導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)公司的建議，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

二、建立規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，設(shè)立審批和資質(zhì)審查制度。一般按如下程序進行：

（一）由企業(yè)主管部門或股東向建委或房地產(chǎn)管理局提出申請；

（二）經(jīng)建委或房地產(chǎn)管理局批準后，持批文到工商行政管理部門辦理公司（機構(gòu)）名稱核準手續(xù)；

（三）經(jīng)工商行政管理部門核準名稱后，持核準名稱文件到建委或房地產(chǎn)管理局申請資質(zhì)審查；

（四）經(jīng)審查合格發(fā)給資質(zhì)證書，持資質(zhì)證書到工商行政管理部門辦理工商登記等手續(xù)。

三、考慮到我省已有房地產(chǎn)開發(fā)公司的開發(fā)能力已遠遠超過房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場的實際需要，今后一段時期，除確實資金雄厚和承擔政府指定的開發(fā)項目外，不宜再批準設(shè)立新的房地產(chǎn)開發(fā)公司。已有的房地產(chǎn)開發(fā)公司，要加快建立現(xiàn)代企業(yè)制度的步伐，向股份制和有限責(zé)任公司過渡。并積極引導(dǎo)和鼓勵有實力的房地產(chǎn)開發(fā)公司兼并、收購中小型開發(fā)公司，培育和發(fā)展一批大型房地產(chǎn)集團企業(yè)，在我省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)中起主導(dǎo)和骨干作用。

一個部門或企業(yè)原已設(shè)立有多家房地產(chǎn)開發(fā)公司的，在深化企業(yè)改革中，要積極創(chuàng)造條件，組建大型集團企業(yè)，形成資金、人才和管理優(yōu)勢。

對設(shè)立后多年沒有開發(fā)業(yè)績的開發(fā)公司，要取消其房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，以后需要開展此項業(yè)務(wù)再重新申請。

四、設(shè)立物業(yè)管理公司，一般要有比較明確的可管物業(yè)，并不少于5萬平方米。達不到要求的，市、縣建委或房地產(chǎn)管理局要做說服工作，盡可能動員開發(fā)建設(shè)單位將其移交給已有的專業(yè)化物業(yè)管理公司管理。一個開發(fā)公司，其開發(fā)經(jīng)營的物業(yè)超過5萬平方米的，原則上也只準許設(shè)立一家物業(yè)管理公司，促使其形成規(guī)模管理，有利于提高管理水平和降低管理成本。

五、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，在房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，房地產(chǎn)交易活動比較活躍的市、縣，可發(fā)展快一些。但也要充分考慮市場的需要和實際容量，避免出現(xiàn)失控和造成惡性競爭。一些部門申請設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，容易造成壟斷性經(jīng)營（服務(wù)）的，應(yīng)予限制。同時，為促進房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)加快向?qū)I(yè)化、社會化方向發(fā)展，一個部門或企業(yè)一般不宜申請設(shè)立兩個以上（含兩個）業(yè)務(wù)相同的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。

房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的機構(gòu)只銷售自己開發(fā)經(jīng)營的商品房的，不需要申請房地產(chǎn)資格。

六、各級建委和房地產(chǎn)管理局對物業(yè)管理崗位人員、房地產(chǎn)估價員和經(jīng)紀員的培訓(xùn)和考試發(fā)證工作，也要從各地實際需要出發(fā)，基本滿足市場需要后可暫停一段時間，把培訓(xùn)的重點放在已有專業(yè)人員的提高上來。通過對各類房地產(chǎn)專業(yè)人員培訓(xùn)的控制，達到調(diào)控物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)保持適度發(fā)展的目的。

篇2

房地產(chǎn)行業(yè)的熱度逐漸升溫，隨之而來的是各地的炒房現(xiàn)象和不斷涌現(xiàn)的“地王”現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型的投資，項目運轉(zhuǎn)的每一個階段，都需要投入大量的流動資金，而房地產(chǎn)企業(yè)資金回收主要是在銷售階段。與普通企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品單價高，產(chǎn)品銷售量受金融政策的影響大，產(chǎn)品可變現(xiàn)能力差，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金回收速度慢，資金缺乏流動性。房地產(chǎn)企業(yè)資金一旦缺乏流動性，房地產(chǎn)不可避免的面臨經(jīng)營風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型高風(fēng)險行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營活動所需資金能夠靠企業(yè)權(quán)益性資金來獲得，而不是依賴債務(wù)性資金，房地產(chǎn)企業(yè)受外界環(huán)境的影響也會降低。然而我國房地產(chǎn)企業(yè)基本是負債開發(fā)模式，利用房地產(chǎn)的不動產(chǎn)性質(zhì)，將其抵押貸款，解決企業(yè)開發(fā)資金量需求問題，但同時加大了企業(yè)債務(wù)性資金的比例，也為企業(yè)帶來了財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)若是不能客觀衡量自身的實力和項目效益，盲目籌資，則企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)必然不合理，引發(fā)不能按時支付到期借款本息的籌資風(fēng)險。

一、某房地產(chǎn)公司財務(wù)虧損的因素分析

（一）信息不對稱

某房地產(chǎn)公司是私營性質(zhì)的某房地產(chǎn)公司，其信息透明度低，他們向貸款人提供的財務(wù)報表和會計資料未經(jīng)專業(yè)注冊會計師審計驗證，這會使得公司償還貸款的能力出現(xiàn)不確定因素，從而誘發(fā)財務(wù)虧損，出現(xiàn)財務(wù)危機。

（二）融資遇阻

某房地產(chǎn)公司作為中小型企業(yè)，其融資方式也會受到限制，很難一次性從銀行籌集到大量的資金，而因為資歷限制，企業(yè)不能通過發(fā)行企業(yè)債券獲得資金。就會出現(xiàn)個別項目延緩施工，甚至項目停工的事件，這對整個公司正常運營是極不利的。因此要在這樣的大環(huán)境下積極拓寬融資渠道，進行融資方式的創(chuàng)新，才能有效緩解大環(huán)境融資難帶來的負面影響。

（三）資金結(jié)構(gòu)不合理，負債資金比例過高

資金結(jié)構(gòu)即企業(yè)全部資金來源中權(quán)益資金與負債資金的比例關(guān)系，某房地產(chǎn)公司的資金由自有資金、預(yù)售款、銀行貸款和民間資金部4分組成，其中自有資金只占較小的比例，負債資金往往占企業(yè)全部資金來源的85%。某房地產(chǎn)公司的負債資金明顯過高，引發(fā)財務(wù)風(fēng)險的概率也會明顯加大，一旦出現(xiàn)企業(yè)不能控制的誘發(fā)財務(wù)風(fēng)險的因素，那隨之而來的就是財務(wù)危機。

（四）某房地產(chǎn)公司財務(wù)管理有效性差

某房地產(chǎn)公司既是投資者又是經(jīng)營者的管理模式，降低了公司財務(wù)管理的效率，具體表現(xiàn)為公司管理資源相對短缺，管理機制簡單，關(guān)鍵財務(wù)崗位則由家族內(nèi)部人掌控，而這部分人人財會業(yè)務(wù)水平不高，常常利用人脈關(guān)系掩蓋了各種財務(wù)管理漏洞，必然使得公司的內(nèi)部管理更加薄弱。鑒于以上種種情況，某房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理活動的有效性自然無法談起。

（五）投資決策缺乏科學(xué)性

某房地產(chǎn)公司在開發(fā)新項目時，對投資項目的可行性缺乏周密系統(tǒng)的分析，僅憑公司負責(zé)人靠經(jīng)驗做決策，這必然使公司的投資決策缺乏科學(xué)性。2013年某房地產(chǎn)公司為了擴大公司規(guī)模，決定投資新的房地產(chǎn)項目，但因為公司決策人前期沒有對投資項目進行可行性分析，沒有及時了解到政府的市政規(guī)劃，購買的土地被政府征用。政府承諾給某房地產(chǎn)公司置換一塊面積相等的土地，但畢竟開發(fā)項目的地理位置事關(guān)公司經(jīng)濟命脈，某房地產(chǎn)公司舉棋不定，不敢茫然選地。而之前購買土地的資金大部分是負債融資，公司的財務(wù)負擔隨之加大，公司償債能力明顯不足，加大了公司的財務(wù)風(fēng)險，突發(fā)事件使得公司資金周轉(zhuǎn)一時告急。

二、治理某房地產(chǎn)公司財務(wù)虧損的對策

（一）經(jīng)營方面出現(xiàn)虧損的防范措施

隨著我國深化改革的推進，國家重點倡導(dǎo)城鎮(zhèn)化建設(shè)，某房地產(chǎn)公司作為中小型企業(yè)，在房產(chǎn)市場飽和的環(huán)境下，應(yīng)該將戰(zhàn)略目光投放到城鎮(zhèn)的建設(shè)上，轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣?jīng)營模式，結(jié)合開發(fā)所在地的各種資源開發(fā)有特色的房產(chǎn)項目，避免與同其他房地產(chǎn)企業(yè)同質(zhì)化競爭，某房地產(chǎn)公司應(yīng)該要抓住機遇，力求在改革的浪潮中穩(wěn)固企業(yè)根基。

（二）籌資方面出現(xiàn)虧損的防范措施

最近幾年銀行收緊對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，不斷提高貸款利率，而某房地產(chǎn)公司融資方式單一，所以公司更是處在融資渠道不順暢的尷尬位置。某房地產(chǎn)公司最近幾年的短期貸款基本上來自民間貸款，然而民間貸款則利息高，更是加重了企業(yè)的成本，償債壓力大，影響企業(yè)的資金鏈，不利于企業(yè)未來的發(fā)展。目前從某房地產(chǎn)公司的發(fā)展戰(zhàn)略來看，其對資金的需求量會持續(xù)走高，這必然要求公司必須積極拓寬融資渠道并降低籌資成本來緩解資金壓力。對于其近期籌資目的，建議某房地產(chǎn)公司應(yīng)積極尋找多元化的籌資組合，提升自己的融資創(chuàng)新能力來規(guī)避籌資風(fēng)險。比如說，發(fā)債就是較好的方式，由于中票屬于備案制，而企業(yè)債是審批制，建議某房地產(chǎn)公司采取分批發(fā)行中票的方式，減小一次性銷售的壓力，減小發(fā)行失敗概率。從而優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)風(fēng)險。

（三）投資方面出現(xiàn)虧損的防范措施

隨著宏觀環(huán)境的變化，人們自身需求的改變，房地產(chǎn)企業(yè)早已不是前幾年的香餑餑了。目前，就來說，房產(chǎn)市場空置率過高，供需不平衡，人們對房產(chǎn)的追求不再像以前那樣熾熱。某房地產(chǎn)公司應(yīng)該采取財務(wù)管理理論中的將不同風(fēng)險的項目進行組合投資，積極尋找其他的投資市場，不再局限在房產(chǎn)市場中，更好的規(guī)避企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，適應(yīng)市場的需求并能增強企業(yè)的抗風(fēng)險能力。

（四）資金鏈方面出現(xiàn)虧損的防范措施

房地產(chǎn)企業(yè)涉及資金數(shù)目巨大，銷售回款的管理至關(guān)重要。本文建議某房地產(chǎn)公司從以下三個方面對銷售回款進行管控：1）建立合理的客戶資信等級，因人而異，給予客戶不同限額的欠款；2）企業(yè)內(nèi)部需確定合理的銷售回款比例，實時監(jiān)控該指標；3）確定回款責(zé)任制，做到回款人人有責(zé)。某房地產(chǎn)公司對每一次銷售的按揭款、貸款要建立詳細可查的記錄，落實到企業(yè)的每個人；4）協(xié)調(diào)好銀企之間的關(guān)系，做到客戶的按揭款、貸款都能及時到賬。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的資金數(shù)目巨大，盡快將資金回籠，提高資金的利用率是企業(yè)健康運轉(zhuǎn)的有力保障。

（五）企業(yè)管理方面出現(xiàn)虧損的防范措施

鑒于某房地產(chǎn)公司防范財務(wù)風(fēng)險意識淡薄的現(xiàn)象，公司應(yīng)該利用在職學(xué)習(xí)與員工培訓(xùn)等方式來提升公司員工的防范風(fēng)險意識，并且需要加強管理層的風(fēng)險決策意識，做到從源頭上控制財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。某房地產(chǎn)公司應(yīng)該撤換公司關(guān)鍵崗位的親信，盡實做到企業(yè)的內(nèi)控制度可行有效，而不是虛設(shè)，規(guī)范公司的管理制度。作為中小型企業(yè)，某房地產(chǎn)公司的決策基本是公司管理層定奪，雖然企業(yè)管理層從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗豐富，如果不通過實地考察與科學(xué)的方法，一旦決策出現(xiàn)偏差，后果不堪設(shè)想。

三、結(jié)論

本文通過梳理企業(yè)財務(wù)風(fēng)險與管理的相關(guān)理論的基礎(chǔ)上，選取某房地產(chǎn)公司的財務(wù)狀況進行分析，主要從資產(chǎn)狀況、銷售狀況以及現(xiàn)金流量狀況各個方面對其公司的財務(wù)狀況進行識別，找出其出現(xiàn)財務(wù)虧損的原因然后根據(jù)某房地產(chǎn)公司的實際情況提出了具體的控制財務(wù)虧損的措施。有利于公司對自身財務(wù)風(fēng)險與危機狀況的把握，更有利于公司財務(wù)風(fēng)險的控制，同時對中小型某房地產(chǎn)公司的財務(wù)虧損的有效控制提供借鑒。

【參考文獻】

[1]曹進忠.集團企業(yè)財務(wù)集中管理模式的實踐與思考[J].會計研究，2012(5).

篇3

一、引言

伴隨購房熱潮的高漲，不少民營房地產(chǎn)企業(yè)也加入到房地產(chǎn)行業(yè)中以求獲利。由于國家政策對我國房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，銀行業(yè)對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸融資也開始緊縮，使房地產(chǎn)企業(yè)尤其是民營房地產(chǎn)企業(yè)只能望而興嘆。一方面不能有效地快速融資，擴大市場份額，另一方面也使企業(yè)資金回籠速度變慢，增加資金鏈斷裂風(fēng)險。因此，民營企業(yè)必須找到一條符合自身特點的融資渠道，才能實現(xiàn)資本的快速擴張，保障企業(yè)健康長久發(fā)展。在我國資本市場中，企業(yè)IPO上市審批程序嚴格，尤其對民營房地產(chǎn)企業(yè)更是難上加難，不少民營企業(yè)為了確保上市成功，只能采用借殼上市的方式擴充資本，解決融資難題。為了幫助民營房地產(chǎn)企業(yè)提高借殼上市的成功率，本文選取中南房地產(chǎn)與大連金牛公司并購的成功案例，對其借殼上市進行效果剖析評價，為我國其他采用借殼上市的民營企業(yè)提供相關(guān)建議。

二、中南房地產(chǎn)借殼上市的背景

（一）中南房地產(chǎn)公司借殼動因

（1）中南房地產(chǎn)公司簡介。中南房地產(chǎn)公司隸屬中南控股集團，是中南控股集團董事長陳錦石名下的民營房地產(chǎn)企業(yè)。公司擁有八家房地產(chǎn)開發(fā)子公司，并控股一家物流管理企業(yè)和一家建筑施工企業(yè)，該公司開發(fā)了全國各地多處房地產(chǎn)項目，主要以房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、物業(yè)管理和工程承包為主營業(yè)務(wù)，在江蘇省房地產(chǎn)行業(yè)中首屈一指。在企業(yè)借殼上市之前，公司總資產(chǎn)由2006年的0.372億元增至2008年的1.43億元，凈資產(chǎn)收益率由2006年的18.13%增至2008年的22.62%，資產(chǎn)負債率由2006年的87.53%降至2008年的52.42%。可見，中南房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)一直持續(xù)快速發(fā)展，但其資產(chǎn)負債率卻一直居高不下。

（2）借殼動因。一是破解融資難瓶頸。中南房地產(chǎn)公司作為一家民營房地產(chǎn)公司，自身發(fā)展勢頭較好，但在房地產(chǎn)行業(yè)中要想做大做強，必須要有足夠的資金儲備進行土地的開發(fā)。對民營企業(yè)而言，要想規(guī)避IPO上市的困難，只有采用借殼上市的融資方式。因此，中南房地產(chǎn)公司必須要尋找合適的殼公司才能解決公司融資困難的問題，加快企業(yè)的發(fā)展。二是分散經(jīng)營風(fēng)險。同其他民營房地產(chǎn)企業(yè)一樣，中南房地產(chǎn)公司采用家族管理的經(jīng)營模式，導(dǎo)致公司經(jīng)營管理不規(guī)范，員工積極性不高，經(jīng)營風(fēng)險較大。通過借殼上市，不僅能公開發(fā)行新股募集資金，產(chǎn)生資金放大效應(yīng)，實現(xiàn)了企業(yè)資產(chǎn)的證券化，還能調(diào)動企業(yè)員工參與管理的積極性，分散企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。三是加快企業(yè)發(fā)展速度。通過借殼上市，可以短時間內(nèi)完成資本的快速擴張，擴大企業(yè)資本規(guī)模，增加企業(yè)融資渠道；通過上市公司的信息披露，可以有效管理約束企業(yè)的經(jīng)營行為，提高企業(yè)的知名度，帶來企業(yè)品牌的增值，繼而保證了企業(yè)的經(jīng)營實力，有利于拓展企業(yè)的全國性業(yè)務(wù)實現(xiàn)經(jīng)營的協(xié)同性。因此對民營房地產(chǎn)企業(yè)來說，借殼上市可以實現(xiàn)企業(yè)跨越式發(fā)展。

（二）大連金牛公司售殼動因

（1）大連金牛公司簡介。大連金牛股份有限公司成立于1998年，由大連鋼鐵集團、吉林炭素股份等六家公司經(jīng)大連市政府批準共同成立的股份有限公司，當年注冊資本17千萬元，以特殊鋼冶煉和特殊鋼產(chǎn)品加工為主營業(yè)務(wù)，其中最大控股人為東北特殊鋼鐵集團有限公司。在企業(yè)售殼上市前，總資本由2006年0.36億元縮減至2008年的0.35億元，每股收益從2006年0.07元僅增至2008年0.08元，企業(yè)整體經(jīng)營狀況不理想。

（2）售殼動因。一是避免同業(yè)競爭。作為大連金牛公司最大股東的東北特鋼，也是北滿特鋼和撫順特鋼的控股股東。三家特鋼公司從事相同的經(jīng)營業(yè)務(wù)，為了避免形成同業(yè)競爭，整合集團整體利益，東北特鋼集團必須要選擇一家上市公司進行業(yè)務(wù)重組，經(jīng)過衡量比較，大連金牛公司成為售殼出讓的首選。二是提升集團核心競爭力。通過售殼，可以避免業(yè)務(wù)冗余造成的利潤降低，集中另外兩家特鋼企業(yè)的優(yōu)勢資源，即能有效整合業(yè)務(wù)資源，又能提升集團的核心競爭力。

三、中南房地產(chǎn)借殼上市效應(yīng)分析

（一）對上市公司的效應(yīng)

（1）改變了上市公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)。借殼上市之后，中南房地產(chǎn)公司取代東北特鋼成為大連金牛公司最大的股東，成功完成了資產(chǎn)的重組。在上市期間的股權(quán)變動中，東北特鋼的持股比例由41%變?yōu)?%，中南房地產(chǎn)公司新增加73%的股權(quán)。

（2）改變了上市公司的主營業(yè)務(wù)。借殼上市前，中南房地產(chǎn)公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、物業(yè)管理科和建筑施工業(yè)務(wù)，大連金牛公司主要從事特殊鋼材冶煉和鋼產(chǎn)品加工貿(mào)易。上市后，大連金牛公司承接了中南房地產(chǎn)名下8家公司的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、物業(yè)管理等相關(guān)業(yè)務(wù)，原來的特鋼經(jīng)營產(chǎn)業(yè)全部轉(zhuǎn)移至東北特鋼。而中南房地產(chǎn)公司只投資房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，并無特鋼生產(chǎn)項目投資，避免產(chǎn)生并購后的同業(yè)競爭行為。

（3）改變了關(guān)聯(lián)交易現(xiàn)象。借殼上市前，由于公司主營業(yè)務(wù)相近，大連金牛公司與東北特鋼及其關(guān)聯(lián)公司關(guān)聯(lián)交易較多，上市后，中南房地產(chǎn)公司主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，與大連金牛公司之前的業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度不大，因此，不存在企業(yè)間的關(guān)聯(lián)交易行為，更好地規(guī)范了上市公司的經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍。

（二）對公司治理結(jié)構(gòu)的效應(yīng)

由于民營公司缺少完善的公司治理結(jié)構(gòu)，其企業(yè)經(jīng)營管理仍然采用家族式的管理模式。借殼上市后，民營企業(yè)吸收公眾投資者的資金，必須要健全公司治理結(jié)構(gòu)，應(yīng)用現(xiàn)代化的企業(yè)管理制度進行管理，遵循合理的市場秩序。在經(jīng)營決策方面，要及時向資本市場上的公眾進行信息披露，公布公司治理效果，保證決策的規(guī)范化、程序化和制度化。在組織形象方面，要為其他投資者樹立良好的企業(yè)形象和品牌價值，避免股價波動過大，影響投資者信心。在股權(quán)結(jié)構(gòu)方面，要及時公開董事會重大決策，第一大股東在行使權(quán)力的同時，要受到其他股東的監(jiān)督和約束，為企業(yè)長久健康發(fā)展提供良好的保障。

（三）對公司再融資的效應(yīng)

中南房地產(chǎn)公司利用借殼上市的方式，獲得在資本市場上再融資的機會，加速了資本的擴張。同時利用與大連金牛公司的重組，為中南房地產(chǎn)先前項目注入了低成本資金，解決了企業(yè)資產(chǎn)負債率居高不下的難題，優(yōu)化了企業(yè)財務(wù)報表狀況，為企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略提供了保障。同時，利用發(fā)行股票募集資金的方式，可以將籌集的大量資金應(yīng)用于新項目的開發(fā)建設(shè)，提高了市場占有率，為企業(yè)未來的擴張戰(zhàn)略提供了較強的資金保障。

（四）對公司股價的效應(yīng)

自中南房地產(chǎn)公司重組大連金牛公司消息傳出后，公司股價出現(xiàn)了大幅度上漲，直到大連金牛正式更名為中南建設(shè)后，股價一直從12.67元飆升到21.38元，甚至出現(xiàn)27.50元的新高?？梢娊铓ど鲜泻?，投資者對中南房地產(chǎn)公司的成長價值期望值較高。

四、中南房產(chǎn)借殼上市財務(wù)指標分析

為了進一步研究并購后企業(yè)的經(jīng)營能力和財務(wù)狀況，衡量中南房地產(chǎn)公司借殼上市前后的經(jīng)營績效變化，本文選取了中南房地產(chǎn)公司借殼上市后年報中的幾個重要的財務(wù)指標對其分析探討。

（一）償債能力

公司的償債能力可以評價企業(yè)的財務(wù)狀況，財務(wù)風(fēng)險承擔能力和資金籌集手段，分為短期償債能力和長期償債能力。因此，為了評價企業(yè)短期償債水平，本文選取流動比率和速動比率兩個指標，指標比率越高說明公司短期償債能力好，但過高則會影響公司利潤。選取利息保障倍數(shù)和資產(chǎn)負債率兩指標用于評價企業(yè)長期償債水平，利息保障倍數(shù)越高，資產(chǎn)負債率越低說明償還長期債務(wù)較易。

（二）盈利能力

公司的盈利能力可以評價企業(yè)經(jīng)營管理的業(yè)績水平。為了評價企業(yè)的盈利能力，本文選取了凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)收益率兩個指標。凈資產(chǎn)收益率用來衡量公司資本價值，比率越高股東價值越高，盈利能力越高，總資產(chǎn)收益率用來衡量公司資產(chǎn)運行效率，比率越高資產(chǎn)利用越好，盈利能力越高。

（三）營運能力

公司的營運能力可以評價企業(yè)資產(chǎn)運營的效率和水平，企業(yè)資產(chǎn)流動性越強，周轉(zhuǎn)速度越快，利潤率越高，企業(yè)的營運能力就越強。本文選取了總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率三個指標?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高說明流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)快，在總資產(chǎn)中占有比例高，企業(yè)的營運水平好。而存貨周轉(zhuǎn)率高表示存貨流動性較快，不會產(chǎn)生資金積壓，但周轉(zhuǎn)過快也會導(dǎo)致因應(yīng)收賬款過多而降低利潤的現(xiàn)象。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高說明變現(xiàn)速度快，為企業(yè)運營提供了保障。

（四）發(fā)展能力

公司的發(fā)展能力反映了企業(yè)未來的價值增值和成長空間的大小。通過分析營業(yè)收入增長率、凈利潤增長率和總資產(chǎn)增長率三個指標來判斷中南房房地產(chǎn)公司上市后的企業(yè)成長能力。

五、民營企業(yè)借殼上市的相關(guān)建議

（一）尋找合適的殼資源和有利的并購模式

（1）借殼對象的選擇。不同上市公司有自身不同的特點，在選擇借殼對象時，要格外關(guān)注殼公司的資產(chǎn)負債情況，避免因殼公司自身的巨額債務(wù)為借殼企業(yè)帶來較大的債務(wù)風(fēng)險，導(dǎo)致股權(quán)結(jié)構(gòu)失衡。要從定性和定量兩方面進行殼公司的綜合評價，謹慎選擇殼資源，以確保借殼上市后目標仍符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，保證公司的資金實力，提高企業(yè)競爭力，以實現(xiàn)企業(yè)的核心價值。

（2）借殼模式的選擇。在選擇借殼模式時，根據(jù)企業(yè)自身的特點可以采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓、二級市場收購、資產(chǎn)置換等某一種或幾種綜合應(yīng)用的模式，盡量不采用現(xiàn)金收購的模式，以免減少賬面資產(chǎn)，增大上市審批壓力，同時導(dǎo)致未來資金周轉(zhuǎn)不靈活，影響借殼后企業(yè)長期戰(zhàn)略的有效實施。

（3）借殼資源的整合。不同企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營理念和經(jīng)營模式各有差異。借殼前，要充分重視借殼對象的內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，避免借殼對象的排斥和不配合。民營企業(yè)更要做到一視同仁，充分掌握借殼對象內(nèi)部資源的優(yōu)勢和劣勢，采用靈活的經(jīng)營模式整合借殼對象內(nèi)部資源。也可采用分階段購買的方式，讓借殼對象充分了解借殼公司的經(jīng)營戰(zhàn)略，制定多贏的業(yè)務(wù)計劃，實現(xiàn)系統(tǒng)化的協(xié)同效應(yīng)。

（二）抓住資產(chǎn)重組的重心

民營企業(yè)進行借殼上市時，要以確保公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略為目標進行資產(chǎn)重組，不要過多關(guān)注短期利益的獲取，避免虛假的資產(chǎn)重組和殼資源的炒作重組。短期套利行為雖然能快速融資，但同時也降低了企業(yè)的核心競爭力，增加了雙方并購后資源整合的難度，浪費了社會公共資源。因此，抓住實質(zhì)性的資產(chǎn)重組，才能為實現(xiàn)企業(yè)價值提供有力保障。

（三）依靠中介機構(gòu)實現(xiàn)借力

民營企業(yè)借殼上市時要借力于專業(yè)的中介結(jié)構(gòu)。中介機構(gòu)擁有經(jīng)驗豐富的專業(yè)人員，知識儲備充分，服務(wù)意識強，可信度高，能在資產(chǎn)重組交易中，對各方企業(yè)的經(jīng)營管理、組織結(jié)構(gòu)等進行客觀的評價，降低企業(yè)自身進行信息收集和評估的高額成本。與此同時，中介機構(gòu)的評估建議也會為借殼上市的雙方企業(yè)帶來有價值的參考意見，幫助各方投資者做出最優(yōu)的決策，保證資產(chǎn)重組的順利進行。因此，借力于投資銀行、財務(wù)公司、會計師事務(wù)所和律師事務(wù)所等中介機構(gòu)，可以最大程度的保證各方的利益，實現(xiàn)多方共贏。借殼上市時資本融資的重要手段，對民營企業(yè)而言，要結(jié)合自身的特點，找準適合自己的融資方式。為了保證民營企業(yè)借殼融資的成功率，要充分考慮借殼后的企業(yè)經(jīng)營管理和資源整合，制定雙贏的融資模式，保證企業(yè)今后長遠的發(fā)展戰(zhàn)略。

參考文獻：

［1］彭曉潔：《我國民營企業(yè)借殼上市的現(xiàn)狀、動因及建議》，《財會月刊》2011年第10期。

［2］王皓：《我國A股市場企業(yè)借殼上市相關(guān)問題研究》，西南財經(jīng)大學(xué)2013年碩士學(xué)位論文。

［3］高文君：《我國房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市的現(xiàn)狀、動因及問題》，《經(jīng)營管理者》2013年第10期。

［4］黃莉娜：《借殼上市助上汽集團并購成功的案例分析》，《商業(yè)會計》2013年第8期。

［5］梁立、董佳：《借殼：房地產(chǎn)企業(yè)上市的有效途徑》，《經(jīng)營與管理》2010年第10期。

篇4

（一）房地產(chǎn)公司運用績效管理的戰(zhàn)略

在房地產(chǎn)公司運營管理工作的過程中，管理的戰(zhàn)略目標不僅直接影響著房地產(chǎn)公司發(fā)展的方向，而且對公司的長遠發(fā)展也具有重要的影響。只有運營管理戰(zhàn)略清晰、明確，管理者才可以有目的性的進行運營管理工作，才更有利于提升運營管理工作的效率。通常情況下，房地產(chǎn)公司的運營管理戰(zhàn)略主要由公司的整體戰(zhàn)略、公司的經(jīng)營戰(zhàn)略和具體職能戰(zhàn)略三方面組成。在房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略制定的過程中，不僅需要相關(guān)管理者與執(zhí)行者進行策劃，而且還需要各個層次的管理人員和工作人員參與到其中，多聽取相關(guān)工作人員的建議與意見，只有這樣才能夠促使運營管理戰(zhàn)略制定的合理性與科學(xué)性。

（二）房地產(chǎn)公司運營績效管理的評價對象

確定評價對象作為房地產(chǎn)公司的運營績效管理的重要環(huán)節(jié)，對公司的發(fā)展也產(chǎn)生了一定的影響。首先，具體信息的收集與整理，在很大程度上都依賴于準確的評價對象。與此同時，評價的結(jié)果也對評價對象有著深遠的影響，只有明確評價對象，評價結(jié)果才會有效的作用在公司工作人員身上[1]。一般情況下，房地產(chǎn)運用績效管理的評價對象可以分為兩種，一種是房地產(chǎn)公司的整體績效，另一種是員工的個人績效。從房地產(chǎn)公司角度來看，公司的整體績效能夠在很大程度上可以使房地產(chǎn)公司的運營管理工作進一步優(yōu)化，使公司在同行業(yè)中占有較大的優(yōu)勢。而個人績效的切實落實，有利于提高員工之間的競爭性，進而不斷完善自己，積極主動的提升自身的管理水平，對人力資源的有效利用具有重要的意義。

二、房地產(chǎn)公司運營績效管理的有效途徑

當前，在很多房地產(chǎn)公司發(fā)展中，一些部門有效的落實了房地產(chǎn)運營管理工作，績效比較突出。而從房地產(chǎn)公司的整體績效來看，還沒有達到預(yù)期的效果。這主要是由于房地產(chǎn)公司發(fā)展戰(zhàn)略制定時，沒有對運營績效管理工作進行充分的考慮，進而使公司的發(fā)展戰(zhàn)略與績效管理工作脫節(jié)，使運營績效管理工作不能更好的服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略。因此，必須對房地產(chǎn)運營績效管理的途徑進行改?M與完善。

（一）加強房地產(chǎn)公司對業(yè)務(wù)鏈價值分析

全面的分析房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)鏈價值，對運營績效管理工作的業(yè)務(wù)重點進行明確具有重要的作用。而對業(yè)務(wù)的重要方面進行確認，會在一定程度上促進企業(yè)的關(guān)鍵績效領(lǐng)域得以明確。因此，在房地產(chǎn)公司發(fā)展目標完善的基礎(chǔ)上，領(lǐng)導(dǎo)者不僅要提升對業(yè)務(wù)鏈價值分析的重視度，而且還必須組織各個部門及相關(guān)的工作人員對業(yè)務(wù)鏈的價值進行全面的分析和深入的探究。與此同時，還要對已經(jīng)制定的發(fā)展方案進行客觀的評價，并且根據(jù)實際情況做出適當?shù)恼{(diào)整。此外，還要依據(jù)業(yè)務(wù)鏈價值分析出的關(guān)鍵要素對房地產(chǎn)公司的貢獻，將業(yè)務(wù)價值鏈的分析結(jié)果進行合理的排序，為公司運營績效管理工作提供比較可靠的參考依據(jù)。而且通過對業(yè)務(wù)價值的分析，還要建立一個與房地產(chǎn)公司發(fā)展相適應(yīng)的價值體系，對各個部門和崗位的工作價值進行明確，進而促進運營績效管理水平與工作效率的提升，對企業(yè)的長遠發(fā)展具有重要的作用。

（二）做好戰(zhàn)略實施中的績效管理工作

房地產(chǎn)公司的順利發(fā)展不僅離不開各個部門的努力，而且十分依賴于企業(yè)各個員工的的工作。因此，房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)者要正確的認識到績效考核的主要目的與重要意義?？冃Ч芾砉ぷ鞑粌H僅是為了考核公司員工的工作質(zhì)量，激發(fā)員工的熱情與積極性。更重要的是通過績效考核，一方面讓員工清楚的看到自身在具體工作中的不足，進而采取有效方法提升自己、完善自己；另一方面，在績效考核中，房地產(chǎn)公司也能夠在一定程度上發(fā)現(xiàn)自身存在的問題，然后采取相應(yīng)措施及時解決，進而促進公司戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)公司在進行運營績效管理工作時，不僅要評價工作的結(jié)果，而且對工作的過程也要進行重要的考察，進而更好的促進房地產(chǎn)公司整體目標的實現(xiàn)[2]。

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2.M房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)分析和成本核算現(xiàn)狀

2.1公司概況

M房地產(chǎn)公司為建發(fā)房地產(chǎn)集團有限公司，成立于1980年，其母公司是建發(fā)集團。建發(fā)集團涉足房產(chǎn)時尚處于中國房地產(chǎn)業(yè)的啟蒙時期，是福建省最早與外商合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)之一。M房地產(chǎn)公司的主要業(yè)務(wù)分為五個部分：土地開發(fā)和建設(shè)業(yè)務(wù)；房屋、建筑物的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營業(yè)務(wù)；配套設(shè)施開發(fā)和建設(shè)業(yè)務(wù)；代建工程開發(fā)和建設(shè)業(yè)務(wù)；物業(yè)管理和服務(wù)業(yè)務(wù)。

2.2現(xiàn)行成本核算現(xiàn)狀及主要問題分析

M房地產(chǎn)公司規(guī)定按開發(fā)項目的一定周期、功能劃分成本核算對象。按照這樣的成本對象進行成本核算，只能核算出同周期、同功能開發(fā)項目下的共同成本，而無法核算出具體每棟房屋的開發(fā)成本，無法按照成本與收入配比原則分析M房產(chǎn)企業(yè)的盈虧，無法滿足成本管理與考核的需要。即該公司成本核算對象劃分不詳細。

在主要成本賬戶設(shè)置方面，M房產(chǎn)公司針對房屋開發(fā)過程發(fā)生的費用支出設(shè)置了“開發(fā)成本――房屋開發(fā)成本”二級賬戶，并按照房屋的性質(zhì)和用途，設(shè)置商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房三級賬戶。但是該賬戶明細科目設(shè)置的較為粗略籠統(tǒng)，計算出來的成本是相同性質(zhì)房屋下的共同成本，無法具體核算出單棟房屋的開發(fā)成本，不能滿足盈虧分析與成本管理的需要。即房屋開發(fā)成本明細賬設(shè)置不全面，從而又導(dǎo)致公司的房屋開發(fā)成本賬戶歸集不完善。

在核算配套設(shè)施開發(fā)成本時，M房地產(chǎn)公司沒有考慮配套設(shè)施滯后開發(fā)的情況。由于在開發(fā)進度安排上，存在房屋開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負擔的配套設(shè)施費，無法按配套設(shè)施的實際開發(fā)成本進行結(jié)轉(zhuǎn)和分配。建議采用預(yù)提方式計入出售房屋開發(fā)成本。

3.M房地產(chǎn)公司成本核算制度改進建議

3.1細化成本核算對象

結(jié)合有關(guān)成本核算制度理論，M房地產(chǎn)公司在確定成本核算對象時，應(yīng)考慮項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計等因素和管理需要等當?shù)貙嶋H情況，建議對成本核算對象按照單元進行細分。

3.2補充房屋開發(fā)成本明細賬

針對新增的成本核算對象，建議補充房屋開發(fā)成本明細賬。“開發(fā)成本――房屋開發(fā)成本”賬戶依據(jù)開發(fā)周期設(shè)置三級明細科目，即“開發(fā)成本――房屋開發(fā)成本――第一期/第二期/第…期開發(fā)項目”。四級明細科目依據(jù)開發(fā)功能，設(shè)置為“開發(fā)成本――房屋開發(fā)成本――第N期項目――商務(wù)寫字樓/住宅區(qū)/社區(qū)商業(yè)用房/配套設(shè)施”等。五級明細科目依據(jù)開發(fā)單元，設(shè)置為第1單元、第2單元、第…單元等。最后，在明細賬內(nèi)要按照不同的成本項目設(shè)置專欄。成本項目包括：土地成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用。

3.3完善房屋開發(fā)成本賬戶的歸集

①對按開發(fā)期核算的房屋開發(fā)項目，其發(fā)生的土地成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費等成本項目支出，能分清成本核算對象的，可直接記入房屋開發(fā)成本三級賬戶的相應(yīng)成本項目，并記入“開發(fā)成本――房屋開發(fā)成本――第N期開發(fā)項目”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

②對同一開發(fā)期下按照功能核算的房屋開發(fā)項目，其發(fā)生的土地成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費等支出，能分清成本核算對象的，可直接記入房屋開發(fā)成本四級賬戶的相應(yīng)成本項目，并記入“開發(fā)成本――房屋開發(fā)成本――第N期開發(fā)項目――商務(wù)寫字樓/住宅區(qū)/社區(qū)商業(yè)用房/配套設(shè)施”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

③對同開發(fā)期同開發(fā)功能下按照不同單元核算的房屋開發(fā)項目，其發(fā)生的土地成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費等支出，能分清成本核算對象的，可直接記入房屋開發(fā)成本五級賬戶的相應(yīng)成本項目，并記入“開發(fā)成本――房屋開發(fā)成本――第N期開發(fā)項目――商務(wù)寫字樓/住宅區(qū)/社區(qū)商業(yè)用房/配套設(shè)施――第1單元/第2單元/第N單元”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

3.4新增預(yù)提配套設(shè)施費的核算

在歸集M房地產(chǎn)房屋開發(fā)成本的配套設(shè)施費時，建議增加配套設(shè)施滯后于房屋開發(fā)的核算情況。對此提出當配套設(shè)施滯后開發(fā)時，應(yīng)預(yù)提配套設(shè)施費的建議。補充相應(yīng)的預(yù)提方法及賬務(wù)處理如下：

①建議M房地產(chǎn)公司以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本為基數(shù)，計算出已出售房屋應(yīng)負擔的數(shù)額，用預(yù)提方式記入出售房屋的開發(fā)成本。應(yīng)作會計分錄：

借：開發(fā)成本―一房屋開發(fā)成本―一 XX

貸：應(yīng)付賬款――預(yù)提配套設(shè)施費

②實際發(fā)生配套設(shè)施費時，按支付款項的金額，作會計分錄

借：應(yīng)付賬款――預(yù)提配套設(shè)施費

貸：銀行存款/應(yīng)付賬款――應(yīng)付工程款

③已完配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)。對用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，應(yīng)在完工驗收后，將其實際發(fā)生的開發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費，作如下分錄入賬：

借：應(yīng)付賬款―一預(yù)提配套設(shè)施費

貸：開發(fā)成本―一房屋開發(fā)成本

④當成本結(jié)算完畢，對已經(jīng)按照預(yù)提成本結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本和資產(chǎn)賬面價值以及庫存開發(fā)產(chǎn)品成本進行調(diào)整。如果實際成本大于預(yù)提成本，按其差額，作會計分錄為：

借：主營業(yè)務(wù)成本/投資性房地產(chǎn)/固定資產(chǎn)/庫存商品

貸：銀行存款/應(yīng)付賬款――應(yīng)付工程款

篇6

一、凡通過土地使用權(quán)有償出讓或轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)投資經(jīng)營者（除已經(jīng)上海市房產(chǎn)管理局資質(zhì)審查批準的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)外），均需遵照建設(shè)部、國家工商行政管理局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的通知》及本市的有關(guān)規(guī)定，組建資質(zhì)與其開發(fā)經(jīng)營項目規(guī)模相適應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。其中，外商投資企業(yè)須根據(jù)規(guī)定的程序報經(jīng)上海市外資委審批同意，并經(jīng)工商登記取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照后，向上海市房產(chǎn)管理局（以下簡稱市房管局）申報備案；國內(nèi)投資企業(yè)則應(yīng)先報經(jīng)市房管局審查批準后，再向市工商行政管理部門辦理工商登記，領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。

本市已批準成立的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)通過土地使用權(quán)有償出讓或轉(zhuǎn)讓，取得土地使用權(quán)后，則應(yīng)向市房管局辦理申請取得外銷商品房專項經(jīng)營權(quán)，方可開展開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。

二、房地產(chǎn)預(yù)售，須按一九八八年市人民政府批準的《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)經(jīng)營管理實施細則》規(guī)定，報經(jīng)市房管局批準。批準預(yù)售后，房地產(chǎn)投資經(jīng)營者應(yīng)在批準之日起十天內(nèi)向市房地產(chǎn)登記機關(guān)申報預(yù)售（注冊）登記。

房地產(chǎn)預(yù)售雙方當事人簽訂的合同應(yīng)經(jīng)市公證機關(guān)公證，公證后預(yù)買方應(yīng)在二十天內(nèi)向市房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理預(yù)售登記。

三、房地產(chǎn)投資經(jīng)營者按土地使用權(quán)有償出讓或轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的期限和條件，經(jīng)投資開發(fā)并完成了一定比例的建筑工程量后需轉(zhuǎn)讓的，則必須先報經(jīng)市房管局審核批準，轉(zhuǎn)讓雙方簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同）經(jīng)公證后，應(yīng)在二十天內(nèi)向市房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理轉(zhuǎn)讓登記。

四、房地產(chǎn)投資經(jīng)營者在土地使用權(quán)有償出讓或轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的可建房屋竣工、驗收合格并向市房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理商品房注冊登記后方可出售；其中，未申請預(yù)售的房地產(chǎn)項目出售前則應(yīng)先經(jīng)市房管局批準。

房地產(chǎn)投資經(jīng)營者出售房地產(chǎn)（包括已經(jīng)預(yù)售的）買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)出售合同，經(jīng)向市公證機關(guān)申辦公證后，買賣雙方當事人應(yīng)在一個月內(nèi)向市房地產(chǎn)交易管理所辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)，然后由買受人向市房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理登記，按規(guī)定領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和土地使用證。

五、已取得房屋所有權(quán)證和土地使用證的房地產(chǎn)投資經(jīng)營者或業(yè)主，出售房地產(chǎn)應(yīng)與買受人簽訂房地產(chǎn)買賣合同。合同經(jīng)公證后，買賣雙方當事人應(yīng)在一個月內(nèi)向市房地產(chǎn)交易管理所辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)，然后買受人向市房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理登記，按規(guī)定領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和土地使用證。

房地產(chǎn)交換，雙方當事人簽訂的房地產(chǎn)交換合同經(jīng)公證后，應(yīng)按上款規(guī)定辦理過戶、登記手續(xù)。

六、房地產(chǎn)抵押（包括土地使用權(quán)抵押、房地產(chǎn)權(quán)益抵押、房地產(chǎn)權(quán)抵押等），抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)簽訂房地產(chǎn)抵押合同。合同經(jīng)公證后，應(yīng)向市房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理登記手續(xù)。

篇7

    房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了二十年的快速發(fā)展之后,成為了國內(nèi)重要的經(jīng)濟支柱之一。國家的對其發(fā)展的趨勢和方向也從最初的鼓勵到了現(xiàn)在的調(diào)控。使得房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫沒有繼續(xù)膨脹下去。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也將面臨新的機遇和挑戰(zhàn),在新的機遇和挑戰(zhàn)到來之前應(yīng)該調(diào)整公司的經(jīng)營與管理方式以適應(yīng)新的發(fā)展需求。下面我們就關(guān)于在新的形式下的房地產(chǎn)公司的經(jīng)營管理方面進行簡要分析與探討。

    1 新形勢下房地產(chǎn)公司經(jīng)營與管理所面臨的問題與挑戰(zhàn)。

    國家對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展進行大力的整頓與調(diào)控,使得房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化。使得房地產(chǎn)公司的經(jīng)營與發(fā)展履步維艱、面臨著公司內(nèi)部和外部環(huán)境的雙重壓力。顯而易見,房地產(chǎn)公司的經(jīng)營面臨著許許多多的問題,有待于解決和研究。

    1.1 國家的調(diào)控政策給房地產(chǎn)公司的經(jīng)營帶來的問題。

    1.1.1 市場供求關(guān)系發(fā)生了轉(zhuǎn)變。由于國家對于房地產(chǎn)一系列調(diào)控政策的出臺,使得原來房地產(chǎn)的“銷售熱”、“搶購潮”、“投資熱”等等現(xiàn)象只能讓公司的經(jīng)營者深深回憶了。房地產(chǎn)公司與購買者的主導(dǎo)地位發(fā)生了轉(zhuǎn)換。市場上的觀望狀態(tài)持續(xù)延期,投資者也開始理智的選擇躲避風(fēng)頭或者轉(zhuǎn)而投資其他行業(yè)。

    1.1.2 融資環(huán)境的轉(zhuǎn)變。以前的房地產(chǎn)公司的融資渠道多為銀行貸款,或者是抵押貸款。如今國家大力限制房地產(chǎn)公司的貸款金額,提高了放款的門檻。使得房地產(chǎn)公司在融資方面需要重新尋找新的融資渠道。

    1.1.3 市場對于房地產(chǎn)的產(chǎn)品開發(fā)提出了新的要求。以前房地產(chǎn)在經(jīng)營中占有主導(dǎo)地位,公司的經(jīng)營重點主要放在了快速建設(shè)和促進銷售上。忽略了產(chǎn)品的多樣化經(jīng)營和精品化經(jīng)營。如今房地產(chǎn)公司面對市場激烈競爭的壓力,不得不在產(chǎn)品的多樣化和精品化上多下點功夫。

    1.2 公司的內(nèi)部經(jīng)營為應(yīng)對新的市場環(huán)境所存在的問題。

    1.2.1 公司經(jīng)營結(jié)構(gòu)的調(diào)整。在房地產(chǎn)公司在市場中占主導(dǎo)地位的時候。房地產(chǎn)為使資金快速回籠或者是盡快的擴大經(jīng)營成果往往是選擇快速的買地進行開發(fā)、然后大力的銷售。開發(fā)、銷售是房地產(chǎn)公司經(jīng)營的兩大板塊。面對競爭日益激烈的市場環(huán)境,房地產(chǎn)公司也將加大在管理、經(jīng)營和服務(wù)上的關(guān)注度。

    1.2.2 公司需要對資金鏈進行嚴格控制。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營有其顯著的特點。在資金的運用方面需要大量的資金來進行項目運作或者是周轉(zhuǎn),甚至于積壓。因此嚴格的控制資金鏈是公司經(jīng)營中最主要的問題之一。銀行貸款的嚴格監(jiān)管使得融資變得相對艱難。政府土地交易政策的轉(zhuǎn)變又加大了資金的運轉(zhuǎn)量。無不對公司資金鏈的正常運作帶來了嚴峻的考驗。

    1.2.3公司需要建立現(xiàn)代化的經(jīng)營管理體制。沒有競爭就沒有進步,房地產(chǎn)行業(yè)的畸形發(fā)展雖然取得了一定的經(jīng)營成果,也給房地產(chǎn)公司帶來了嚴重的損失?，F(xiàn)代化經(jīng)營與管理體制是保障公司長久立于不敗之地的根本。這就對房地產(chǎn)公司的經(jīng)營管理帶來了新的問題。比如加大會計電算化的建設(shè)以及成本核算的能力,優(yōu)質(zhì)高效的設(shè)計團隊,優(yōu)質(zhì)的服務(wù)團隊和管理團隊等等都需要房地產(chǎn)公司加快建設(shè)速度和加大力度。

    2 關(guān)于房地產(chǎn)公司的經(jīng)營與管理一些措施和方案。

    鑒于以上我們對于房地產(chǎn)公司所處的市場環(huán)境與公司內(nèi)部所存在的問題進行的分析與探討,為了更好的經(jīng)營發(fā)展企業(yè)和發(fā)展國民經(jīng)濟。我們應(yīng)該作出一些具體的措施與方案為它們的發(fā)展進行努力。具體的措施有以下幾點。

    2.1 加強公司的人才培養(yǎng)與招攬,建立公司的經(jīng)營體制。

    人才是公司經(jīng)營發(fā)展的根本,管理人才和專業(yè)人才以及復(fù)合型的人才等等都是目前處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)公司所迫切需要的。注重于對人才的培養(yǎng)和招攬是公司為長久的發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)以及建立全面的現(xiàn)代化的經(jīng)營管理體制作出基本的鋪墊作用。市場競爭的激烈化使的房地產(chǎn)公司的經(jīng)營模式逐漸的向多元化、復(fù)雜化進行轉(zhuǎn)變。因此建立健全的經(jīng)營體制是符合公司的發(fā)展需要的。公司的經(jīng)營也應(yīng)該為了規(guī)避風(fēng)險和擴大利益進行多元化的轉(zhuǎn)變。

    2.2 加強成本核算的能力和開發(fā)多方面的融資渠道。

    房地產(chǎn)競爭的激烈化勢必影響房地產(chǎn)的經(jīng)營成果與經(jīng)營成本,房地產(chǎn)公司應(yīng)該加強經(jīng)營成本核算的能力,很好的控制公司的財務(wù)運營狀況。使得企業(yè)在成本上具有很大的優(yōu)勢,以求在競爭中的絕對優(yōu)勢。銀行縮緊銀根,對于房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售都帶來了不小的打擊。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營中離不開融資,這就需要經(jīng)營者在融資渠道的開辟上多動頭腦,不能一味的追求資金的快速回籠畢竟這不符合房地產(chǎn)的正常運營狀態(tài)的。比如說在開發(fā)中多采用合作的形式,有效地減少開發(fā)占用資金,擴大與基金、信托等等金融機構(gòu)的合作。

    2.3 加強公司的內(nèi)部管理,合理有效的規(guī)避風(fēng)險。

    房地產(chǎn)公司發(fā)展二十年來,多受到國家的政策扶持。但是如今驟然面臨市場經(jīng)濟的控制,必須要在管理上多下功夫,不然各種風(fēng)險都將對房地產(chǎn)企業(yè)形成致命的打擊。加強公司的內(nèi)部管理,無疑是降低和規(guī)避風(fēng)險最好的措施,也是企業(yè)得以發(fā)展的重要前提。如今的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理還處于初級階段。建立健全管理體制,構(gòu)建現(xiàn)代化的分工經(jīng)營部門體系;建立內(nèi)部控制制度和現(xiàn)代化的信息網(wǎng)絡(luò)平臺。都是加強公司內(nèi)部管理的有效措施和主要途徑。通過成本核算和質(zhì)量控制有效的規(guī)避企業(yè)在經(jīng)營的過程中由于工程開發(fā)和資本運作帶來的資金風(fēng)險和質(zhì)量風(fēng)險等等。

    2.4 做好對市場動態(tài)的把握,根據(jù)市場的需求設(shè)計、生產(chǎn)產(chǎn)品以及差異化生產(chǎn)戰(zhàn)略的運用。

    由于前期房地產(chǎn)的火熱經(jīng)營狀態(tài),使得許多人都想從中分得一塊利益。大大小小的房地產(chǎn)公司紛紛建立且有愈演愈烈之勢。如今的好前景已經(jīng)一去不復(fù)返了。使得原本還不算厲害的競爭問題也日益突出。房地產(chǎn)企業(yè)就是生產(chǎn)房產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營房產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)營企業(yè)。房產(chǎn)作為商品和其他的商品一樣也需要市場的選擇或者淘汰。想要取得競爭的優(yōu)勢就需要把握市場的動態(tài),去探析消費者的心理需求。根據(jù)不同的群體有不同的需求來進行產(chǎn)品的細分。這些是房地產(chǎn)公司經(jīng)營與管理的主要內(nèi)容,只有做好這些才是房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的最終目的。

    2.5 整合資源,合理有效的運用資源。

    企業(yè)經(jīng)營與管理的過程也是對各種資源經(jīng)營與管理的過程,房地產(chǎn)企業(yè)更是大量的資源進行運作的過程。由于房地產(chǎn)企業(yè)的資源運作有著運轉(zhuǎn)周期長、運轉(zhuǎn)的數(shù)量大等等特點。決定了資源的管理也是房地產(chǎn)公司需要高度關(guān)注的經(jīng)營問題之一。前期的房地產(chǎn)經(jīng)營形式較好,突然間的降溫必定使得眾多的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了大量的商品積壓,也就是商品房閑置積壓的狀況。這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說就是資源的占用,對于房地產(chǎn)公司的資金鏈運轉(zhuǎn)形成了一定的壓力。同時,因為貸款的問題跨期越長損失也就越多。購買的土地閑置也是房地產(chǎn)企業(yè)的資源占用的一種常見現(xiàn)象。所以,對于現(xiàn)有資源進行全面得的整合,在以后的發(fā)展中合理利用資源也是房地產(chǎn)公司經(jīng)營與管理的主要工作。

    總結(jié)

    本文主要對于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與管理中所存在的問題和今后發(fā)展與進步的一些有效的建議與措施進行了簡要的論述與分析。旨在為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展作出自己的努力。并希望更多的人參與到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與管理的研究工作中來。為房地產(chǎn)公司及國家房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展共同努力。

    參考文獻

篇8

中圖分類號:F24

文獻標識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)19-0176-02

1 當前中國房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理現(xiàn)狀

人力資源管理作為企業(yè)獲取競爭優(yōu)勢的手段之一,對企業(yè)發(fā)揮著越來越重要的作用;因此,在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中,人力資源管理也呈現(xiàn)出了積極的態(tài)勢。房地產(chǎn)行業(yè)具有專業(yè)性強、風(fēng)險高、投資額大、投資回收期長、工作關(guān)系復(fù)雜等特點,是人才密集型行業(yè)。從趨勢上看,房地產(chǎn)行業(yè)的競爭已經(jīng)轉(zhuǎn)入了人才的競爭。當前,房地產(chǎn)業(yè)在人力資源管理方面主要存在以下問題:

(1)從業(yè)人員眾多,但綜合型經(jīng)營人才及專業(yè)化經(jīng)營人才緊缺。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個朝陽產(chǎn)業(yè),真正形成一個行業(yè)不過是最近幾年的時間,客觀上決定不可能積累大量綜合型經(jīng)營及專業(yè)化經(jīng)營人才。加之在利潤的刺激下,大批房地產(chǎn)公司一下涌出,使得房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人數(shù)驟增,但綜合型經(jīng)營人才及專業(yè)化經(jīng)營人才由于需要長時間成長,不可能在短期內(nèi)滿足行業(yè)發(fā)展需要。目前,我國房地產(chǎn)從業(yè)人員的受教育總體上處于中等水平,學(xué)歷水平集中在初中到大專之間,占從業(yè)人數(shù)的85.9%,整體學(xué)歷結(jié)構(gòu)偏低。高學(xué)歷,經(jīng)驗豐富的中高級管理人才,缺口在25%左右。隨著經(jīng)濟危機的到來,客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)提高自身人員素質(zhì)以應(yīng)對經(jīng)濟危機,從而加劇了房地產(chǎn)企業(yè)對綜合型經(jīng)營人才及專業(yè)化經(jīng)營人才的需求。

(2)注重“選人”,忽視“育人”,人才流動率高。目前,雖然房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)充分認識到人才對于企業(yè)發(fā)展的重要性。但由于目前房地產(chǎn)企業(yè)以項目運作為主,周期短、見效快,企業(yè)寧愿付給有經(jīng)驗、能上手的應(yīng)聘者多一倍甚至幾倍的薪資,也不愿意自己培養(yǎng)人才。這就造成了多數(shù)企業(yè)往往只將注意力集中到如何引進人才這一點,簡單認為只要把需要的人才吸引進來就可以了,而忽略了如何更好的進行人力資源管理與開發(fā)。因此,在房地產(chǎn)企業(yè)就出現(xiàn)了引進來人才卻留不住,甚至于原有人才還大量流失的局面。

(3)人力資源管理的觀念、管理思路和手段相對滯后。目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源部門僅僅行使著辦理人事關(guān)系、審批工資計劃、管理人事檔案等靜態(tài)管理職能,就其職能、發(fā)揮的作用而言,與把人力作為一種資源進行開發(fā)、利用和管理的要求還有較大差距。此外,有相當數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)在人力資源管理上還停留在簡單地對員工進行考勤、分配、獎懲等方面的控制與限制,尚未提升到“以人為本”的高度上來。對員工多是靠制度約束和強制,還屬“對立式管理”,缺少運用人本管理思維來發(fā)揮員工工作潛能和積極性的“互動式情感管理”。

(4)缺乏專業(yè)的人力資源管理人才。在房地產(chǎn)企業(yè)一般都偏重于專業(yè)技術(shù)人員的引進,而忽視了專業(yè)的人力資源管理人才的引進。盡管很多企業(yè)都設(shè)有專門的人事部門,但很多人事管理人員還只停留在整理檔案、年終評定等這些程序化、公式化的工作上,缺少專業(yè)的人力資源管理知識,大多數(shù)人也沒有經(jīng)過專門的人力資源管理學(xué)習(xí),而這樣的人力資源管理隊伍必然難以適應(yīng)現(xiàn)代人力資源管理的要求。

(5)薪酬隨地區(qū)、企業(yè)、職業(yè)不同而異。小公司的高級管理人員一般鎖定于大公司的中層管理人員,因此,大型公司如何留住中層管理人員是一個值得重視的問題。房地產(chǎn)行業(yè)的薪酬水平根據(jù)所屬地域經(jīng)濟水平及各地政策的不同略有差異,上海和深圳比北京略高,天津比大連、重慶略高。不同類型的房地產(chǎn)公司,其整體薪酬水平同樣存在一定差異,以北京為例,戰(zhàn)略專業(yè)型房地產(chǎn)公司的薪酬水平最高,平均年薪為7.7萬元,戰(zhàn)略多元型房地產(chǎn)公司的薪酬水平居中,平均年薪為6.5萬元,專業(yè)項目型房地產(chǎn)公司平均年薪為5.6萬元。在房地產(chǎn)公司內(nèi)部,各類員工薪酬水平也存在差異,仍以北京為例:戰(zhàn)略多元型房地產(chǎn)公司中最高薪酬水平與最低水平比差較大,這是由于其薪酬制度的特點決定的:這類公司組織結(jié)構(gòu)龐大,崗位等級復(fù)雜,因此薪酬水平的層次性也很突出。專業(yè)項目型房地產(chǎn)公司的高級管理人員的薪酬水平居于大型房地產(chǎn)公司中層管理人員和高級管理人員中間,這是由于大多數(shù)小型房地產(chǎn)公司的高級管理人員一般需要有豐富經(jīng)驗的專業(yè)人才來擔當,因此大型房地產(chǎn)公司的中層管理人員成了這類公司鎖定的對象,它們通常通過誘人的薪酬來吸引這些人才。所以對于大型房地產(chǎn)公司而言,如何留住他們的中層管理人員是一個值得重視的問題。

(6)發(fā)展戰(zhàn)略不同導(dǎo)致薪酬結(jié)構(gòu)不同。多元化公司重視各業(yè)務(wù)單元的協(xié)調(diào)性;專業(yè)型公司清晰的發(fā)展戰(zhàn)略使其青睞保守的“軟封頂”;項目公司注重短期贏利,因此多采用加速型獎金模式。在薪酬結(jié)構(gòu)方面的調(diào)查發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)行業(yè)全體員工的薪酬總額平均占銷售額的6.3‰,其中戰(zhàn)略多元型薪酬總額占銷售額的5‰,戰(zhàn)略專業(yè)型為6.1‰,小型房地產(chǎn)公司為6.7‰。仁達方略認為,發(fā)展戰(zhàn)略的不同是導(dǎo)致比率不同的主要原因。在薪酬策略上,三類公司也不相同:多元化大型的房地產(chǎn)公司普遍采用高基本工資、低獎金、高福利的策略(80%采用軟封頂型獎金模式),專業(yè)化大型房地產(chǎn)公司大多采用中等基本工資、直線型獎金、中等福利的政策(74%采用直線型獎金模式),小型房地產(chǎn)公司普遍采用低基本工資、加速型獎金、低福利/傭金的政策(95%采用加速型獎金模式)。仁達方略分析認為,這是由于戰(zhàn)略導(dǎo)向不同而導(dǎo)致的。多元化的公司同時經(jīng)營多種業(yè)務(wù),因此他們在制定獎金模式時必須考慮不同業(yè)務(wù)單元之間的協(xié)調(diào)性,因此采用相對保守的軟封頂模式;而戰(zhàn)略專業(yè)型公司由于具有清晰的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略,因此采用激勵性與穩(wěn)定性較平衡的直線性獎金模式;對于小型房地產(chǎn)公司,目的很明確――在每一個短期項目中贏利,因此他們采用激勵效果很高的加速型獎金模式,并且給予銷售人員一定比例的傭金。大型多元化房地產(chǎn)公司發(fā)展眼光長遠,對員工的穩(wěn)定性以及潛力的開發(fā)很重視,因此他們的薪酬水平相對穩(wěn)定,又因為這類公司普遍重視基于職位分析的崗位工資制和基于能力的技能工資制,因此他們的薪酬等級很明顯;對于小型房地產(chǎn)公司,由于重視的是員工短期的實際經(jīng)營成果,因此薪酬制度非常靈活,薪酬差距也相對大型公司的崗位責(zé)任制較小,但是薪酬水平的不穩(wěn)定性導(dǎo)致了平均年薪水平較低。

2 改進房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理的幾點建議

(1)結(jié)合企業(yè)的發(fā)展需要和員工工作內(nèi)容、職業(yè)生涯規(guī)劃,為其設(shè)計培訓(xùn)和開發(fā)的系統(tǒng)計劃,提供員工開發(fā)技能和自我發(fā)展的機會,從而提高房地產(chǎn)企業(yè)人力資源的整體素質(zhì)。要特別重視綜合型經(jīng)營人才及專業(yè)化經(jīng)營人才的培養(yǎng),為其搭建職業(yè)發(fā)展平臺。在實際管理過程中,要注意為他們創(chuàng)造具有挑戰(zhàn)性的工作機會,給每一名綜合型經(jīng)營人才及專業(yè)化經(jīng)營人才提供足夠的發(fā)展空間和成長時間,使其具有工作成就感并能逐步成長。

(2)建立和完善科學(xué)的人力資源管理體系,吸引、留住、激勵人才。目前房地產(chǎn)企業(yè)跳槽現(xiàn)象頻繁,如何吸引人才,保留核心人才,適度降低員工流失率,提升員工的人力資本回報率是擺在我們面前的一個現(xiàn)實難題。為此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做到人力資源招聘和市場對接,多渠道、全方位引進選拔任用人才;建立動態(tài)、公平的績效考核與薪酬體系;注重科學(xué)有效的培訓(xùn),開發(fā)人力資源,為員工提供一定的發(fā)展空間。

(3)高度重視人力資源管理,徹底轉(zhuǎn)變觀念,樹立“以人為本”的管理理念。房地產(chǎn)企業(yè)要確立人力資源是第一資源的觀念和“以人為本”的管理思路。通過人本管理,使企業(yè)的人力資源管理由“外部激勵”向“自我激勵”轉(zhuǎn)變;管理者實現(xiàn)由強制管理向情感管理的轉(zhuǎn)變。通過管理思路、方法、手段的根本轉(zhuǎn)變,達到吸引人才和留住人才的目的。同時,企業(yè)應(yīng)樹立“大人力資源觀”,強調(diào)以系統(tǒng)、全局的觀點來看待人力資源問題,把人力資源管理納入企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略,使它與企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、企業(yè)文化緊密結(jié)合,以達到短期內(nèi)促進企業(yè)業(yè)績提升,長期推動企業(yè)戰(zhàn)略實現(xiàn)的目標。

(4)注重專業(yè)的人力資源管理人才及先進人力資源管理工具的引進?，F(xiàn)在,越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)逐步意識到了人力資源管理工作的重要性,也逐步加大了在人力資源方面的投入。例如,可以通過選擇合適的e-HR系統(tǒng)幫助房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理者找到更新角度、更新方法的途徑。并通過軟件的實施,增加員工的參與管理意識,提高企業(yè)文化。

參考文獻

[1]李迎春.淺析房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源管理[J].山西科技,2009,(1).

篇9

西安市平均工資兩千余數(shù)，近兩年物價飛漲，西安市的平均工資本身就和物價、房價相比偏低，MC公司的工資對內(nèi)沒有吸引力，對外不具有競爭性，企業(yè)內(nèi)部的員工大多數(shù)對公司薪酬不滿，稍有機會就會另謀高就，除了對公司總經(jīng)理，以及銷售副總、工程副總、財務(wù)副總、技術(shù)副總有年薪以外，其他的員工只有基本工資，除此之外是極其微薄的年終獎金，幾百到幾千不等。同時，MC公司員工的工資缺乏外部競爭性，公司的很多崗位因為薪酬過低而長期空缺，對于一些管理崗也不例外，即使有人應(yīng)征入職，員工離職也比較高。員工在這樣的低薪酬的單位，對公司的認同感和歸屬感也不高。員工總體滿意度不高，有些員工沒有離職，其重要原因是找工作困難，暫時有容身之地。

（二）培訓(xùn)制度缺失

由于MC房地產(chǎn)公司資金審批嚴格，對于用于企業(yè)員工培訓(xùn)的資金經(jīng)常吃緊，沒有辦法長期的進行員工培訓(xùn)，一些重要的培訓(xùn)，因為資金的問題往往擱淺。MC房地產(chǎn)公司重視短期的效應(yīng)，由于對未來的不確定性，導(dǎo)致企業(yè)不愿意花培訓(xùn)成本到員工身上，直接招聘專業(yè)技術(shù)人員以解燃眉之急，但是從長遠來看，企業(yè)的損失是注定的。

（三）缺乏企業(yè)文化氛圍

企業(yè)文化是一個企業(yè)的核心和靈魂，MC房地產(chǎn)公司企業(yè)的高層管理者不重視企業(yè)文化的培養(yǎng)，員工由于長期缺乏共同的信仰和價值觀導(dǎo)致對企業(yè)文化的認同度低，一些員工覺得做好本職工作就是在貢獻，忽視了員工之間橫向和縱向協(xié)調(diào)溝通，甚至有些員工很少或者不習(xí)慣不與他人溝通，大家各司其職，導(dǎo)致封閉的企業(yè)文化氛圍，企業(yè)的凝聚力和向心力減弱。MC房地產(chǎn)公司主要是由于利益的驅(qū)使，甚至不關(guān)注企業(yè)文化的培養(yǎng)和灌輸。

二、西安MC房地產(chǎn)公司人力資源問題解決措施

（一）薪酬措施

對于MC房地產(chǎn)公司的管理人員和部分的專業(yè)技術(shù)人員可以試運年薪，這樣能夠把企業(yè)報酬和經(jīng)營業(yè)績掛鉤，來激勵高層管理者，企業(yè)要重視和成人企業(yè)家人力資本的重要性，通過適當?shù)姆绞接嬎慊灸晷胶涂冃晷?。本文年薪計算公式借鑒大企業(yè)CEO的年薪計算方法，基本計算公式為基本年薪I=0.4W1+0.6W2）*P1*R1*R2，中Wl代表了西安市平均工資，W2代表了MC房地產(chǎn)公司當年的平均工資水平，P代表了管理者基本年薪系數(shù)，R1代表企業(yè)規(guī)模大小調(diào)節(jié)系數(shù)，R2代表房地產(chǎn)行業(yè)邊界系數(shù)，其中西安市平均工資權(quán)重0.4，MC房地產(chǎn)公司當年的平均工資水平權(quán)重0.6.效益年薪的計算公式為K=I*R1p（1+r）*R2，其中r是代表企業(yè)的利潤率凈資產(chǎn)率銷售增長率等效益綜合指標，R1代表獎勵薪資水平系數(shù)，根據(jù)MC房地產(chǎn)公司預(yù)先確定的企業(yè)家報酬水平確定，其數(shù)目大于1，R2代表非財務(wù)指標調(diào)節(jié)系數(shù)，是企業(yè)調(diào)節(jié)系數(shù)。根據(jù)以上的計算公式來計算MC公司高層管理者和部分工程技術(shù)人員。

MC房地產(chǎn)公司的銷售人員主要是基本工資加上提成，這個也是業(yè)界對銷售人員的基本方法，MC房地產(chǎn)公司對銷售人員傭金分為住宅商品房，經(jīng)濟適用房和商鋪，對銷售人員的提成是以每月銷售總額的2‰來作為銷售員的個人傭金和考核績效獎勵，對于銷售管理者是3‰，商鋪是在月銷售總額的1.5‰來激勵銷售管理人員，對銷售管理者提成2‰經(jīng)濟適用房是MC房地產(chǎn)公司開發(fā)的一項政策性住房項目，基于時尚需求量大等因素，經(jīng)濟適用房0.5‰。

（二）培訓(xùn)措施

第一，培訓(xùn)要有針對性，企業(yè)哪些人需要培訓(xùn)，在什么時候培訓(xùn)，通過什么方式、費用等等都是企業(yè)進行考慮的，MC房地產(chǎn)公司長期以來忽視新員工入職培訓(xùn)，員工內(nèi)部換崗培訓(xùn)和崗位技能培訓(xùn)，認為這些通過一段時間的適應(yīng)就能共掌握，殊不知因此勞動生產(chǎn)率大大降低，很多員工沒有培訓(xùn)而出現(xiàn)內(nèi)部不適宜等等，MC房地產(chǎn)公司的公司外部培訓(xùn)很好，像資格證書培訓(xùn)、管理人員培訓(xùn)等不多，除非特別需要或者被動需求，企業(yè)沒有主動組織外部培訓(xùn)。培訓(xùn)的目的是增加企業(yè)員工的知識和見識，改變員工的行為，要是無業(yè)績，一切沒改變說明培訓(xùn)是無效的，因此培新完畢后人力資源管理部門要進行培訓(xùn)結(jié)果的跟蹤和反饋。

第二 有些培訓(xùn)結(jié)果很快就能見效，但是有些培訓(xùn)結(jié)果存在時滯，要經(jīng)歷一段時間才能在績效中顯示， 企業(yè)在進行培訓(xùn)計劃是要考慮近期目標和長遠目標的有效結(jié)合，MC房地產(chǎn)公司要為以后儲備些人才做準備，因為高新項目要開工，城北的項目也在洽談中，一旦要投入生產(chǎn)，需要大量的人力資本投入到其中，現(xiàn)在就做好未雨綢繆的工作。平時企業(yè)要組織員工學(xué)習(xí)，根據(jù)員工的興趣愛好，知識結(jié)構(gòu)，經(jīng)驗等來考慮培訓(xùn)的內(nèi)容等。

篇10

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-0-01

自從我國的住房體制改革以來，迅速隆起了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，而且它目前的社會經(jīng)濟生產(chǎn)中占有十分重要的地位，成為推動我國經(jīng)濟發(fā)展的增長點。房地產(chǎn)公司也從單一的地區(qū)發(fā)展到多個地區(qū)，從單一的產(chǎn)業(yè)發(fā)展到多產(chǎn)業(yè)的集團公司[1]。然而，一個公司管理的好與壞，直接可以從財務(wù)管理方面反映出來。

一、當前房地產(chǎn)公司財務(wù)管理工作的現(xiàn)狀

(1)管理制度不夠健全?，F(xiàn)如今，首先，有很多的房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理缺乏嚴重的科學(xué)性。即使是有的公司有制度，也只是流于形式，根本沒有具體的實施。其次，制度不夠規(guī)范使工作人員執(zhí)行起來也不夠主動，總體的經(jīng)營戰(zhàn)略不清晰，公司缺乏長期性的戰(zhàn)略目標，從而導(dǎo)致員工缺乏長遠的發(fā)展；管理制度缺乏可操作性，導(dǎo)致財務(wù)工作的盲目，使財務(wù)分析不能夠得到有效的應(yīng)用；缺乏明確的對資本回報率的考慮，在對投資項目進行選擇的時候只是一味的追求多元化經(jīng)營和效益；理論要求和具體的實際工作脫節(jié)，導(dǎo)致項目實施之前缺乏可行性的分析。

(2)財務(wù)體系復(fù)雜，管理難度大。在房地產(chǎn)進行開發(fā)的過程中，因為所涉及到的面比較多，如：基礎(chǔ)設(shè)施費、土地拆遷費、前期準備費、物業(yè)費、安裝費用等等。因此，所反映出來的財務(wù)關(guān)系也比較復(fù)雜，這不僅表現(xiàn)在公司和員工、投資者、被投資單位、債權(quán)人以及集團內(nèi)部管理部門和集團內(nèi)部各個單位之間的經(jīng)濟關(guān)系，也表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中和設(shè)計單位、供應(yīng)商、居民、中介、承建商、銀行、購房者、政府部門等一些頻繁和大量的有資金往來的結(jié)算關(guān)系，這無疑給如此繁雜的財務(wù)管理關(guān)系里面又增加了難度[2]。所以，這要求財務(wù)人員必須要加強債務(wù)債權(quán)的管理，協(xié)調(diào)好各個方面的關(guān)系。

(3)成本管理和財務(wù)預(yù)算的意識有待加強。在一個房地產(chǎn)項目進行投資前沒有對其進行可行性研究，以及對可行性研究不夠重視，且隨意性較大，對整個項目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等沒有做細致全面的分析，導(dǎo)致項目的投資成本加大，從而影響項目預(yù)期的利潤實現(xiàn)。忽視企業(yè)內(nèi)部各個職能部門執(zhí)行全面成本核算的重要作用，導(dǎo)致財務(wù)人員沒有辦法及時的收集第一線的資料，使實際生產(chǎn)的費用和預(yù)算的偏差較大；房地產(chǎn)公司項目開發(fā)對全面預(yù)算管理執(zhí)行得不夠到位，沒有積極地調(diào)動公司職員和各個本門的管理人員來參加成本的管理，使預(yù)算管理只是一種形式；沒有及時地分析各個開發(fā)項目的成本情況，導(dǎo)致成本的不利和滯后。

(4)財務(wù)管理人員的素質(zhì)不高，使財務(wù)管理水平較低。目前，我國一部分房地產(chǎn)企業(yè)中的職員和財務(wù)管理人員，他們之前都是從事不同的職業(yè)。因此，對待經(jīng)營管理都沒有很好的認識，且文化程度還不高。這種現(xiàn)象尤其在民營企業(yè)的房地產(chǎn)公司尤為顯著。有相當多的一部分房地產(chǎn)公司的員工和管理者他們都是從以前的包工頭和技術(shù)員發(fā)展起來的所以說他們?nèi)鄙佻F(xiàn)代化的管理經(jīng)營理念，在具體的管理中只是憑著感覺來進行管理，認為財務(wù)只是簡單的算賬、記賬以及對賬等等。諸多的管理經(jīng)營者如：出納、家族式管理、會計等都是用自己的親戚來擔當，尤其是在財務(wù)的出納方面一定是自己的親戚。所以，出納人員就成了公司的領(lǐng)導(dǎo)者，由于親戚不是財務(wù)方面的專業(yè)人員，沒有專業(yè)的會計素養(yǎng)，更沒有較高的管理水平，就不可能有較高的管理水平，更不可能有新穎的管理財務(wù)的理念。又由于房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險很高，所以這樣不專業(yè)的財務(wù)管理隊伍肯定會對公司的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生不良影響，甚至還有導(dǎo)致公司資金的運轉(zhuǎn)困難而產(chǎn)生倒閉的可能。

二、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理工作的對策

(1)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。創(chuàng)造良好的企業(yè)發(fā)展環(huán)境，尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展內(nèi)部和外部環(huán)境上。眾所周知，一個企業(yè)的企業(yè)會計和財務(wù)管理以及財務(wù)會計的發(fā)展是密切相關(guān)的。因此，不斷的優(yōu)化財務(wù)管理的環(huán)境時房地產(chǎn)公司企業(yè)財務(wù)管理的客觀條件。針對這些問題，一些相關(guān)的會計管理部門要注重各個環(huán)節(jié)的完善和改良，進而來促進企業(yè)的財務(wù)機制和全面發(fā)展的創(chuàng)新以及改革。

(2)提高決策者的財務(wù)管理意識。俗話說得好：“火車跑得快，全靠車頭帶”，在房地產(chǎn)公司也是一樣，決策者的財務(wù)意識直接決定一個企業(yè)的財務(wù)管理水平。因此，房地產(chǎn)公司的高層領(lǐng)導(dǎo)者要轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，堅持樹立財務(wù)管理。財務(wù)管理是企業(yè)的核心理念，切實把眼光從利潤轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展上面來。認清楚實施財務(wù)管理的必要性以及重要性，把財務(wù)管理樹立在企業(yè)管理的中心位置。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)可以通過參加管理培訓(xùn)班來提高經(jīng)營理念和管理水平，也可以通過和同行業(yè)人士的交流來學(xué)習(xí)和提高管理水平。

(3)提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)公司應(yīng)該以不斷夯實財務(wù)管理為基礎(chǔ)，切實規(guī)范財務(wù)管理和財務(wù)基礎(chǔ)，努力把財務(wù)管理水平提高到最佳。財務(wù)工作是一項專業(yè)性比較強的業(yè)務(wù)工作，因此在房地產(chǎn)企業(yè)進行財務(wù)管理人員的招聘時要選擇既會財會知識的人員，又對各項會計法規(guī)較為熟悉的人員[3]。還要對在職的會計人員進行定期或者不定期的會計專業(yè)知識培訓(xùn)，及時更新專業(yè)會計人員的知識，提高專業(yè)水平。

(4)加大評審力度。公司的審計部門除了每天要完成全面的審計工作，還要在具體項目的建設(shè)中實施不定期的專項審計，對在進行審計的過程中發(fā)現(xiàn)的任何問題都要及時的向相關(guān)部門反應(yīng)和及時的整改，并對整改后的情況進行切實的落實[4]。對房地產(chǎn)公司建立完工項目的評價制度，組織各個業(yè)務(wù)部門對項目完成以后取得的經(jīng)濟效益進行綜合的分析和評價，并定期的總結(jié)出經(jīng)驗和教訓(xùn)，為日后的順利工作和項目開發(fā)提供可行性的建議。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展在不斷地持續(xù)，處理好財務(wù)方面的相關(guān)問題，科學(xué)合理的管理方式、減少債務(wù)支出、降低房地產(chǎn)業(yè)的成本，提高企業(yè)的競爭力是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在和以后要實現(xiàn)的目標。

參考文獻：

[1]張月,王靜.我國中小企業(yè)財務(wù)理存在的問題及對策探討[J].會計之友(下財旬刊),2009(1):152-154.