導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)公司財務(wù)預(yù)算，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

一、房地產(chǎn)公司中財務(wù)管理的問題

（1）隨意增減和調(diào)整財務(wù)預(yù)算現(xiàn)象嚴(yán)重，缺乏財務(wù)預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督機制。一些房地產(chǎn)公司由于缺乏財務(wù)預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督機制或者財務(wù)預(yù)算編制時的不嚴(yán)謹(jǐn)，在具體的預(yù)算執(zhí)行中隨意增減和調(diào)整財務(wù)預(yù)算現(xiàn)象嚴(yán)重，從而使得年初部門預(yù)算和年終部門決算存在很大的差異，嚴(yán)重影響到了部門財務(wù)管理的嚴(yán)肅性。（2）缺乏有效的財務(wù)績效考核機制。房地產(chǎn)公司通過財務(wù)績效考評有層次地、分門別類地將單位的戰(zhàn)略目標(biāo)分解到各職能部門，并將其細(xì)化、延伸到每一個職工，使房地產(chǎn)公司所有職工都明確本單位戰(zhàn)略目標(biāo)的主要意圖和設(shè)想，了解自己在單位中所處的作用和地位，從各自的角度想方設(shè)法地來為實現(xiàn)這個目標(biāo)而努力工作，這樣一來，使得房地產(chǎn)公司的凝聚力大大增加，有助于促使房地產(chǎn)公司決策科學(xué)化。但是在實際中，由于沒有充分重視有無超預(yù)算支出、資金使用效益如何、資金投向是否正確等問題，使得績效考核體系嚴(yán)重不完善，大多只是走走形式，缺少可操作性、規(guī)范性和科學(xué)性，不能有效地起到約束的作用。

二、如何加強房地產(chǎn)公司中財務(wù)管理

（1）樹立新的財務(wù)管理觀念。第一，應(yīng)該著眼于外部環(huán)境，重視與建筑商、客戶、建材供應(yīng)商之間的有效溝通和聯(lián)系，應(yīng)對房屋售后服務(wù)、銷售、生產(chǎn)、設(shè)計、開發(fā)等環(huán)節(jié)實行財務(wù)管理責(zé)任制度。第二，應(yīng)該以房地產(chǎn)公司全局為對象，樹立全局意識，洞察全局，知彼知己，對各種因素的價值鏈進(jìn)行綜合分析。第三，房地產(chǎn)公司不要過于追求短期效果，應(yīng)該注重長遠(yuǎn)的成本節(jié)約，以便取得可持續(xù)性發(fā)展的能力。（2）加強房地產(chǎn)公司財務(wù)支出績效考評工作。一是強化組織領(lǐng)導(dǎo)。及時成立房地產(chǎn)公司支出績效考評工作領(lǐng)導(dǎo)小組，落實日常工作機構(gòu)，負(fù)責(zé)績效考評具體協(xié)調(diào)管理工作。按照職能分工要求，密切協(xié)調(diào)配合，實行分管領(lǐng)導(dǎo)分片負(fù)責(zé)制及相關(guān)科室分工責(zé)任制。二是明確考評要求。制定相應(yīng)的政策和規(guī)則制度來確定績效考評的范圍、工作程序和時間安排。采取項目單位自評、主管部門考評和財務(wù)部門考評相結(jié)合的考評機制。三是細(xì)化工作措施。選取房地產(chǎn)公司的幾個項目部進(jìn)行項目支出績效考評試點，精心選取試點項目，力求項目具有代表性。建立業(yè)務(wù)指標(biāo)、財務(wù)指標(biāo)、效益指標(biāo)三大考核體系，細(xì)化指標(biāo)分?jǐn)?shù)權(quán)數(shù)，實現(xiàn)三級目標(biāo)管理。四是注重工作結(jié)合。將財務(wù)監(jiān)督和財務(wù)投資評審工作貫穿房地產(chǎn)公司支出績效考評全過程，增強工作實效，實行項目前期設(shè)計概算管理、財務(wù)全程介入監(jiān)督、事后針對考評情況開展延伸檢查。應(yīng)以定性的指標(biāo)為輔，定量的指標(biāo)為主，從而增強房地產(chǎn)公司績效考評結(jié)果的利用價值和績效考評的實際可操作性，五是是認(rèn)真對待績效評價結(jié)果，強化評價結(jié)果運用，對績效評價中發(fā)現(xiàn)的問題及時整改，將其作為加強制度建設(shè)、完善體制機制、改進(jìn)工作方法、提升管理績效的重要參考，不斷推進(jìn)房地產(chǎn)公司財務(wù)管理科學(xué)化精細(xì)化。（3）強化監(jiān)控，建立內(nèi)部約束機制。一方面加強日常跟蹤管理。通過日常的跟蹤管理維護其嚴(yán)肅性，嚴(yán)格規(guī)范地執(zhí)行財務(wù)經(jīng)費預(yù)算，對于當(dāng)期超支的可控費用要提前預(yù)警，并堅決杜絕在當(dāng)期支出，做到按月及時檢查、考核。另一方面建立內(nèi)部約束機制。財務(wù)對下級部門的日常財務(wù)監(jiān)督，重點是對資金支出的合法性、真實性；房地產(chǎn)公司財務(wù)部門要對財務(wù)收支程序、效能、過程、結(jié)果的懲防監(jiān)督，實施多層次的監(jiān)督，重點是財務(wù)收支程序的合法性，以及對違紀(jì)者的及時查處，防微杜漸。（4）提高決策者的財務(wù)管理意識。房地產(chǎn)公司的高層領(lǐng)導(dǎo)者要轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，堅持樹立財務(wù)管理。財務(wù)管理是企業(yè)的核心理念，切實把眼光從利潤轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展上面來。認(rèn)清楚實施財務(wù)管理的必要性以及重要性，把財務(wù)管理樹立在企業(yè)管理的中心位置。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]王冰.提高房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的途徑[J].經(jīng)營管理者.2010（10）：112～115

[2]張國志.也論房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理[J].民營科技.2010（11）：134～137

篇2

一、房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)形式及成因分析

財務(wù)風(fēng)險有廣義和狹義之分，廣義上的財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)在財務(wù)活動中因各種內(nèi)外部因素而引起的導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降，對企業(yè)的生存、盈利和發(fā)展產(chǎn)生一定的影響的風(fēng)險；狹義上的財務(wù)風(fēng)險是指公司利用財務(wù)杠桿導(dǎo)致企業(yè)普通股收益產(chǎn)生大幅度變懂甚至破產(chǎn)的風(fēng)險。以下是對房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)形式及成因分析。

(一)房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)形式

1、籌資風(fēng)險

籌資風(fēng)險指的是由于資金供需市場、宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化，企業(yè)籌集資金給財務(wù)成果帶來的不確定性?；I資風(fēng)險主要包括再融資風(fēng)險、財務(wù)杠桿效應(yīng)、匯率風(fēng)險、購買力風(fēng)險等。由于金融市場金融資產(chǎn)的波動、貨幣政策緊縮以及房地產(chǎn)公司自身籌資結(jié)構(gòu)的不合理等諸多因素都有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)公司籌資困難，財務(wù)狀況惡化，難以保證項目的順利實施或者無法償還到期的債務(wù)，從而影響房地產(chǎn)公司預(yù)期投資回報。例如，歐債危機造成的金融市場波動，一些房地產(chǎn)公司采用采用擔(dān)保形式獲取項目貸款，資金鏈中段，造成公司的財務(wù)面臨風(fēng)險，甚至導(dǎo)致公司的生存危機。

2、投資風(fēng)險

投資風(fēng)險指企業(yè)投入一定資金后，因市場需求變化而影響最終收益與預(yù)期收益偏離的風(fēng)險。投資風(fēng)險主要包括再投資風(fēng)險、匯率風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險、金融衍生工具風(fēng)險、道德風(fēng)險、違約風(fēng)險等。房地產(chǎn)投資具有金額大，時間長的特點，近幾年來，由于房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，投資房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模急劇擴大，若房地產(chǎn)公司不能正確的衡量項目的期望報酬率和期望值標(biāo)準(zhǔn)差而盲目開發(fā)，而項目的利潤率小于負(fù)債率，則會造成財務(wù)風(fēng)險。

3、利率風(fēng)險

近年來，國家加強了對房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控，從2010年開始明確了首次購房標(biāo)準(zhǔn)，2012年1月和2月，央行連續(xù)兩次上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，將首套房的優(yōu)惠利率由7折升至8.5折，同時加強房貸風(fēng)險防控，對違規(guī)房企停止新增貸款等一些列政策給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了行政降溫，利率的上調(diào)對房地產(chǎn)企業(yè)的影響較大，增加了房地產(chǎn)公司的資金成本，預(yù)期收益也就相對減小，加上人們對房地產(chǎn)的投資回歸理性，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)公司資金不能良性循環(huán)，產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險。

(二)房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險的成因

財務(wù)風(fēng)險是由多種原因造成的，分為外部原因和內(nèi)部原因，因此要客觀地分析和認(rèn)識財務(wù)風(fēng)險，從而采取有效的措施加以控制。

1、外部原因

在經(jīng)濟全球化的市場經(jīng)濟環(huán)境下，企業(yè)所處的環(huán)境復(fù)雜，宏觀的經(jīng)濟環(huán)境以及國家的經(jīng)濟政策，都會給企業(yè)帶來一定的影響，例如全球經(jīng)濟危機，國家的利率匯率政策變動，都有可能加重企業(yè)的成本壓力，造成房地產(chǎn)公司的財務(wù)風(fēng)險。

2、資本結(jié)構(gòu)不合理

在目前經(jīng)濟形勢下，大多數(shù)房地產(chǎn)公司存在著資產(chǎn)負(fù)債率較高，資本結(jié)構(gòu)不合理的狀況，企業(yè)過分依賴銀行貸款，融資渠道單一，也就使房地產(chǎn)公司缺乏低于市場風(fēng)險的能力，在國家實施貨幣緊縮政策時，就會導(dǎo)致資金鏈緊張，造成財務(wù)風(fēng)險。

3、缺乏財務(wù)預(yù)算管理

預(yù)算管理在企業(yè)的財務(wù)管理中處于中心地位，很多房地產(chǎn)公司對全面預(yù)算管理的認(rèn)識不足，比較注重預(yù)算管理對成本費用的節(jié)約，缺乏系統(tǒng)管理和價值管理的觀念，甚至將預(yù)算與計劃相混淆，對預(yù)算管理的重要性認(rèn)識不夠，預(yù)算執(zhí)行和監(jiān)控的力度也不夠，也就降低了房地產(chǎn)公司抵御市場風(fēng)險的能力。

4、缺乏現(xiàn)金流量管理

房地產(chǎn)現(xiàn)金流就是通過融資和銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品而取得的現(xiàn)金流入，在支付購置土地款、工程款、管理費用、償還借款等款項后的差價。房地產(chǎn)現(xiàn)金流量管理就是企業(yè)通過對外融資、存貨及應(yīng)收款項管理等手段，使企業(yè)保證正向現(xiàn)金流滿足企業(yè)正常經(jīng)營及發(fā)展需要，避免現(xiàn)金囤積造成浪費。我國房地產(chǎn)企業(yè)的對于現(xiàn)金流量的管理的關(guān)注較晚，目前還普遍存在著現(xiàn)金流量管理沒有與企業(yè)戰(zhàn)略相吻合，現(xiàn)金流管理缺少全程控制等問題。

二.完善房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險的防范措施

關(guān)于房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的防范措施，已經(jīng)有較多文獻(xiàn)進(jìn)行了研究闡述，本文在此基礎(chǔ)上，結(jié)合目前我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的內(nèi)外部環(huán)境及存在的問題，對如何完善房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險防范措施進(jìn)行了分析。

(一)對籌資風(fēng)險的防范

1、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營可以帶來杠桿效益，但要控制在一定的比例，否則會加大企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。對于房地產(chǎn)企業(yè)，必須要嚴(yán)格控制負(fù)債經(jīng)營規(guī)模，合理安排產(chǎn)權(quán)資本和債務(wù)資本的比例關(guān)系，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，才能充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用，降低籌資風(fēng)險。

2、拓展籌資途徑的多樣性

我國的房地產(chǎn)公司要改變傳統(tǒng)的“自有資金+銀行貸款“的方法，在這方面可以借鑒西方國家的經(jīng)驗，推動房地產(chǎn)融資的證券化，一方面可以讓金融機構(gòu)將房地產(chǎn)抵押債權(quán)分割為小面值的有價證券，面向公眾發(fā)售，用籌得的資金再發(fā)放住房抵押貸款；另一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以上市發(fā)行股票或是根據(jù)開發(fā)項目委托銀行發(fā)行住房建設(shè)債券，用以籌集資金。另外，還可以利用房地產(chǎn)信托籌集資金，房地產(chǎn)企業(yè)基金融資等方式來拓展融資渠道。

(二)對投資風(fēng)險的防范

1、加強投資項目的可行性分析

房地產(chǎn)項目的種類很多，風(fēng)險程度也不相同。房地產(chǎn)公司要建立高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊伍，對房地產(chǎn)市場加強調(diào)研，在項目開發(fā)之前進(jìn)行可行性研究，選擇適宜的投資項目類型，避免盲目開發(fā)。

2、制定投資組合戰(zhàn)略

由于房地產(chǎn)投資具有資金大，收益時間長的特點，為了降低風(fēng)險，房地產(chǎn)公司可以采用投資組合戰(zhàn)略，例如在一項目中開發(fā)出不同面積比例的各類型物業(yè)以及同一類型物業(yè)的不同檔次的組合，也可以采取不同區(qū)域不同類型房產(chǎn)的投資組合，來分散投資風(fēng)險。

3、加強全面預(yù)算管理

在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)財務(wù)管理的的目標(biāo)就是追求資本利潤的最大化，房地產(chǎn)公司具有投資大，建設(shè)周期長，投資風(fēng)險大的特點，因此完善資本運營機制，加強全面預(yù)算管理具有重要的意義。編制科學(xué)的預(yù)算不僅是籌集建設(shè)資金和金融部門批準(zhǔn)貸款的依據(jù)，也是確定設(shè)計任務(wù)書以及可行性研究和項目評估中技術(shù)經(jīng)濟分析的依據(jù)。房地產(chǎn)公司要要編制科學(xué)合理的預(yù)算計劃，建立完整的資本預(yù)算程序，同時加大固定資產(chǎn)循環(huán)中的內(nèi)部控制以及預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控力度，從而降低風(fēng)險。

4、加強現(xiàn)金流量管理

現(xiàn)金流量管理是資金的流向、流量、流程、結(jié)構(gòu)及效益等過程的管理，分為戰(zhàn)略性的管理和戰(zhàn)術(shù)性的管理。房地產(chǎn)公司要在分析企業(yè)戰(zhàn)略及環(huán)境因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身的經(jīng)濟實力制度切實可行的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，做到企業(yè)戰(zhàn)略與現(xiàn)金流管理想吻合，切忌盲目擴張。同時，房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流管理還要與企業(yè)的生命周期相結(jié)合，滿足企業(yè)不同發(fā)展階段，突出重點。另外，房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流量管理必須要做好流動性、收益性以及增長性的動態(tài)平衡?，F(xiàn)金流的戰(zhàn)術(shù)性管理就要從現(xiàn)金流預(yù)算、現(xiàn)金收入管理、現(xiàn)金支付管理以及融資管理等方面做起，來保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟的發(fā)展中，發(fā)揮著重要的作用。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著經(jīng)濟危機和政策調(diào)控的雙重壓力，完善公司的財務(wù)風(fēng)險防范措施，是房地產(chǎn)公司面臨激烈競爭求得長遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵。完善財務(wù)風(fēng)險防范措施，要求房地產(chǎn)公司優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，拓展籌資途徑的多樣性，降低籌資風(fēng)險，同時還要加強投資項目的可行性分析，制定投資組合戰(zhàn)略，另外，房地產(chǎn)公司還要加強全面預(yù)算管理和現(xiàn)金流管理，來降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，提高經(jīng)濟效益。

參考文獻(xiàn):

[1]嚴(yán)紅.國有房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及防范措施[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2011（2）

[2]董純波.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范措施探討[J].中國科技博覽，2011（25）

[3]關(guān)濤.國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及防范措施[J].經(jīng)濟研究導(dǎo)報，2008（18）

[4]陳兵.淺析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險及防范措施[J].中國外資，2010（8）

篇3

房地產(chǎn)公司是資金密集型的一類公司，對資金的流動性要求比較高。但是在實際房地產(chǎn)公司中，基本的管理制度不夠規(guī)范，在財務(wù)管理環(huán)節(jié)尚未形成有約束力的標(biāo)準(zhǔn)。這方面的原因主要如下：部分房地產(chǎn)公司規(guī)模較小，由于自身的實力較弱，在公司制度建設(shè)方面投入不足，公司缺乏明確清晰的管理制度；一些房地產(chǎn)公司制定的管理制度缺乏實際的靈活性，操作性很差，在涉及到資金管理時財務(wù)管理部門受公司高層領(lǐng)導(dǎo)影響較大，缺乏一定的獨立性；公司的長期戰(zhàn)略規(guī)劃不清晰，在財務(wù)處理方面有時過于看重短期利益而忽視對長期公司戰(zhàn)略發(fā)展的考量。

（二）部分房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理體系十分復(fù)雜，管理起來比較繁瑣

房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，涉及項目繁多，各級管理單位在財務(wù)管理體系中對接標(biāo)準(zhǔn)不一致，導(dǎo)致最終的管理模式效率不高，而且管理起來也比較繁瑣。在房地產(chǎn)開發(fā)前期，由于所需要繳納的稅費繁多，給公司的財務(wù)管理帶來很重的任務(wù)。明目繁多的費用如：基礎(chǔ)設(shè)施費、土地拆遷費、前期準(zhǔn)備費、物業(yè)費、安裝費用等。這些費用的管理均需要財務(wù)管理部門投入很大的精力，財務(wù)部門內(nèi)部牽涉到很多崗位的參與，財務(wù)會計、管理會計等部門分工沒有明確清晰的界限，在發(fā)生一些問題時找不到具體責(zé)任承擔(dān)者。

（三）成本管理和財務(wù)預(yù)算的意識有待加強

一般來說，房地產(chǎn)公司在開發(fā)項目之前要對項目的營利性做一定的評估調(diào)查，要對整個項目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面細(xì)致研究分析，這是做好預(yù)算資金安排的前提。但是現(xiàn)實中一些房地產(chǎn)公司，限于自己的資金實力較弱，在項目開發(fā)前期做得財務(wù)預(yù)算工作不到位，沒有深入詳細(xì)的可行性調(diào)查研究報告，缺乏一線的具體資料，導(dǎo)致預(yù)算資金與實際項目投資出現(xiàn)較大偏差，影響了公司的現(xiàn)金流。

（四）財務(wù)管理人員的素質(zhì)不高，使財務(wù)管理水平較低

現(xiàn)階段，一些中小型的房地產(chǎn)公司財務(wù)管理人員的專業(yè)水平不夠高，在涉及復(fù)雜的財務(wù)處理方面略顯經(jīng)驗不足。還有就是諸多的管理經(jīng)營者如：出納、家族式管理、會計等都是用自己的親戚來做，涉及到現(xiàn)金管理的工作都是交予自己的親屬去做，這樣難免會出現(xiàn)管理的漏洞。財務(wù)管理水平不高，已經(jīng)是影響房地產(chǎn)公司融資的主要障礙，投資者在投資時會根據(jù)公司的現(xiàn)金流情況、償債能力、公司發(fā)展前景等考察公司的基本情況，而財務(wù)管理水平的高低直接影響相關(guān)財務(wù)指標(biāo)的優(yōu)劣。

二、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理工作的對策

（一）創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境

任何企業(yè)要想取得良好的發(fā)展業(yè)績，離不開一個健康、良好的行業(yè)環(huán)境。房地產(chǎn)公司的發(fā)展同樣不例外，需要有支持公司發(fā)展的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境。內(nèi)部環(huán)境的建設(shè)要體現(xiàn)出公司的宏觀發(fā)展理念，公司高層要有高瞻遠(yuǎn)矚的戰(zhàn)略眼光，制定公司中長期的發(fā)展戰(zhàn)略，并將公司的發(fā)展目標(biāo)具體落實到每一個會計期限內(nèi)，從公司的企業(yè)文化、人力資源管理、后勤保障、市場營銷等多個部門同時入手，健全部門之間的信息交流溝通機制，減少公司內(nèi)部行政阻礙，優(yōu)化公司的內(nèi)部環(huán)境。對于外部環(huán)境，要嚴(yán)格遵守行業(yè)發(fā)展規(guī)律，規(guī)避可能的重大風(fēng)險，公司的發(fā)展切不可冒險激進(jìn)，要立足長遠(yuǎn)，實現(xiàn)穩(wěn)定增長。遵守國家的相關(guān)法律法規(guī)，落實企業(yè)的社會責(zé)任，打造精品優(yōu)質(zhì)工程，樹立企業(yè)的品牌形象，為公司的發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

（二）提高決策者的財務(wù)管理意識

房地產(chǎn)公司的高層領(lǐng)導(dǎo)者要轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，堅持樹立財務(wù)管理。財務(wù)管理是企業(yè)的核心理念，切實把眼光從利潤轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展上面來。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要加強自身的管理技能學(xué)習(xí)，通過參加管理培訓(xùn)班來提高經(jīng)營理念和管理水平，也可以通過和同行業(yè)人士的交流來學(xué)習(xí)和提高管理水平。

（三）提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)公司應(yīng)該以不斷夯實財務(wù)管理為基礎(chǔ)，切實規(guī)范財務(wù)管理和財務(wù)基礎(chǔ)，努力把財務(wù)管理水平提高到最佳。財務(wù)工作是一項專業(yè)性比較強的業(yè)務(wù)工作，因此在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財務(wù)管理人員的招聘時要選擇既會財會知識的人員，又對各項會計法規(guī)較為熟悉的人員。同時還要考核員工的職業(yè)道德和專業(yè)勝任能力，要求員工不僅要具備優(yōu)秀的專業(yè)勝任能力，而且還要有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。

（四）加大評審力度

篇4

中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-0-01

自從我國的住房體制改革以來，迅速隆起了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，而且它目前的社會經(jīng)濟生產(chǎn)中占有十分重要的地位，成為推動我國經(jīng)濟發(fā)展的增長點。房地產(chǎn)公司也從單一的地區(qū)發(fā)展到多個地區(qū)，從單一的產(chǎn)業(yè)發(fā)展到多產(chǎn)業(yè)的集團公司[1]。然而，一個公司管理的好與壞，直接可以從財務(wù)管理方面反映出來。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)公司財務(wù)管理工作的現(xiàn)狀

(1)管理制度不夠健全。現(xiàn)如今，首先，有很多的房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理缺乏嚴(yán)重的科學(xué)性。即使是有的公司有制度，也只是流于形式，根本沒有具體的實施。其次，制度不夠規(guī)范使工作人員執(zhí)行起來也不夠主動，總體的經(jīng)營戰(zhàn)略不清晰，公司缺乏長期性的戰(zhàn)略目標(biāo)，從而導(dǎo)致員工缺乏長遠(yuǎn)的發(fā)展；管理制度缺乏可操作性，導(dǎo)致財務(wù)工作的盲目，使財務(wù)分析不能夠得到有效的應(yīng)用；缺乏明確的對資本回報率的考慮，在對投資項目進(jìn)行選擇的時候只是一味的追求多元化經(jīng)營和效益；理論要求和具體的實際工作脫節(jié)，導(dǎo)致項目實施之前缺乏可行性的分析。

(2)財務(wù)體系復(fù)雜，管理難度大。在房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)的過程中，因為所涉及到的面比較多，如：基礎(chǔ)設(shè)施費、土地拆遷費、前期準(zhǔn)備費、物業(yè)費、安裝費用等等。因此，所反映出來的財務(wù)關(guān)系也比較復(fù)雜，這不僅表現(xiàn)在公司和員工、投資者、被投資單位、債權(quán)人以及集團內(nèi)部管理部門和集團內(nèi)部各個單位之間的經(jīng)濟關(guān)系，也表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中和設(shè)計單位、供應(yīng)商、居民、中介、承建商、銀行、購房者、政府部門等一些頻繁和大量的有資金往來的結(jié)算關(guān)系，這無疑給如此繁雜的財務(wù)管理關(guān)系里面又增加了難度[2]。所以，這要求財務(wù)人員必須要加強債務(wù)債權(quán)的管理，協(xié)調(diào)好各個方面的關(guān)系。

(3)成本管理和財務(wù)預(yù)算的意識有待加強。在一個房地產(chǎn)項目進(jìn)行投資前沒有對其進(jìn)行可行性研究，以及對可行性研究不夠重視，且隨意性較大，對整個項目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等沒有做細(xì)致全面的分析，導(dǎo)致項目的投資成本加大，從而影響項目預(yù)期的利潤實現(xiàn)。忽視企業(yè)內(nèi)部各個職能部門執(zhí)行全面成本核算的重要作用，導(dǎo)致財務(wù)人員沒有辦法及時的收集第一線的資料，使實際生產(chǎn)的費用和預(yù)算的偏差較大；房地產(chǎn)公司項目開發(fā)對全面預(yù)算管理執(zhí)行得不夠到位，沒有積極地調(diào)動公司職員和各個本門的管理人員來參加成本的管理，使預(yù)算管理只是一種形式；沒有及時地分析各個開發(fā)項目的成本情況，導(dǎo)致成本的不利和滯后。

(4)財務(wù)管理人員的素質(zhì)不高，使財務(wù)管理水平較低。目前，我國一部分房地產(chǎn)企業(yè)中的職員和財務(wù)管理人員，他們之前都是從事不同的職業(yè)。因此，對待經(jīng)營管理都沒有很好的認(rèn)識，且文化程度還不高。這種現(xiàn)象尤其在民營企業(yè)的房地產(chǎn)公司尤為顯著。有相當(dāng)多的一部分房地產(chǎn)公司的員工和管理者他們都是從以前的包工頭和技術(shù)員發(fā)展起來的所以說他們?nèi)鄙佻F(xiàn)代化的管理經(jīng)營理念，在具體的管理中只是憑著感覺來進(jìn)行管理，認(rèn)為財務(wù)只是簡單的算賬、記賬以及對賬等等。諸多的管理經(jīng)營者如：出納、家族式管理、會計等都是用自己的親戚來擔(dān)當(dāng)，尤其是在財務(wù)的出納方面一定是自己的親戚。所以，出納人員就成了公司的領(lǐng)導(dǎo)者，由于親戚不是財務(wù)方面的專業(yè)人員，沒有專業(yè)的會計素養(yǎng)，更沒有較高的管理水平，就不可能有較高的管理水平，更不可能有新穎的管理財務(wù)的理念。又由于房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險很高，所以這樣不專業(yè)的財務(wù)管理隊伍肯定會對公司的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生不良影響，甚至還有導(dǎo)致公司資金的運轉(zhuǎn)困難而產(chǎn)生倒閉的可能。

二、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理工作的對策

(1)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。創(chuàng)造良好的企業(yè)發(fā)展環(huán)境，尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展內(nèi)部和外部環(huán)境上。眾所周知，一個企業(yè)的企業(yè)會計和財務(wù)管理以及財務(wù)會計的發(fā)展是密切相關(guān)的。因此，不斷的優(yōu)化財務(wù)管理的環(huán)境時房地產(chǎn)公司企業(yè)財務(wù)管理的客觀條件。針對這些問題，一些相關(guān)的會計管理部門要注重各個環(huán)節(jié)的完善和改良，進(jìn)而來促進(jìn)企業(yè)的財務(wù)機制和全面發(fā)展的創(chuàng)新以及改革。

(2)提高決策者的財務(wù)管理意識。俗話說得好：“火車跑得快，全靠車頭帶”，在房地產(chǎn)公司也是一樣，決策者的財務(wù)意識直接決定一個企業(yè)的財務(wù)管理水平。因此，房地產(chǎn)公司的高層領(lǐng)導(dǎo)者要轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，堅持樹立財務(wù)管理。財務(wù)管理是企業(yè)的核心理念，切實把眼光從利潤轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展上面來。認(rèn)清楚實施財務(wù)管理的必要性以及重要性，把財務(wù)管理樹立在企業(yè)管理的中心位置。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)可以通過參加管理培訓(xùn)班來提高經(jīng)營理念和管理水平，也可以通過和同行業(yè)人士的交流來學(xué)習(xí)和提高管理水平。

(3)提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)公司應(yīng)該以不斷夯實財務(wù)管理為基礎(chǔ)，切實規(guī)范財務(wù)管理和財務(wù)基礎(chǔ)，努力把財務(wù)管理水平提高到最佳。財務(wù)工作是一項專業(yè)性比較強的業(yè)務(wù)工作，因此在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財務(wù)管理人員的招聘時要選擇既會財會知識的人員，又對各項會計法規(guī)較為熟悉的人員[3]。還要對在職的會計人員進(jìn)行定期或者不定期的會計專業(yè)知識培訓(xùn)，及時更新專業(yè)會計人員的知識，提高專業(yè)水平。

(4)加大評審力度。公司的審計部門除了每天要完成全面的審計工作，還要在具體項目的建設(shè)中實施不定期的專項審計，對在進(jìn)行審計的過程中發(fā)現(xiàn)的任何問題都要及時的向相關(guān)部門反應(yīng)和及時的整改，并對整改后的情況進(jìn)行切實的落實[4]。對房地產(chǎn)公司建立完工項目的評價制度，組織各個業(yè)務(wù)部門對項目完成以后取得的經(jīng)濟效益進(jìn)行綜合的分析和評價，并定期的總結(jié)出經(jīng)驗和教訓(xùn)，為日后的順利工作和項目開發(fā)提供可行性的建議。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展在不斷地持續(xù)，處理好財務(wù)方面的相關(guān)問題，科學(xué)合理的管理方式、減少債務(wù)支出、降低房地產(chǎn)業(yè)的成本，提高企業(yè)的競爭力是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在和以后要實現(xiàn)的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]張月,王靜.我國中小企業(yè)財務(wù)理存在的問題及對策探討[J].會計之友(下財旬刊),2009(1):152-154.

篇5

 

【關(guān)鍵詞】 政策調(diào)控 房地產(chǎn)公司 財務(wù)風(fēng)險 應(yīng)對策略

房地產(chǎn)業(yè)是我國一個非常有代表性的資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)公司具有資金投入大、回收期長、變現(xiàn)能力弱等明顯特點。就當(dāng)下而言受全球經(jīng)濟變動以及我國政策調(diào)控的影響，暗藏在房地產(chǎn)業(yè)的財務(wù)風(fēng)險隱患已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)公司穩(wěn)定發(fā)展乃至生存首要解決的大問題。

 

一、近年來房價持續(xù)走高及社會資源過度集中于房產(chǎn)的成因

1、目前我國房產(chǎn)市場需求占主導(dǎo)地位

在十六大關(guān)于建設(shè)小康社會的目標(biāo)當(dāng)中提出：城鎮(zhèn)人均住房由19平米升至30平米、城鎮(zhèn)化由百分之三十漲到百分之五十。在實現(xiàn)這兩個目標(biāo)的框架內(nèi)，截止到2020年，我國城鎮(zhèn)居民需要增加住房面積50億平米。由此可見，在相當(dāng)長的時期，房產(chǎn)市場的主流是需求占主導(dǎo)地位。而根據(jù)我國國情，由于人多地少的條件限制，能作為房地產(chǎn)開發(fā)的土地就相對太少，而且我國提出13億耕地的紅線，各種因素導(dǎo)致住房供應(yīng)無法滿足人們預(yù)想的住房需求。

 

2、人均收入的增加

我國近年來經(jīng)濟發(fā)展迅速，國民經(jīng)濟水平得到很大提高，從而人們開始注重生活質(zhì)量的改善和提高，對住房條件提高的需求只是人們改善生活水平的其中一個方式。

3、不正確的住房消費理念促使房價一路走高

很多購房者不客觀不理性的購房理念也推動了我國房價的暴漲局面，互相攀比、買了房以后倒賣等現(xiàn)象使許多購房者成為不理性消費大軍中的一員，這些不正確的消費觀念催動了房價持續(xù)上漲而不下跌的局面。

 

4、地價上漲與房價上漲相輔相成

地價是房價的根源，我國房產(chǎn)市場一度出現(xiàn)地價漲高房價也隨著漲高，再出現(xiàn)地價跟著房價繼續(xù)漲高的惡性循環(huán)，凡樹必有根，主要原因就是地方政府的高地價以及開發(fā)商囤積土地所造成的。

 

5、開發(fā)商的哄抬炒作促使房價居高不下

房產(chǎn)開發(fā)商抓住了百姓買漲不買跌的心理，去散布一些信息，用坐地起價等方式哄抬房價。這是房產(chǎn)商追求高暴利的一種投機行為。 

二、我國房地產(chǎn)在宏觀調(diào)控下的環(huán)境分析

在房價上漲過快、房產(chǎn)泡沫日漸增加的背景下，政府為保證房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟的健康發(fā)展，出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，包括上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、上浮利息率、緊縮信貸、限購、稅收調(diào)節(jié)和土地供應(yīng)調(diào)整等。2010年4月27日史上最嚴(yán)厲的“國十條”出臺，但由于政策實施的時滯性和房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性，房地產(chǎn)調(diào)控的威力直到2010年底才開始釋放，在開發(fā)停貸、銷售觀望的大背景下，開發(fā)商資金回籠變慢，融資無渠道，而很多開發(fā)項目是箭在弦上不得不發(fā)，如果不加強風(fēng)險應(yīng)對，很多房地產(chǎn)企業(yè)一旦資金鏈斷裂，項目就會形成爛尾樓，企業(yè)會有倒閉或被兼并的危險。

 

三、政策調(diào)控期房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險以及風(fēng)險出現(xiàn)的原因

1、資金結(jié)構(gòu)失衡，負(fù)債比率過高，資金鏈斷裂的風(fēng)險

近年全國規(guī)模以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率均在75%左右，截至2013年3月22日已公布年報的上市房企有七成資產(chǎn)負(fù)債率上升，遠(yuǎn)高于其他行業(yè)平均負(fù)債水平，對信貸資金的依賴性超強。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般是以土地或是在建工程抵押獲取銀行信貸資金。而隨著國家調(diào)控政策的出臺，存款準(zhǔn)備金率的提高和利息率的上浮，使信貸成本不斷增高，而住宅開發(fā)的限貸又使到期的信貸資金很難再次流入住宅開發(fā)項目。另外調(diào)控政策的出臺，使購房者觀望情緒日漸增加，使銷售資金回籠變慢。以上因素致使房地產(chǎn)企業(yè)面臨大的資金壓力，甚至有資金鏈斷裂的危險。

 

2、財務(wù)人員素質(zhì)參差不齊，風(fēng)險意識淡薄，財務(wù)制度不健全

部分企業(yè)財務(wù)主管人員觀念老化，知識陳舊，認(rèn)為財務(wù)管理只是簡單的記賬、報賬，認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)就是人力、物力、財力的簡單組合，根本沒有意識到財務(wù)預(yù)算管理、監(jiān)督管理的重要性。如果沒有對人力、物力、財力的事前詳細(xì)預(yù)算，就不能進(jìn)行開發(fā)中的成本控制，起不到有效的監(jiān)督功能，會造成成本增加，更難預(yù)測日后的償債能力，容易造成高層管理者決策失誤，以至于誘發(fā)財務(wù)風(fēng)險。

 

3、房地產(chǎn)企業(yè)稅收成本的提高

提高房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅預(yù)征率是國家房地產(chǎn)調(diào)控政策之一，預(yù)征率的提高導(dǎo)致企業(yè)提前多交稅款，使企業(yè)流動資金雪上加霜；另外國家對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控致使稅務(wù)部門更加關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)，稅務(wù)管理部門依據(jù)當(dāng)?shù)仄骄街贫ǔ鼋ò渤杀揪€，加大了企業(yè)的財務(wù)管理成本。

 

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范及控制措施

1、改變經(jīng)營策略，多渠道融資，增強企業(yè)抗風(fēng)險能力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點決定了短期內(nèi)無法脫離對信貸資金的依賴，在住宅開發(fā)資金限貸的嚴(yán)峻形勢下，有條件的房地產(chǎn)企業(yè)，或說是有商業(yè)用地儲備的房地產(chǎn)企業(yè)，適時開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，以商業(yè)地產(chǎn)融資，同時將商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行出售或出租，盡最大可能回收資金。2013年土地、金融政策繼續(xù)向保障房傾斜，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分把握保障房政策的契機，通過積極創(chuàng)新保障房融資形式，來補充企業(yè)現(xiàn)金流。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)降低收益預(yù)期，改變公司經(jīng)營策略，適應(yīng)調(diào)控大環(huán)境下住宅剛需的要求，適時調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)，推出小戶型，適當(dāng)降低售價，以價換量，快速回籠資金，堅持“高周轉(zhuǎn)”的銷售策略，保持快速的市場應(yīng)變能力，以增強企業(yè)抗風(fēng)險能力，化解企業(yè)資金鏈斷裂的危險。

2、執(zhí)行嚴(yán)格的財務(wù)預(yù)決算制度，嚴(yán)格資金管理，嚴(yán)控成本

很多房地產(chǎn)企業(yè)往往注重工程工期和質(zhì)量，而忽略財務(wù)管理的重要性，致使很多項目達(dá)不到預(yù)期盈利要求。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)以項目預(yù)算和資本預(yù)算為大的框架，對公司資金的收入、支出及分配做出一系列的安排。對項目建設(shè)的可行性做出科學(xué)的分析，合理測算開發(fā)成本，開發(fā)費用，經(jīng)營效益等，從而提高開發(fā)投資的準(zhǔn)確性，減少投資方案的錯誤。同時對資金需求和運用計劃進(jìn)行安排，確保按年度投資計劃及時間節(jié)點執(zhí)行，杜絕資金使用的隨意性。一些費用的支出要有嚴(yán)格的管理控制，杜絕費用超出預(yù)算的情況發(fā)生，一定要安全、合理地去運用資金，注重資金的管理，最大限度發(fā)揮財務(wù)的監(jiān)督功能。

 

3、加強稅收籌劃，減少企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅三大稅種，在實際開發(fā)建設(shè)中財務(wù)部門應(yīng)在

不觸及稅務(wù)紅線的前提下合理籌劃，以減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。比如土地增值稅，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，增值額小，計稅額就小，適用的稅率也低，土地增值稅稅負(fù)就輕。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關(guān)規(guī)定和優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇，具體可以進(jìn)行如下籌劃：合理定價，以20%的增值額臨界點進(jìn)行籌劃；分散收入，將可以單獨分開處理的部分單獨簽訂合同；銷售籌劃，通過獨立核算的銷售公司將銷售與裝修分開核算，或是先將房地產(chǎn)銷售給子公司，子公司再將其對外銷售；制定合理的利息扣除方式，如果企業(yè)預(yù)計利息費用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項目主要依靠負(fù)債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明，據(jù)實扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計利息費用較少，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用；代收費用籌劃，將代收費用并入房價向購買方一并收取對房地產(chǎn)的增值額是沒有影響的，但會增加其扣除項目金額，從而對房地產(chǎn)企業(yè)較為有利。以此類推房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅也可通過分散收入、捆綁銷售、合作建房等進(jìn)行籌劃。企業(yè)所得稅也可從稅基、稅率、優(yōu)惠政策利用等各個方面進(jìn)行籌劃，在此不再一一列舉。

 

4、提高財務(wù)人員的責(zé)任意識和業(yè)務(wù)水平，完善內(nèi)部審計

財務(wù)人員的綜合素質(zhì)決定了企業(yè)的財務(wù)管理水平，現(xiàn)階段高素質(zhì)財務(wù)人員應(yīng)具備以下職業(yè)能力：一定的政策理論水平，會計政策的職業(yè)判斷能力，實施內(nèi)部控制的能力，綜合運用財務(wù)會計信息為管理決策提供意見和建議的能力。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要充分認(rèn)識人才的重要性，在引進(jìn)高素質(zhì)、高層次人才的同時，加強內(nèi)部財務(wù)人員的培訓(xùn)，將繼續(xù)教育工作做到經(jīng)?；⒅贫然?，切實幫助會計人員提升業(yè)務(wù)素質(zhì)、積累經(jīng)驗、更新知識；同時加強內(nèi)部審計，強調(diào)過程控制和主動控制，最大限度發(fā)揮內(nèi)部審計的風(fēng)險估算以及防范作用，盡早消除隱患，保護公司的權(quán)益，發(fā)揮經(jīng)營效益。

 

五、結(jié)論

我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，短期內(nèi)熱點城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，支持自住需求、抑制投機投資性購房是房地產(chǎn)市場調(diào)控必須堅持的一項基本政策。房地產(chǎn)企業(yè)必須清醒認(rèn)識到調(diào)控大環(huán)境下自身存在的問題、面臨的風(fēng)險，并積極應(yīng)對，以使我國的房地產(chǎn)業(yè)步入健康、良性的發(fā)展軌道，保持經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

 

【參考文獻(xiàn)】

[1] 王希迎：房地產(chǎn)企業(yè)融資新解[m].中國經(jīng)濟出版社，2005.

篇6

縱觀全球房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，由于該行業(yè)具有資金投入相對比較大、投資回收期長且變現(xiàn)能力薄弱等特點，導(dǎo)致其在發(fā)展過程中普遍存在著財務(wù)管理的風(fēng)險隱患。尤其是我國房地產(chǎn)行業(yè)，因為受到既定的政策干預(yù)，所以風(fēng)險因素更多。若想讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠在風(fēng)云變幻的國內(nèi)市場獲得穩(wěn)定長足的發(fā)展，關(guān)鍵就是要尋找最有效的風(fēng)險應(yīng)對策略。

一、政策干預(yù)下國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

目前，由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場需求的不斷增加，導(dǎo)致了房價久居不下的局面無法輕易改變，并進(jìn)而造成了房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟現(xiàn)象，給行業(yè)發(fā)展帶來了極其不利的影響。與此同時，不少房產(chǎn)開發(fā)商為了迎合房產(chǎn)市場的主流需求，將更多的資金都投入到了房地產(chǎn)開發(fā)中，這樣，不僅造成了房屋的大量囤積，更使得資金無法進(jìn)入后續(xù)的市場運作。為了規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展，國家先后出臺了很多干預(yù)政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，結(jié)果致使房地產(chǎn)開發(fā)商不得不面臨著資金回籠變慢以及融資無渠道等現(xiàn)實問題，必然的制約了自身的良性發(fā)展，最主要的就是給財務(wù)管理帶來大量諸多意想不到的風(fēng)險。這是因為，在利用政策干預(yù)進(jìn)行市場調(diào)控的大環(huán)境下，某些房地產(chǎn)公司由于缺乏風(fēng)險應(yīng)對策略，無法按照計劃實現(xiàn)資金的后續(xù)運作，導(dǎo)致了在發(fā)展過程中出現(xiàn)資金斷鏈現(xiàn)象，使得很多正在進(jìn)行中的項目工程成為名副其實的爛尾樓，甚至最終不得不遭遇企業(yè)倒閉或是被兼并的危險。

二、政策干預(yù)下房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的成因分析

由于國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中面臨著愈發(fā)激烈的競爭，所以在變化多端的房地產(chǎn)市場上，很多難以預(yù)測和不可控制的因素都有可能導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險，甚至?xí)罱K破產(chǎn)倒閉。具體說來，造成房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的原因有如下幾點：

(一)財務(wù)管理人員素質(zhì)低下帶來的風(fēng)險

由于國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中還有許多不完善的地方，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)自身缺乏應(yīng)有的風(fēng)險意識，既不注意完善財務(wù)制度，更不注意提升財務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。這樣松散的體制必然會導(dǎo)致在財務(wù)管理的過程中，不少從業(yè)人員因為自身行業(yè)知識缺乏，不能意識到財務(wù)預(yù)算管理以及監(jiān)督管理的重要性，因而在管理過程中無法對成本實施科學(xué)有效的控制。這給房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理決策造成了困難，更為企業(yè)的財務(wù)管理帶來了諸多風(fēng)險。

(二)新信貸政策造成的風(fēng)險

為了進(jìn)一步規(guī)范國內(nèi)房地產(chǎn)的市場行為，國家對房地產(chǎn)市場的發(fā)展采取了系列的政策干預(yù)，其中比較重要的舉措就是通過不斷提高信貸成本的方式，來有效實現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)的干預(yù)，這也同時給房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理帶來了一定的風(fēng)險。這是因為，由于政策強行降低了信貸資金在房地產(chǎn)市場的流通速度，在一定程度上影響了消費者的情緒，進(jìn)而也造成了銷售資金的回籠變慢局面的形成。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)不得不面臨著資金結(jié)構(gòu)失衡、負(fù)債比率過高的風(fēng)險，嚴(yán)重者還有可能遭遇資金鏈斷裂的危險。其次，政策還硬性對那些購買第二套住房的消費者作出相應(yīng)的首付和貸款利率標(biāo)準(zhǔn)（首付款比例不低于70%及以上，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍），并且還進(jìn)一步加強了稅收的征管，而對于那些購房時間在5年以內(nèi)的打算交易的，也按照售房收入全額標(biāo)準(zhǔn)征稅。上述這些信貸政策的出臺，一方面是為了強化差別化住房信貸政策；另一方面，也在一定程度上增加了購房者的購房成本，在這樣的大環(huán)境下，必然地會影響到房地產(chǎn)交易市場的產(chǎn)品成交率，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了意想不到的財務(wù)管理風(fēng)險。

(三)新的稅收政策帶來的風(fēng)險

另外，隨著國家相關(guān)房地產(chǎn)政策的進(jìn)一步出臺，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅的預(yù)征率也不斷提高，這就導(dǎo)致了企業(yè)因為必須要提前多交稅款而牽制了企業(yè)資金的正常流動。特別是國務(wù)院出臺了五項加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施后，對于房地產(chǎn)行業(yè)的市場調(diào)控更為明顯，最主要的就是表現(xiàn)在大力推廣房地產(chǎn)的稅收工作試點，對于開發(fā)商而言，他們不能再像以往那樣可以隨意地將交易稅轉(zhuǎn)嫁給購房者。這樣的稅收調(diào)控政策無形中便是增加了開發(fā)商的交易成本，同時也就導(dǎo)致了開發(fā)商的財務(wù)風(fēng)險。同時，由于稅務(wù)部門根據(jù)相關(guān)政策為房地產(chǎn)企業(yè)制定出了建安成本線，這在無形中加大了房地產(chǎn)企業(yè)自身的財務(wù)管理成本，高投入必然也會帶來高風(fēng)險，這也是目前房地產(chǎn)行業(yè)不得不面臨的財務(wù)管理的風(fēng)險之一。

(四)新的土地政策帶來的風(fēng)險

當(dāng)然，在一系列的干預(yù)政策中，不可小覷的還有土地政策。近年來，國家為了控制開發(fā)商擴張開發(fā)，隨意濫用國有土地資源的不良現(xiàn)象，相繼出臺了很多控制開發(fā)建設(shè)用地的相關(guān)政策。此舉的重要目的就是在落實保障性住房的前提下，進(jìn)一步增加土地的有效供給。同時，對其自己來源也實現(xiàn)了嚴(yán)查制，就是為了更有效地防止某些房地產(chǎn)企業(yè)擅自改變土地的使用性質(zhì)。特別是對于那些非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，國家還會堅決地依法查處并給予一定額度的罰款。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然地會因為獲取土地資源而支付大量的資金，進(jìn)而導(dǎo)致因為資金周轉(zhuǎn)不順暢而影響了工期，造成二度的經(jīng)濟損失，嚴(yán)重者還有可能會因此失去土地的繼續(xù)使用權(quán)，給自身的財務(wù)管理造成了極大的風(fēng)險。

三、降低房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的有效策略

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠更穩(wěn)步發(fā)展，有必要在進(jìn)行企業(yè)管理過程中，有針對性地采取相應(yīng)的策略來有效降低房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險。

(一)創(chuàng)新融資形式，提高應(yīng)對風(fēng)險能力

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于信貸資金具有強烈的依賴性，因而，在面臨著時下愈演愈烈的房地產(chǎn)市場競爭形勢下，注定了房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要利用商業(yè)地產(chǎn)融資并同時將商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行出售或出租等多元化的方式對資金進(jìn)行及時有效的回收。隨著國家相關(guān)的干預(yù)政策陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)企業(yè)必須順勢而行，緊緊抓住國家相應(yīng)的保障房政策，采取有效而多樣化的融資形式實現(xiàn)對資金流的適時補充。同時，還需要更具市場大環(huán)境靈活改變公司的營銷策略與手段，采取調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)的方式，盡可能推出小戶型以吸引那些經(jīng)濟不是特別充足的無房者；或根據(jù)市場實際適當(dāng)降低產(chǎn)品的銷售價格，盡早地順利地推出產(chǎn)品。也可以采用以價換量的形式，更好更快地實現(xiàn)資金快速回籠的目標(biāo)。事實證明，只有從市場需求出發(fā)，不斷創(chuàng)新融資形式，才有可能不斷提高企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險的能力。

(二)完善管理制度，有效發(fā)揮財務(wù)監(jiān)督職能

很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財務(wù)管理的過程中表現(xiàn)出比較明顯的意識淡薄現(xiàn)象，常常因為過于關(guān)注工程的工期和質(zhì)量而忽視了對財務(wù)規(guī)范化操作的監(jiān)督和管理，因而必然導(dǎo)致了實際效益與預(yù)期效益出現(xiàn)極大反差的現(xiàn)象。所以，在進(jìn)行財務(wù)管理的時候，作為房地產(chǎn)企業(yè)必須首先建立健全相關(guān)的財務(wù)管理制度，將自身的實際發(fā)展?fàn)顩r與房地產(chǎn)市場的不斷變化緊密結(jié)合在一起，務(wù)必要客觀細(xì)致地對項目建設(shè)的可行性做出科學(xué)的分析，并在此基礎(chǔ)上做好相應(yīng)的項目預(yù)算和資本預(yù)算等工作，努力提高開發(fā)投資的準(zhǔn)確性。同時，還要最大限度發(fā)揮財務(wù)的監(jiān)督職能，對施工過程中每一個環(huán)節(jié)的資金使用情況做到跟蹤調(diào)查分析，在做好過程性財務(wù)監(jiān)管的同時，進(jìn)一步細(xì)化對部分費用支出管理與控制工作，以保證安全合理地運用資金的同時，真正將費用支出控制在預(yù)算范圍內(nèi)。

(三)加強內(nèi)部審計，提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)

根據(jù)相關(guān)要求，作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員，既要具備必要的房地產(chǎn)政策理論水平，又要具備一定的對于會計政策的精準(zhǔn)的判斷能力，更要有實施內(nèi)部控制以及綜合運用財務(wù)會計信息等相關(guān)能力，只有達(dá)到了上述的幾點要求，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員才能更為科學(xué)有效地做好自身的財務(wù)管理工作。但是從目前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作開展的普遍狀況來看，很多企業(yè)并未充分做好對其內(nèi)部審計的過程性和主動性控制工作，所以很難真正做到對財務(wù)風(fēng)險的正確估算和及時的風(fēng)險防范，進(jìn)而無法保證企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化。為此而，房地產(chǎn)企業(yè)有必要從提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)入手，不僅需要重點引導(dǎo)他們充分認(rèn)識到財務(wù)管理的規(guī)范化和科學(xué)化對于企業(yè)發(fā)展的重要性，更要通過多種渠道的學(xué)習(xí)形式強化對財務(wù)人員的后續(xù)培訓(xùn)，特別是要強化其對于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的應(yīng)對意識，真正讓他們在財務(wù)管理工作中發(fā)揮應(yīng)有的作用。

(四)合理避稅，降低部分土地增值稅

作為房地產(chǎn)企業(yè)，如果能夠在不違背國家政策法規(guī)的前提下采取措施避開部分稅收，的確是合理減少稅收的有效途徑。例如，可以通過對項目進(jìn)行計算并從中找出交稅較少的試用稅率來巧妙減少一部分稅收，或者利用對房地產(chǎn)增值率的控制來實現(xiàn)降低土地增值稅的額度。當(dāng)然，值得一提的是，房地產(chǎn)商在制定房地產(chǎn)的銷售價格時，一定要要特別注意事前計算和籌劃好銷售價格和稅收之間的協(xié)調(diào)關(guān)系，利用土地增值稅各級距稅率的臨界點合理避稅，所以在處理土地增值稅臨界點附近的情況時，務(wù)必要謹(jǐn)慎，以免為企業(yè)增加不必要的稅收。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過分散收入、捆綁銷售以及合作建房等方式，巧妙地實現(xiàn)降低企業(yè)營業(yè)稅的目的。

四、結(jié)束語

篇7

中圖分類號：F275文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號：1673-291X(2008)18-0110-02

隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，全國各地出現(xiàn)了“房地產(chǎn)熱”。與國外房地產(chǎn)業(yè)相比，我國的房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，遠(yuǎn)未實現(xiàn)規(guī)范化。加之目前受國內(nèi)宏觀政策調(diào)控和國際經(jīng)濟變動的影響，房地產(chǎn)企業(yè)承受著巨大的財務(wù)風(fēng)險，已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展迫切需要解決的現(xiàn)實問題。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險概論及表現(xiàn)形式

財務(wù)風(fēng)險是指公司財務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當(dāng)而使公司可能喪失償債能力而導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降的風(fēng)險，財務(wù)風(fēng)險有廣義和狹義之分。狹義的財務(wù)風(fēng)險，是指由于利用財務(wù)杠桿給企業(yè)帶來的破產(chǎn)風(fēng)險或普通股收益產(chǎn)生大幅度變動的風(fēng)險。廣義的財務(wù)風(fēng)險，是企業(yè)在籌資、投資、資金運營及利潤分配等財務(wù)活動中因各種因素而導(dǎo)致的對企業(yè)的生存、盈利及發(fā)展等方面的重大影響。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險具體表現(xiàn)為：

1.償債具有很大的風(fēng)險

目前，中國房地產(chǎn)企業(yè)的資金大部分來源于銀行貸款，自有資金很少。據(jù)調(diào)查，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均高達(dá)75.7以上遠(yuǎn)高于60的警戒水準(zhǔn)，大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段以負(fù)債開發(fā)為主，自有資本比例相當(dāng)?shù)汀＿@使得國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)過分依賴于貸款，利息負(fù)擔(dān)沉重，資金周轉(zhuǎn)余地比較小。同時，房地產(chǎn)企業(yè)銷售利潤的實現(xiàn)具有很大的不確定性，因此，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，企業(yè)面臨極大的財務(wù)風(fēng)險。

2.利率波動的風(fēng)險

利率波動對負(fù)債經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)影響非常大，貸款利率的增長必然增加公司的資金成本，抵減預(yù)期收益。同時，投資者的購買欲也隨之降低，導(dǎo)致市場需求降低。2007年，政府為了抑制通貨膨脹和經(jīng)濟泡沫的出現(xiàn)，共進(jìn)行了六次加息，這不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本，而且使按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購房欲，這無疑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來極大的損失，成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的重大財務(wù)風(fēng)險之一。

3.籌資的風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)對銀行信貸依賴程度相當(dāng)高，相關(guān)資料表明，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資資金約有45%來自銀行貸款。由于負(fù)債經(jīng)營使公司負(fù)債比率加大，相應(yīng)地降低了對債權(quán)人的債權(quán)保證程度，這勢必會增加企業(yè)從貨幣市場或者其他渠道上籌措資金的難度。并且由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場不完善，房地產(chǎn)企業(yè)對國際規(guī)則不熟悉，使得其在國際上獲得資金的機會較少。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因

1.缺乏財務(wù)預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)投資金額大，高額的地價和房屋工程造價需要大量的資金參與投入運作，開發(fā)周期較長，占用資金時間長，而且項目調(diào)整能力差。有些房地產(chǎn)開發(fā)商沒有從土地的成本、資金的運作、經(jīng)濟效益的回報率對要開發(fā)的項目作細(xì)致的財務(wù)預(yù)算分析，并且房地產(chǎn)項目上馬后，沒有對整個項目的資金使用作全盤計劃，分不清資金使用的輕重緩急，造成在資金管理上盲目進(jìn)行運作，或是千方百計地向銀行貸款和向其他單位借款，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

2.缺乏現(xiàn)金流量管理觀念

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性，開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段，資金的周轉(zhuǎn)期較長，周轉(zhuǎn)率偏低，項目變現(xiàn)能力差，因此，需要加強對現(xiàn)金流量的管理。據(jù)調(diào)查，我國房地產(chǎn)企業(yè)多屬民營經(jīng)濟成分，缺乏現(xiàn)金流量管理觀念，在經(jīng)濟效益良好的情況下，盲目擴大生產(chǎn)規(guī)模，加大了企業(yè)風(fēng)險控制的難度。很多企業(yè)難以持續(xù)發(fā)展，一個極其重要的原因就在于資金管理水平低下。

3.資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)

企業(yè)資本總額中自有資本和借入資本比例不恰當(dāng)對收益產(chǎn)生負(fù)面影響而形成財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項目運作必須具備一定數(shù)量的資金，能否及時足額地籌集到所需資金，直接關(guān)系到企業(yè)的開發(fā)活動能否順利進(jìn)行并進(jìn)而影響到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金往往不能滿足企業(yè)運作項目的需要，企業(yè)一般用自有資金征地，用土地向銀行抵押借入資金進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)，借入資本比例越大，資產(chǎn)負(fù)債率越高，財務(wù)杠桿利益越大，伴隨其產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險也越大。

4.成本費用控制不嚴(yán)

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作繁雜，由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費等一系列成本費用構(gòu)成項目成本；項目完工時，需要對成本費用進(jìn)行分配、歸集、再分配、再歸集直至最終計入受益對象，這一系列的工作需根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的具體情況分別處理。有些房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了成本管理，導(dǎo)致財務(wù)部無法收集第一線成本管理的基礎(chǔ)資料，成本管理工作與財務(wù)預(yù)算偏差大，影響了企業(yè)效益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施

1.實現(xiàn)財務(wù)管理預(yù)算化

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營周期中，在財務(wù)預(yù)算方面存在著許多不確定的因素，對開發(fā)企業(yè)投資項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟效益起著決定性的作用。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)以項目預(yù)算和資本預(yù)算為基礎(chǔ)，對企業(yè)資金的取得與投放、收入與支出、經(jīng)營成果及其分配等作出具體安排。在項目預(yù)算方面，企業(yè)財務(wù)部門要對項目建設(shè)的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經(jīng)營收入、借款計劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算，認(rèn)真執(zhí)行財務(wù)預(yù)算，以提高項目開發(fā)投資決策時的準(zhǔn)確性，減少投資決策的失誤給企業(yè)造成的損失。在資金預(yù)算方面，企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)按照企業(yè)的整體運作情況，對資金需求和使用計劃進(jìn)行規(guī)劃，構(gòu)建企業(yè)財務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。同時，要加強管理，堅持月度分析、季度考核、年度總評相結(jié)合的預(yù)算分析和考核原則，定期檢查、嚴(yán)格考核，對經(jīng)濟行為進(jìn)行定量約束，發(fā)揮預(yù)算監(jiān)督的財務(wù)預(yù)警作用。

2.加強資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目往往不能按時完工，占用大量的資金，資金流轉(zhuǎn)不暢，嚴(yán)重的會把企業(yè)拖垮，因此，要注重資金的管理，制定合理的資金使用計劃，保證企業(yè)日益經(jīng)營對資金的需要。在財務(wù)收支上要實施嚴(yán)格的財務(wù)監(jiān)控，合理安排資金調(diào)度，確保建設(shè)項目施工和營銷資金需求；加速應(yīng)收賬款的收回，調(diào)整庫存結(jié)構(gòu)，壓縮存貨資金占用，增強企業(yè)支付能力，提高企業(yè)信譽；嚴(yán)格控制費用的支出，防止鋪張浪費，杜絕費用超支現(xiàn)象，以提高所投資金的安全性和合理性，加強資金運用管理。

3.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)必須保持合理的資金結(jié)構(gòu)，適度負(fù)債經(jīng)營，在充分考慮企業(yè)償債能力的前提下，設(shè)法籌足項目建設(shè)資金。在利用傳統(tǒng)融資的前提下，通過融資渠道多元化、搭配好資本權(quán)益比率等方法，降低資產(chǎn)負(fù)債率，控制企業(yè)資本成本，改善資本結(jié)構(gòu)減輕籌資壓力，降低財務(wù)風(fēng)險。一方面，加強預(yù)售房款、銀行貸款這些傳統(tǒng)融資渠道的管理；另一方面，可以通過股票融資、債券融資、合作開發(fā)等來擴充資金，使企業(yè)逐漸做大，并且逐漸具備吸引外部投資者的條件。不僅有利于房地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展，還可以優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)。

4.加強成本管理

企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理控制的要求，在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對象，在開發(fā)成本和銷售科目中，根據(jù)產(chǎn)品設(shè)置相關(guān)成本費用的上下級明細(xì)科目，細(xì)化成本對象。在策劃監(jiān)督上，企業(yè)應(yīng)對開發(fā)設(shè)計階段、產(chǎn)品建設(shè)階段發(fā)生的成本進(jìn)行預(yù)先規(guī)劃，使計劃成本更加接近于實際成本；并且建立一個強有力的監(jiān)督機構(gòu)，在各個重要環(huán)節(jié)，按既定的制度和目標(biāo)定期進(jìn)行檢查和考核，實行監(jiān)督管理。

5.完善內(nèi)部審計

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段，內(nèi)部審計工作就顯得非常重要。內(nèi)部審計工作強調(diào)過程控制和主動控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風(fēng)險管理，充分發(fā)揮內(nèi)審的風(fēng)險評估、防范作用，及時消除不良隱患，維護企業(yè)的合法權(quán)益，最大限度地發(fā)揮資產(chǎn)經(jīng)營效益；同時，也要做好事后審計，由財務(wù)收支審計向經(jīng)濟效益審計、管理審計、內(nèi)部控制制度評價、工程項目預(yù)（決）算審計、專項審計等領(lǐng)域發(fā)展，評價生產(chǎn)力各要素的利用程度，挖掘潛力，實現(xiàn)各種資源的優(yōu)化組合，全面實現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務(wù)、評價職能。

參考文獻(xiàn)：

[1]姚杰.淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理[J].商場現(xiàn)代化，2005，（14）.

[2]沈曉晴.現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理研究[J].財經(jīng)縱橫，2006，（2）.

篇8

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）03-0100-04

引言

隨著經(jīng)濟全球化的發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中面臨各種各樣的風(fēng)險，如何辨識、評估、監(jiān)測、控制風(fēng)險已成為我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展道路上必須面對的問題。而在我國房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險意識不強，風(fēng)險管理工作薄弱，是企業(yè)發(fā)生重大風(fēng)險問題的重要原因。

一、文獻(xiàn)綜述

國內(nèi)外對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別的研究主要集中在識別方法和識別變量的選擇方面，而且這些研究成果主要是用于企業(yè)財務(wù)危機預(yù)警模型的構(gòu)建。

Beaver[1]（1968）率先提出單變量分析法。選擇79家公司，通過6組30個變量來反映公司破產(chǎn)前一至五年的財務(wù)能力，研究發(fā)現(xiàn)最好的判別變量是營運資本與負(fù)債之比和凈利潤與總資產(chǎn)之比。Altman[2]（1968）首次運用多變量分析模型對企業(yè)財務(wù)危機進(jìn)行判別分析。從流動性、獲利能力、財務(wù)杠桿、償債能力和活動性五個方面選用22個變量作為預(yù)測備選變量，通過對1946―1965年間破產(chǎn)制造企業(yè)和33家非破產(chǎn)配對企業(yè)的研究分析，構(gòu)建了Z-Score模型。Ohlson[3]（1980）構(gòu)建 Logistic預(yù)測模型，研究發(fā)現(xiàn)，影響公司破產(chǎn)概率的變量，即公司規(guī)模、資本結(jié)構(gòu)、業(yè)績和當(dāng)前的變現(xiàn)能力。

周首華等[4]（1996）運用1977―1990年的62家公司，即31家破產(chǎn)公司和相對應(yīng)的同一年度、同一行業(yè)及相近凈銷售額的31家非破產(chǎn)公司，建立了F分?jǐn)?shù)模型，并以ComPustat PC Plus 會計資料庫中1990年以來的4 160家公司數(shù)據(jù)作為檢驗樣本進(jìn)行了驗證，其F模型的準(zhǔn)確率高達(dá)近70%。生育新、顧壽儀[5]（1998年）通過流動比率、速動比率、資產(chǎn)負(fù)債率、存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和利息倍數(shù)對財務(wù)風(fēng)險的預(yù)警指示，研究宏觀回避和微觀回避對財務(wù)風(fēng)險的回避。楊淑娥和徐偉剛[6]（2003）在Z分?jǐn)?shù)模式的基礎(chǔ)上，運用統(tǒng)計學(xué)中的主成分分析方法，提出了Y分?jǐn)?shù)模型，并用建立模型的134個原始樣本進(jìn)行回代，在預(yù)測值Y=0.5時，模型的回判準(zhǔn)確率為80%左右。王芳云[7] （2005）在系統(tǒng)闡述奧特曼Z計分法的基礎(chǔ)上，有針對性地選取了2003年滬、深上市公司的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行實證研究。實證表明，Z-score模型、模型對某個行業(yè)或某類企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險整體性分析的指導(dǎo)作用較強，可有效的評價企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。邢姝媛[8]（2011）結(jié)合了王偉、趙占軍認(rèn)為的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的三種表現(xiàn)形式，從內(nèi)部控制體系、財務(wù)管理體系、資金管理體系和加強財務(wù)管理意識等方面提出防范措施。趙春[9]（2012）應(yīng)用于企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析與危機預(yù)警的研究，提出了企業(yè)財務(wù)風(fēng)險概念層次樹模型和時間序列動態(tài)維護的財務(wù)危機預(yù)警模型。通過基于Hash 結(jié)構(gòu)的關(guān)聯(lián)規(guī)則交互挖掘算法HIUA、基于部分支持度樹的關(guān)聯(lián)規(guī)則增量式更新算法 IUPS_Miner和關(guān)聯(lián)規(guī)則的動態(tài)維護算法ARDM方法，構(gòu)建償債能力、盈利能力、現(xiàn)金流量指標(biāo)、運營能力、成長能力和指標(biāo)相關(guān)性分析幾項財務(wù)指標(biāo)。杜俊娟[10]（2013）從系統(tǒng)風(fēng)險，非系統(tǒng)風(fēng)險兩方面分析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的類型及產(chǎn)生原因，提出將財務(wù)指標(biāo)與非財務(wù)指標(biāo)結(jié)合進(jìn)行預(yù)警分析的新思路。杜運潮、徐鳳菊[11]（2013）以我國房地產(chǎn)上市公司為研究對象，選取8家財務(wù)狀況異常的公司，按照4倍比例選取了32家財務(wù)狀況正常的配對公司，采用反映企業(yè)償債能力、資產(chǎn)運營能力、盈利能力、成長能力、現(xiàn)金流量能力五個方面能力的30個財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)，構(gòu)成Logistic財務(wù)風(fēng)險識別模型。代岑穎[12]（2014年）將財務(wù)風(fēng)險劃分為籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、流動資產(chǎn)風(fēng)險三類，針對每一類風(fēng)險選取相關(guān)財務(wù)指標(biāo)，共27個量化指標(biāo)構(gòu)成財務(wù)風(fēng)險分析指標(biāo)體系，對該房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行識別與防范。王惠聰[13]（2014）運用財務(wù)比率分析法，單變量分析模型、Z3計分模型、F分?jǐn)?shù)模型，對房地產(chǎn)公司的財務(wù)風(fēng)險水平進(jìn)行了分析，研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)公司的財務(wù)風(fēng)險水平正在逐漸升高。向曉露[14]（2014）、劉砂砂[15] （2014）研究結(jié)果表明，對房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險影響最大的為償債能力因子和成長能力因子，盈利能力因子對強勢公司影響最大，而償債能力因子對弱勢公司的影響最大。龐明和吳紅梅[16]采用多元回歸分析法，利用現(xiàn)金流視角研究財務(wù)風(fēng)險。研究結(jié)果表明，經(jīng)營活動現(xiàn)金流增長率、投資活動總流入結(jié)構(gòu)比率與財務(wù)風(fēng)險的變化趨勢反比凈利潤現(xiàn)金比率、全部現(xiàn)金流量比率、籌集活動總流入結(jié)構(gòu)比率顯著影響財務(wù)風(fēng)險。

二、研究設(shè)計與指標(biāo)構(gòu)建

Vasicek 于2002 年首先提出來的財務(wù)風(fēng)險，并在財務(wù)預(yù)警體系研究中得到應(yīng)用。該模型假設(shè)財務(wù)運行狀況主要取決于兩個變量ZA和ZB為正的概率，用公式表示為：

財務(wù)預(yù)算的名義杠桿率？漬可以表述為：

鑒于最大概率為1，現(xiàn)金流運行狀況的概率可以表述為：

當(dāng)概率為1 時表示現(xiàn)金流的約束較松，可以降低風(fēng)險標(biāo)準(zhǔn)提高高風(fēng)險項目的投資，如果把剩余資金用于項目A，則B+A項目的收益情況W可以表示為：

根據(jù)上述公式可以得出以下公式：

上述公式表明，在約束條件下，公司現(xiàn)金流的最優(yōu)財務(wù)狀況和公司項目收益E 呈正向關(guān)系，與置信度系數(shù)α 也呈正向關(guān)系，和違約率PA和PB呈反向關(guān)系，即風(fēng)險的存在將提高公司財務(wù)危機發(fā)生的概率。

企業(yè)收益情況可以表示為：E（P|I）=（q-Pi）P0+（1-q+Pi）pc

其中，Pi 表示企業(yè)利潤，如果i為0，表示企業(yè)完全使用自有資金，i 等于C，表示完全使用外部資金。

只有在E>0，即企業(yè)利潤為正時才會繼續(xù)擴大投資規(guī)模，意味著企業(yè)現(xiàn)金流的財務(wù)狀況良好，對E 求導(dǎo)可得如下形式：

上述公式意味著房地產(chǎn)企業(yè)所處外部環(huán)境越復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)資金不足時，進(jìn)行外部融資的成本越大，將會影響企房地產(chǎn)企業(yè)正常運轉(zhuǎn)。財務(wù)預(yù)警指標(biāo)從經(jīng)營效率、償債能力、盈利能力和資本收益四個方面對財務(wù)狀況進(jìn)行分析，其中經(jīng)營效率包括企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金充足率、經(jīng)營現(xiàn)金比率、自由現(xiàn)金比率和資金周轉(zhuǎn)率4個子指標(biāo)，償債能力包括企業(yè)現(xiàn)金比率、資本負(fù)債率和現(xiàn)金債務(wù)比率3個子指標(biāo)，盈利能力包括盈利現(xiàn)金比率、經(jīng)營現(xiàn)金比率和凈資產(chǎn)利潤3個子指標(biāo)，資本收益用每股的現(xiàn)金流量表示。隨機抽取2015滬深兩市54家房地產(chǎn)上市公司ST 公司和50家非ST 公司，把ST公司設(shè)定為1，非ST公司設(shè)定為0，在分析時把94個樣本公司分成兩組，分別為估計組和檢驗組，計量分析使用SPSS軟件，數(shù)據(jù)的描述性統(tǒng)計（見表1）。

三、實證檢驗

根據(jù)財務(wù)風(fēng)險的數(shù)理模型，企業(yè)財務(wù)狀況主要取決于企業(yè)收益情況和現(xiàn)金流項目特質(zhì)性。

由于企業(yè)財務(wù)風(fēng)險（CF）和企業(yè)收益和現(xiàn)金流存在密切關(guān)系，基于上述變量選取，本文設(shè)定經(jīng)營效率（JY）、償債能力（CZ）、盈利能力（YL）和資本收益（ZB）四大影響因素構(gòu)建計量模型：

為了對公司的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行定量分析，首先使用上述風(fēng)險計量模型進(jìn)行回歸分析，回歸結(jié)果（見表2）。

從模型回歸結(jié)果可以看出，所有變量都通過了顯著性檢驗，伴隨概率較小，從標(biāo)準(zhǔn)差和t值可以看出回歸結(jié)果較為理想。在市場經(jīng)濟的環(huán)境下，目前還存在很多不合理的地方，而且上市公司融資壓力是制約企業(yè)財務(wù)狀況的重要因素。合理規(guī)劃、制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是國家經(jīng)濟健康發(fā)展的重要保障。

參考文獻(xiàn)：

[1] Beaver W.Marketprice，F(xiàn)inancial Ratios，and the Prediction of Failure [J].Jouranal of accounting research，1968.

[2] Edward I.Altman.Financial ratios，discriminant analysis and prediction of corporate bankruptcy [J].Journal of Finance，1968.

[3] Ohlson J.A.Financial ratios and the probabilistic prediction bankruptcy[J].Journal of accounting research，1980，（1）.

[4] 周首華，等.論財務(wù)危機的預(yù)警分析――F分?jǐn)?shù)模式[J].會計研究，1996，（8）.

[5] 生育新，顧壽儀.淺談企業(yè)財務(wù)風(fēng)險[J].財會月刊，1998，（12）.

[6] 楊淑娥，徐偉剛.上市公司財務(wù)預(yù)警模型――Y分?jǐn)?shù)模型的實證研究[J].中國軟科學(xué)，2003，（2）.

[7] 王芳云.運營Z計分模型對上市公司財務(wù)風(fēng)險的實證研究[J].山東紡織經(jīng)濟，2005，（5）.

[8] 邢姝媛.關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析[J].中國證券期貨，2011，（6）.

[9] 趙春.基于數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的財務(wù)風(fēng)險分析與預(yù)警研究[D].北京：北京化工大學(xué)碩士學(xué)位論文，2012.

[10] 杜俊娟.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的預(yù)警與防范[J].會計之友，2013，（10）.

[11] 杜運潮，徐鳳菊.房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險識別――基于Logistic模型的實證研究[J].財會月刊，2013，（18）.

[12] 代岑穎.？菖？菖房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別與防范研究[D].重慶：重慶理工大學(xué)碩士學(xué)位論文，2014.

[13] 王惠聰.BLDC公司財務(wù)風(fēng)險分析與防范[D].沈陽：遼寧大學(xué)碩士學(xué)位論文，2014.

篇9

1.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)企業(yè)在我國剛剛起步，但是屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，發(fā)展?jié)摿薮螅欢康禺a(chǎn)業(yè)自身具有投資量大，投資時間長等特點。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般需要通過貸款融資用于項目開發(fā)和建設(shè)，而運用貸款融資就會帶來一系列的財務(wù)問題。隨著市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)整體規(guī)模也越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也日趨激烈。而財務(wù)問題是影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的重要因素，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能很好處理財務(wù)問題，很難在激烈的市場競爭中獲取成功。我國房地產(chǎn)企業(yè)，首先從財務(wù)資源的來源上看，財務(wù)資源來源較少，主要表現(xiàn)在融資難，周轉(zhuǎn)資金少。其次，我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理和監(jiān)督體系的不完善是影響企業(yè)財務(wù)正常運行的重要問題，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立與自身企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的財務(wù)運行體系。最后，從房地產(chǎn)企業(yè)的管理意識來看，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理問題的意識不是很強，很多企業(yè)只是注重貸款和拿地，而忽視了企業(yè)財務(wù)的管理和監(jiān)督。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資決策前一定要在考慮自有資金和可貸資金的基礎(chǔ)上，同時加強和完善房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理和監(jiān)督體系，并增強企業(yè)財務(wù)管理的意識，最終實現(xiàn)降低企業(yè)成本、增加企業(yè)利潤，提高企業(yè)經(jīng)濟效益的目的。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)問題分析

2.1 財務(wù)資源較少

我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的主要動力因素是資金驅(qū)動型。在現(xiàn)行條件下，房地產(chǎn)企業(yè)自身所有的資金相對較低，主要用于解決前期的拿地問題，而對于后期的房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)，則更多的是依賴各種融資途徑和銷售所得的資金回籠予以解決。因此，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)資金正常運行的重要組成部分。很多房地產(chǎn)企業(yè)不顧銀行借貸的高額成本以及如期不能償還的風(fēng)險，大量的借貸銀行資金帶來了很大的財務(wù)問題[1]。

房地產(chǎn)企業(yè)資金來源較少還表現(xiàn)在借貸資金困難，資金周轉(zhuǎn)不通暢。房地產(chǎn)企業(yè)受自有資金和實力的限制，償款付息的能力相對比較差，銀行為了避免企業(yè)貸款可能帶來的風(fēng)險，通常會對投向房地產(chǎn)行業(yè)的貸款設(shè)定較高的門檻，造成房地產(chǎn)企業(yè)貸款特別難，成本特別高。很多房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)而向擔(dān)保機構(gòu)貸款，目前，從全國各個地方的擔(dān)保機構(gòu)的的擔(dān)保數(shù)據(jù)來看，很多擔(dān)保公司的擔(dān)保能力還非常有限，擔(dān)保費用比銀行貸款相對偏高，出借能力明顯不足且擔(dān)保機構(gòu)自有擔(dān)保資金十分有限，抵抗市場風(fēng)險能力較差，難以滿足廣大房地產(chǎn)企業(yè)龐大的資金需求量。

2.2 財務(wù)管理和監(jiān)督體系的不完善

（一）資金管理體系比較混亂。一是很多企業(yè)雖然制定了比較詳細(xì)的投資和開發(fā)建設(shè)計劃，卻沒有把相應(yīng)的計劃目標(biāo)進(jìn)行層層分解，制定出更加詳細(xì)的實施步驟加以有效地實施。二是公司對開發(fā)建設(shè)項目投入的成本過高，無法對企業(yè)資金進(jìn)行集中合理的分配和控制，資金運行效率相對比較低下。

（二）貸款途徑單一，由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，其資金來源主要依靠銀行貸款。隨著國務(wù)院陸續(xù)加緊對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控、多次上調(diào)銀行借貸資金比率等一系列政策，銀行系統(tǒng)貸款監(jiān)管越來越緊，房地產(chǎn)行業(yè)從銀行獲得信貸資金的門檻會越來越高，同時可以獲得的信貸資金總量也會越來越少。

（三）審計監(jiān)督不規(guī)范。雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置了內(nèi)部財務(wù)監(jiān)管部門，制定了財務(wù)監(jiān)督制度，但由于各種原因財務(wù)監(jiān)管部門難以準(zhǔn)確有效的發(fā)揮相應(yīng)作用，監(jiān)管不力[2]。

2.3財務(wù)管理問題意識不強

一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒能對開發(fā)建設(shè)項目進(jìn)行合理科學(xué)的規(guī)劃，一旦項目開始開發(fā)建設(shè)，資金不能如期到位，企業(yè)就面臨這兩難的境況，直接造成巨大的財務(wù)損失。二是房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債過高。很多房地產(chǎn)企業(yè)不考慮自身的償債能力，從銀行借貸大量資金用于開發(fā)建設(shè)。部分房地產(chǎn)企業(yè)在從銀行貸款無望時，為了解決自身資金問題，將融資的希望轉(zhuǎn)向了民間資本，很多企業(yè)的股東向自己的親戚朋友借貸，在以上途徑均不能獲得貸款的情況下，不得不向高利貸私人或地下錢莊借貸，這些貸款資金不但來源不合法，而且利息率普遍比銀行高，償還風(fēng)險大。

3.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)問題對策

3.1合理拓寬融資途徑

在各地房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)資金匱乏的前提下，應(yīng)該盡量聘請具有一定資質(zhì)的財務(wù)專員，發(fā)揮這些人員的作用，讓他們?yōu)槠髽I(yè)尋找財務(wù)資金。由于企業(yè)的財務(wù)資金對企業(yè)的生存起著核心的作用，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身條件，利用社會內(nèi)部的廣大有利條件，對企業(yè)自身有限的財務(wù)資源進(jìn)行合理整合搭配。

3.2完善企業(yè)財務(wù)管理和監(jiān)督體系

3.2.1改善企業(yè)的內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，建立合理的董事會管理制度

房地產(chǎn)公司要對企業(yè)進(jìn)行有效的掌控和管理，確保財務(wù)政策與財務(wù)計劃的有效實施，就必須對公司進(jìn)行有效地掌控和管理。要真正確立房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的核心地位，有效的實現(xiàn)對企業(yè)財務(wù)的管理和運行，房地產(chǎn)企業(yè)必須從制度上、責(zé)任上、權(quán)限上及監(jiān)管過程等方面，建立合理的董事會治理管理制度，針對不同的開發(fā)建設(shè)項目制定相應(yīng)的計劃，采取不同的財務(wù)監(jiān)管模式[3]。

3.2.2財務(wù)預(yù)算制度化

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)過程中，財務(wù)預(yù)算存在很多的突發(fā)因素，這些都對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)項目的經(jīng)濟效益起著重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)以開發(fā)建設(shè)項目的整體預(yù)算為基礎(chǔ)，對企業(yè)資金的整個的運行過程以及最后的分配結(jié)算等做出具體安排。在項目預(yù)算方面，企業(yè)財務(wù)部門要對項目建設(shè)的整個投入進(jìn)行精確地研究部署、從項目的開發(fā)，設(shè)計、施工、結(jié)算等內(nèi)容進(jìn)行整體預(yù)算，嚴(yán)格執(zhí)行財務(wù)預(yù)算編制，從而提高開發(fā)建設(shè)項目在決策階段的精確性，盡可能地減少決策失誤帶來的財務(wù)損失。

3.2.3加強資金監(jiān)管

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)項目往往不能如期完工，大量借貸資金閑置，資金利用率低下，資金運行不暢。因此，要加強資金的流動管理，制定合理的資金流動監(jiān)管制度，確保企業(yè)日常運營對資金的需求。在財務(wù)收支上要實施嚴(yán)格的財務(wù)監(jiān)管，合理安排資金流向，確保開發(fā)建設(shè)項目建設(shè)和施工的資金需求；同時增強企業(yè)貸款償還能力，提高企業(yè)信用。

3.2.4房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行資金成本監(jiān)控

對項目開發(fā)建設(shè)的整個過程都實行成本監(jiān)控。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本監(jiān)控是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目財務(wù)管理的重要組成部分，是整個財務(wù)管理的核心。對從開發(fā)建設(shè)到最后的結(jié)算都要實行嚴(yán)格的成本計算和控制，確保資金得到最有效的利用[4]。

3.2.5加強外部審計監(jiān)督

企業(yè)通過內(nèi)部審計，可以通過內(nèi)部的監(jiān)督審計及時發(fā)現(xiàn)和解決企業(yè)的財務(wù)問題，同時也能起到加強內(nèi)部審計對公司的監(jiān)督作用。但是僅僅只靠內(nèi)部的審計監(jiān)督還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須加強社會外部對企業(yè)的審計監(jiān)督，社會外部的監(jiān)督相對比較公開，也比較公平，公正。因此，企業(yè)還應(yīng)通過社會外部的審計機構(gòu)對其公司進(jìn)行外部審計。

4.結(jié)語

總而言之，在當(dāng)今市場經(jīng)濟的條件下，財務(wù)問題已成為我國房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要解決的現(xiàn)實問題。因此，通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況存在的基本問題進(jìn)行分析，并通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)資源的相對匱乏，財務(wù)管理和監(jiān)督體系不健全，加上財務(wù)問題意思的淡薄等各個方面的問題進(jìn)行具體分析。同時提出解決困擾房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)問題的策略，最終保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得長期的經(jīng)濟效益以及得到穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]王海濤.試論公司財務(wù)管理問題[J].公用事業(yè)財會，2010（2）.

篇10

一、財務(wù)管理的概念與特點

財務(wù)管理指的是在整體目標(biāo)一定的情況下，對購置、投資資產(chǎn)，融通、籌資資本以及在經(jīng)營過程中現(xiàn)金的流量即營運的資金，以及利潤分配的管理。財務(wù)管理是依據(jù)財經(jīng)法規(guī)的制度，根據(jù)財務(wù)管理原則，來進(jìn)行企業(yè)財務(wù)的組織活動，并對財務(wù)關(guān)系進(jìn)行處理的一項經(jīng)濟管理工作，是企業(yè)管理的核心。概括的說，財務(wù)管理是一項對企業(yè)的財務(wù)活動進(jìn)行組織，對企業(yè)的財務(wù)關(guān)系實施處理經(jīng)濟管理工作。

企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動具有一定的復(fù)雜性，因而企業(yè)的管理內(nèi)容也十分豐富，且存在相互作用，相互影響的現(xiàn)象，自身特點明顯。財務(wù)管理的特點有如下幾個方面：第一，財務(wù)管理作為一項管理工作具有很強的綜合性；第二，財務(wù)管理涉及資金面廣，與企業(yè)的各方面都有著緊密聯(lián)系；第三，財務(wù)管理狀況良好與否是企業(yè)是否合理經(jīng)營、技術(shù)應(yīng)用是否先進(jìn)，是否運用了得當(dāng)?shù)臎Q策等等這些企業(yè)管理狀況的直接體現(xiàn)。

二、宏觀調(diào)控政策

房地產(chǎn)行業(yè)是我國目前最重要的投資領(lǐng)域之一，對我國經(jīng)濟的發(fā)展有著重大的影響，但也會帶來一定的危機?；诂F(xiàn)狀，我國對房地產(chǎn)業(yè)采取了一定的措施，實施宏觀調(diào)控，且收效明顯。我國對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，主要考慮以下幾方面內(nèi)容：第一，抑制投機行為、保護合理需求。抑制投機行為是當(dāng)前最緊急的任務(wù)，而長期的任務(wù)便是保護合理的需求。國務(wù)院有關(guān)部委對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，在保證執(zhí)行歸檔措施的同時，要做到根據(jù)不同的地域，不同的需求，具體進(jìn)行調(diào)控，做到供求結(jié)構(gòu)合理，保障中低檔房源的供給，防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，從而保證我國經(jīng)濟的良好發(fā)展；第二，不同地區(qū)不同對待，防止一刀切。房地產(chǎn)業(yè)具有一定的區(qū)域性以及非流動性，因而不同的城市間存在的差異也很大。實施宏觀調(diào)控的時候，對房產(chǎn)發(fā)展過熱的地區(qū)應(yīng)重點對待，防止畸形的發(fā)展。對房產(chǎn)發(fā)展一般地區(qū)，就不能應(yīng)用一樣的措施了，否則容易抑制到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的發(fā)展。應(yīng)當(dāng)采用合理的措施，避免抑制合理需求。第三，房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題，不是單獨的現(xiàn)象，也不是簡單房地產(chǎn)自身的問題。這些問題是宏觀經(jīng)濟運行以及經(jīng)濟體制中很多問題的綜合反映，因而需要綜合的治理。

三、財務(wù)管理面臨的問題

我國近年來的宏觀調(diào)控政策，包括有國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知以及新國八條，主要都是為了抑制房價上漲，對貸款利率進(jìn)行了調(diào)整，以及近期推出的限購政策，加強保障性住房等等。這些政策的出臺說明了當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場面臨的問題非常嚴(yán)重，也說明了政府對這些問題有清醒的頭腦，并有決心來調(diào)整。而要化解當(dāng)前房地產(chǎn)問題，重點就在對住房“去投資化”、“去賺錢效應(yīng)”，并采取嚴(yán)厲的住房信貸政策及房地產(chǎn)稅政策，達(dá)到擠出房地產(chǎn)泡沫、改善居民基本居住條件的目的。而這些政策措施的出臺，也使我國的房地產(chǎn)企業(yè)遇到了挑戰(zhàn)，很多問題也應(yīng)運而生。

1.在外，財務(wù)管理面臨著以下一些問題：

(1)融資難

房地產(chǎn)企業(yè)拿地沒有以前方便了，一些資金充裕的企業(yè)根本拿不到地或者開發(fā)不起來。還有因為銀行的利率上調(diào)，企業(yè)的融資成本增加，融資也越來越困難，很容易造成資金鏈的斷裂，這對房地產(chǎn)公司財務(wù)管理來說是一個大的挑戰(zhàn)。

(2)利潤空間縮減

目前房產(chǎn)的開發(fā)，需要配套建設(shè)保障性的住房，這些現(xiàn)實的問題都對房地產(chǎn)企業(yè)的存在空間有著嚴(yán)重的威脅和影響。房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間縮減，前期投入不變，如何協(xié)調(diào)好資金的運用，保障房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，是財務(wù)管理的任務(wù)之一。

(3)銀行放款條件嚴(yán)苛

隨著融資越來越困難，房地產(chǎn)企業(yè)資金運行的不易，目前銀行的放款條件也十分的嚴(yán)苛，因而對企業(yè)自身信用的標(biāo)準(zhǔn)越來越高。如何提高房地產(chǎn)企業(yè)自身信用，加強同銀行的關(guān)系合作，最終獲得銀行的放款，這些，都考驗著房地產(chǎn)企業(yè)自身的財務(wù)管理。

2.在內(nèi)，財務(wù)管理也存在一些問題：

(1)長期以來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)存在“財務(wù)”與“會計”不分這一現(xiàn)象，財務(wù)管理被包含在會計工作中，管理內(nèi)容也被局限在營運的資金管理這一方面，且沒有得到足夠的重視。財務(wù)管理人員素質(zhì)沒有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，水平參差不齊。

(2)財務(wù)管理制度不嚴(yán)，管理沒有適應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)和措施。沒有相應(yīng)的監(jiān)督檢查部門和機構(gòu)。

(3)房地產(chǎn)發(fā)展速度快，其財務(wù)活動也越來越復(fù)雜，沒有配套的信息系統(tǒng)對其實施信息管理和控制。

四、財務(wù)管理的對策

1.財務(wù)管理的意識要加強

財務(wù)管理是企業(yè)管理的核心，對財務(wù)預(yù)算、營運資金的管理以及財務(wù)控制這些工作應(yīng)當(dāng)予以重視，企業(yè)財務(wù)管理的層次要得以提升，對財務(wù)管理的重要性和必要性必須在思想上提高認(rèn)識，在企業(yè)管理中財務(wù)管理的中心地位應(yīng)得到確定。與此同時，財務(wù)管理水平的提高，以及對財務(wù)管理人員的素質(zhì)要求必須嚴(yán)格，明確這些財務(wù)人員的工作責(zé)任，其工作的主要內(nèi)容包括控制資金、管理各項資產(chǎn)、合理管理企業(yè)的投資與籌資，理論知識豐富，有能力根據(jù)數(shù)字來分析經(jīng)濟活動和關(guān)系，對企業(yè)經(jīng)營活動能夠提出合理、科學(xué)的建議和意見。

2.信用的建設(shè)，實現(xiàn)融資

房地產(chǎn)企業(yè)融資十分重要，要想擺脫目前融資難的困境，必須加強信用這一觀念，做到誠實守信、規(guī)范經(jīng)營，從而能將自身的信用等級提高。在融資方面，做到與大企業(yè)加強合作，爭取利用大企業(yè)的高等級信用為自身進(jìn)行擔(dān)保，最終獲得銀行的貸款，實現(xiàn)融資。還應(yīng)同金融機構(gòu)加強聯(lián)系，經(jīng)常將自身企業(yè)經(jīng)營的狀況向銀行進(jìn)行通報，使銀行對企業(yè)資金流向以及經(jīng)濟狀況能有所把握和知曉，得到銀行的信用評定，最終獲得資金，開展經(jīng)營運作。

3.財務(wù)管理日常預(yù)算及經(jīng)營工作要加強

企業(yè)的財務(wù)部門，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真的編制和執(zhí)行好財務(wù)預(yù)算，實現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)利潤。根據(jù)制訂的預(yù)算，為實現(xiàn)這一目標(biāo)，企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)一定程度上約束企業(yè)的經(jīng)濟行為，實施加強管理，定期檢查，嚴(yán)格考核，落實責(zé)任以及兌現(xiàn)獎懲等這些措施。

對日常的現(xiàn)金流量做到合理的估計、保證。現(xiàn)金管理工作的內(nèi)容主要是對資金的收入與支出進(jìn)行估算，對現(xiàn)金流入與流出的時間進(jìn)行確定，對未來需要的資金能夠有良好的預(yù)測，且對資金需要能夠切實及時的保證。嚴(yán)格把關(guān)好公司款項，規(guī)定清楚付款的條件，且及時收回款項，完成交易。

4.財務(wù)管理制度與體系的建立

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循針對性、操作性以及強制性原則來制定財務(wù)的會計制度，其制訂的財務(wù)管理體系必須符合企業(yè)的實際需要：首先財務(wù)管理機構(gòu)要專門的設(shè)立，對企業(yè)資金的融通、現(xiàn)金出納、財會管理、工資核算、固定資產(chǎn)以及對預(yù)算編制和決算等等實施工作進(jìn)行統(tǒng)一的管理；其次要實現(xiàn)財務(wù)管理規(guī)范化與制度化，因而要制定起相應(yīng)的如現(xiàn)金、采購、報銷、稽核等財務(wù)管理制度；最后，強化監(jiān)督的機制，制定起相應(yīng)的考核制度。規(guī)范程序，對工作人員責(zé)任進(jìn)行明確，保證財務(wù)行為的規(guī)范、合法，保證企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營運行正常。