導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇商業(yè)綜合體行業(yè)現(xiàn)狀，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

從20世紀50年代開始修建世界首個城市綜合體——法國拉德芳斯，城市綜合體已經(jīng)在國外形成了較為成熟的開發(fā)和運作模式。隨著房地產(chǎn)行業(yè)限購政策的實施和人們消費觀念的轉(zhuǎn)變，具有居住、購物、娛樂、工作等功能于一體的城市綜合體開發(fā)在一些大中城市正如火如荼的展開，目前西安將近十余個城市綜合體的已建或在建項目，其中的李家村萬達廣場、騾馬市商業(yè)步行街已經(jīng)成為該所在區(qū)域的地標和行業(yè)開發(fā)的典范，然而，西安另有一些開發(fā)商卻打著“城市綜合體”的口號，經(jīng)營情況并不理想。本文試圖通過對西安城市綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀的分析及對策討論，以期為西安城市綜合體的開發(fā)提供參考，并促進城市綜合體發(fā)展的進一步完善。

一、西安城市綜合體的概念及作用

（一）城市綜合體的界定

城市綜合體又名“城中之城”，英文簡寫“HOPSCA”，它源于Hotel（酒店），Office（寫字樓），Park（公園），Shopping mall（購物中心），Convention（會議中心、會展中心），Apartment（公寓），一般由星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓、大型綜合購物中心、獨立商鋪、街區(qū)、休閑廣場及大型高尚居住社區(qū)等組成。城市綜合體一般都具備超大的空間尺度，立體的交通體系，現(xiàn)代的景觀設(shè)計，智能化的配套設(shè)施等典型特征。

（二）西安城市綜合體的發(fā)展概況

根據(jù)西安目前城市綜合體的開況，大致可以從方位上進行區(qū)分。

1.城市中心綜合體

處于西安城市各個中心的綜合體項目，由于周圍人流量大、需求旺盛，收益十分可觀，帶動了周圍區(qū)域消費的增長。同時，這些項目還具有一定的升值空間，受到商戶的歡迎。其中代表項目有李家村萬達廣場、立豐國際廣場、騾馬市商業(yè)步行街等。

2.交通樞紐城市綜合體

處于交通樞紐位置的城市綜合體，由于特殊的地理位置，使其具有很高的人氣。西安目前地鐵的建設(shè)在一定程度上拉動了這些項目的經(jīng)濟效益。其中有代表性的項目有：天地時代廣場、賽高國際街區(qū)等。

3.新興區(qū)域城市綜合體

處于西安新興區(qū)域的綜合體項目，整體項目體量較大，但在人氣方面稍顯一般，其主要的開發(fā)模式是住宅先行，等到人氣聚集后，再進行商業(yè)規(guī)劃。其中代表項目是首創(chuàng)國際城、融僑城、綠地世紀城等。

（三）西安城市綜合體發(fā)展的作用

西安城市綜合體是伴隨著我國經(jīng)濟的整體進步和西部居民消費水平的提高而逐步發(fā)展起來的，這種商業(yè)模式一經(jīng)出現(xiàn)，便極大地刺激著西安區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，為土地集約化利用和拉動內(nèi)需起到重要作用。一方面城市綜合體為消費者的生活提供了方便，同時使開發(fā)商獲得了穩(wěn)定的收益。促進城市空間拓展。另一方面，城市綜合體的出現(xiàn)，直接帶動了區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，構(gòu)筑區(qū)域商業(yè)高地。

二、西安城市綜合體開發(fā)存在的問題

雖然目前在西安有一些比如李家村萬達廣場等，運營比較好的城市綜合體項目，但西安仍有一些項目只是具有綜合體的外殼，甚至有些只是打著“城市綜合體”的名號，更多的在售綜合體項目更關(guān)心所擁有住宅的銷售，忽略了其它商業(yè)規(guī)劃對項目的影響。

1.盲目立項，導致前期策劃倉促

隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市綜合體項目的穩(wěn)定收益，同時加上政府對這一業(yè)態(tài)的重視，諸多開發(fā)商將城市綜合體作為新一輪投資的熱點，然而一些開發(fā)商只是出于自身利益的需要，追求新的投資盈利模式，盲目立項，使得絕大多數(shù)項目論證都不充分，前期策劃倉促，建設(shè)開發(fā)盲目無序。

2.同質(zhì)化、模塊化開發(fā)嚴重

城市綜合體地產(chǎn)類型應該是與各種零售業(yè)形態(tài)充分結(jié)合的高專業(yè)化產(chǎn)業(yè)，因此應該是多種功能相協(xié)調(diào)的。但是，西安一些項目受到開發(fā)商自身實力和地塊的制約，開發(fā)的綜合體大都集中在二環(huán)周邊，產(chǎn)品規(guī)劃基本雷同，必將造成日后招商和運營的困難，嚴重制約了商業(yè)地產(chǎn)的正常發(fā)展。

3.運營管理失控

與國外商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商長期持有物業(yè)只租不售不同，受資金、利潤及經(jīng)營思路的影響，我國大多數(shù)開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上存有急功近利的想法，希望“開發(fā)、出售、再開發(fā)”的循環(huán)周期越短越好，以賺取更多的利潤，因此開發(fā)商不夠重視售出項目的后期商業(yè)運營，即使有的開發(fā)商考慮了后續(xù)經(jīng)營問題，但是往往缺乏對項目的整體控制能力，很難把握未來入駐經(jīng)營商戶的檔次和品位，從而造成運行管理失控。

4.資金鏈緊張

建設(shè)大體量的城市綜合體往往是一些具有雄厚實力的開發(fā)商，城市綜合體的開發(fā)不僅在前期需要資金的支持，在后續(xù)經(jīng)營期間也需要強大的資金做后盾。然而，目前西安的一些開發(fā)商往往融資渠道單一，全國商業(yè)地產(chǎn)對銀行信貸依賴水平在70%-80%左右，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金比例很低，只占到位資金33.5%，容易導致后續(xù)運營中出現(xiàn)資金鏈緊張的情況。

三、西安城市綜合體發(fā)展對策

針對目前西安市城市綜合體開發(fā)過程存在的問題，筆者建議采取以下策略應對。

（一）遵循合理的開發(fā)程序

在需要更加注重資本運作和運營管理的城市綜合體開發(fā)中，要求開發(fā)商應按照這樣的程序進行：招商（與零售商等商家簽好合同后）——設(shè)計（按零售商等商家的要求）——建設(shè)（按零售商等商家的要求）——分割出售或出租（中小投資者投資購買）——物業(yè)管理（開發(fā)商或第三方）——長線經(jīng)營——開發(fā)新項目。只有這樣才能避免地產(chǎn)商所建的商業(yè)物業(yè)不能滿足零售商需求而導致招商難、空置率高等一系列問題。

（二）加強政府宏觀規(guī)劃

政府城市管理部門和商業(yè)管理部門必須嚴把此類城市綜合體項目的審批關(guān)，努力推動產(chǎn)學研相結(jié)合，充分利用西安高等院校、科研機構(gòu)的研究實力，建立起商業(yè)飽和度指數(shù)評價體系，并認真做好城市商業(yè)飽和指數(shù)的測評工作，保證項目在數(shù)量和結(jié)構(gòu)上的協(xié)調(diào)，避免造成重復建設(shè)、惡性競爭的問題。同時，城市綜合體項目建設(shè)應該結(jié)合當?shù)氐娘L俗習慣、文化環(huán)境、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和歷史傳統(tǒng)，避免同質(zhì)化的情況發(fā)生，使城市綜合體的發(fā)展真正與城市建設(shè)、城市經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展相協(xié)調(diào)。

（三）科學地確定開發(fā)模式

目前，隨著市場的發(fā)展以及開發(fā)商的成熟，越來越多有實力的地產(chǎn)商開始自持運營商業(yè)地產(chǎn)項目。其中萬達集團首創(chuàng)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式，該模式具有顯著的優(yōu)點是更有利于商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展，但是這種模式的缺點是建成的商業(yè)地產(chǎn)只能提供給特定的大型主力店商家使用。這樣，地產(chǎn)開發(fā)的后期風險完全受制于主力店。一旦主力店經(jīng)營不當，開發(fā)商的損失將更大。這就要求訂單商業(yè)的開發(fā)商對于主力店的選擇必須慎重，盡量選擇國內(nèi)外具有知名度的、并愿意長期合作的商業(yè)企業(yè)，盡可能規(guī)避潛在經(jīng)營風險。

（四）拓展多個融資渠道

城市綜合體的開發(fā)過程中資金鏈最為關(guān)鍵，一旦某個環(huán)節(jié)資金鏈出了問題，后果將不堪設(shè)想，因此亟需拓展多種融資渠道，包括房地產(chǎn)信托投資基金、海外上市、房地產(chǎn)抵押債券等，城市綜合體開發(fā)的資金瓶頸有望得到解決。這其中比較成熟的應用是權(quán)益型REIT，權(quán)益型REIT一般采用股份公司或信托的形式，再由REIT發(fā)行受益憑證，募集投資者的資金投人商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)中，并委托或聘請專業(yè)機構(gòu)和人員對該商業(yè)地產(chǎn)實施具體的經(jīng)營管理。但是這種商業(yè)地產(chǎn)融資模式順利運作的關(guān)鍵在于REIT的成立、REIT資金的募集以及聘請專業(yè)機構(gòu)和人員對商業(yè)地產(chǎn)實施具體的經(jīng)營管理等。

四、結(jié)語

城市綜合體在國外作為一種非常成熟的商業(yè)地產(chǎn)模式，在我國目前還是處于發(fā)展時期，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和關(guān)天經(jīng)濟區(qū)的建設(shè)，西安城市綜合體必將成為一種具有潛力的和穩(wěn)定收益的物業(yè)類型。

參考文獻：

[1]楊慎.中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢[A].北京百年建筑文化交流中心.實戰(zhàn)型房地產(chǎn)EMBA課程精選1[C].北京：清華大學出版社，2004.

[2]何艷、吳豐.中心城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機會分析.資源與人居環(huán)境，2004（5）

篇2

按照國際通行標準，人均占有商業(yè)面積應在1.2平方米最為合理。而根據(jù)行業(yè)測算，一、二線城市合理人均商業(yè)面積也有所不同，分別為1平方米和0.75平方米。依照此標準，人均商業(yè)面積即將邁入4平方米大關(guān)的合肥將是國際標準的3倍，更達到了二線城市標準的5倍之多。

一面是合肥各類大型綜合體和寫字樓空置率攀升甚至有商業(yè)中心接連關(guān)門停業(yè)的低迷現(xiàn)狀；另一面，則有更多的綜合體和寫字樓蜂擁而至，每年開張至少兩家商業(yè)中心的速度和不斷刷新的合肥第一高度令合肥商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)局越發(fā)撲朔迷離。

以55家綜合體為代表的合肥商業(yè)地產(chǎn)狂歡，究竟是一場財富不斷匯聚的盛宴，還是雪球滾大之后瀕臨崩盤的剩宴？

商業(yè)綜合體供大于求？

做了20多年家電商的張平（化名）混跡于合肥的各大商場，見證了合肥商業(yè)中心的興衰更迭。

“20年前，合肥的百貨商場屈指可數(shù)，只有包括百貨大樓在內(nèi)的幾家商場”，11月17日，張平向《徽商》記者回憶說，大約是從七八年前開始，合肥的商業(yè)中心仿佛是“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開”。

從合肥市第一家商業(yè)綜合體元一時代廣場，到接踵而至的新都會、百大港匯、萬達、銀泰、新地……張平隨之進駐的商場也越來越多，最初的三家分店如今已擴展到了近20家。

然而，今年以來，張平卻漸漸發(fā)現(xiàn)自己的生意并沒有隨著規(guī)模的擴大而變得好起來，反而有部分分店的銷售額下降了近五六成。

“一方面原因是大的經(jīng)濟環(huán)境不好，另一方面則是目前合肥商場越來越多，人流量被稀釋了，導致人氣不旺，銷售狀況自然變差了”。

前些日子，張平曾發(fā)動員工做了一項調(diào)查，據(jù)不完全統(tǒng)計，合肥某精品百貨商場內(nèi)，平均每天每個柜臺的人流量僅為3～4人；某家具商場除節(jié)假日之外，平均每天每家店甚至連一個顧客都見不到，“正常情況下，每家店每天要保證有20人的人流量”。

數(shù)據(jù)對比之下，張平覺得目前合肥的商場數(shù)量已經(jīng)處于超飽和狀態(tài)，“沿著潛山路這條街，就有百大港匯購物中心、大唐國際購物中心、新地mall三個綜合體，再加上天鵝湖邊上的萬達廣場，即將開業(yè)的華邦I(lǐng)CC、華潤五彩城和華潤萬象城，小小一個政務區(qū)就聚集了這么多家大型綜合體”。

合肥市政務文化新區(qū)官網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，目前政務區(qū)規(guī)劃總面積達12.67平方公里，常住人口逾10萬人。而據(jù)本刊記者不完全統(tǒng)計，在過去的一年內(nèi)，政務區(qū)總商業(yè)面積已超過100萬平方米。

天鵝湖周邊大型綜合體“扎堆”的現(xiàn)狀也引起了政府方面的高度關(guān)注。安徽省委常委、合肥市委書記吳存榮就曾公開表示說，“合肥政務區(qū)目前大型商業(yè)偏多了，僅天鵝湖周邊就有四個，政務區(qū)暫時不再批準建設(shè)綜合體項目”。

政務區(qū)內(nèi)綜合體體量過大的情況僅僅是合肥市商業(yè)中心整體情況的一個縮影。

瑤海區(qū)的寶業(yè)東城廣場、壩上街項目，或?qū)⒙鋺羰裆絽^(qū)的第三座萬達廣場，濱湖新區(qū)的利港銀河廣場……安徽省清源房地產(chǎn)研究院院長李慧秋曾撰文指出，自2010年至2012年，合肥的商業(yè)地產(chǎn)以每年80萬平方以上的速度增長。此外，據(jù)合肥市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年1～9月，合肥市商業(yè)營業(yè)用房銷售面積達50.69萬平方米，銷售額6.97億元，開工面積和竣工面積分別為992萬平方米和63萬平方米。

然而，在商業(yè)綜合體“井噴式”增長的背后，呈現(xiàn)出的卻是多而不旺的尷尬局面。

11月22日，在走訪政務區(qū)幾家大型綜合體時，記者發(fā)現(xiàn)非周末時段，逛商場的人并不多，商場人氣顯得格外冷清。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，某一線品牌旗下的商業(yè)綜合體室外一層約120多家店鋪中，就有近40家店鋪處于空置待租的狀態(tài)。

此外，記者還了解到，繼7月份合肥市西二環(huán)與黃山路交口的沃爾瑪超市關(guān)閉停業(yè)之后，11月中旬，沃爾瑪合肥長江路分店也宣布關(guān)張。短短數(shù)月內(nèi)，沃爾瑪已在合肥關(guān)閉兩家分店。有業(yè)內(nèi)人士分析，沃爾瑪絕不會是合肥商業(yè)綜合體市場倒下的第一家，它的倒閉可能是合肥商業(yè)綜合體體量邁入警戒線的一個起點。

不僅僅在合肥，近年來商業(yè)中心急速膨脹的狀況已在全國范圍內(nèi)迅速蔓延。近日，德勤與中國連鎖經(jīng)營協(xié)會的一份報告稱，2012年全國商業(yè)地產(chǎn)投資增幅高達25%。據(jù)仲量聯(lián)行對中國20個城市監(jiān)測的最新數(shù)據(jù)顯示，約1504-新購物中心將在今年內(nèi)開業(yè)，平均面積將超過8萬平方米……

與合肥的情況相似的是，人氣慘淡、經(jīng)營困局凸顯的現(xiàn)象也隨之開始大范圍上演。據(jù)新浪樂居報道稱，上海江橋萬達僅開業(yè)一年多，空置率便達66%；世聯(lián)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，深圳2013年已開業(yè)購物中心空置率約8%；而號稱“世界最大購物中心”的東莞新華南MALL生活城目前也已是“商家撤走，幾成空城”。

寫字樓未老先衰？

在合肥的商業(yè)地產(chǎn)中，與綜合體過剩狀態(tài)遙相呼應的還有寫字樓市場，租金下滑、招商難、空置率高已成為合肥寫字樓的普遍現(xiàn)象。

安徽省家家宜食品股份有限公司董事長魏宜龍對此感觸頗深。11月21日，在接受《徽商》記者采訪時，魏宜龍回憶說，他曾于2009年在富廣大廈買下半層寫字樓對外出租。80元/平米的月租價格在當時看來也并不算低，卻仍有很多人爭相租賃。

然而，這種火熱的狀況只維持不到兩年的時間。

自2011年下半年起，魏宜龍不斷下調(diào)租金，月租金從原先的80元/平米到65元，平米、50元，平米……盡管如此，寫字樓仍是被空置了將近一年才勉強租出去。

“現(xiàn)在合肥的寫字樓太多了，競爭壓力太大”，魏宜龍對合肥的寫字樓市場并不看好。

合房網(wǎng)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，目前合肥寫字樓市場在售的項目有32個，另有38家純新盤或即將上市樓盤，僅政務區(qū)包括周邊黃潛望板塊今年就有300萬平米的供應量。2013年上半年寫字樓的存量與余量達到200萬平方米左右，而下半年近150萬平方的寫字樓面市，到2013年年底將達到超300萬平方的總存量。

然而，在體量迅速擴大的同時，各家樓盤卻頻頻喊出首付1萬、2萬搶購甲級寫字樓的口號。魏宜龍也提及，蜀山區(qū)內(nèi)某寫字樓目前的空置率已高達80%。雖然這一數(shù)據(jù)未經(jīng)證實，但合肥寫字樓市場冷清的局面也得到了此寫字樓銷售部的工作人員的默認，11月22日，他向記者透露，“今年開始，與住宅比起來，寫字樓銷售差很多”。

今年上半年，365地產(chǎn)家居網(wǎng)也曝出了一組驚人數(shù)據(jù)。報道稱，早在十年前寫字樓集群效應就已初顯的合肥北一環(huán)一直被稱為合肥的“財智街區(qū)”。然而去年年底，合肥廬陽區(qū)各大寫字樓空置面積已達9萬平方米，約占合肥寫字樓總空置率的一半。

混亂還是過剩？

“供大于求最明顯的表現(xiàn)就是招商難”，李慧秋透露，這一問題已經(jīng)在合肥市場初顯。據(jù)她了解，有些開發(fā)商為了吸引商家人駐，采取補貼裝修費用、延長免租期等各種手段。同時，開發(fā)商在招商中與商家議價的博弈能力也明顯下降，一些商家開始由過去的支付固定租金變?yōu)殇N售扣點提成，“這種狀況不在少數(shù)”。

“目前合肥商業(yè)地產(chǎn)已逐漸開始由原來的賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場”，面對合肥綜合體目前所面臨的嚴峻局面，李慧秋表示，“從現(xiàn)在開始，要控制發(fā)展”。

此外，在她看來，相比于過剩狀態(tài)，合肥市商業(yè)綜合體及商業(yè)中心分布不均的問題更為凸顯。長江西路沿線、黃潛望板塊、天鵝湖板塊所在的西南片區(qū)集結(jié)了眾多商業(yè)聚集區(qū)，而長江東路以南、北城則極度匱乏大型商業(yè)中心。

“商業(yè)綜合體雖多，但也不是不能存活”，在合富輝煌華東區(qū)域開發(fā)研究中心總經(jīng)理周偉看來，要破局綜合體過剩的局面，首要的法則是錯位和創(chuàng)新運營，“綜合體應有自己的細分市場。在開發(fā)之前，要先找到自己的定位”。

周偉透露，合肥華南城項目就是細分市場下的綜合體雛形。他介紹，這家建筑面積約350萬平方米、計劃投資超過80億元的綜合體項目將整合整個合肥市的物流產(chǎn)業(yè)，打造長三角地區(qū)超大規(guī)模商貿(mào)物流中心，“綜合體一旦與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，就不僅僅是一個商業(yè)中心，而是一個整合產(chǎn)業(yè)資源的平臺，這是綜合體未來的發(fā)展方向”。

不同于商業(yè)綜合體，對于合肥寫字樓市場過剩的說法，合肥學院房地產(chǎn)研究所副所長凌斌則認為現(xiàn)在下結(jié)論還為時尚早。對于目前合肥市住宅樓盤價格反超寫字樓的現(xiàn)象，凌斌表示，“這屬于正常狀況，是由寫字樓自身性質(zhì)決定的”。他用“小荷才露尖尖角”來形容其當下的狀態(tài)。

篇3

“很多的城市都慢慢發(fā)展起來，有一些城市是值得進行開發(fā)的，有些不一定是值得的?！?/p>

城市規(guī)劃需三思后行

“現(xiàn)在每一個城市政府都在希望打造更多的商業(yè)綜合體，代表一個城市形象工程。”戴德梁行的一位分析人士告訴記者。

由于商業(yè)地產(chǎn)的復雜性高于住宅，前期定位規(guī)劃與建筑設(shè)計，往往會決定商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)，目標群體，以及項目的主題特色等。早期商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，不重視前期定位導致失敗案例不少。而商業(yè)地產(chǎn)后期的招商及運營管理也是關(guān)鍵因素。

一些城市商業(yè)布局不合理；一些商家業(yè)態(tài)雷同，效益不高；一些大城市高檔的商業(yè)地產(chǎn)項目偏多，而貼近百姓的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點不足。隨著越來越多綜合體的開發(fā)，新奇感覺早已不再。同樣的餐飲、同樣的電影院、同樣的服裝品牌……

另一方面，中國的商業(yè)本身發(fā)展落后，發(fā)展歷史短導致優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資源特別少，商業(yè)的品牌就比較少。一個統(tǒng)計，北京是商業(yè)最發(fā)達的城市，北京最好只擁有33.2%的商業(yè)品牌，僧多粥少，招商同質(zhì)化現(xiàn)象會非常嚴重。

“大量的綜合體建設(shè)，經(jīng)濟支撐力不夠。當供應量超過市場的消化能力，就會有一大批商業(yè)物業(yè)滯銷堆積，開發(fā)商的資金鏈斷裂，進而引起一連串的連鎖反應?！睒I(yè)界不無擔憂，隨著大批商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)，可能會出現(xiàn)大量的垃圾大樓，一種是爛尾樓，一種是設(shè)計存在缺陷的樓。

“城市綜合體一窩蜂，沒有自己核心的產(chǎn)品，很多東西是無法復制的，但是商業(yè)地產(chǎn)前面有很多不確定因素，誰贏誰輸很難說?！?/p>

雖然中國的商業(yè)地產(chǎn)基本上是一個市場所支配的環(huán)境，政府不太干預，但是市場不可能解決所有問題，太多人進去，資源浪費會非常嚴重。另一方面，商業(yè)地產(chǎn)難度大，需要有一個長期經(jīng)營的心態(tài)，普通的開發(fā)、投資、退出等不專業(yè)性給行業(yè)帶來隱患。

商業(yè)綜合體投資大，一定是要多贏的格局。政府要贏，解決從形象工程到民心工程的一攬子問題；開發(fā)商要贏，能夠獲得長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流保證，取得合理的回報；商家要贏，商業(yè)綜合體是否能經(jīng)營成功最重要的還是商家。

普遍短線操作

商業(yè)地產(chǎn)與其說是地產(chǎn)問題，不如說是金融問題，根本的就是要獲得利潤、賺錢。跟西方相比，中國沒有相應的金融工具，比如大型的房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)投資信托reits等，一般的銀行貸款最長期限也僅為三年。

另一方面，商業(yè)地產(chǎn)需要進行長線投資，短貸和長投的矛盾長期存在。大型的房地產(chǎn)企業(yè)，比如萬達是靠快速滾動回款，華潤是靠母公司輸血，但對于更多的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，并無可借鑒性。

篇4

一、國內(nèi)城市綜合體發(fā)展現(xiàn)狀

國內(nèi)城市綜合體發(fā)展始于上世紀九十年代，最早出現(xiàn)的城市綜合體是深圳國貿(mào)中心和北京國貿(mào)中心。城市綜合體項目資源配置的綜合性、開發(fā)技術(shù)和投資決策格外復雜，很多因素都會造成城市綜合體建設(shè)的失敗，比如沒有提前預測好區(qū)域的經(jīng)濟環(huán)境，或者對于沒有把握好行業(yè)的市場環(huán)境，或者對于項目規(guī)劃的定位失誤等因素都會給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟損失，整個區(qū)域系統(tǒng)的發(fā)展都會受到影響。

二、國內(nèi)城市綜合體發(fā)展面臨的風險

在城市綜合體巨大光環(huán)的吸引下，城市經(jīng)濟發(fā)展之間的競爭愈演愈烈，各地政府推波助瀾，開發(fā)商積極性高漲，城市綜合體也進入高速建設(shè)階段。然而，并非所有城市商業(yè)綜合體都會促進區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。目前，國內(nèi)城市綜合體面臨的主要風險：

1、項目財務與融資風險。耗費大量的土地資源是現(xiàn)在項目財務與融資風險綜合體項目中最重要的問題。寫字樓和公寓等產(chǎn)品售價相對不高形成的投資收益風險，不合理的估摸安排，開發(fā)周期長帶來的投融資管理復雜、國家金融法律政策變化等因素，造成項目融資不足、資金運營失利、項目資金鏈斷裂等現(xiàn)金流風險。

2、項目規(guī)劃業(yè)態(tài)設(shè)計風險。項目規(guī)劃如果不進行前期的市場調(diào)查，就會有悖于經(jīng)濟和人文環(huán)境，不根據(jù)市場方向，在產(chǎn)品的設(shè)計方就會有頗多問題。對于北京和上海等一線城市，綜合體與區(qū)域及產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系不能忽視，要保證交通便捷，同時產(chǎn)業(yè)引入是否符合政府區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略等。

3、市場競爭風險。市場競爭風險多種多樣，有來自對手的競爭，也有建筑承包商、各類合作機構(gòu)（包括政府部門）以及購房者、租戶等的競爭博弈。

4、招商和運營風險。綜合體項目的主要收益來自兩個方面，分別是商業(yè)物業(yè)的租賃和長期經(jīng)營積累的滾動收益，現(xiàn)在的城市綜合體開發(fā)企業(yè)面臨的一個相當嚴峻的風險就是招商過程中容易遇到瓶頸期、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運營能力的局限性。

三、國內(nèi)城市綜合體發(fā)展可能遇到的問題

作為一種城市價值體系的運營模式，大型城市綜合體資源的分配，復雜的技術(shù)和投資決策比房地產(chǎn)或房地產(chǎn)開發(fā)要高得多，勢必意味著要承受巨大的風險盲目開發(fā)，可能遇到的問題有：

1、錯估區(qū)域環(huán)境。盲目立項大型城市綜合體，前期對于當?shù)氐恼w區(qū)域環(huán)境和消費力判斷不足、對于過去綜合體成功經(jīng)驗簡單的進行復制，沒有進行詳細的規(guī)劃分析，同時對當?shù)厥袌龅陌l(fā)展過分樂觀，都可能會造成后期運營管理不規(guī)范、后勁不足。

2、融資渠道缺乏，資金鏈緊張。投資規(guī)模大，投資周期長是綜合體項目的重要特色，前期資金的充足投入是城市綜合體成功運行的重點。但是后期融資渠道匱乏，加之國內(nèi)金融體制尚不健全，可能導致開發(fā)商資金鏈緊張，影響城市綜合體的后期開發(fā)。

3、缺乏成熟的配套環(huán)境。城市綜合體作為一項系統(tǒng)工程，要求所在的系統(tǒng)范圍內(nèi)要有匹配的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，相關(guān)的金融環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、消費能力等要匹配。但國內(nèi)相關(guān)制度、法規(guī)及運營管理不盡完善，制約了城市綜合體發(fā)展所需要的資金、市場、管理等方面的支持，制約了城市綜合體的良性發(fā)展和其在規(guī)劃、開發(fā)、運作、管理、經(jīng)營和品牌打造等諸多方面的水平提高。

四、國內(nèi)城市綜合體風險防范分析

風險防范是在一定的情況下為了減少風險因素產(chǎn)生的副作用而采取的一系列措施，通過預警性的防御措施，來降低風險事件的發(fā)生概率或預期損失，將風險進行緩解、回避、巧妙轉(zhuǎn)移、積極應對，盡量減少項目實施過程中造成的損失。

1、項目財務與融資風險防范。酒店和寫字樓投資的財務風險最為嚴重，融資費用過于高昂、銷售回款難以回籠。可采取防范策略如下：（1）要進行現(xiàn)金流的計算和成本的核算：當形式有所變化，要積極地調(diào)整各階段融資規(guī)劃，尋找更多融資渠道，把融資的成本降到最低。（2）物業(yè)比例和戶型比例要安排得當，物業(yè)商品的銷售要多加思考和探析。（3）優(yōu)先考慮銷售物業(yè)的開發(fā)，后期開發(fā)的時候再考慮酒店和購物中心。

2、項目規(guī)劃業(yè)態(tài)設(shè)計風險防范。業(yè)態(tài)組合設(shè)計需要制定合理的計劃，要實現(xiàn)項目的最終商業(yè)價值一定要考慮功能的定位。風險防范策略如下：戰(zhàn)略取勝的新思維方式；通過“設(shè)計方案的市場化”避免建筑設(shè)計與商業(yè)規(guī)劃割裂。

3、市場競爭風險防范。國內(nèi)目標市場存在著大量的市場風險，應依據(jù)項目特定位置、市場潛力、商圈分析等變化對項目的客戶定位進行跟蹤性判斷和調(diào)整。將客戶之間的關(guān)系分類并且歸納起來，將它與大眾住宅市場客戶的管理方式區(qū)分開來，在有限的經(jīng)濟條件中追求利益的最大化。

4、招商和運營風險防范：自持類物業(yè)在招商階段對商鋪的租金進行科學預測，提高項目的招商效率；適當引進顧問公司和招商公司，運營管理公司應該在項目設(shè)計階段就參與進來，這樣開發(fā)商在融資時更容易得到投資伙伴的認同。

五、國內(nèi)城市綜合體項目風險控制

1、進行充分的市場調(diào)研。城市綜合體項目周圍的環(huán)境對綜合體項目產(chǎn)品的價值與價格有著很大的影響，因此，對城市綜合體項目周邊的人文環(huán)境、社會環(huán)境等進行充分的實地考察與調(diào)研，將作為決策的重要參考。

2、做好項目成本控制管理。根據(jù)形勢變化調(diào)整各階段融資規(guī)劃，多渠道籌措資金，降低融資成本，防止資金鏈斷裂等金融風險。科學確定物業(yè)比例和戶型比例，并加強可銷售物業(yè)商品的個性化定制研究，根據(jù)客戶的具體需求，調(diào)整住房單元型戶型比例和裝修風格，進行個性化分批次定制。對于預付費客戶給予優(yōu)惠和提供個性化產(chǎn)品、定制化寫字樓物業(yè)服務。

篇5

在綜合體開發(fā)過程中，開發(fā)商積累了豐富的經(jīng)驗，為綜合體發(fā)展提供了理論與實踐的依據(jù)，同時也為后來者提供借鑒，指點迷津。

金勇(世邦魏理仕中國區(qū)首席運營官)：我們可以將城市綜合體定義為集商業(yè)、辦公、居住、酒店、旅游、會展等多種功能于一體的復合型的產(chǎn)品，這個并不是1+1=2那么簡單，城市綜合體是一種有機的結(jié)合，可以聚合各種各樣的資源。

開發(fā)、銷售、管理本身就是一種綜合和相互交錯以及互動的模式，不是―個簡單的誰先誰后的問題，先開發(fā)，再賣，苒管理，這個模式應該被一種復合的模式代替。即使是在設(shè)計的過程中，在開發(fā)的流程中，有可能最開始要做的事情已經(jīng)進入管理了。

而一些成功的綜合體項目由于前期進行了管理，先把周邊環(huán)境，還有把很多其他的物業(yè)都經(jīng)營起來以后，再逐漸把住宅拿出來賣，這個過程住宅的升值就體現(xiàn)在里面了。

作為綜合體項目，真的是要綜合，不光是從物業(yè)類型上要進行有機的結(jié)合，而且在管理、在開發(fā)的周期、開發(fā)時間上也要有一個綜合性。從管理到設(shè)計、開發(fā)、運營，實際上也是在時間點上、在不同的物業(yè)類型里面進行一個非常全面的管理，這樣才能給整個綜合體價值帶來很好的提升。

在功能互動上，酒店和辦公樓有―個比較直接的互動。在零售業(yè)里面，有商務消費人群，有社區(qū)居民的日常消費，有商旅客戶的消費，所以要把人群的不同需求在設(shè)計階段和運營階段有機兼顧，同時通過物業(yè)管理的方式，在后期管理上要有一個逐漸的品牌提升，同時也是對服務的提升，是一種很綜合、有機的提升。

不同區(qū)域、不同位置所打造的綜合體有不同的特點與經(jīng)營模式，在不同區(qū)域特點的基礎(chǔ)上，需要有符合區(qū)域特點的個性化的綜合體產(chǎn)品。這就需要開發(fā)者具有超強的宏觀視角與前瞻性。只有最適合區(qū)域需求的產(chǎn)品才是最好的產(chǎn)品。比如具有產(chǎn)業(yè)化優(yōu)勢的城市，可以作為綜合體發(fā)展的基礎(chǔ)，融會貫通，打造具有產(chǎn)業(yè)化特色的另類綜合體模式。

王曉飛(濟南華強廣場置業(yè)有限公司常務副總經(jīng)理)：環(huán)渤海地區(qū)在我國參與全球經(jīng)濟協(xié)作及促進南北協(xié)調(diào)發(fā)展中處于非常重要的位置，目前，該區(qū)域擁有全國最大的電子信息產(chǎn)業(yè)科研、生產(chǎn)基地，集中了軟件開發(fā)及信息技術(shù)的各類優(yōu)秀人才，摩托羅拉、惠普、松下、微軟、富士通等均在環(huán)渤海地區(qū)設(shè)立了研發(fā)中心，科研生產(chǎn)優(yōu)勢在全國領(lǐng)先。

與此同時，環(huán)渤海地區(qū)在電子信息產(chǎn)業(yè)上尚未形成有機體系，綜臺配套能力明顯弱于珠江三角洲和長江三角洲，尤其缺乏配套的大型專業(yè)交易平臺，變局勢在必行，華強廣場應勢而動，在濟南山大路找到了擎引環(huán)渤海電子信息產(chǎn)業(yè)未來的著陸點。

山大路是濟南市的數(shù)碼產(chǎn)品集散地，充分發(fā)揮了濟南作為省會城區(qū)信息樞紐的區(qū)域優(yōu)勢，已經(jīng)成為濟南市乃至全省的電子信息產(chǎn)品集散地，在省內(nèi)IT行業(yè)中扮演著不容忽視的角色，所積淀的品牌形象在消費者心目中有著深刻的烙印。但是該區(qū)域零亂落后的現(xiàn)狀已經(jīng)明顯制約著濟南市科技數(shù)碼業(yè)的發(fā)展。

隨著深圳華強集團入駐濟南，濟南華強廣場，將充分利用山大路的品牌優(yōu)勢以及濟南在整個環(huán)渤海地區(qū)的城市地位與交通網(wǎng)絡(luò)，總投資額近20個億，通過構(gòu)建華東規(guī)劃最大、檔次最高、產(chǎn)業(yè)鏈最全的專業(yè)市場，壟斷環(huán)渤海專業(yè)市場空白，拓展山大路市場版圖，打造濟南的”華強北”奇跡。華強廣場項目建成開業(yè)后，山大路的特色商業(yè)氛圍將實現(xiàn)升級跳，從而帶動濟南乃至山東省的科技數(shù)碼產(chǎn)業(yè)飛躍友展。

談朝暉(恒大地產(chǎn)集團濟南置業(yè)有限公司董事長)：濟南西部新城的核心區(qū)分三大區(qū)域，第一是文化中心，第二是會展中心，第三是cBD核心商務區(qū)。我們準備在濟南精心打造規(guī)模第一、檔次第一、集多元化于一體的城市綜臺體，融合國際甲級寫字樓、五星級酒店、高檔服務商業(yè)多功能為一體，滿足未來酒店、辦公、娛樂、餐飲、會議、展覽等多種需求。將充分利用商務中心區(qū)域位于濟南西客站核心片區(qū)的綜合區(qū)位優(yōu)勢，與西部新城會展中心、文化中心相結(jié)合，創(chuàng)造獨特的整體景觀。

在2009年以前，業(yè)界對城市綜臺體或多或!!、存在著仰視或者是盲區(qū)。但自2010年情況發(fā)生了可喜的轉(zhuǎn)變，城市綜合體已快步躍進，成為當下城市地產(chǎn)發(fā)展的高級模式。隨著我國城市化水平的提高和商業(yè)地產(chǎn)加速發(fā)展，未來城市綜合體也將逐步成為城市進化和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主導力量。

韓建徽(中國商業(yè)街工作委員會主任)：城市綜合體正在成為中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新熱點和新亮點。就未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢而言，功能復合將成為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展主流。從近年來全國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況看，正在呈現(xiàn)集地上、空中、地下于一體的立體化趨勢，集商業(yè)、旅游、文化于―體的一體化趨勢和集購物、餐飲、休閑于一體的復合化趨勢。特別是城市綜臺體，它綜合了商務、綜合了功能、綜合了形象、綜合了資源、綜合了價值，正在成為―個新的熱點。

可以預計，中國的商業(yè)地產(chǎn)正在進入新一輪的快速擴張發(fā)展時期，這也將給城市綜合體的發(fā)展帶來更多機遇。

從開發(fā)商來看，越來越多的實力開發(fā)商看重商業(yè)地產(chǎn)可獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流的特征，從而紛紛大舉進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。在我國除了進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域比較早的萬達、深國投、寶龍、金融街以外，萬通地產(chǎn)也開始關(guān)注進入商業(yè)地產(chǎn)這個領(lǐng)域。世茂地產(chǎn)在其項目儲備的總面積中，商業(yè)地產(chǎn)也占有相當大的比重。

從零售商來看，一些國外的品牌零售商也開始進軍商業(yè)地產(chǎn)，從只租不購到購地經(jīng)營，獲取商業(yè)經(jīng)營和房地產(chǎn)增值的雙重收益。特別是外資的零售商，正在快速地完成從房客、二房東向房東、地主，從單一業(yè)態(tài)向復合業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型。瑞典的宜家公司在2009年開辟了戰(zhàn)場建設(shè)購物中心。英國、韓國、日本、德國的一些零售商以及老牌的沃爾瑪、家樂福，包括我們本土的蘇寧電器、步步高超市等都紛紛在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域攻城略地。

在世界范圍內(nèi)，城市綜合體是當今主流城市繁榮的一大標志。審視中國城市綜合體近年來的發(fā)展，尚不能與中國整體經(jīng)濟發(fā)展速度相匹配，不僅與日本城市綜合體的發(fā)展還有很大的距離。也遠不能與歐美的城市綜合體相比。在正視城市綜合體對提升城市價值的同時。其存在的種種問題也不能被忽視。

篇6

一、商業(yè)綜合體及綠色建筑的概念

1.商業(yè)綜合體

“商業(yè)綜合體”，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統(tǒng)一的綜合體。

2.綠色建筑

對于綠色建筑的理解有兩方面的認識比較一致：一是要求綠色建筑關(guān)注對全球生態(tài)環(huán)境、地區(qū)生態(tài)環(huán)境及自身室內(nèi)外環(huán)境的影響；二是要求綠色建筑關(guān)注建筑在整個生命周期內(nèi)（即從材料開采、加工運輸、建造、使用維修、更新改造直到最后拆除）各個階段對生態(tài)環(huán)境的影響。從技術(shù)的角度來分析綠色建筑，它主要關(guān)注三個方面：能源的節(jié)約、人類的健康以及和自然的融合。自然被引入建筑之中，這樣的建筑既適合人居住使用，又減少了對自然的破壞。

二、綠色商業(yè)綜合建筑體的設(shè)計理念

結(jié)合綠色建筑設(shè)計理念，商業(yè)綜合建筑體與城市建設(shè)發(fā)展和居民生活密切相關(guān)，它的合理布置和設(shè)置將影響居民生活和城市環(huán)境，針對目前我國商業(yè)綜合建筑體的現(xiàn)狀，其設(shè)計應遵循以下理念：

1.以人為本

商業(yè)建筑及其環(huán)境的創(chuàng)造，“以人為本”應該是其設(shè)計構(gòu)思的出發(fā)點，也是最終檢驗商業(yè)環(huán)境優(yōu)劣的標準“商業(yè)建筑設(shè)計并非消極被動地應付居民需求，而是要積極主動地去發(fā)現(xiàn)更多的可能性需求，使用者可以從設(shè)計者提供的可能性需求中去滿足他們的真正需求”。

2.具有綜合性與專業(yè)

按照方便生活！提高生活質(zhì)量的要求，商業(yè)的建設(shè)要大中小相結(jié)合，提高單個點的面積，發(fā)展超市和大型綜合商場，形成集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的購物中心行業(yè)結(jié)構(gòu)要吃、穿、用、玩相結(jié)合，綜合與專業(yè)相結(jié)合，尤其要開拓一些新興的服務性行業(yè)。

3.注重商業(yè)區(qū)的空間秩序

在中國傳統(tǒng)空間意識中，采取有層次、有發(fā)展的手法把人們從開頭引導到末尾，在中實現(xiàn)富于戲劇的結(jié)束，具有強烈的空間秩序"在以通行為主的線狀商店街面上都有一定的節(jié)奏感，使街道具有整體統(tǒng)一性。

4.合理的商業(yè)點布局模式

商業(yè)點布局模式根據(jù)規(guī)劃服務半徑和服務人口確定建筑總量，地理位置可安排在商業(yè)集中區(qū)和各個商業(yè)服務點“在建筑樣式上既要富于變化，又要有機聯(lián)系，以形成優(yōu)美的建筑景觀。

5.重點利用原有的商業(yè)群體以及周圍的商業(yè)氣氛

按照綠色商業(yè)綜合建筑設(shè)計的標準，進行改造或擴建，從根本上達到節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材。

三、暖通空調(diào)在商業(yè)綜合體綠色建筑的技術(shù)應用

由于暖通空調(diào)的主要功能包括：采暖、通風和空氣調(diào)節(jié)這三個方面，縮寫HVAC （Heating，Ventilating and Air Conditioning），取這三個功能的綜合簡稱，即為暖通空調(diào)。

1.采用蓄冷技術(shù)

蓄冷技術(shù)是人類在面對能源危機時優(yōu)化資源配置、保護生態(tài)環(huán)境的一項技術(shù)革新，能產(chǎn)生良好的社會效應和經(jīng)濟效益。其工作原理并不復雜：利用夜間電力低谷時段制冷，將冷量以冰或水的形式儲存在蓄冷設(shè)備中；在電力高峰時段，將儲存的冷量釋放出來供給空調(diào)使用，達到電網(wǎng)的移峰填谷、節(jié)省運行電費、節(jié)能環(huán)保的目的。然而，時至今日，蓄冷技術(shù)在全國尚未得到普遍推廣，筆者深感遺憾。冰蓄冷和區(qū)域供冷除了節(jié)能環(huán)保外，更有利于社會資源的優(yōu)化利用。首先，我國現(xiàn)在主要以火力發(fā)電為主，發(fā)電機的可調(diào)配性不強，所以很難隨意控制或改變它的發(fā)電量。使用冰蓄冷技術(shù)，就可以讓電廠的發(fā)電機組夜間在高效率區(qū)運行，這樣就降低了它的單位煤耗。從這一點來說，冰蓄冷夜間用電提高了電廠發(fā)電機的效率。其次，冰蓄冷和區(qū)域供冷技術(shù)避開用電高峰后，其對電力資源占有率也隨之降低。這就相當于把社會資源放大了，在同等的電力資源條件下我們可以供給更多的項目。反推回來，這還可以緩解國家對電力建設(shè)投入緊張的局面。既然冰蓄冷、區(qū)域供冷技術(shù)對電力企業(yè)、國家有這么多益處，但為何得不到推廣呢？主要是國家、電力企業(yè)對采用這項技術(shù)的單位鼓勵、支持政策還是不夠，這在一定程度上阻礙了其大面積的推廣和使用。所以，國家和電力企業(yè)應該給予這項技術(shù)更優(yōu)惠的政策和更大的經(jīng)濟支持力度。

2.大量采用太陽能暖通節(jié)能技術(shù)

開發(fā)利用太陽能不會污染環(huán)境，它是最清潔的能源之一，在環(huán)境污染越來越嚴重的今天，這一點是極其寶貴的。到達地球表面上的太陽輻射能約相當于130萬億噸標煤，其總量屬現(xiàn)今世界上可以開發(fā)的最大能源。據(jù)目前太陽產(chǎn)生的核能速率估算，氫的貯量足夠維持上百億年，而地球的壽命也約為幾十億年，從這個意義上講，可以說太陽的能量是用之不竭的。太陽能是除核能以外的所有能源（化石能、水能、風能、生物能）之母，人類利用太陽能的歷史幾乎與其本身的歷史一樣悠久。太陽能供暖工程的壽命可達20年以上，一般5年內(nèi)就可收回成本，長達15年以上的免費享用盡顯它的經(jīng)濟節(jié)能本色。系統(tǒng)組成：太陽能集熱器；換熱水箱；燃氣鍋爐（或者其他加熱設(shè)施）；循環(huán)控制中心；溫度控制器；地板采暖系統(tǒng)；生活熱水系統(tǒng)。

3.地源熱泵勿盲目規(guī)?；?/p>

在使用或推廣一些節(jié)能技術(shù)時，一定要慎重，要做好相關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟論證，不能盲目規(guī)?；?，否則一些原本可以節(jié)能的技術(shù)或項目反而變得不節(jié)能。這也是我對當前我國一些節(jié)能技術(shù)發(fā)展方向的最大擔憂。以地源熱泵技術(shù)為例，不可否認，該技術(shù)如果使用正確、合理，的確節(jié)能，也比較清潔。但如果不分場合、地點，不分項目、規(guī)模、性質(zhì)，盲目地去運用這項技術(shù)或者規(guī)定使用這項技術(shù)，就有失偏頗。地源熱泵技術(shù)，包括水源、空氣源熱泵技術(shù)都有它的運用范圍，有使用條件限制，而并不適用于全國任何一個地方，任何一個工程項目。簡單地說，地源熱泵技術(shù)就是把土壤作為一個蓄熱體，利用它來儲存和釋放熱能。如果一個項目太大，不僅需要大面積地下空間來蓄能，更為重要的是，一旦冷熱取存不平衡，付出的電力能耗將非常巨大。

篇7

一、城北片區(qū)商貿(mào)發(fā)展現(xiàn)狀

城北片區(qū)系老城區(qū)，是傳統(tǒng)的行政、居住、商業(yè)區(qū)域，常住人口13萬左右。該片區(qū)為廣安形成較早的商業(yè)區(qū)，商業(yè)網(wǎng)點密集度高，目前商業(yè)主要以傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)為主，現(xiàn)有各類商業(yè)零售網(wǎng)點15000個。其中，100-500平方米的零售網(wǎng)點60個，總營業(yè)面積2萬平方米；500—1000平方米的零售網(wǎng)點20個，總營業(yè)面積1.5萬平方米；1000-5000平方米的零售網(wǎng)點15個，總營業(yè)面積5萬平方米，5000平方米以上的零售網(wǎng)點2個，總營業(yè)面積1.3萬平方米。各類專業(yè)市場、批發(fā)市場5個，總營業(yè)面積3.6萬平方米；標準化菜市場10個，總營業(yè)面積4.2萬平方米。經(jīng)營業(yè)態(tài)涉及綜合百貨、大型賣場、連鎖超市、社區(qū)便利店、配送中心及交易市場等。

（一）商貿(mào)流通日趨繁榮活躍。圍繞建設(shè)成渝經(jīng)濟區(qū)區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)服務中心，以打造特色街區(qū)和城市商務、餐飲、娛樂、購物中心為抓手，加快建設(shè)大市場、發(fā)展大貿(mào)易、搞活大流通、促進大開放。好人家購物中心、蘇寧電器、開發(fā)超市（龍馬店）等各大商場超市緊抓消費熱點，利用迎春購物月活動平臺，廣泛開展節(jié)慶、店慶等促銷活動，產(chǎn)品展示日益頻繁；組織舉辦各類車展近10次；抓好季節(jié)性消費，生活類商品銷售異?；鸨?。2014年，全區(qū)實現(xiàn)社會消費品零售總額75.3億元，增長13.1%。

（二）商貿(mào)載體日臻完善。城北餐飲、購物、文化商圈日漸成熟。以休閑風情為主的濱江路沿江帶餐飲商貿(mào)初具規(guī)模，以城北體育場為主的環(huán)形休閑商圈建成，以龍馬商業(yè)廣場為核心的城北商貿(mào)中心基本形成，好人家購物中心、開發(fā)超市（龍馬店）等136家店鋪相繼落戶，營業(yè)面積達3.8萬平方米。商貿(mào)市場建設(shè)加快，改造標準化菜市場20余個，新建或改造鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場7個、鄉(xiāng)鎮(zhèn)標準化屠宰場10個。目前，城北片區(qū)有新南門市場、麻柳灣農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、鴻城現(xiàn)代大市場等各類綜合市場9個，總經(jīng)營面積近4萬平方米，攤位1700余個，入場經(jīng)營戶1400余人，就業(yè)3200多人，市場年交易額達6億余元。

（三）商業(yè)綜合體建設(shè)進程提速。目前，城北片區(qū)已建成商業(yè)綜合體2個：一是香江國際商業(yè)綜合體，總投資3億元，商業(yè)樓盤面積達2.5萬平方米，均悅大酒店、洋河藍色經(jīng)典專賣店、君度休閑茶坊、金玉皇朝歌城、三七汽車、建材、餐飲等10多戶商家已入駐營業(yè)；二是新天地商業(yè)綜合體，投資9000余萬元、面積10000余平方米，現(xiàn)已初步建成，由政府補助建設(shè)的占地5000㎡的廣安電子商務集聚區(qū)已入駐、運營，目前，電商企業(yè)入駐協(xié)議面積已達2600㎡，入駐企業(yè)已有15戶，年交易額近7000萬元。香港明發(fā)集團建設(shè)岔路片區(qū)城市綜合體、中國低碳中心建設(shè)白塔片區(qū)城市綜合體，將有力提升城北商業(yè)規(guī)模和檔次；已拍賣成功的濃洄古街商業(yè)區(qū)將成為廣安城北的特色商業(yè)街區(qū)；投資5億元的城北綜合市場改造升級項目成功簽約；廣安外灘商業(yè)綜合體項目已包裝完畢，正全力招商。目前，廣安區(qū)擬啟動規(guī)劃白塔片區(qū)、浦東商業(yè)廣場商業(yè)綜合體建設(shè)。

二、存在的主要問題

經(jīng)過幾年的發(fā)展，廣安區(qū)城北片區(qū)商貿(mào)發(fā)展取得了一定成效，商業(yè)綜合體建設(shè)也正闊步向前，但與廣安區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展需求相比仍存在較大差距，主要表現(xiàn)在：

一是商業(yè)布局亟待規(guī)范。城北片區(qū)商業(yè)網(wǎng)點雖多，但由于城市規(guī)劃和商業(yè)布局相對脫節(jié)和滯后，導致商業(yè)網(wǎng)點分散凌亂。近年來，雖對商業(yè)網(wǎng)點進行了規(guī)劃，但組織實施仍有一定過程，商業(yè)網(wǎng)點布局實質(zhì)還處于建設(shè)業(yè)主和經(jīng)營者自發(fā)狀態(tài)，缺乏科學性、前瞻性，商業(yè)網(wǎng)點的輻射效應和帶動作用未能有效顯現(xiàn)。

二是業(yè)態(tài)集聚功能不強。城北片區(qū)現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點檔次參差不齊，分散弱小、業(yè)態(tài)單一、特色模糊，缺乏大型商貿(mào)基礎(chǔ)設(shè)施，核心商圈難以形成，已建商業(yè)綜合體內(nèi)部功能尚未有效互補；建設(shè)中的電子商集聚區(qū)，缺乏帶動能力強大的企業(yè)，引領(lǐng)能力不足，輻射面較窄，企業(yè)受資金、成本等市場因素沖擊較大。

三是自然災害影響較大。城北片區(qū)絕大部分商業(yè)網(wǎng)點處于水淹區(qū)，近幾年廣安區(qū)連續(xù)遭受特大洪水，給城北臨街商鋪造成了嚴重的經(jīng)濟損失。出于對未來發(fā)洪水的不確定性和擔憂，城北商鋪的經(jīng)營者改造升級店鋪的愿望不強烈，一定程度上影響了城北商貿(mào)發(fā)展。

三、下一步工作的思考

廣安區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整后，工業(yè)片區(qū)基本劃到了前鋒區(qū)，重新構(gòu)建工業(yè)體系對廣安區(qū)來講將是一項耗費時日、需要大量財力投入的過程。因此，商貿(mào)快速發(fā)展在廣安區(qū)經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展中的地位日益突出。下一步，將按照區(qū)委區(qū)政府確定的發(fā)展規(guī)劃，商務部門將積極引導城北商業(yè)企業(yè)用活用足中、省、市扶持商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的各項優(yōu)惠政策和扶持措施，準確把握內(nèi)外貿(mào)扶持流通政策和支持方向，在城北片區(qū)積極構(gòu)建綜合服務功能完善、商業(yè)特色突出、文化內(nèi)涵豐富的城市商業(yè)格局，培育多元化的商品經(jīng)營主體和多樣化的經(jīng)營形式，激活人氣、豐富商氣、帶來財氣，實現(xiàn)傳統(tǒng)經(jīng)營模式向新型現(xiàn)代流通模式轉(zhuǎn)變，促進廣安區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)加快發(fā)展，

篇8

2016年4月13日在市社周華主任的帶領(lǐng)下，考察小組到江浙滬十余商業(yè)綜合體進行了細致深入的考察工作，并前往杭州供銷社、紹興柯橋供銷社學習交流了先進的綜合改革經(jīng)驗，以期對我司未來發(fā)展綜合體項目有所裨益，此次考察讓考察小組的每個成員都獲益匪淺，現(xiàn)對此次考察的感受及下階段工作設(shè)想做如下匯報：

一、考察學習概況

    （一）考察學習心得

     在為期一周的考察工作中，我們學習了時代前沿的商業(yè)項目：寧波羅蒙環(huán)球城、印象城，萬象城，上海愛琴海、大悅城、國金中心，蘇州新光天地、蘇州中心、誠品書店以及德基廣場等綜合體在策劃定位、業(yè)態(tài)布局、內(nèi)外部空間設(shè)計方面的經(jīng)驗，例如寧波地上多層停車場的經(jīng)濟性、通風性、便民性，上海建筑上的集約性和高密度性，杭州整體規(guī)劃的統(tǒng)一性和業(yè)態(tài)的全面性，蘇州內(nèi)部設(shè)計風格的文藝性、時尚性，南京對于水流、光線運用的多樣性、創(chuàng)新性；以及兄弟單位杭州供銷社（杭州合眾工業(yè)集團有限公司等）和紹興柯橋供銷社（浙江紹興華通商貿(mào)集團股份有限公司等）的先進綜合改革經(jīng)驗，包括：參股企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu) 、股權(quán)流轉(zhuǎn)方式、龍頭企業(yè)經(jīng)營方式及發(fā)展歷史等，并與頂尖設(shè)計公司飛睿組織專題會議就項目的初步設(shè)計規(guī)劃進行了探討。

 （二）企業(yè)發(fā)展思考

     經(jīng)過認真地考察學習，對比一線商貿(mào)流通龍頭企業(yè)的優(yōu)勢，我們發(fā)現(xiàn)了存在的差距，也找到了發(fā)展的方向，明白了要想在互聯(lián)網(wǎng)沖擊傳統(tǒng)行業(yè)的大環(huán)境中求生存，我們必須要保持企業(yè)的創(chuàng)新能力以及企業(yè)的生命力，并且深刻地意識到供銷社下屬企業(yè)需盡快由傳統(tǒng)百貨商場向大型綜合購物中心轉(zhuǎn)型，深知這種變革的必然性和緊迫性。結(jié)合自身實際與湖南的發(fā)展趨勢，我司擬在長沙新區(qū)建立一個定位中高端，開放式、公園式、花園式的商業(yè)綜合體。該項目落成后將成為長沙規(guī)模體量最大、業(yè)態(tài)最齊全、面積不低于200萬方的第一商業(yè)綜合體，同時也必將成為長沙城區(qū)新地標。

    （三）項目設(shè)計規(guī)劃

    項目設(shè)計方面將充分利用豐沛水系，與周邊景區(qū)結(jié)合，形成自己的獨特亮點，室外景觀入目或綠草如茵、翠滴,或小橋流水、奇石林立，或樹木成蔭、亭臺樓閣、漫步走廊點綴其間。外立面設(shè)計體現(xiàn)時代感、科技感、現(xiàn)代感，有別于傳統(tǒng)百貨店卻不突兀。室內(nèi)寬敞但不空曠，緊湊但不擁擠，有利于各個板塊及各個主題街區(qū)體驗店的布局，業(yè)態(tài)分布合理。預期將其打造成高度專業(yè)化與高度綜合化并存的復合型商業(yè)業(yè)態(tài)，以家庭式消費為導向，通過主力店與專賣店相結(jié)合的形式，設(shè)置大面積百貨和超市大賣場、家居家電類、文化廣場、餐飲、兒童及青年游樂設(shè)施，集吃喝玩樂于一體，以覆蓋老中青幼四代不同層次不同類型的顧客，能滿足全客層的一站式購物消費和一站式享受的綜合購物娛樂中心。

二、新項目體制確立

 （一）企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

     一個企業(yè)能不能長久發(fā)展壯大，有兩個非常關(guān)鍵的因素，一個是制度，即企業(yè)能不能有一套按照市場規(guī)律辦事的科學制度體系；第二個是人的因素，有沒有一個對企業(yè)有歸屬感的、穩(wěn)定的隊伍。目前供銷社運營模式被集體制經(jīng)濟掣肘，具體表現(xiàn)為：運行機制不靈活，創(chuàng)新能力不強，人力資源優(yōu)化性不夠，人員工作積極性不高。

 （二）未來發(fā)展方向

     通過周主任帶領(lǐng)我們學習江浙一帶的供銷社改革成功經(jīng)驗，我們深刻地領(lǐng)悟到將來綜合體能否成功關(guān)鍵在于我們的體制。為積極響應國家關(guān)于供銷合作社綜合改革的決定，充分激發(fā)和釋放企業(yè)活力,提高市場競爭力和發(fā)展引領(lǐng)力，確保新項目健康運作，建議未來我們在新項目中建立多元化股權(quán)結(jié)構(gòu)企業(yè)，形成供銷社多家企業(yè)和經(jīng)營者參股與引進外資相結(jié)合的獨立法人經(jīng)營機構(gòu)。

三、成立項目專班

 （一）專班成員組成

  為穩(wěn)步有序地推進項目工作，擬成立一個項目專班，由周主任牽頭任組長，許仙任副組長，成員有：別書起、周茂華以及招商部全體成員，并遴選堅固可靠且有商業(yè)嗅覺的年輕人加入專班，獨立運作。

 （二）專班成立作用

     成立專班，通過股權(quán)將員工利益與企業(yè)綁在一起的，解決人員積極性問題，解決留住人的問題，通過多方籌措資金來解決資金問題，解決專業(yè)團隊問題。并另設(shè)總經(jīng)理操盤，以新型管理理念、管理模式、管理方法對商業(yè)綜合體進行管理。

四、工作推進步驟

 （一）迅速在長沙或者湖南請一個專業(yè)的公司對我們綜合體項目進行可行性分析（偏重于項目論證），論證我們究竟需要多大的體量，完成項目前期的論證，論證綜合體的定位，論證資金需求，建設(shè)周期，可以與上海設(shè)計公司接觸，由周茂華同志負責推進。

（二）在項目論證的同時，由同志負責聯(lián)系專業(yè)公司對項目的業(yè)態(tài)布局進行商業(yè)論證。包括：業(yè)態(tài)定位及主力店配比、豎向布局、平面布局、主力店布局、商鋪劃分、品牌劃分與落位等。

    （三）在各項論證結(jié)束后，對項目投資進行概算，確定資金來源及籌措方式，預估項目建設(shè)周期，并進行盈利預測。

（四）完成用地規(guī)劃和項目征用土地報批程序。

（五）力爭在二季度鎖定地塊，完成項目建設(shè)與施工手續(xù)的審批。

篇9

中圖分類號：TU984文獻標識碼： A

一、國內(nèi)城市綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀

城市綜合體是從“城市性、開放性和集約性”層面切入城市發(fā)展本質(zhì)，將城市功能與城市發(fā)展的內(nèi)在邏輯，通過城市建筑實體與城市空間的有機結(jié)合而形成，其利用建筑空間復合化、集約化和開放化，滿足城市的商業(yè)、辦公、居住、旅游、展覽、餐飲、會議、文娛等城市功能空間需求，并建立一種相互依存、相互助益的空間能動關(guān)系，構(gòu)成多功能、高效率的經(jīng)濟聚集體。

我國城市綜合體的發(fā)展歷程盡管短暫但發(fā)展迅速，由于城市綜合體在促進城市經(jīng)濟發(fā)展和運營等方面的重要作用，一些城市已經(jīng)把城市綜合體作為改變城市形象和環(huán)境、進行城市新區(qū)開發(fā)和舊城區(qū)改造等城市建設(shè)的主要載體和手段。例如，杭州提出了建設(shè)20個新城，涵蓋旅游、商貿(mào)、商務、金融、奧體、博覽、樞紐、高等教育等100個多功能城市綜合體的宏大計劃，以此來實施杭州“城市國際化”戰(zhàn)略。

我國城市綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢表現(xiàn)為：數(shù)量逐漸增多，建設(shè)規(guī)模相對比較集中；呈現(xiàn)更強的城市性，集聚規(guī)模向兩端發(fā)展；多以寫字樓、商業(yè)和公寓多功能復合體為主；文化休閑功能開始由配套功能轉(zhuǎn)為綜合體的主導功能；專業(yè)化、標準化與個性化并存發(fā)展；與軌道交通形成綜合一體化開發(fā)的城市建設(shè)發(fā)展趨勢；已成為重要的金融投資產(chǎn)品。

二、國內(nèi)城市綜合體發(fā)展過程中存在的問題

1、融資渠道缺乏，資金鏈緊張

城市綜合體的開發(fā)建設(shè)受宏觀經(jīng)濟基本面影響大，要求有強大的資金實力為保證，特別是在開發(fā)前期對資金的需求強烈。但由于我國金融體制尚不健全，以及管理機制限制導致融資渠道和產(chǎn)品的缺失，造成開發(fā)資金鏈緊張。

2、品質(zhì)不高

與國外的城市綜合體相比，我國城市綜合體建設(shè)普遍追求短期經(jīng)濟效益，存在前期規(guī)劃倉促、開發(fā)周期短、后期運營管理水平滯后等問題。盡管硬件設(shè)施與國外同類項目相比差距不大，甚至超過國外水平，但在軟性環(huán)境方面缺少人性化的文化內(nèi)涵，在管理、運營和品牌塑造上存在不足，缺少與周邊城市的互動，這大大降低了城市綜合體開發(fā)所具有的綜合經(jīng)濟價值及價值升值空間，導致經(jīng)濟資源流失。

3、缺乏成熟的配套環(huán)境

作為一項系統(tǒng)工程，城市綜合體的開發(fā)建設(shè)要求產(chǎn)業(yè)鏈上下游相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平與之匹配。同時，要求相關(guān)金融環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、消費能力等的匹配。但國內(nèi)相關(guān)制度、法規(guī)及運營管理不盡完善，制約了城市綜合體發(fā)展所需要的資金、市場、運營管理等方面的支持，制約了城市綜合體的良性發(fā)展和其在規(guī)劃、開發(fā)、運作、管理、經(jīng)營和品牌打造等諸多方面的水平提高。

4、第三產(chǎn)業(yè)特別是現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展水平不高

城市綜合體是以相對發(fā)達的第三產(chǎn)業(yè)特別是現(xiàn)代服務業(yè)為經(jīng)濟基礎(chǔ)。但國內(nèi)與城市綜合體密切相關(guān)的現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展水平不高。與城市化水平高度發(fā)達的西方發(fā)達國家通過高消費率來拉動經(jīng)濟增長不同，處于工業(yè)化和城市化加速發(fā)展階段的中國經(jīng)濟增長模式是以出口和基礎(chǔ)設(shè)施投資來拉動的，這導致了高水平的投資率和低水平的消費率。

三、項目概況

該工程項目位于某市會展中心北片區(qū)，項目總用地面積為41518.999m2，容積率5.184，建筑密度60%，綠化率15%。工程地下3層，建筑面積108541.3m2；地上建筑面積217399.76m2，總建筑面積325941.06m2。項目用地（沿環(huán)島路）東面有A、B兩棟41層的超高層甲級寫字樓，屋面建筑高度194m；中部為一棟20層的超五星級酒店塔樓，屋面建筑高度79.6m，4層酒店配套裙房，屋面建筑高度21.9m；用地北面為5層大型集中商業(yè)，屋面建筑高度32.1m；用地西南側(cè)為由2～3層的島式建筑組成商業(yè)街。

1、工程施工技術(shù)管理及施工難點統(tǒng)一明確

工程的施工難點，是底板大體積混凝土施工、超高層鋼結(jié)構(gòu)精確安裝、框筒結(jié)構(gòu)的外框鋼管混凝土施工、框筒結(jié)構(gòu)的鋼筋混凝土核心筒爬模施工、高支模施工、建筑節(jié)能和環(huán)保應用技術(shù)、新型建筑防水材料施工等。

1.1土建工程

底板大體積混凝土施工，大體積混凝土施工前，宜對施工階段混凝土澆筑體的溫度、溫度應力及收縮應力進行計算。確定工程施工階段混凝土澆筑體的溫升峰值，里表溫差及降溫速率的控制指標，制定相應的溫控的技術(shù)措施。結(jié)構(gòu)或構(gòu)件混凝土的里表溫差大于25℃、混凝土表面與大氣溫差大于20℃時不宜拆模。大風或氣溫急劇變化時不宜拆模。在炎熱和大風干燥季節(jié)，應采取逐段拆模、邊拆邊蓋的拆模工藝。

超高層鋼結(jié)構(gòu)精確安裝，超高層辦公樓為鋼骨混凝土核心筒+筒外鋼管混凝土柱及鋼梁框架結(jié)構(gòu)。其中，鋼管柱截面為φ1500×24m m～φ1000×20m m,由底到頂共4次變截面。本工程鋼結(jié)構(gòu)總用量為18000t。

鋼結(jié)構(gòu)的安裝：采用現(xiàn)場塔吊對鋼構(gòu)件進行施工安裝，鋼管柱按照二層一節(jié)進行深化及制作分節(jié)。外框鋼結(jié)構(gòu)鋼柱與鋼梁同步安裝，落后豎向混凝土核心筒2～3層，不等高同步攀升組織流水施工。塔樓樓層平面內(nèi)豎向投影點控制網(wǎng)閉合內(nèi)控法鋼柱柱頂標高測量，定相對標高控制值超偏處理超平結(jié)果與下節(jié)柱預檢數(shù)據(jù)綜合處理安裝鋼柱，確定錯位值進行比較分許測量數(shù)據(jù)鋼柱垂直度校正會審安裝測量記錄，指定對稱焊接順序，確定特殊部位處理方案施焊，測量跟蹤觀測柱焊接檢驗驗收標準豎向投點控制的閉合提供下節(jié)鋼柱預控數(shù)據(jù)圖。

鋼管混凝土柱混凝土施工，工程超高層寫字樓全高采用鋼管混凝土。鋼管混凝土應用減少了豎向結(jié)構(gòu)件截面尺寸，增加了建筑使用面積，減輕了結(jié)構(gòu)自重。

鋼管混凝土柱內(nèi)混凝土為高拋防離析混凝土。澆筑采用高位拋落法，并用12m長振動棒全部振搗。當振動泵在鋼管柱內(nèi)進行逐層振搗，每層振搗至混凝土表面平齊不再明顯下降，不再出現(xiàn)氣泡，表面泛出灰漿為止。振搗棒需垂直插入混凝土內(nèi)，快插慢拔，振搗棒應插入下一層混凝土中5～10cm。振搗棒插點按梅花形布置，逐點移動，按順序進行，不得漏振。管外配合人工木槌敲擊，根據(jù)聲音判斷混凝土是否密實。

除最后一節(jié)鋼柱外，每節(jié)鋼管柱澆筑完，應清掉上面的浮漿，待混凝土初凝后澆水養(yǎng)護，用塑料布將管口封住，并防止異物掉入。安裝上一節(jié)鋼柱前，應將管內(nèi)的積水、浮漿、松動的石子及雜物清除干凈。

當最后一節(jié)澆注完畢后，噴涂混凝土養(yǎng)護液。采用塑料布將管口封住，待管內(nèi)混凝土強度達到要求后，用與混凝土強度等級相同砂漿進行抹平，蓋上端板并焊好。

澆注過程中，派專人對混凝土質(zhì)量進行監(jiān)控。及時做好坍落度檢測，對有和易性，坍落度不達標等現(xiàn)象混凝土堅決不準施工。澆筑時留置同條件試塊及標養(yǎng)護試塊，按相關(guān)規(guī)定留置。

整體提升鋼爬模的應用，本工程超高層辦公樓是單元式玻璃幕墻。超高層寫字樓塔樓地上共41層，標準層高為4.2m，核心筒高度達到192.6m。核心筒模板工程采用電動整體提升鋼模板工程技術(shù)，在保證防護安全的情況下節(jié)省大量鋼管和安全網(wǎng)。既提高了超高層塔樓核心筒剪力墻施工質(zhì)量，又提升了塔樓的施工速度。

高支模施工，保證模板支撐架搭設(shè)的強度、剛度、穩(wěn)定性是本工程模板支撐系統(tǒng)的重點。施工過程中高支模模板支撐體系的搭設(shè)嚴格按照《建筑施工扣件式鋼管腳手架安全技術(shù)規(guī)范》和《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》的要求，編制專項施工方案和技術(shù)交底，采用PKPM軟件進行支撐系統(tǒng)的計算，施工過程中認真落實了模板支撐體系的搭設(shè)、驗收工作，系統(tǒng)可靠。在模板安裝及拆除過程中，對各部位實施全面檢查驗收，在混凝土澆筑前，組織相關(guān)人員進行聯(lián)合檢查驗收，認真填寫模板檢查驗收記錄，各項均驗收合格進入下道工序。

建筑節(jié)能和環(huán)保應用技術(shù)，本工程屋面保溫采用新型聚苯乙烯隔熱板，是以聚苯乙烯為原料。采用擠塑式壓出成型，規(guī)格厚度50～60m m，具有獨立的密閉式氣泡結(jié)構(gòu)。因此，有良好的隔熱保溫性能和防水性能，無毒、無味不變質(zhì)，具有防水、隔熱、保溫等多種功能，是當今國內(nèi)外最先進的保溫材料。適用于建筑物的隔熱、防潮工程。同時，它切割容易，固定簡單，雙面膠、鐵片、鐵網(wǎng)與專業(yè)塑膠接著劑皆可粘著固定?？蓽p少原有屋面施工工藝中的保溫層、找平層和隔熱磚的施工，具有明顯的經(jīng)濟效益。

建筑防水新技術(shù)，工程地下室底板、外墻和屋面采用4m m厚高分子防水卷材施工技術(shù)。高分子防水卷材屬于硫化橡膠型合成高分子卷材，其強度高、延伸性大、耐低溫好、耐老化等特點。同時，它改變了過去多疊層（如三氈四油等）和熱施工的傳統(tǒng)瀝青油氈防水作法，既簡化了施工工序，提高了施工效率，也減少了環(huán)境污染，改善了勞動條件。

1.2項目機電工程管理

機電工程詳實考慮系統(tǒng)多且復雜的特點。機電工程分為以下幾大系統(tǒng)：供熱通風系統(tǒng)，采暖系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、智能弱電系統(tǒng)等。本項目采用系統(tǒng)單獨招標模式，從而造成機電工程施工單位眾多的現(xiàn)象。因此，在施工前期若不進行系統(tǒng)周密的施工準備，勢必在以后的施工過程中“各自為政”及大量拆改的現(xiàn)象。施工中期若不進行細化的有效管理，則必然對施工進度、生產(chǎn)成本、質(zhì)量控制、安全控制等產(chǎn)生較大的影響。

施工圖紙深化。本項目采用先進的BIM系統(tǒng)軟件。各專業(yè)圖紙深化后，再通過BIM系統(tǒng)轉(zhuǎn)化成三維圖形進行核對，最后形成綜合管線施工圖。有了高質(zhì)量的專業(yè)施工圖和綜合管線圖，可以對施工進度、機電施工質(zhì)量進行控制。為整個項目的成本控制、進度控制奠定了基礎(chǔ)。

施工材料的管理、垂直運輸。由于超高層建筑具有樓層高、施工場地小、工程量大、機電施工周期短等特點，從而導致材料的堆放及垂直運輸成了施工過程中的一個比較突出的難點。由總包單位主導，各家施工單位的材料采用“分區(qū)、分樓層堆放”。建立嚴格的運輸管理制度，采取分段分時使用、晚上不間斷使用、常用的設(shè)備或大件材料提前運至施工樓層。施工質(zhì)量的預控及過程管理。由于機電工程施工周期比較短，

“搶工期”的現(xiàn)象比比皆是，如何實現(xiàn)質(zhì)量的控制是一個難點。施工單位應建立一套完整的質(zhì)量管理體系，同時使整個質(zhì)量體系在施工過程中要積極的發(fā)揮相應的作用。具體來說，由于超高層建筑的樓層多、施工人員參差不齊及分散的特點，采取分區(qū)設(shè)立樣板房工程的管理辦法。根據(jù)樓層的不同特點，在大面積施工之前先進行分區(qū)樣板房的施工，而后在分區(qū)設(shè)立質(zhì)量監(jiān)督人員，并使質(zhì)量管理、質(zhì)量監(jiān)督落實責任，對質(zhì)量的優(yōu)劣采取適當?shù)莫剳痛胧官|(zhì)量創(chuàng)優(yōu)意識深入人心。

2、裝修工程

2.1高層建筑裝飾的施工程序

對于超高層綜合體建筑裝飾工程，由于工期緊，面積大，宜根據(jù)工程進度情況分單體、分部位、分樓層安排幾個施工單位和足夠的施工隊伍同時進場施工。例如，地下室公共空間、設(shè)備用房、酒店后勤、各單體裙房和主體可以單獨部署、根據(jù)進度及早跟進裝修作業(yè)，主體部分分棟、分2～3樓段同時施工。同時，應防止空間立體交叉流水作業(yè)過程中，互相干擾和污染。

2.2高層建筑的裝修施工的管理措施

編制一份完整的、各方面都認同，并遵照執(zhí)行的裝修施工計劃是達到“有序”的前提。關(guān)鍵的問題是施工交叉配合，明確在某個階段以哪個工種為主。在幾項工程中，裝修施工常常以安裝工程為主，以其為先導。

要互相了解有關(guān)專業(yè)的設(shè)計和技術(shù)要求。實踐證明，圖紙不清、圖紙矛盾是影響后期施工的主要因素。因此，必須花大力氣，把問題解決在施工之前。

為使裝修施工處于“有序”、“受控”狀態(tài)，需施工管理各方重視下述工作：總包提供統(tǒng)一的標高、軸線；控制好施工隊伍工作面；做好成品保護和設(shè)備保管；結(jié)構(gòu)開洞、開槽要有審批；合理安排垂直運輸機械的使用；文明施工管理為重點難點需要有具體措施。消防、保衛(wèi)均須統(tǒng)籌安排；設(shè)小便桶，工完料凈場地清；材料堆放規(guī)整等，設(shè)專人動態(tài)管理。

樣板開路。高層建筑標準層多，房間數(shù)量多，特別是內(nèi)裝飾標準高的房間，應組織有經(jīng)驗的工程技術(shù)人員和熟練工人，在現(xiàn)場樓層上仍需由各選定的進場施工隊伍，根據(jù)前述樣板房，確定裝修方案和圖紙施工樣板間，驗收合格后，方可大面積展開施工。

結(jié)束語

本工程建設(shè)，運用科學管理與工程專業(yè)理論知識，提出本項目不同實施階段的重點管理內(nèi)容與方法。其工程管理措施井然有序，具有較強的可操作性，工程項目建設(shè)最終獲得較好的完成。該工程實現(xiàn)了施工項目的全過程動態(tài)控制與管理，在本項目施工管理過程中，取得了良好的效果和成績，是一項值得借鑒與推廣的建筑工程施工生產(chǎn)管理經(jīng)驗。

參考文獻

1]黃忠英.對城市綜合體建筑消防的思考[J].廣東科技,2014,08:134+131.

篇10

近些年來，我國經(jīng)濟快速發(fā)展，人們生活水平得到了顯著提升，商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)正好順應了時展的潮流，可以滿足個性化和多元化的商業(yè)需求。商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)是一個周期較長的系統(tǒng)工程，科學合理的成本控制是管理工作的重要環(huán)節(jié)之一。在我國商業(yè)形式和消費需求更加多元化的社會背景下，對商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制體系進行深入探析，從而促進現(xiàn)代化商業(yè)綜合體的順利開發(fā)具有十分重要的現(xiàn)實意義。

一、商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制基本內(nèi)容概述

近些年來，由于其投資風險較小、可以滿足市場化的消費需求、可以帶來持續(xù)性的資金收入等市場優(yōu)勢，商業(yè)地產(chǎn)項目在房地產(chǎn)市場所占的份額不斷增加，商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)之間的競爭愈加激烈。商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制是基于降低項目開發(fā)成本、提升地產(chǎn)企業(yè)綜合實力的一種企業(yè)管理戰(zhàn)略，是商業(yè)地產(chǎn)項目管理的一個重要環(huán)節(jié)。通過科學合理的成本控制，可以顯著降低商業(yè)地產(chǎn)項目的投資成本，從而顯著提升商業(yè)地產(chǎn)項目的利潤空間，有助于企業(yè)“利潤最大化”戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)項目不同于住宅地產(chǎn)項目，其經(jīng)營管理模式和營銷模式具有本質(zhì)上的差別。因此，商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制要求對項目的全過程和各環(huán)節(jié)進行全方位的控制管理，強調(diào)管理流程和管理工作的精細化和目標化。首先，應該結(jié)合市場經(jīng)濟發(fā)展趨勢和地域性消費需求確定商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)預算，即成本控制管理的目標。其次，應該從項目設(shè)計環(huán)節(jié)出發(fā)，對商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程進行科學合理的設(shè)計，精細化地控制項目開發(fā)所涉及的每個管理環(huán)節(jié)、各個管理部門及所有管理崗位，使成本控制措施落實到位，這樣才能使成本控制真正發(fā)揮管理優(yōu)勢。最后，商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制需要科學的管理模式和管理方法，旨在采用合理的信息管理技術(shù)和財務管理模式對項目成本進行科學化、規(guī)范化、定量化、系統(tǒng)化的管理，才能真正使成本控制體系發(fā)揮效益，達成地產(chǎn)項目的低成本戰(zhàn)略目標。

隨著商業(yè)綜合體的快速發(fā)展，我國商業(yè)地產(chǎn)項目的數(shù)量急劇上升，項目開發(fā)成本控制體系得到了進一步的發(fā)展與完善。但由于我國商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)起步較晚，其成本控制體系并不完善，還存在一些矛盾和問題。例如，在商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制過程中，目標成本控制意識較差、成本控制目標性不足、精細化成本控制模式不健全、信息技術(shù)成本控制意識較差等現(xiàn)象是普遍存在的。為了適應市場發(fā)展趨勢、最大限度滿足人們的多元化消費需求，需要對商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制進行深入探析，從而在提升項目質(zhì)量的同時降低項目投入成本，為我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)乃至整個房地產(chǎn)行業(yè)注入可持續(xù)的發(fā)展活力。

二、商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制的重要意義

隨著我國經(jīng)濟市場商業(yè)形式的多樣化和人們消費需求的多元化，商業(yè)綜合體的數(shù)量顯著提升，在促進我國經(jīng)濟發(fā)展、促使商業(yè)市場資源最優(yōu)化利用等方面發(fā)揮了不可忽視的重要作用。對商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制進行深入探析，從而逐步完善商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制體系，不僅是提升地產(chǎn)開發(fā)項目綜合競爭力的現(xiàn)實需求，也是促進我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的客觀需要。一方面，商業(yè)地產(chǎn)項目不同于住宅地產(chǎn)項目，在提供更多的就業(yè)機會、促進市場消費多元化、合理分配市場資源等方面具有不可忽視的重要意義。不斷深入探析商業(yè)地產(chǎn)項目成本控制體系有利于促進我國地產(chǎn)項目可持續(xù)發(fā)展，具有非常重要的社會效益和宏觀經(jīng)濟效益。另一方面，近些年來，由于國家購房政策的影響，許多企業(yè)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的投資與開發(fā)，尤其是商業(yè)綜合體，具有廣闊的應用前景和巨大的經(jīng)濟效益。不斷深入探析商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制體系可以降低項目的投資成本，從而降低企業(yè)的投資風險，是提升企業(yè)綜合競爭力的現(xiàn)實需求。

三、商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制方法分析

（一）精細化成本控制體系的應用

商業(yè)地產(chǎn)項目，尤其是商業(yè)綜合體項目的開發(fā)需要投入數(shù)量巨大的資金，開發(fā)過程的經(jīng)濟收支環(huán)節(jié)較多，成本控制的難度和廣度極大。因此，只有采用精細化的成本控制體系才能真正使成本控制發(fā)揮作用。首先，應該強化項目開發(fā)相關(guān)人員的精細化成本控制意識；逐步使精細化管理融入企業(yè)文化，成為企業(yè)項目開發(fā)過程的一種管理新常態(tài)。其次，商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制是一項系統(tǒng)化工程，成本控制所涉及的環(huán)節(jié)很多，必須對項目開發(fā)的全過程、各環(huán)節(jié)的經(jīng)濟活動進行精細化的監(jiān)控管理，通過集中招標的方式確定項目原材料的供應商家、選擇高素質(zhì)的施工團隊、制定最優(yōu)化的銷售計劃等都是成本控制過程中需要重視的環(huán)節(jié)。最后，精細化管理是需要建立在高效流通的開發(fā)信息的基礎(chǔ)上的，采用先進的精細化管理手段和技術(shù)是十分必要的。

（二）目標化成本控制體系的應用

商業(yè)綜合體是商業(yè)市場形式多樣化和消費需求多元化趨勢下的經(jīng)濟產(chǎn)物，因此，商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制需要以市場信息為導向。近些年來，以市場為導向的目標成本法研究不斷深入，在商業(yè)地產(chǎn)項目成本控制過程中采用目標成本法可以獲得較好的經(jīng)濟效益。一方面，商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)過程中首先應該盡可能全面地搜集市場信息，通過分析和整合處理而確定項目的開發(fā)成本，即確保項目開發(fā)預算的合理性；另一方面，在確定的成本控制目標的基礎(chǔ)上，應該結(jié)合企業(yè)的資源和管理現(xiàn)狀，先從設(shè)計環(huán)節(jié)出發(fā)，對項目開發(fā)所涉及的商業(yè)選址、原材料采購、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計、施工招標、客戶定位、營銷管理等各環(huán)節(jié)進行合理的設(shè)計，盡可能從初始設(shè)計環(huán)節(jié)降低投資成本，以市場信息為導向來提升商業(yè)地產(chǎn)項目的先進性。

（三）科技化成本控制體系的應用

商業(yè)信息在促進企業(yè)發(fā)展過程中所發(fā)揮的重要作用是有目共睹的，隨著信息技術(shù)和數(shù)字化技術(shù)的快速發(fā)展，在成本控制環(huán)節(jié)中，采用科技化成本控制體系可以獲得很好的經(jīng)濟效益。尤其是近些年來，BIM技術(shù)快速發(fā)展，應用于地產(chǎn)項目開發(fā)過程中發(fā)揮了巨大的應用效益，進一步擴大信息化和數(shù)字化成本控制體系的應用范圍符合現(xiàn)代化地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需求。一方面，應該結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)需求建立完善的信息化成本管理平臺，確保開發(fā)信息交互的高效性和完整性；另一方面，利用BIM技術(shù)可以對地產(chǎn)項目的外觀、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、空間布局、施工以及后期維護進行模擬設(shè)計，這樣可以顯著降低設(shè)計成本，從而縮短開發(fā)周期，確保商業(yè)地產(chǎn)項目順利開發(fā)。

四、結(jié)語

近些年來，我國國民經(jīng)濟水平顯著提升，多元化消費需求顯著增加，商業(yè)地產(chǎn)項目在促進商業(yè)市場資源優(yōu)化利用、最大化滿足人們的多元化消費需求等方面具有十分重要的作用。在這樣的發(fā)展背景下，采用系統(tǒng)化的成本控制體系對商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)過程進行精細化管理十分重要。因此，項目管理人員應該與時俱進，不斷創(chuàng)新與發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項目成本控制體系，致力于為我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展注入源源不斷的活力。