在以下幾點問題：①不少項目鑒定的合同十分簡單，不符合標(biāo)準(zhǔn)合同要求，更不符合國際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴(yán)謹(jǐn)，存在漏洞，給對方提供了索賠依據(jù)。例如，日本大成公司承攬的魯布革水電站土方工程，因中方合同條款文字疏忽，僅一字之差，使對方索賠獲得成功，工程費(fèi)用約增加10％。②簽約雙方都不認(rèn)真執(zhí)行合同，隨意修改合同，或違背合同規(guī)定打折扣。沒有嚴(yán)格按合同進(jìn)行工期、投資控制管理，合同履行率低。如果一方?jīng)]有嚴(yán)格執(zhí)行合同，通常會發(fā)生工程索賠、工期加長、投資加大等情況，給企業(yè)加大成本。③合同產(chǎn)生糾紛時，大多數(shù)采用行政手段解決，不采取法治形式解決。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采取的對策

以上種種建設(shè)中的弊端強(qiáng)烈呼喚現(xiàn)代化的項目管理技術(shù)，誰擁有了現(xiàn)代化的項目管理知識，并將其創(chuàng)造性地應(yīng)用到開發(fā)建設(shè)中，誰就能適應(yīng)市場的需要，并能在房地產(chǎn)業(yè)激烈的競爭中站穩(wěn)腳跟，樹立起自己的品牌形象。以下主要談一下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中如何做好項目管理。

3.1重視開發(fā)項目的市場定位和產(chǎn)品研究

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視項目的前期市場定位和產(chǎn)品研究，使整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以產(chǎn)品和價格為主導(dǎo)的市場競爭格局。要做好項目的市場定位，就要做到：①深入研究國家及地方的有關(guān)政策、法規(guī)，了解政府對該行業(yè)的政策取向。如果政府扶植該行業(yè)的發(fā)展，它必將在稅費(fèi)、金融、法規(guī)等方面給予支持，使該行業(yè)的投資風(fēng)險減少。因此必須清楚公司擬開發(fā)的項目是否屬于國家政策支持的產(chǎn)業(yè)，不能逆政策而行。②要根據(jù)項目地點、環(huán)境及規(guī)劃要求等自身特點，廣泛了解市場的需求情況，確定本項目主要的消費(fèi)群體。通過廣泛調(diào)研掌握這些消費(fèi)群體的購買力水平、對居住空間、環(huán)境及配套設(shè)施的要求等。③了解附近樓盤的設(shè)計、售價、銷售面積、銷售情況及其開發(fā)商的實力等，權(quán)衡本公司競爭力是否能擊敗對手，務(wù)求知己知彼。目前，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的現(xiàn)狀，通過對市場的深入分析和準(zhǔn)確判斷，選擇合適的細(xì)分市場進(jìn)入，形成特色經(jīng)營，即為某一特定客層的消費(fèi)者提供具有某些特質(zhì)的產(chǎn)品，以更大程度地滿足他們的消費(fèi)需求，這樣，才能保證產(chǎn)品的銷售速度及項目的成功，使企業(yè)在這一細(xì)分市場處于領(lǐng)先地位，在激烈競爭的房地產(chǎn)市場中占據(jù)一席之地。

3.2品牌建設(shè)

隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇及消費(fèi)者成熟度的提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)重視企業(yè)的品牌建設(shè)。當(dāng)然，企業(yè)的品牌建設(shè)不是靠大量廣告投入，自我吹噓，而是建立在市場提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和優(yōu)良服務(wù)的基礎(chǔ)上，再配以準(zhǔn)確的形象策劃和適當(dāng)?shù)拿襟w推介、公關(guān)活動等的系統(tǒng)工程。品牌建設(shè)需要一個過程，它是以開發(fā)商一個個成功項目作為載體，逐步為市場所認(rèn)可，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。

3.3加強(qiáng)合同管理工作

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要做好合同管理的基礎(chǔ)工作，沒有扎實而全面的基礎(chǔ)工作，合同管理是不能成功的?；A(chǔ)工作主要是了解國家政策和行業(yè)規(guī)定，工程量、設(shè)備、原材料價格收集齊全，深入市場調(diào)研，對有關(guān)技術(shù)了解清楚，各方面情況要及時掌握。

(2)要實施合同管理的過程控制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要從投資項目，開始通過競爭選擇優(yōu)秀工程詢單化，與之簽定工程咨詢合同。在項目建議書和可行件研究階段，把基礎(chǔ)工作做扎實，使投資估建建立在科學(xué)、可靠的基礎(chǔ)之上編制好設(shè)計概算，這是控制設(shè)計和施工總造價的關(guān)鍵，也是合同管理的關(guān)鍵。

參考文獻(xiàn)

[1]蔣進(jìn)．項目管理是房地產(chǎn)開發(fā)的中心環(huán)節(jié)[N]，2005

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中圖分類號： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

一、房地產(chǎn)項目管理的概述

房地產(chǎn)項目管理是工程項目管理的一個分類，是房地產(chǎn)項目的管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，對房地產(chǎn)項目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過程和全方位的綜合管理，實現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。它是一門應(yīng)用性很強(qiáng)的綜合性學(xué)科，也是具有很大發(fā)展?jié)摿Φ男屡d學(xué)科。

房地產(chǎn)項目是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，其工程項目按時間進(jìn)度可分為決策期、設(shè)計期和實施期。房地產(chǎn)開發(fā)商作為該房地產(chǎn)項目的組織者，需要對整個工程項目進(jìn)行有效的管理，充分利用時間、技術(shù)和人力，在規(guī)定的時間、經(jīng)費(fèi)、性能指標(biāo)的要求下對整個項目進(jìn)行管理，盡可能保質(zhì)保量的完成房地產(chǎn)項目的建設(shè)。

二、房地產(chǎn)項目管理的主要內(nèi)容和方法

1項目管理的主要內(nèi)容

項目開發(fā)單位是站在投資主體的立場對項目進(jìn)行綜合性的管理。其管理是通過一定的組織形式，采用多種方法和措施，對整個項目所有工作的系統(tǒng)運(yùn)動過程進(jìn)行計劃、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、控制和總評價，以保證項目質(zhì)量、工期、投資效益目的實現(xiàn)。如果除項目建設(shè)單位之外還包括項目的其他投資者，如項目融資單位、BOT項目的投資者等，他們必須參與項目全過程的管理，便于了解項目的投資收益情況，確定投資方案。

2項目管理的主要方法

房地產(chǎn)項目管理系統(tǒng)的復(fù)雜性和目標(biāo)的多樣性，使得項目管理方法也具有多樣性。根據(jù)不同的分類標(biāo)志，項目管理方法劃分為不同的形式：（1）按管理目標(biāo)劃分，項目管理方法有進(jìn)度管理方法、質(zhì)量管理方法、成本管理方法、安全管理方法、現(xiàn)場管理方法等。（2）按管理方法的量化程度劃分，項目管理方法有定性方法、定量方法和綜合管理方法。其中定性方法是經(jīng)驗方法，綜合方法是定性方法和定量方法的結(jié)合。（3）按管理方法的專業(yè)性質(zhì)分，項目管理方法有行政管理方法、經(jīng)濟(jì)管理辦法、管理技術(shù)方法和法律管理方法等，這是最常用的分類方法。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目存在的問題的分析

3.1 決策質(zhì)量不高，項目方向不明

目前，某些房地產(chǎn)開發(fā)商在不進(jìn)行市場調(diào)查的前提下就大規(guī)模的進(jìn)行圈地建房，認(rèn)為只有圈地建房就會帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益，獲得巨額利潤，與此同時，有些開發(fā)商在拿到工程建設(shè)的許可書之后，直接省略了對工程可行性進(jìn)行研究的工作，也沒有經(jīng)過系統(tǒng)的討論、精確的調(diào)研，就匆忙開工，一般經(jīng)過這樣匆忙的建設(shè)的房地產(chǎn)不僅在施工過程中通常會遇到許多技術(shù)問題和工程管理問題，無形中拖延了施工進(jìn)度，而且由于對市場把握不夠，無法迎合市場和房地產(chǎn)消費(fèi)者的需求，帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。其次，有的開發(fā)商缺乏明確的項目方向，在調(diào)研市場時，對日新月異的房地產(chǎn)信息沒有一定的識別能力，加之目前有的媒體對房地產(chǎn)進(jìn)行炒作，造成房地產(chǎn)市場信息混亂，有的房地產(chǎn)管理人員僅僅只憑借以往的經(jīng)驗，主觀的辨認(rèn)各種信息，沒有明確的方向，同時，在房產(chǎn)的建設(shè)中，不斷調(diào)整和改善項目的設(shè)計方案，大到房產(chǎn)規(guī)劃和布局，小到建筑風(fēng)格、裝飾風(fēng)格，這樣會大大增加該房產(chǎn)的成本，極大的影響了該項目的建設(shè)進(jìn)度，直接耽誤了該房地產(chǎn)投入市場的時機(jī)，在激烈的房地產(chǎn)競爭中處于不利地位。

3.2 設(shè)計階段缺乏投資控制措施

房產(chǎn)業(yè)評估房產(chǎn)設(shè)計是否優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)是技術(shù)是否達(dá)標(biāo)、是否美觀、保溫和節(jié)能功效是否良好，而沒有把經(jīng)濟(jì)指標(biāo)放入評價范圍內(nèi)，這就造成了大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商重施工，不重視設(shè)計的現(xiàn)狀。在工程的設(shè)計過程中，往往投入大量的人力、物力和財力對設(shè)計方案的工程的造價進(jìn)行估算，而不重視如何才能用相同的資金獲得更舒適的、更美觀的、更經(jīng)濟(jì)適用的建筑。

3.3 實施階段工程承包商與業(yè)主矛盾激烈

在施工前一階段，項目管理比較容易，因為這時的工作比較單一，監(jiān)理方和業(yè)主管理人員能夠很好地完成這塊工作，但是，在后期的分包工程中，需要與業(yè)主獨(dú)立簽訂施工合同，由于工程的配合不佳、工程的接口界限不明，加之有的工程承包合同不嚴(yán)密，總承包商和業(yè)主的合作意識不高等原因，造成這一階段困難重重，管理難度較大。通常情況下，分包商就許多工程問題直接找業(yè)主協(xié)商，忽視了總包商的作用，而現(xiàn)場的管理人員就成了臨時的協(xié)調(diào)人，做著總調(diào)度的工作。到了項目的收尾期，大量的時間被用于工程協(xié)調(diào)上面，無形之中忽視了工程的質(zhì)量和設(shè)計，往往造成施工建筑遺留下許多問題，一旦工程出現(xiàn)延期或是出現(xiàn)質(zhì)量問題時，由于缺乏規(guī)范的制度保障，常常出現(xiàn)互相推脫責(zé)任的現(xiàn)象。

四、房地產(chǎn)項目管理問題的一些建議

4.1 加強(qiáng)工程項目投資前期的可行性研究

開發(fā)商要想在激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中脫穎而出，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，前期對市場和消費(fèi)者的需求進(jìn)行研究是非常有必要的，只有投其所好，才能得其所要。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商要及時分析目前的房地產(chǎn)行業(yè)的形勢，例如競爭對手是否強(qiáng)大，市場的形勢是供過于求還是供小于求，目前的消費(fèi)者對設(shè)計、建筑材料、建筑方位有些什么特殊要求等等，要隨時把握信息，抓住機(jī)遇，而不能坐井觀天，守株待兔。其次，在前期決策階段，開發(fā)商應(yīng)花時間和精力研究該項目的人力、物力、財力以及時間的投入情況，對不當(dāng)?shù)臎Q策進(jìn)行否定，對優(yōu)秀的決策進(jìn)行推廣，重視技術(shù)的重要性，充分調(diào)動全體決策者的創(chuàng)造力和想象力，努力提升房地產(chǎn)開發(fā)項目的成功率。

4.2 加強(qiáng)設(shè)計階段的投資控制

控制項目投資的關(guān)鍵階段在于設(shè)計階段，只有在設(shè)計階段做好了投資控制工作，才能有效處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)之間的矛盾，才能降低成本，獲得最大效益。研究證明設(shè)計階段對整個工程的影響非常大，在一項工程中，設(shè)計費(fèi)用往往占了不到百分之一，但是它對項目投資的影響卻達(dá)到了百分之七十五，所以，在設(shè)計階段轉(zhuǎn)變以往“重施工，輕設(shè)計”的觀念，采用新型的“重施工，同時也重設(shè)計”的觀念，采取獎勵措施，充分發(fā)揮設(shè)計人員的主觀能動性，不僅在建筑的功能和美觀上下功夫，還在降低工程造價上下功夫，發(fā)揮創(chuàng)造性思維，設(shè)計出既美觀又經(jīng)濟(jì)的建筑，符合消費(fèi)者的胃口，獲得經(jīng)濟(jì)效益。同時，在設(shè)計時，加強(qiáng)與其他部門的合作，如加強(qiáng)與建材供應(yīng)商、供電公司、煤氣公司、通訊公司的合作，設(shè)計出最優(yōu)方案，減少施工成本。

4.3 高度重視項目收尾工作

開發(fā)商應(yīng)根據(jù)實際情況促使各承包商增強(qiáng)合作意識，加強(qiáng)工程現(xiàn)場人員的培訓(xùn)，使工程在收尾階段能有條不紊的協(xié)商進(jìn)行，做好工程的移交和交付工作，減少不必要的矛盾和糾紛。

【結(jié)束語】做好了房地產(chǎn)項目的管理工作，會促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的更一步發(fā)展，利國利民。目前我國的房地產(chǎn)管理項目在決策、設(shè)計和實施階段都還存在著一些問題，找出問題，分析問題，并提出解決的方法是非常有必要的，只有解決了這些存在的問題，才能使房地產(chǎn)行業(yè)走上一條健康發(fā)展戰(zhàn)的道路。

本文以上僅僅是冰山一角，關(guān)于房地產(chǎn)項目管理上的內(nèi)容還有很多話題可以進(jìn)行詳細(xì)論述，由于篇幅原因僅僅到此，今后這方面的話題，本人還將在工作與實踐中，不斷積累經(jīng)驗和探索下去。

篇5

Abstract: in recent years with the development of economy, the real estate industry also get the leap development. But people living conditions and requirements are constantly to improve, and its real estate market in the increasingly fierce competition, real estate developers must establish the optimization of the organization management mode and the project management mechanism. Previous project management is limited to the construction process of project management, and other development link is not used by value. This paper project management objectives, principles and how different management phase in the control measures should be adopted in the deep discussion and research, to set up the development and construction of the new adapt our project management mechanism, promoting of real estate industry in our country stable and orderly development.

Keywords: real estate; Project management; control

中圖分類號： F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：

1. 引言

房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理的產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與冶金、交通、建筑、能源、工程技術(shù)以及財政、金融、稅收等行業(yè)各部門的發(fā)展相互影響，不僅為國民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)提供了最基本的生產(chǎn)資料，而且為人民生活提供了最基本的居住條件。隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，它成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)項目開發(fā)管理成為重要的項目管理內(nèi)容，并且房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的水平和方式直接影響項目的成敗，并影響到房地產(chǎn)企業(yè)整體的發(fā)展。因此本文深入分析我國現(xiàn)實項目管理存在的問題和癥結(jié)，并對如何建立適應(yīng)我國開發(fā)建設(shè)的全新項目管理機(jī)制促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)有序發(fā)展進(jìn)行探討和研究。

2. 房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)要實現(xiàn)總體目標(biāo)

2.1房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)要實現(xiàn)總體目標(biāo)

主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)兩種。成果性目標(biāo)指投資效益指標(biāo)，以及項目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指房地產(chǎn)項目管理的功能目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)和成本目標(biāo)。這些共同構(gòu)成了房地產(chǎn)項目管理的目標(biāo)體系，這幾大目標(biāo)在項目生命期中有如下特征:（1）共同構(gòu)成項目管理互相聯(lián)系、相互影響的目標(biāo)系統(tǒng)。某一方面的變化必然引起其他方面發(fā)生變化。所以項目管理應(yīng)追求各目標(biāo)之間的優(yōu)化和平衡。（2）目標(biāo)在項目的策劃、設(shè)計、計劃過程中經(jīng)歷由總體到個體，由概念到實施，由簡單到詳細(xì)的過程，所以項目管理實質(zhì)是目標(biāo)的管理。（3）目標(biāo)結(jié)構(gòu)關(guān)系具有均衡性和合理性，構(gòu)成項目管理目標(biāo)的總體邏輯關(guān)系。

2.2項目管理機(jī)制設(shè)計原則

（1）適用性原則:項目管理機(jī)制要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)公司的規(guī)模、資金、從業(yè)人員、發(fā)展戰(zhàn)略等實際情況，擬開發(fā)項目實際狀況進(jìn)行設(shè)計，遵從適用原則，使得管理機(jī)制與項目本身相適應(yīng)。（2）動態(tài)調(diào)整原則:房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長、時間跨度大，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，內(nèi)外因素、自然環(huán)境因素、社會環(huán)境因素都有可能發(fā)生變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)變化對項目管理機(jī)制做出合理調(diào)整，以滿足實際管理的需要。（3）統(tǒng)籌規(guī)劃原則:房地產(chǎn)項目開發(fā)是一個系統(tǒng)工程，從項目立項到后期運(yùn)營，都需要進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，保證工作進(jìn)行的有效合理、工作銜接緊密，節(jié)約時間和成本。

3. 項目管理發(fā)展趨勢

隨著項目管理的應(yīng)用領(lǐng)域的不斷擴(kuò)大和成熟，項目管理逐漸呈現(xiàn)出向信息化、多元化、國際化發(fā)展的趨勢。把一個簡單的生產(chǎn)活動看作成一個項目來進(jìn)行管理，所以項目管理已涉及到各行各業(yè)，可以以不同的方式和規(guī)模出現(xiàn)，打破了傳統(tǒng)的項目管理模式，創(chuàng)新了許多新的項目管理方法。同時項目管理隨著競爭的推動和信息技術(shù)的支撐，具有國際化趨勢，促進(jìn)了項目管理的全球化發(fā)展，使各國之間項目管理理念、方法、思維都得到了交流與溝通。目前，企業(yè)管理的信息化必然帶來項目管理的信息化，世界項目管理信息化趨勢越來越明顯，尤其由于在日趨激烈地競爭環(huán)境下，面對大型復(fù)雜項目的信息和數(shù)據(jù)動態(tài)管理，必須使用先進(jìn)的方法和工具提高工作效率和管理水平，實現(xiàn)項目的網(wǎng)絡(luò)化管理。

4. 項目管理不同管理階段應(yīng)采取的控制

控制主要表現(xiàn)在質(zhì)量、進(jìn)度以及資金三方面，對于不同的管理階段，三方面控制的具體內(nèi)容如下：

（1）起始準(zhǔn)備階段：在質(zhì)量目標(biāo)方面，對各種經(jīng)濟(jì)測算指標(biāo)的準(zhǔn)確性和進(jìn)度計劃的合理性進(jìn)行審核，以確定融資渠道通暢性和資金來源，完成可行性研究報告；在時間進(jìn)度方面，對項目進(jìn)度進(jìn)行分析，這包括征地拆遷進(jìn)度計劃、項目建設(shè)進(jìn)度計劃、資金籌措進(jìn)度計劃等，總進(jìn)度計劃是各階段進(jìn)度的控制依據(jù)，必須依據(jù)項目開發(fā)的特點及資金運(yùn)作要求進(jìn)行編制，而各階段進(jìn)度應(yīng)在總進(jìn)度目標(biāo)基礎(chǔ)上進(jìn)行合理的編制，以達(dá)到進(jìn)度控制的目的。在資金使用方面，根據(jù)規(guī)劃要求確定建筑物的容積率和配套設(shè)施面積等，建立各方面的成本控制指標(biāo)，這其中包括工程項目的土地開發(fā)成本、銷售成本、工程建設(shè)成本等；同時要對項目的資金籌集進(jìn)行詳細(xì)的策劃，確定融資渠道并結(jié)合項目的進(jìn)度研究融資計劃，最大限度降低財務(wù)成本；對項目資金流量合理計劃和進(jìn)行預(yù)測，確定啟動資金的數(shù)額，制定資金的投入計劃。

（2）前期設(shè)計階段

在質(zhì)量管理方面，包含設(shè)計方案的優(yōu)化及其完善，注重設(shè)計的品質(zhì)，并利用競爭機(jī)制使設(shè)計單位在競爭中提高設(shè)計水平，從中選擇經(jīng)濟(jì)實用品質(zhì)優(yōu)秀的方案，以最小的成本達(dá)到最優(yōu)的效果；同時要組織設(shè)計人員踏勘現(xiàn)場，避免設(shè)計圖紙脫離實際，與現(xiàn)場環(huán)境不協(xié)調(diào)；在規(guī)劃和方案設(shè)計階段要組織設(shè)計評審小組對各個專業(yè)的設(shè)計進(jìn)行評審。關(guān)于時間進(jìn)度方面，要和設(shè)計單位定期召開設(shè)計會議，討論設(shè)計方案，盡量讓出圖的時間與招標(biāo)施工計劃吻合，核查設(shè)計進(jìn)度，與總進(jìn)度安排相一致。在資金使用方面，要根據(jù)項目可行性研究報告和投資意向，確保符合資質(zhì)的設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計，做好設(shè)計概算是這個階段投資管理的工作；由于現(xiàn)實情況，設(shè)計單位對設(shè)計都趨于保守，促使設(shè)計單位變?yōu)樵O(shè)計與預(yù)算同時進(jìn)行，設(shè)計招標(biāo)時可以把方案的造價作為評標(biāo)的一項內(nèi)容，因此應(yīng)該在保證質(zhì)量的同時盡量做到成本節(jié)約，合理控制成本。

（3）施工階段

在質(zhì)量管理方面，首先要完善招標(biāo)制度，選用信譽(yù)好的承包商進(jìn)行施工，通過招標(biāo)選擇最適合的施工單位；其次要選擇合適的監(jiān)理單位，通過監(jiān)理公司著重對各施工單位、材料供應(yīng)商、設(shè)備安裝單位等進(jìn)行協(xié)調(diào)管理，保證工程的施工進(jìn)度、質(zhì)量及投資達(dá)到計劃要求；另外要加強(qiáng)合同管理，通過合同形式來約束雙方的責(zé)任義務(wù)與利益關(guān)系。關(guān)于時間進(jìn)度方面，建立完善的進(jìn)度計劃及監(jiān)控體系，能否按照總進(jìn)度計劃進(jìn)行的關(guān)鍵階段，建設(shè)實施過程本身除了受到人為因素的影響，還會受到自然因素的影響，所以要定期召開進(jìn)度會議，嚴(yán)格進(jìn)行進(jìn)度控制，實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。關(guān)于資金使用方面，資金大量投入的階段，預(yù)算審核是這個階段重要的成本控制環(huán)節(jié)。項目實施過程中，對項目的資金流量進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控其費(fèi)用的收支及時發(fā)現(xiàn)實際收支與計劃之間的差異，進(jìn)而采取適當(dāng)措施及時調(diào)整。

（4）后期管理階段

在質(zhì)量管理方面，主要是建立良好的企業(yè)形象，做好生產(chǎn)使用的準(zhǔn)備。在時間進(jìn)度方面，要把握節(jié)奏按照生產(chǎn)進(jìn)度安排，完成后期進(jìn)度管理工作；對于業(yè)主，則應(yīng)在建設(shè)實施階段后期及后期管理階段，進(jìn)行招商，按時租售商業(yè)地產(chǎn)；同時制定運(yùn)營維護(hù)計劃，實現(xiàn)正常運(yùn)營。在資金使用方面，主要是生產(chǎn)實施過程中的資金投入，以及運(yùn)營維護(hù)，物業(yè)管理等費(fèi)用的支出。

5. 結(jié)論

我國房地產(chǎn)開發(fā)項目管理仍屬于一種粗放式的經(jīng)驗管理階段。與世界各國存在的項目管理模式比較，我國房地產(chǎn)項目管理發(fā)展還不夠完善，許多問題需要在項目管理過程中解決，我們必須清醒意識到，越是在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的時候，越要從產(chǎn)業(yè)生存的高度認(rèn)識和深入了解房地產(chǎn)開發(fā)項目管理機(jī)制與運(yùn)作的重要性，本文就項目管理目標(biāo)、原則及其在如何在不同管理階段中應(yīng)采取的控制措施進(jìn)行了深入的探討和研究，以建立適合我國開發(fā)建設(shè)的全新項目管理機(jī)制，促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)有序發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 姜早龍，季同月，鄧錦林．常用工程項目管理模式的探討[J].建筑技術(shù)開發(fā)，2005(1):55-57．

篇6

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

正文：要對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行成本控制就必須先明確房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本構(gòu)成，一般包括項目開發(fā)階段前的費(fèi)用、項目開發(fā)中的費(fèi)用和期間相關(guān)費(fèi)用等。項目開發(fā)前的費(fèi)用主要在于土地出讓金，這項費(fèi)用在整個項目階段所占比例較高，大約占到 25％～ 30％，而且有不斷上升的趨勢。房價的大幅上漲重要原因在于土地一級市場中交易價格偏高，各地頻頻曝出“地王”，這就造成了“地價高――房價高――地價高”的現(xiàn)象。大約占至 20％～ 25％，主要是相關(guān)稅費(fèi)以及銷售費(fèi)用較高。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制存在的問題

為了達(dá)到控制房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)項目成本的目的，就必須先將控制中出現(xiàn)的主要問題找出，針對這些問題提出改進(jìn)措施以實現(xiàn)對癥下藥，達(dá)到事半功倍的效果。就筆者看來，問題可歸納為以下幾個方面。

1．開發(fā)成本的預(yù)算、結(jié)算以及監(jiān)督控制工作做得不夠。

在開發(fā)房地產(chǎn)項目過程中，一般而言項目的工期都會比較長，耗資也比較大，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該形成完善的項目管理、成本預(yù)算、結(jié)算以及監(jiān)督控制體系，以對項目的盈虧進(jìn)展有個清晰地顯示和反饋。然而，當(dāng)前很多企業(yè)并沒有設(shè)置這樣的機(jī)制。很多企業(yè)往往幾個項目同時開發(fā)，而財務(wù)部門和經(jīng)營部門只是計算季度和年度的經(jīng)營收支情況，將所有的資本運(yùn)營統(tǒng)一考慮。另外，在成本結(jié)算方面也沒有對項目的成本做及時的評價和反饋。

2．合同管理意識不足，不能及時了解合同的執(zhí)行進(jìn)度。房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)的過程中一般要涉及到大量的合同，而合同當(dāng)中涉及到的條款一般都比較復(fù)雜，所以關(guān)于收付款項的計算和審核難度基本上都很大，進(jìn)而使得很多企業(yè)對于這方面的管理過于疏忽，不夠嚴(yán)密。在現(xiàn)實實踐中，許多開發(fā)商與承包商簽訂的合同文本往往借鑒標(biāo)準(zhǔn)合同文本，合同特殊條款不嚴(yán)謹(jǐn)、不準(zhǔn)確、不全面，工程造價及相關(guān)費(fèi)用的計取留有較大爭議空間。施工單位進(jìn)場以后常常會找各種理由、想方設(shè)法要求增加工程造價。

3．開發(fā)商對項目設(shè)計不夠重視。房地產(chǎn)公司一般均設(shè)有工程部或聘請專業(yè)的監(jiān)理公司對項目施工直接監(jiān)控。他們認(rèn)為：工程成本主要含在施工階段的一磚一瓦中，強(qiáng)監(jiān)控，就可大量節(jié)約成本。而對于項目設(shè)計，房地產(chǎn)商的通常作法是：將項目委托一家信得過的單位設(shè)計，設(shè)計合同一般只規(guī)定了設(shè)計進(jìn)度、設(shè)計收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計范圍、工程技術(shù)要求等因素，幾乎不對設(shè)計單位進(jìn)行產(chǎn)品成本造價約束。

4．項目招標(biāo)沒有真正起到成本控制的作用。招標(biāo)方式欠妥，造價的計算不科學(xué)。有些房地產(chǎn)公司采用邀請招標(biāo)的方式進(jìn)行招標(biāo)，競爭不夠充分。個別房地產(chǎn)公司為了趕工期，搶進(jìn)度，喜歡采用費(fèi)率招標(biāo)方式選擇施工單位，認(rèn)為控制住費(fèi)率就控制住了總價。還有一些房地產(chǎn)公司采用所謂的“議標(biāo)”，即在投標(biāo)人報完價后，采取討價還價的方式與對方議價，這種方式的缺點是比較明顯的，例如投標(biāo)人在首次報價時故意抬高，水分很大，留出足夠的空間來與企業(yè)談判周旋。

二、房地產(chǎn)項目成本控制的措施

（一）開發(fā)前的費(fèi)用控制

對于土地征用費(fèi)的控制，拍賣地塊時要重點考慮地塊的地理位置、交通狀況、周邊房產(chǎn)環(huán)境和地價等，做好預(yù)拍地塊的開發(fā)成本測算；對相應(yīng)的政策法規(guī)予以把握，盡力爭取各種優(yōu)惠條件；向政府部門交納的各種規(guī)費(fèi)，占有不小的比重，關(guān)注收費(fèi)政策與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并且交納的各種保證金到期要及時索回。

（二）項目開發(fā)過程的費(fèi)用控制

1．決策階段的成本控制。首先要關(guān)注國家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢及政策，做好投資環(huán)境的分析，這一點對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤為重要，如 2007 年出臺的一系列土地增值稅條例和房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)辦法，對房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本影響較大。其次應(yīng)認(rèn)真編制投資估算并進(jìn)行嚴(yán)格審查，充分考慮各種風(fēng)險及不利狀況、建設(shè)期間預(yù)留價格浮動系數(shù)，使投資估算真正起到控制項目總投資的作用。最后重視建設(shè)項目的經(jīng)濟(jì)評價，擇優(yōu)而行。

2．設(shè)計招標(biāo)階段的成本控制。對于設(shè)計成本控制，應(yīng)執(zhí)行限額設(shè)計，每一個專業(yè)、每一個設(shè)計人員都有一個投資限額的目標(biāo)，例如建筑的單位面積含鋼量等直接影響單位造價，通過設(shè)計招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位，簽訂設(shè)計合同時，應(yīng)增設(shè)關(guān)于設(shè)計變更及修改的費(fèi)用額度限制等條款；加強(qiáng)設(shè)計出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。

3．施工階段的成本控制。施工過程所需費(fèi)用不僅在開發(fā)過程中占有較大的比例，在整個項目過程中亦是舉足輕重。近年來的民工荒導(dǎo)致人工費(fèi)用上升幅度較大，而受整個國民經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，各種材料價格更是與日俱增。因此，施工階段的成本控制就顯得尤為重要。首先，嚴(yán)格管理合同及控制項目變更，作為工程管理人員，要做到事前把關(guān)，嚴(yán)格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響；其次，強(qiáng)化監(jiān)理機(jī)制，加強(qiáng)施工管理選擇合適的監(jiān)理單位，對工程質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，落實責(zé)任制，做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控；最后，開展技術(shù)創(chuàng)新，使用新技術(shù)、新工藝、新材料等，利用技術(shù)進(jìn)步成果縮短工期、節(jié)約成本。

4．竣工階段的成本控制。重點控制竣工結(jié)算的審查，通過結(jié)算會議確定結(jié)算方法、審計單位、結(jié)算期限，明確除正常結(jié)算項目之外所發(fā)生的特殊問題費(fèi)用，以及合同沒有約定或雙方分歧較大項目的結(jié)算辦法；竣工結(jié)算的工程量應(yīng)根據(jù)竣工圖、設(shè)計變更單和現(xiàn)場簽證等進(jìn)行核算，并按合同規(guī)定的計算規(guī)則計取工程量。

（三）期間相關(guān)的費(fèi)用控制在考慮開發(fā)成本時不僅僅控制開發(fā)各階段所發(fā)生的成本，同時也要加大對期間費(fèi)用的控制。對于管理費(fèi)用，各個部門項目開始前制定相應(yīng)的費(fèi)用預(yù)算，每個月、每季度進(jìn)行相應(yīng)的考核，實施獎懲。對于稅費(fèi)，涉及稅種較多、稅負(fù)率偏高是房地產(chǎn)行業(yè)的顯著特征，合理避稅顯得尤為重要。對各地稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的不同的稅收政策要充分掌握，采用時間差異、地域差異、政策差異的方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。至于銷售費(fèi)用，其在整個期間費(fèi)用中占有較高的比重，制定合理的銷售策略及時啟動預(yù)售方案來控制策劃費(fèi)用，公司制定銷售指導(dǎo)價格，銷售人員根據(jù)客戶的不同性質(zhì)和要求采用靈活的銷售策略進(jìn)行公關(guān)。

結(jié)語：

在房地產(chǎn)炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的今天，對于開發(fā)企業(yè)來說最理性的事是控制成本。房地產(chǎn)的成本制約著房地產(chǎn)的價格，而房地產(chǎn)的價格關(guān)系到老百姓的生活水平，控制開發(fā)成本，平抑房價，這對國民經(jīng)濟(jì)保持健康和可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實意義。作為房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該具有強(qiáng)烈成本控制意識，認(rèn)真總結(jié)工程施工過程中的技術(shù)問題和經(jīng)濟(jì)問題，降低項目成本，只有這樣才能使企業(yè)在競爭中發(fā)揮自己的優(yōu)勢。

參 考 文 獻(xiàn)：

[1] 王忠偉．房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本優(yōu)化控制 [J]．開發(fā)與建設(shè)．2006（2）：33 ～ 35

[2] 陳煒煜．淺析項目全過程工程造價控制 [J]．鐵通工程學(xué)報．2005（3）：19 ～ 23

篇7

中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

房地產(chǎn)開發(fā)一般包括“決策———設(shè)計———實施”三個階段，項目管理即是在整個開發(fā)過程中針對時間、人力、物力和技術(shù)的管理，開發(fā)商是這一過程的第一責(zé)任人，好的管理是在保證時間、質(zhì)量和成本的前提下盡可能高效地完成施工任務(wù)，但目前我們的項目管理水平還有待提高，還普遍存在質(zhì)量低劣、延期交付等一系列問題，急需加強(qiáng)項目管理和質(zhì)量控制力度。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的關(guān)注要點

1、業(yè)主方項目管理自身存在的問題

（1）由于項目實施的一次性, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大部分屬于項目公司, 使得業(yè)主方自行進(jìn)行項目管理往往存在很大的局限性, 項目管理缺乏系統(tǒng)的管理模式與經(jīng)驗。

（2）資金短缺, 融資能力不足, 建設(shè)資金難以保障, 工程款拖欠嚴(yán)重。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資額巨大,建設(shè)用地大多為競拍所得, 地價款必須在三個月內(nèi)支付, 且建設(shè)周期長, 故多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金短缺。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資基本上是土地抵押及在建工程抵押貸款, 貸款額度為60%～70%, 融資能力較差。因此工程承包多為墊款建設(shè), 工程款拖欠嚴(yán)重。

（3）技術(shù)、管理人才素質(zhì)較差。根據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》, 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)配備有相應(yīng)職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員, 工程技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。我國對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)技術(shù)、管理人員卻未實施執(zhí)業(yè)資格管理制度。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對技術(shù)、管理人員素質(zhì)的要求很高, 需要具有設(shè)計、施工、管理等各方面齊全的經(jīng)驗, 但目前具備如此高素質(zhì)的人才并不多。

（4）工程發(fā)包多為邀請招標(biāo), 未實行真正意義上的公開招標(biāo)。因此選擇的施工隊伍, 多數(shù)由包工頭組成, 掛靠有資質(zhì)的施工企業(yè), 施工管理人員也是臨時聘請的。施工單位缺乏建設(shè)經(jīng)驗, 沒有完整有效的管理制度, 建筑水平較差。

2、委托監(jiān)理存在的問題

目前建設(shè)監(jiān)理制與業(yè)主方項目管理并行時, 存在以下一些問題。

（1）權(quán)責(zé)不明, 責(zé)任不清。房地產(chǎn)開發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項目管理并行的管理模式, 僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益、便于造價控制,不將設(shè)計變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理, 以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯綜復(fù)雜, 管理混亂。

（2）建設(shè)項目監(jiān)理缺乏獨(dú)立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊伍, 包括設(shè)計部、造價部及工程部等, 各專業(yè)管理人員配備齊全, 各司其責(zé), 且掌握了投資控制權(quán)。因此, 建設(shè)單位常直接向施工單位指令, 或干涉監(jiān)理工作, 造成多頭指揮, 在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心。

（3）甲供材料的質(zhì)量難以控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于節(jié)約造價考慮, 對于某些大宗材料, 采取低價招標(biāo)競買等方式采購。由于房地產(chǎn)企業(yè)是投資建設(shè)者,對于材質(zhì)有最終決定權(quán), 且監(jiān)理是受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托的, 因此對于甲供材料, 常疏于管理, 或是勉強(qiáng)放行。由于材料是低價購進(jìn), 故材質(zhì)往往有偏差,質(zhì)量難以控制。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中質(zhì)量控制的有效措施

1、設(shè)計階段的質(zhì)量控制

（1）方案設(shè)計階段

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中, 前期的可行性研究報告、市場調(diào)查、開發(fā)項目的產(chǎn)品策劃定位, 是后來作為規(guī)劃方案設(shè)計的依據(jù)。因此, 作為房地產(chǎn)開發(fā)商最好是請一個全程策劃的咨詢公司, 根據(jù)其經(jīng)驗教訓(xùn), 建議開發(fā)商根據(jù)樓盤的策劃定位, 選擇三家具有相應(yīng)實力的規(guī)劃設(shè)計單位進(jìn)行方案設(shè)計, 并在設(shè)計前對方案設(shè)計單位進(jìn)行項目可行性研究、產(chǎn)品市場定位的介紹講解, 設(shè)計人員在此基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計, 由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會, 評選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設(shè)方再與做出最優(yōu)方案的初步設(shè)計單位簽訂合同, 在此基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化, 作出審批方案。

（2）施工圖設(shè)計階段

施工圖設(shè)計是在開發(fā)項目的規(guī)劃方案審查通過的基礎(chǔ)上進(jìn)行的, 因此, 規(guī)劃方案是作項目初步設(shè)計的設(shè)計依據(jù)。工程設(shè)計一般按初步設(shè)計、施工圖設(shè)計兩個階段進(jìn)行。技術(shù)上復(fù)雜的特大型項目可按初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計三個階段進(jìn)行。二階段設(shè)計和三階段設(shè)計, 是我國工程設(shè)計行業(yè)長期形成的基本工作模式, 各階段的設(shè)計成果包括設(shè)計說明、技術(shù)文件( 圖紙) 和經(jīng)濟(jì)文件( 概預(yù)算),其目的是通過不同階段設(shè)計深度的控制保證設(shè)計質(zhì)量。

第一、開發(fā)項目的設(shè)計階段質(zhì)量控制方法。正確地編制設(shè)計任務(wù)書, 設(shè)計任務(wù)書應(yīng)以項目前期的策劃定位、批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計方案、以往工程設(shè)計的歷史記錄和編寫人的經(jīng)驗為依據(jù)進(jìn)行編寫。為了有效地控制設(shè)計質(zhì)量, 就必須對設(shè)計進(jìn)行質(zhì)量跟蹤, 定期對設(shè)計文件進(jìn)行審核。在設(shè)計過程中和階段設(shè)計完成時, 開發(fā)商的項目設(shè)計主管人員應(yīng)對設(shè)計文件進(jìn)行深入細(xì)致的審核。在審查過程中, 特別要注意過分設(shè)計和不足設(shè)計兩種極端情況。過分設(shè)計, 導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性差; 不足設(shè)計, 存在隱患或功能降低。

第二、建立設(shè)計經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任制。開發(fā)商設(shè)計主管人員在項目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下, 對設(shè)計過程進(jìn)行管理, 監(jiān)督檢查,確保設(shè)計產(chǎn)品和服務(wù)滿足合同規(guī)定的質(zhì)量要求; 組織設(shè)計策劃; 并對設(shè)計過程進(jìn)行控制; 負(fù)責(zé)各專業(yè)之間的銜接;負(fù)責(zé)組織設(shè)計各專業(yè)的綜合技術(shù)方案的審查和協(xié)調(diào); 負(fù)責(zé)組織或監(jiān)督檢查設(shè)計各階段的設(shè)計評審和設(shè)計驗證; 負(fù)責(zé)控制設(shè)計變更; 對設(shè)計關(guān)鍵控制點進(jìn)行檢查, 親自組織或檢查對設(shè)計質(zhì)量有重大影響的活動和設(shè)計文件。

第三、明確建設(shè)方各專業(yè)工程師的監(jiān)控設(shè)計質(zhì)量的職責(zé)。建設(shè)方各專業(yè)工程師要明確各階段設(shè)計的細(xì)度和深度以及體現(xiàn)項目特點的設(shè)計要求。并采取措施對專業(yè)的設(shè)計過程實施有效的控制; 要求設(shè)計單位保證項目具有足夠質(zhì)量和數(shù)量的人力資源, 以確保設(shè)計質(zhì)量; 負(fù)責(zé)確定設(shè)計中采用的專業(yè)技術(shù)方案, 對設(shè)計專業(yè)技術(shù)方案的先進(jìn)性、可靠性、合理性負(fù)責(zé); 組織或參加設(shè)計各階段設(shè)計輸入、輸出、成品的評審或驗證。

篇8

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理貫穿于項目自立項規(guī)劃、設(shè)計施工到竣工驗收、產(chǎn)品銷售的全過程，是對投資決策階段、設(shè)計階段、施工階段和竣工階段在內(nèi)的所有發(fā)生的成本費(fèi)用進(jìn)行有組織、有目的、系統(tǒng)的控制和管理，具有全員性、全過程性、實時性的特點。在市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)市場日趨成熟，房地產(chǎn)作為一種高檔消費(fèi)商品，戶型、結(jié)構(gòu)、外觀等房地產(chǎn)元素經(jīng)過市場的合理選擇已經(jīng)基本成熟，在這種環(huán)境下，成本控制與管理是否有效，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量及盈利空間的大小，并成為房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭的關(guān)鍵。

1、房地產(chǎn)項目成本管理存在的問題

1.1工程造價管理人才素質(zhì)偏低

目前從事成本管理工作的人員，雖懂得大部分的工程預(yù)決算的知識，但是經(jīng)濟(jì)的知識以及施工現(xiàn)場的實際經(jīng)驗比較缺乏，導(dǎo)致從業(yè)人員的綜合素質(zhì)偏低。所以，在目前房屋建筑的工程中，缺乏既精通預(yù)決算知識，又精通經(jīng)濟(jì)和施工實踐知識的復(fù)合型高素質(zhì)的人才。

1.2設(shè)計單位成本意識淡薄

目前設(shè)計單位在進(jìn)行建筑設(shè)計時只重視安全實用性和技術(shù)先進(jìn)性，而忽視了經(jīng)濟(jì)合理性，造成所設(shè)計的產(chǎn)品造價與項目估算出現(xiàn)偏離，同時設(shè)計不精、深度不夠、隨意變更等當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中存在的通病，也是直接導(dǎo)致房地產(chǎn)項目開發(fā)成本增加的一大不確定因素。

1.3管理制度不完善

成本管理控制力及執(zhí)行力是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)。在實際的項目開發(fā)成本管理過程中，由于成本管理制度不完善，企業(yè)成本管理體系不健全，造成成本管理無法依據(jù)相關(guān)制度有效進(jìn)行。

1.4招標(biāo)工作不正規(guī)

部分房地產(chǎn)開發(fā)項目在開展施工、材料、設(shè)備招標(biāo)工作時，不能按照規(guī)定程序進(jìn)行，招標(biāo)清單不準(zhǔn)確，招標(biāo)文件存在較多漏洞，導(dǎo)致最后的實際結(jié)算價偏離合同價，動態(tài)成本與目標(biāo)成本無法吻合。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理要點分析

2.1 決策階段成本控制要點

投資決策對項目開發(fā)成本及項目建成使用后的經(jīng)濟(jì)效益有著決定性的影響。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在項目決策立項階段綜合考慮經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益等因素，以發(fā)展的眼光觀察市場，并充分評估市場、資金、經(jīng)營、政策等風(fēng)險因素，同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在進(jìn)行充分的市場調(diào)研基礎(chǔ)上對擬投資項目進(jìn)行詳細(xì)的可行性研究，包括規(guī)劃評價、設(shè)計方案評價、市場定位、經(jīng)濟(jì)評價等。在項目決策階段應(yīng)該重點從以下方面控制項目開發(fā)成本：（1）規(guī)劃條件，規(guī)劃合理的建筑規(guī)模、容積率、綠地率、公共配套等因素對于房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營成本及利潤有著至關(guān)重要的影響；（2）建設(shè)的地點，項目經(jīng)營決策者要充分考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展及規(guī)劃、資源條件以及水文地質(zhì)等自然條件。

2.2設(shè)計階段成本控制要點

建筑設(shè)計包括方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計，每個設(shè)計環(huán)節(jié)都反映了建設(shè)項目的技術(shù)構(gòu)造狀態(tài)，是編制設(shè)計概算、施工圖預(yù)算和目標(biāo)成本的基礎(chǔ)，而目標(biāo)成本又是確定和控制項目成本的依據(jù)。相關(guān)資料表明，規(guī)劃設(shè)計費(fèi)用雖然只占項目總成本的不到2%，但對項目開發(fā)成本的影響程度可達(dá)到75%，科學(xué)合理的設(shè)計可降低工程造價10%以上，因此，規(guī)劃設(shè)計對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)工期、開發(fā)成本、建設(shè)質(zhì)量以及建成后的經(jīng)濟(jì)效益都起著決定性的作用。加強(qiáng)設(shè)計階段的成本管理應(yīng)從以下幾方面著手：（1）限額設(shè)計，根據(jù)可行性研究報告及投資估算控制初步設(shè)計，而后依據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計概算進(jìn)行施工圖設(shè)計，在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，再進(jìn)行分配投資額度的設(shè)計，保證投資額度不超限。（2）設(shè)計方案，本著經(jīng)濟(jì)性與技術(shù)性相結(jié)合的原則，充分考慮項目的業(yè)態(tài)、可售比、產(chǎn)品附贈率、停車率、配套以及人防分區(qū)、層高、內(nèi)部分隔、建筑材料等，進(jìn)行細(xì)化、優(yōu)化的設(shè)計，并進(jìn)行縝密的比較和論證。

2.3施工階段成本管理要點

2.3.1加強(qiáng)招投標(biāo)及合同管理

目前房地產(chǎn)開發(fā)項目中，施工廣泛采用的是工程量清單報價，許多施工單位采用低價中標(biāo)索賠盈利的方式承攬工程，因此房地產(chǎn)企業(yè)在制定成本管理計劃時，應(yīng)該根據(jù)項目開發(fā)工期編制招標(biāo)計劃，精細(xì)化編制招標(biāo)文件、投標(biāo)清單和評分辦法，合理確定招標(biāo)控制價。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)合同管理，規(guī)范合同標(biāo)準(zhǔn)條款，做到合同簽訂前嚴(yán)格審核，合同執(zhí)行期主動監(jiān)控、嚴(yán)格執(zhí)行。

2.3.2動態(tài)成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)成本是動態(tài)的隨著項目施工的開展是實時變化的，需要對開發(fā)項目的全過程進(jìn)行有效的監(jiān)督和跟蹤管理。在項目施工階段，根據(jù)前期制定的目標(biāo)成本，控制和跟蹤建設(shè)動態(tài)成本，實時的將動態(tài)成本與目標(biāo)成本進(jìn)行比對，及時的進(jìn)行成本分析及糾偏，避免項目建設(shè)成本偏離目標(biāo)成本。

2.3.3加強(qiáng)工程變更審查

工程變更關(guān)系到進(jìn)度、質(zhì)量和投資控制，特別是對工程造價影響較大的工程變更，要先算賬后變更。嚴(yán)禁通過設(shè)計變更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模、增加建設(shè)內(nèi)容、提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，工程變更發(fā)生后，其審查尤為重要。工程變更無論是由哪方提出，均應(yīng)由監(jiān)理部門同建設(shè)單位、設(shè)計單位、施工單位協(xié)商，經(jīng)確認(rèn)后發(fā)出變更通知，并由總監(jiān)理工程師簽發(fā)后付諸實施。

2.3.4做好現(xiàn)場的簽證工作

在實施工程項目的過程中，因為施工過程的復(fù)雜和設(shè)計深度等因素，會出現(xiàn)工程量及進(jìn)度的變化，工程承包雙方在發(fā)生現(xiàn)場簽證時，必須經(jīng)過監(jiān)理單位和建設(shè)單位的同意，而且采用書面的形式來予以記錄，簽證辦理需具備時效性，以免事后補(bǔ)簽而造成結(jié)算困難。

2.4竣工階段成本管理要點

竣工階段最主要的工作是工程實際建設(shè)成本的確定，要科學(xué)地審核竣工結(jié)算和決算，確保工程資金都得到合理、科學(xué)的利用?？⒐るA段應(yīng)當(dāng)收集好各種資料，在資料齊全的基礎(chǔ)上開展結(jié)算工作，正確套用預(yù)算定額和不同類別的工程費(fèi)用定額，建立內(nèi)部復(fù)核、工程量清單核對備案制度，避免出現(xiàn)違法違規(guī)的行為，減少工程量清單中的差錯率。

房地產(chǎn)項目開發(fā)具有資金投入大、施工時間長、資源消耗多、不確定因素多的特點，只有進(jìn)行有效的成本控制與管理，才能達(dá)到保證工程質(zhì)量、降低工程建設(shè)成本、提高企業(yè)利潤的目的，因此在房地產(chǎn)開發(fā)項目中做好成本控制與管理工作是十分必要的，更具有一定的現(xiàn)實意義。

3、結(jié)束語

房地產(chǎn)成本費(fèi)用是決定房地產(chǎn)價格的重要因素，而房地產(chǎn)價格又是影響社會經(jīng)濟(jì)的一個關(guān)鍵因素。它的波動從微觀講關(guān)系到人們的生活水平；從中觀層次看是一個城市或者地區(qū)競爭力的重要組成部分；從宏觀角度看，它對一個國家的國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)政策，產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展都有著重要影響。應(yīng)當(dāng)講控制房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用是政府在不斷推出經(jīng)濟(jì)適用房以平抑房價的另一重要?dú)⑹帚~，這將對國民經(jīng)濟(jì)保持健康和可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實意義。

參考文獻(xiàn)：

篇9

 

房地產(chǎn)開發(fā)管理中，其工程管理貫徹始終于整個項目的開發(fā)運(yùn)營當(dāng)中，它的主要內(nèi)容按先后排列分為：策劃流程管理、開發(fā)設(shè)計管理、施工進(jìn)度管理及物業(yè)管理四個主要部分。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，要想做好工程整體，其中決策、團(tuán)體、領(lǐng)導(dǎo)、控制和創(chuàng)新是項目獲得成功的基礎(chǔ)。本論文主要對這四項的管理主要內(nèi)容和基本原則進(jìn)行分析，然后重點闡述四個管理項目的關(guān)系；對房地產(chǎn)企業(yè)具有合適的建議和參考價值。

1策劃管理

對設(shè)計過程的管理，業(yè)內(nèi)稱之為策劃管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把建設(shè)樓盤的策劃設(shè)計交給合適的設(shè)計公司來完成，就必須要進(jìn)行成本、進(jìn)程和目標(biāo)進(jìn)行管理和控制。可建設(shè)或使用策劃管理軟件來對其設(shè)計開展管理。免費(fèi)論文參考網(wǎng)。即策劃管理使用軟件和策劃設(shè)計軟件是比較獨(dú)立的專業(yè)軟件，策劃管理使用軟件向的是'管理'，策劃設(shè)計軟件面向的是'設(shè)計'。

策劃管理和策劃設(shè)計關(guān)系非常密切，策劃管理系統(tǒng)成立的主要目的之一就是提高策劃設(shè)計結(jié)果檢查和管理水平。策劃管理信息系統(tǒng)與策劃設(shè)計關(guān)系的主要內(nèi)容是：保證策劃設(shè)計結(jié)果滿足其項目策劃的標(biāo)準(zhǔn)，通過電腦提供的各種檢查工具，提高策劃設(shè)計管理的水準(zhǔn)。要做的主要工作涵蓋以下幾條：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)人對于其項目的策劃設(shè)計主要內(nèi)容、原則進(jìn)行確認(rèn)，作為管理系統(tǒng)過程輸入主要內(nèi)容，在策劃結(jié)束必須對策劃方案進(jìn)行檢查和評個，合適地采納反饋和修定的控制形式進(jìn)行整改，并最后選擇合適的設(shè)計方案。

（2）策劃管理應(yīng)盡量降低對策劃設(shè)計工作性質(zhì)的改變。為了能夠在電腦中自動計算、查詢、分析各種策劃數(shù)據(jù)，需要將以往面向制圖的策劃圖，改變?yōu)槊嫦?GIS 空間分析的可視化策劃圖。不過，應(yīng)該盡可能減少對策劃設(shè)計員工原有工作習(xí)性的變化，允許只對必須計算的方面提出合理要求，要求策劃設(shè)計員工在設(shè)計圖層時，遵循圖層分層和編碼規(guī)定設(shè)計，其他要素包含一些裝飾性的圖素要求能夠放寬。

（3）提出合理的策劃設(shè)計分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。因為現(xiàn)在大部分策劃設(shè)計企業(yè)都使用AutoCAD 軟件，所以需要根據(jù)以上原則，在國家、部門、地方標(biāo)準(zhǔn)的原有基礎(chǔ)上建設(shè)一套全面的標(biāo)準(zhǔn)，向相關(guān)的策劃設(shè)計企業(yè)發(fā)放。與此同時，制定合理措施，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及策劃管理部門能夠使用策劃管理信息系統(tǒng)針對設(shè)計企業(yè)提交的策劃設(shè)計方案進(jìn)行審核；

（4）通過電腦進(jìn)行策劃設(shè)計結(jié)果審核。假如策劃設(shè)計企業(yè)遞交的設(shè)計方案滿足系統(tǒng)規(guī)定的要求，策劃管理系統(tǒng)能夠?qū)⒉邉潏D輸入系統(tǒng)，和地形和管線圖等圖層可以疊加顯示，并能夠?qū)Σ邉澰O(shè)計方案指標(biāo)進(jìn)行計算、排比，展開查詢、統(tǒng)計、分析等；

（5）使策劃設(shè)計結(jié)果轉(zhuǎn)成基礎(chǔ)信息。審批通過的策劃圖，能夠成為策劃管理信息系統(tǒng)的參考資料，為審核、方案分析及后續(xù)研究等工作展開服務(wù)。

2開發(fā)管理

是指開發(fā)企業(yè)為成功完成工程項目的開發(fā)，對公司里面的人力資源部、財務(wù)部、工程項目部、銷售部和后勤部門開展的管理工作，也是企業(yè)為成功實現(xiàn)后后續(xù)工作的基礎(chǔ)。

工程項目部負(fù)責(zé)人對項目的進(jìn)度開展管理工作，工作范疇為：所需物品的采購和庫存、施工企業(yè)的確認(rèn)與協(xié)作、施工質(zhì)量及進(jìn)度的把關(guān)、相關(guān)合同的簽訂、內(nèi)部細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計的修改、報建等。

財務(wù)部門進(jìn)行企業(yè)的資金管理，并對企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營情況的定期報表，工作內(nèi)容為：建設(shè)工程項目的財務(wù)計劃、施工企業(yè)的工程資金的發(fā)放和開發(fā)企業(yè)本身經(jīng)營費(fèi)用的管理。

銷售部門顧名思義，就是售樓，銷售方式為：促銷方式的策劃、定價和銷售渠道的建設(shè)。人力資源管理部門主要服裝對項目開發(fā)員工工作任務(wù)分配、管理工作人員資料、進(jìn)行績效考核和激勵體系的建立等。而生活保障方面由后勤部門負(fù)責(zé)

3施工管理

對工程施工項目進(jìn)行過程加以管理，也就是施工管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司基本由工程管理部門主要負(fù)責(zé)施工管理，不過工程整體的管理方式及承包模式由公司各級管理曾針對項目特點和公司實際情況來決定。主要模式有：分別發(fā)包、GC、MC、設(shè)計加施工承包、Construction Management）發(fā)包方式等。在中國，房地產(chǎn)的施工建設(shè)主要采用分別發(fā)包和GC來進(jìn)行。工程項目較大、或?qū)哟伪容^高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用MC或 CM 模式來開展施工管理。免費(fèi)論文參考網(wǎng)。開發(fā)人和某家能力好的企業(yè)或個體簽訂施工總承包管理合同，負(fù)責(zé)項目的整體施工組管理稱為施工總承包管理。正常情況下該 MC 企業(yè)不參與具體工程的施工，而是分包工作。MC 模式能夠加速施工進(jìn)度，CM 是由開發(fā)企業(yè)托付給CM 企業(yè)，以一個承包商的身份，使用快速路徑的生產(chǎn)開展方式，來開展施工管理，直接控制施工進(jìn)度，影響設(shè)計方式，它和開發(fā)人簽訂“cost plus”協(xié)議。其優(yōu)勢是設(shè)計與施工完全連接，降低企業(yè)風(fēng)險。

盡管采取的形式不同，但是目的卻是一致的：成本合理的基礎(chǔ)上，以最迅速的速度完成高標(biāo)準(zhǔn)的工程項目。想要達(dá)到這樣的目標(biāo)，開發(fā)企業(yè)必須在施工的質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制上發(fā)揮積極作。免費(fèi)論文參考網(wǎng)。通過驗資、招投標(biāo)、施工檢查、監(jiān)理企業(yè)的檢查、工程款的發(fā)放等，對工程項目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本開發(fā)人能夠進(jìn)行控制。另外還包括對供貨商的協(xié)調(diào)與控制

4物業(yè)管理

為了讓完工后的工程設(shè)施正常使用，實現(xiàn)保值的同時完成增值，并為用戶提供安全、保潔、維修各項服務(wù)，高品質(zhì)的物業(yè)管理很重要。在歐美國家，物業(yè)管理一般是由專業(yè)公司承接，而中國的大部分管理公司的服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量跟國際還有一定的差距。房地產(chǎn)開發(fā)人一般啟用自己的物業(yè)管理公司，于是，物業(yè)管理方面的投訴很多，和業(yè)主的沖突成為最近來房地產(chǎn)行業(yè)的探討焦點。在這樣的時局下，對有打算樹立品牌的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，是一個很好的機(jī)遇，倘若能夠把握住，成就優(yōu)秀的物業(yè)管理服務(wù)將是成為房地產(chǎn)企業(yè)搶奪市場蛋糕的尚方寶劍，提高顧客滿意度，將是經(jīng)營管理中主要內(nèi)容。即采用高素質(zhì)的人才建造企業(yè)的核心，構(gòu)造規(guī)范的物業(yè)管理流程和管理制度，物業(yè)管理費(fèi)用的合理、并財務(wù)實施公開，建造人性化的生活氛圍等。

物業(yè)管理是為購房者提供的長期服務(wù)，也企業(yè)在激烈的房地產(chǎn)市場競爭獲勝的基本條件。服務(wù)是產(chǎn)品質(zhì)量的另一個升級，也是房產(chǎn)增值的保證與關(guān)鍵。

6結(jié)語

任何企業(yè)的競爭，必須有其獲得持續(xù)的競爭優(yōu)勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其如此。以高質(zhì)量的人力資源為基礎(chǔ)，并依靠持續(xù)創(chuàng)新的施工技術(shù)為支持、先進(jìn)的管理模式為核心，在房地產(chǎn)開發(fā)管理的整個過程中保證顧客滿意度，并在策劃設(shè)計、規(guī)劃運(yùn)營、施工建設(shè)和物業(yè)管理階段進(jìn)行有效的控制，對運(yùn)營成本、工程進(jìn)度、工程質(zhì)量為原則不斷改善經(jīng)營，增強(qiáng)企業(yè)的競爭實力，以客戶滿意為標(biāo)準(zhǔn)，持續(xù)為其提供優(yōu)勢的產(chǎn)品和服務(wù)。

 

參考文獻(xiàn)：

[1] 陳志安．國際房產(chǎn)開發(fā)問題研究．國際建筑管理．2004 年．

[2] 韓冰．先進(jìn)物業(yè)管理概念．中國物業(yè)管理．2005年 3 月．

篇10

2、開發(fā)項目施工階段質(zhì)量控制 

開發(fā)項目形成實體的過程就是施工，它不僅保證了項目的進(jìn)程與落實，還確定了產(chǎn)品質(zhì)量的合理化與科學(xué)化。房地產(chǎn)要提高開發(fā)項目的工程質(zhì)量，就必須加強(qiáng)質(zhì)量預(yù)防措施，確保施工階段的質(zhì)量控制的合理運(yùn)行，并且可以適當(dāng)增加施工成本，減少返工成本。舉個例子，如果出現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)品的配件更換，需要大量人力與財力重新檢查。所以，工程項目施工質(zhì)量控制必須狠抓狠打，確保穩(wěn)定實施。筆者根據(jù)多年實踐經(jīng)驗，主要從以下兩個方面說明： 

2.1明確質(zhì)量目標(biāo)與計劃 

投資人身為總負(fù)責(zé)人，不僅要制定項目開發(fā)戰(zhàn)略和確定項目定位，還需要對項目的成本和進(jìn)程都有一定的控制，確保處于相同優(yōu)先級。另外，項目開發(fā)質(zhì)量目標(biāo)要保證一個正確的度，如果目標(biāo)過高，可能會導(dǎo)致綜合績效較低，投資成本過大；如果目標(biāo)過低，會失去市場競爭，對項目造成傷害。所以，負(fù)責(zé)人要進(jìn)行質(zhì)量費(fèi)用與投入分析，確保項目成本一致性，降低事故成本費(fèi)用，并且樹立正確的項目壽命周期觀念。明確質(zhì)量目標(biāo)后，要制定合理的質(zhì)量管理計劃。工作人員要制定出實現(xiàn)質(zhì)量管理計劃的方案，確保計劃的實施與落實。另外，項目經(jīng)理要負(fù)責(zé)團(tuán)隊的質(zhì)量責(zé)任，具體到對項目質(zhì)量責(zé)任、團(tuán)隊中的工作人員負(fù)責(zé)。一旦出現(xiàn)問題，項目經(jīng)理還要對項目結(jié)果負(fù)責(zé)。所以，質(zhì)量計劃非常重要，確保項目可以實施與運(yùn)行。另外，開發(fā)項目的質(zhì)量與目標(biāo)的成功，就是增加了項目用戶、投資人等的信心。 

2.2質(zhì)量控制要求 

項目開發(fā)的建設(shè)施工過程就是對質(zhì)量的控制，質(zhì)量控制就是對施工中的程序和過程中的偏差控制。一般來說，過程控制往往是對階段性過程與計劃成果進(jìn)行比較，看是否一致，并且對比施工過程。這個時候，如果出現(xiàn)不一致的情況，施工人員需要找出執(zhí)行中存在的偏差。還有一種是利用合同說明中的成品與半成品進(jìn)行比較，找出一定范圍內(nèi)的偏差。在施工前，現(xiàn)場負(fù)責(zé)人要正確分配權(quán)限，使每個工作人員各司其職，不可出現(xiàn)占用他人崗位情況。與此同時，設(shè)定合理的獎罰制度，杜絕不合格產(chǎn)品的出現(xiàn)。另外，負(fù)責(zé)人需要把工程施工組織設(shè)計送到監(jiān)管部門手中，進(jìn)行報備審核。在項目開發(fā)中，遇到重點工序前，需要檢查關(guān)鍵項目點，避免出現(xiàn)任何問題。并且堅持"三檢"制度。在每一個工序結(jié)束后，需要由作業(yè)組班、施工員、監(jiān)管工程師三次審核，才可以保證項目正常運(yùn)行。項目開發(fā)中，一旦遇到質(zhì)量事故，要找尋問題，堅持"三不放過"原則。做到事故原因不清不放過、防護(hù)措施不當(dāng)不放過、事故者不放過。與此同時，公司要根據(jù)圖紙會審對施工人員做出技術(shù)培訓(xùn)，并且不斷推廣新技術(shù)和新應(yīng)用。另一方面，施工人員對一些關(guān)鍵部位形成專門負(fù)責(zé)團(tuán)隊，建立一個封閉信息網(wǎng)，形成靈敏的高效質(zhì)量信息反饋系統(tǒng)。同時，現(xiàn)場質(zhì)檢員要對產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)行提取與處理，搜集可靠信息，做出相應(yīng)決策，制定科學(xué)、合理的質(zhì)量統(tǒng)計分析圖表。 

3、監(jiān)管部門質(zhì)量控制 

在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，一般都會選擇項目監(jiān)管單位對施工單位質(zhì)量狀況的監(jiān)管與控制。并且加強(qiáng)承包人自檢體系管理，強(qiáng)調(diào)事前把關(guān)控制，做好項目檢驗與現(xiàn)場質(zhì)量驗收等都是工程質(zhì)量監(jiān)管的目標(biāo)。在監(jiān)管單位的控制下，確保了項目開發(fā)合理進(jìn)行，爭取質(zhì)量創(chuàng)優(yōu)，杜絕一些施工質(zhì)量事故出現(xiàn)。首先，監(jiān)管部門要劃分質(zhì)量單元。為了保證施工的有效、穩(wěn)定進(jìn)行，監(jiān)管人員必須明確劃分出各質(zhì)量單元，包含了工藝流程監(jiān)管圖、分項工程與工程部位三個部分。與此同時要配以相同的記錄、實驗表格，確保工序完整進(jìn)行，杜絕一切質(zhì)量失誤現(xiàn)象。其次，健全質(zhì)量組織體系。監(jiān)理工程師要對所有環(huán)節(jié)進(jìn)行掌控，建立完整的質(zhì)量組織系統(tǒng)。承包人不僅需要自檢三級質(zhì)量保證體系，還要服從監(jiān)理工程師對項目質(zhì)量的管理工作，尤其是對各分級部門的質(zhì)量與工地檢測部分做好相關(guān)調(diào)整。最后，質(zhì)量監(jiān)理程序要有序進(jìn)行。監(jiān)理工程師在施工前，要對承包方做出詳細(xì)說明與計劃控制程序，所有人員要共同遵守，確保項目質(zhì)量控制合理化。另外，監(jiān)理工程師要對施工技術(shù)、方案、進(jìn)程做出審批，并且做詳細(xì)表格，列出需要的材料、機(jī)械與勞力。監(jiān)理工程師還需要參與項目開發(fā)的全過程監(jiān)管，對施工的工藝、方法進(jìn)行有效質(zhì)量控制，對一些違反施工技術(shù)的行為做指導(dǎo)和警告。 

結(jié)語： 

綜上所訴，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的質(zhì)量控制不僅是項目施工的理論依據(jù)，也融合項目管理的實踐經(jīng)驗。隨著項目管理質(zhì)量控制的不斷完善，使房地產(chǎn)項目施工更加具有合理性與科學(xué)性，也極大提高了開發(fā)項目的效益化。