導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇投資性房地產評估方法，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

【關鍵詞】

投資性房地產；評估；背景；關鍵事項

1 投資性房地產的評估背景

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國的一些企業(yè)與很多發(fā)達國家企業(yè)一樣，將房地產作為一種投資手段，一些企業(yè)甚至把這種投資行為作為新的經(jīng)濟增長點。

為了順應經(jīng)濟發(fā)展的潮流，我國財政部借鑒《國際會計準則第40號―投資性房地產》（以下簡稱國際會計準則），了《企業(yè)會計準則第3號―投資性房地產》（以下簡稱國內會計準則），使我國投資性房地產的會計核算有章可循、有法可依。

國內會計準則借鑒了國際會計準則中的相關規(guī)定并在公允價值應用方面有限度地進行了創(chuàng)新。它的要點是：一將投資性房地產從固定資產或無形資產中分離出來單獨核算并在報表中單獨列示；二在滿足一定條件的情況下，投資性房地產可以公允價值計量，在會計期末以公允價值在會計報告中反映。

投資性房地產在國際會計準則和國內會計準則中內容有所區(qū)別。國際會計準則中，投資性房地產是能夠單獨計量、單獨出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。包括：為資本增值而長期持有的土地（正常經(jīng)營中持有短期出售的土地不包括在內）；未來用途尚未確定的土地；主體擁有或在融資租賃下持有并在一項或多項經(jīng)營租賃下租出的建筑物；準備出租的空閑建筑物。在國內會計準則中，投資性房地產是能夠單獨計量、單獨出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。包括：已出租的建筑物，已出租的土地使用權，持有的準備增值后轉讓的土地使用權。而用于出租的土地使用權可以是通過出讓方式取得的，也可以是通過轉讓方式取得；對于用于出租的建筑物，必須是企業(yè)擁有產權的。

“公允價值”這個概念，在國際會計準則和國內會計準則中有不同的表述。在國際會計準則中，“公允價值”是指熟悉情況的交易雙方在公平交易中進行資產交換的金額。在國內會計準則中，“公允價值”是指熟悉情況的交易雙方在一項公平交易中自愿進行資產交換或者債務清償?shù)慕痤~。盡管表述有所區(qū)別，但兩者在本質上是一致的。

投資性房地產有兩種計量模式，成本計量模式和公允價值計量模式。對于采用公允價值模式計量的企業(yè)，首先要解決的問題就是怎樣確定投資性房地產的公允價值。國際上流行的做法是借助于獨立第三方――資產評估師的評估結果，這是大部分企業(yè)和注冊會計師的首選。

為了對投資性房地產的評估行為進行規(guī)范，中國資產評估協(xié)會于2007年、2009年先后制定并了《以財務報告為目的的評估指南（試行）》和《投資性房地產評估指導意見（試行）》。這兩部規(guī)章的實施，對于規(guī)范評估人員的評估行為，維護資產評估當事人的合法權益。

2 投資性房地產評估過程中的關鍵事項

下面是評估人員為滿足某上市公司財務報告披露需要而進行的投資性房地產公允價值評估業(yè)務，我們以此為例，就評估范圍的確定、評估基準、評估方法和評估假設及評估初稿的提交等問題進行探討。該上市公司為基建行業(yè)企業(yè)，擁有多達近二千多項的物業(yè)，其中投資性房地產就有約50項，分布我國北京、上海、廣州、深圳等一線城市和眾多的二線城市。

2.1確定評估范圍

在這項評估業(yè)務中，重要的環(huán)節(jié)之一就是確定投資性房地產的范圍。投資性房地產本應由企業(yè)自行確定，但因為投資性房地產是新興事物，企業(yè)對其認識不到位，所以投資性房地產范圍往往由注冊會計師協(xié)助確定。注冊會計師會根據(jù)自己對投資性房地產的理解確定投資性房地產范圍，但這個范圍往往因為過大過多而不被企業(yè)所接受。企業(yè)認為持有房地產的目的不是賺取租金或資本增值，盡管目前正在出租，但這只是一個短期的行為。注冊會計師則認為，他們的識別過程嚴格地遵循了會計準則的規(guī)定。雙方博弈的結果是注冊會計師做出了讓步，將位于一線城市且全部或絕大部分已經(jīng)出租的寫字樓作為投資性房地產。

在確定投資性房地產范圍的過程中，企業(yè)和注冊會計師各有各的判斷，評估人員本身沒有太多的發(fā)言權，是被動的，但評估人員必須參與其中，并且了解雙方對投資性房地產范圍確定不一致并各自堅持的理由?？蛻粽J為自己是基建行業(yè)的上市公司，若持有大量的投資性房地產會被認為不務正業(yè)，而且投資性房地產在每年都需要評估太麻煩，但是注冊會計師則認為自己有責任判斷企業(yè)的分類是否合理，這是職責所在。所以要求評估人員要對會計準則的相關規(guī)定必須熟悉。

2.2明確評估基準、評估方法和評估假設

投資性房地產的評估基準是市場價值，雖然會計準則要求的是公允價值，對于本例中的投資性物業(yè)，市場價值與公允價值是一致的，市場價值就是公允價值，公允價值就是市場價值。

投資性房地產的評估方法可以是市場比較法，也可以是收益法。以市場比較法為主，兼顧收益法。

評估假設方面，主要問題是用收益法進行評估時租期內外租金如何確定問題，特別是如果租期內的租金與市場租金明顯不同時如何處理的問題，這方面需要評估人員與注冊會計師進行有效地溝通。

2.3提交投資性房地產評估初稿

評估人員在完成了評估過程之后，要將評估初步結果告知企業(yè)。因為評估結果對企業(yè)的利潤有直接的影響，企業(yè)不愿意看到過高或過低的評估結果，所以需要評估人員與企業(yè)進行有效溝通。

評估人員應當明白，企業(yè)對其物業(yè)的了解有時比評估人員深刻。當然評估人員不能因為企業(yè)的特殊要求而影響評估結果的公允，要進行充分的市場調查，對于確實存在的客觀事實必須保持評估的獨立性。

3 投資性房地產在不同的會計準則下的評估

3.1國際會計準則下，評估范圍、關鍵問題及解決方法

國際會計準則下，企業(yè)進行投資性房地產評估通常是出于以下五個方面的需要：一是企業(yè)在對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量的情況下，注冊會計師要確定投資性房地產的公允價值并在審計報告中加以反映；二是融資租入的投資性房地產要按照最小租金支出現(xiàn)值與公允價值孰低的原則來確定其初始成本時；三是以非貨幣易方式取得的投資性房地產需要以公允價值作為其入賬成本；四是企業(yè)在采用公允價值模式進行后續(xù)計量的情況下，投資性房地產轉為自用房地產或存貨時應按轉換之日的公允價值確定入賬成本；五是企業(yè)采用成本模式對其投資性房地產進行后續(xù)計量的情況下，注冊會計師的審計報告需要披露投資性房地產的公允價值或該公允價值無法可靠計量的原因。

在評估實務中，以第一項和第五項投資性房地產評估業(yè)務居多。為了順利地進行評估工作，評估人員事前要與注冊會計師進行有效的溝通，了解評估的目的；要熟悉會計準則的規(guī)定，具備相關的會計知識；要熟悉財務報表中投資性房地產的反映方式；要與注冊會計師進行溝通，選擇恰當?shù)脑u估方法及假設；要關注投資性房地產的產權情況；要了解投資性房地產實際出租情況及相關的租約條款。

3.1.1事前與注冊會計師進行有效的溝通，了解評估的目的

評估人員在接受了業(yè)務委托之后，應提議召開注冊評估師、委托人和注冊會計師三方參加的溝通協(xié)調會，以了解評估報告需要滿足的相關會計準則的規(guī)定。

3.1.2 熟悉會計準則的規(guī)定，具備相關的會計知識

隨著新的會計準則的逐步實施，以財務報告為目的的評估業(yè)務會成為資產評估行來的一項新興業(yè)務。所以評估人員應盡可能對相關會計準則進行深入研究，以便與注冊會計師有“共同語言”。

3.1.3熟悉財務報表中投資性房地產的反映方式

注冊會計師運用評估數(shù)據(jù)是為恰當?shù)赜嬃炕蚺?，所以評估人員應該熟悉在財務報告中評估對象的原始數(shù)據(jù)內涵。比如，投資性房地產賬面記錄的數(shù)據(jù)是“房地合一”的價值還是僅僅是房屋或土地使用權的價值？只有弄清楚這一點，才不會簡單地給出房地一體的評估結論，不會對報告使用者產生誤導。

3.1.4要與注冊會計師進行溝通，選擇恰當?shù)脑u估方法和評估假設

國際會計準則規(guī)定，財務報告中應披露投資性房地產公允價值的評估方法和重要的評估假設，需要說明所確定投資性房地產的公允價值是有充足的市場證據(jù)還是依賴了其他因素，即在財務報告中要將評估人員所采用的評估方法和所依據(jù)的評估假設都進行披露。所以，評估人員必須將評估方法和評估假設等內容與注冊會計師溝通并在評估報告中披露，以便于注冊會計師引用。

3.1.5要關注投資性房地產的產權情況

與企業(yè)的其他資產不同，房地產是需要產權登記來確定權屬的資產。房地產的產權是否完整、是否有瑕疵對其公允價值會產生重大影響，所以評估人員必須弄清楚待估的投資性房地產的權屬狀況，以確定其在現(xiàn)況下的公允價值。

3.1.6了解投資性房地產實際出租情況及相關租約條款

一般情況下，投資性房地產均是有租約的，評估人員應了解現(xiàn)有租約中的租金是否公允。如果存在租約租金與市場租金相差懸殊的情況下，要分別租期內和租期外進行考慮，在租期內按照租約內的租金進行計算，在租期外則按市場租金計算。

3.2投資性房地產在國內會計準則下的評估

3.2.1國內會計準則與國際會計準則的區(qū)別

與國際會計準則相比，國內會計準則增加了采用公允價值計量模式的前提條件。企業(yè)只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

從投資性房地產采用公允價值計量模式需要滿足的條件看，國內會計準則的規(guī)定在某種程度上限制了市場法以外的其他評估方法的使用。因為其他的評估方法通常有較多的假設，主觀性較大，容易產生爭議。所以，公允價值計量模式在使用條件上的限制一定程度上提高了采用公允價值模式對投資性房地產進行計量的可靠性。

3.2.2對評估的影響

國內會計準則與國際會計準則的區(qū)別，在后續(xù)計量、評估方法和周期性評估等方面都會對投資性房地產的評估產生影響。

后續(xù)計量方面。對投資性房地產的后續(xù)計量，國際會計準則更傾向于公允價值模式，而國內會計準則以成本模式為基準模式，公允價值只有滿足一定條件才可使用，是一種可選模式。其原因是公允價值下不計提折舊或攤銷，變動直接進損益，容易帶來利潤操縱，進而影響所得稅。

評估方法方面。在國內會計準則下，首選的市場比較法。而國際會計準則下，收益法也是常用的評估方法之一。

周期性評估方面。國內會計準則下，并不需要在每個會計期末都確認公允價值。但在國際會計準則下，投資性房地產需要每年評估一次，以滿足會計報告計量或披露的需要。

【參考文獻】

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一、地產評估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產估價行業(yè)在近10年的發(fā)展和創(chuàng)新過程中，經(jīng)過國家房地產主管部門、估價機構和估價人員的共同努力，建立了我國的房地產估價師執(zhí)業(yè)資格制度，注冊的房地產估價機構逐漸步入正軌，估價行業(yè)正在健康發(fā)展。

(1)制定了房地產評估的有關法律規(guī)章。國務院和國家房地產管理部門首先制定了房地產管理基本法《城市房地產管理法》，在此基礎上又制定了《城市房地產中介服務管理規(guī)定》《房地產估價師注冊管理辦法》《房地產估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》等規(guī)章制度，以法律法規(guī)的形式確立了房地產估價師執(zhí)業(yè)資格制度的核心地位，完善了估價的相關法律法規(guī)和規(guī)范性文件。

(2)建立了房地產估價師執(zhí)業(yè)資格制度和制定了房地產估價技術規(guī)范。根據(jù)各級房地產管理部門的統(tǒng)計，目前我國擁有房地產估價師執(zhí)業(yè)資格的約有14 500人，注冊成立的房地產估價機構有3 000多家，其中一級資質機構90家。國家房地產管理部門制定了《房地產估價規(guī)范》，對房地產估價行為從制度上進行規(guī)范，通過統(tǒng)一估價程序和技術方法，保證估價結果的客觀、公正、合理。

(3)形成了統(tǒng)一開放的房地產估價市場和行業(yè)自律標準。從2000年6月國務院提出經(jīng)濟鑒證類社會中介機構脫鉤改制的要求開始，涉及中介機構的管理部門，包括房地產管理部門，按照國家的規(guī)定，開展原有房地產估價機構與部門的脫鉤改制工作。經(jīng)過脫鉤改制，原有的房地產估價機構按照工商管理部門的規(guī)定改制成為有限責任公司或合伙制企業(yè)。在對中介機構改制的同時，房地產管理部門內部也逐步實現(xiàn)政事分開，發(fā)揮中國房地產估價師學會的職能。中國房地產估價師學會已經(jīng)開始承擔估價師資格考試、注冊、再教育以及估價機構資質評審、違規(guī)行為查實等工作，房地產估價行業(yè)的自律機構基本建立，對估價機構的自律作用日益強化。

(4)房地產估價服務領域逐步擴大。在房地產估價機構發(fā)展初期，主要服務內容是房地產交易管理，防止房地產交易過程中雙方當事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的建立和完善，房地產估價業(yè)務已經(jīng)逐步在社會經(jīng)濟發(fā)展的各行業(yè)，如銀行、城市建設、土地管理、司法、保險、稅務、投資咨詢等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。

二、房地產評估的常用方法

根據(jù)本人的調查研究，我國房地產在評估過程中使用最多的是成本法、市場比較法、收益法這三種方法，以下就對這三種常用方法進行簡單介紹和分析。

(1)成本法

成本法是指以當前條件下重新購建相同的被評估房地產所需的成本扣減其已損耗的價值為基礎確定被評估房地產價值的方法。重新購置成本中又分更新重置成本和復原重置成本，而在實際評估中，我們通常用的是更新重置成本。成本法的測算過程如下：①計算取得待開發(fā)土地的成本。土地開發(fā)成本的取得分為向農村集體經(jīng)濟組織實行征用取得的和國家城鎮(zhèn)土地使用杈出讓取得的，這兩者土地取得成本的內容是不同的。②計算開發(fā)成本土地開發(fā)成本和建筑物建造成本統(tǒng)稱為開發(fā)成本。土地開發(fā)成本在一定得情況下是可以不需要計算的，如果取得的土地是完成了“三通一平”或“七通一平”等建設，那么可以不包括土地開發(fā)成本。③計算管理費用及其他費用管理費用包括開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可根據(jù)社會一般的開發(fā)資金的投入規(guī)律和時間，依據(jù)評估對象的投資規(guī)模來測算。銷售稅費的是銷售開發(fā)完后的房地產所需的費用和應由開發(fā)商繳納的稅費。④計算開發(fā)利潤如果是新建房地產價格，一般為所有成本之和乘以投資利潤率。在投資利潤率的選取時，大部分開發(fā)商都會選取行業(yè)平均利潤率。

(2)市場比較法

市場比較法是指在求取待評估房地產價格時，將待估房地產與近期內市場上已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產加以比較對照，對以發(fā)生了交易的類似房地產的已知價格進行調整修正，得出待估房地產合理價格的一中評估方法。市場法是以商品交易的替代原理為理論依據(jù)，而替代原理也可以從資本論的角度來解釋，也就是具有相同使用價值的物品或服務所體現(xiàn)的價格是相等的。市場比較法是通過與所選取的參考案例相比較，對因素的不同之處進行修正，然后得出待評估房地產在評估基準日的市場價格的過程。市場比較法是通過待評估房地產與交易實例之間的羞異因素調整來估算價格，其公式為：

待評估房地產單價=交易實例單價×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)×交易時間修正系數(shù)在房地產市場比較發(fā)達的情況下，在同一地區(qū)或同一供需圈內，與待估房地產類似的房地產交易比較多時，市場比較法才是有效的評估方法。市場比較法適用的對象是具有交易性的房地產。具體來說，市場比較法的適用條件如下：

①要有足夠數(shù)量的比較案例我國房地產市場處于發(fā)展階段，市場資料不夠充分，在利用市場比較法評估時，要求市場比較案例至少3個。在比較活躍的的市場，如果能夠收集到更多的案例，那么對最終的評估結果更為正確。

②交易案例資料與待估房地產具有相關性和替代性充分的房地產市場交易案例固然很重要，但是這些交易案例還必須與待估房地產具有相關性，如房地產所處區(qū)位條件、建筑物結構、用途、交易時間等，通常情況下這種相關程度越大，評估的結果就越具有真實性。

③交易的可靠易案例資料的可靠性是提高比較評估房地產精確程度的保證，所以要進行精確的房地產評估。首先我們要保證資料來源的可靠性，二是耍對交易案例資料的數(shù)據(jù)信息進行充分的查實和核對，包括交易案例的交易情況、交易價格、權屬和實體狀況、

是否有附加條件的交易以及各種影響因素的條件等資料都必須是準確而又可靠的。

④交易資料的正常易案例必須是正常交易，而不是非正常情況下的交易，如破產拍賣、協(xié)議出讓等。

⑤交易資科的合法性利用市場比較法評估房地產價格時，不僅要排除不合理的房地產市場交易資料，而且注意研究有關法律的規(guī)定，所選取的交易案例必須是在法律允許范圍之內的，否則交易價格會有很大差異；交易案例與待估房地產的適用法律背景基本相似，如規(guī)劃條件中的土地用途，容積率限制、建筑物高度限制等。

(3)收益法

收益法也稱純收益還原率法、投資法和收入資本化法，簡單的說是指待評估房地產的未來正常純收益選用適當?shù)倪€原率折現(xiàn)到評估基準日之和。

收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產，一般在類似房地產有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金收入扣除相應的費用，而費用包括房屋維修、物業(yè)管理、保險費、租金損失費、租賃中介費、出租房產的稅費(包括房產稅、營業(yè)稅及附加、印花稅等)等。收益法在運用時根據(jù)房地產的收益情況和使用年限的不同有如下幾個公式：

①無限年期的情況下首先得假設純收益每年不變：利率每年不變：收益年限為無限年，也就是說待估房地產的使用期限為無限年。其公式為：待估房地產的價格=每年的純收益／還原利率

②有限年期且其他因素不變的情況下有限年期的待估房地產的價格計算假設純收益每年不變和利率每年不變，待估房地產的使用期限為有限年。其公式為：

上面兩個公式都是針對每年收益額與利率不變的情況，而第二個公式即為平時房地產評估最為常用的一個。

③有限年期且收益在前若干年變化的情況有些情況下，年收益額并不完全相同，下面將列出有限年期年收益額不同時用收益法評估時所使用的公式：

其中，V為待估房地產的價格：

a:為前t年的年純收益：

a為第t年后的年純收益：

r為還原率，還原率不變：

n為收益年限，即待估房地產的使用年限。

對于有些收益性房地產的年收益、收益年限以及還原利率不同的情況還有另外的計算方法，但是我國對房地產采用的是有限年期的制度和在評估過程中采用的是還原率不變的原則。還有一點需要指出的是土地的使用年限大于建筑物的使用年限的，對房地產的建筑物評估之后還要對土地的剩余年限產生的收益進行評估。在運用收益法時，一般有下面步驟：首先計算類似房地產的年純收益，或待估房地產的年純收益；然后確定還原率；接著確定待估房地產的其他因數(shù)，諸如土地使用年期與房屋使用年期是否一致等；最后得出待估房地產在評估時點的價格。

三、房地產評估行業(yè)存在估價人員的素質難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求

（1）估價師考試較注重理論考核，對學歷要求較高而對相關專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評估業(yè)務的年限要求較低，因此應屆畢業(yè)生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評估工作的業(yè)務骨干卻因基礎理論知識的欠缺不能通過估價師資格考試。同時房地產估價人員受所從事業(yè)務的限制，一般只掌握與自身所從事業(yè)務相關的評估業(yè)務，對其他類型的評估業(yè)務不熟悉。

(2)注冊房地產估價師設置單一，雖然設立了相當于中級職稱的注冊房地產估價師，但卻沒有設立對應于新人業(yè)人員的初級估價資格，以及可晉級的高級估價師和機電、設備等配套專業(yè)的估價師。

估價師再教育缺乏。我國社會經(jīng)濟制度改革的不斷深入，對房地產評估的要求也在不斷提高．房地產估價師也需要不斷更新自己的知識結構。通過估價師再教育才能使評估人員掌握國內外先進的評價技術和相關專業(yè)的知識。但從現(xiàn)有房地產評估業(yè)再教育的情況來看，估價師再教育在管理方式、培訓內容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產估價人員與社會主義經(jīng)濟發(fā)展脫節(jié)。

四、促進我國房地產評估行業(yè)發(fā)展的對策

（1）加強對房地產評估市場環(huán)境的監(jiān)管.房地產評估行業(yè)是以估價師提供估價報告向委托單位收取評估費的中介行業(yè)。由于各部門和行業(yè)存在多種形式的評估機構，評估業(yè)務收人主要靠部門和行業(yè)壟斷，使得評估行業(yè)問的競爭處于不平等的環(huán)境之巾。同時保持房地產估價活動和估價師估價成果的獨立性。房地產主管部門以及各行業(yè)、部門不得通過各種方式干預房地產估價機構和估價師的評估工作，以確保估價結果的完整性、規(guī)范性。

（2）完善法律法規(guī)體系建設,為了保證房地產評估行業(yè)的合理健康發(fā)展，應該根據(jù)社會經(jīng)濟的發(fā)展制定房地產評估行業(yè)技術規(guī)范和法律法規(guī)的實施細則，從而解決房地產評估在相關行業(yè)的技術需要；解決房地產評估行業(yè)的不平等競爭問題，實現(xiàn)真正的脫鉤；解決估價師職業(yè)道德問題，提高估價師的責任和風險意識；解決評估結果與社會發(fā)展相協(xié)調問題，規(guī)范房地產評估方法和程序。

篇3

近年來，隨著中國房地產業(yè)的高速發(fā)展并日趨成熟,房地產業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的新的增長點，但同時房地產也是最容易產生泡沫經(jīng)濟、引發(fā)金融風險的行業(yè)，因此，作為聯(lián)系銀行金融風險和房地產市場紐帶的房地產抵押貸款評估體系的健全就顯得極為重要。

一、中國房地產評估防范金融風險的現(xiàn)狀分析

中國的房地產評估行業(yè)還屬于一個年輕的行業(yè)，各方面體制還不完善，評估理論和評估方法同西方發(fā)達國家相比還顯得陳舊。

為進一步防范房地產信貸風險，國務院、人民銀行及銀監(jiān)會等部門于2003年先后出臺了《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》、《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》、《國務院關于嚴格控制固定資產投資規(guī)模的通知》、《銀監(jiān)會關于銀行房地產貸款風險管理指引》等一系列文件來規(guī)范房地產貸款市場。這些規(guī)定對于規(guī)范抵押評估行為、指導房地產估價師的抵押評估工作，產生了深遠的影響。

二、中國房地產評估防范金融風險存在的問題

（一）對抵押物價值過高評估

一般認為，評估偏差率超過20%即為評估重大差異，而這部分業(yè)務量竟然占到了已審核業(yè)務總量的52%。在銀行發(fā)放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無法被抵押品實際價值所覆蓋，抵押品從一發(fā)出就不足值，這將給銀行貸款帶來極大的風險。

（二）不能準確把握抵押物隱含的風險

這一方面主要是由于評估師或評估機構對房地產抵押貸款評估認識不夠深刻、評估業(yè)務執(zhí)行不夠細致所造成的。例如在評估時忽視房地產的變現(xiàn)能力評估，忽視房地產產權存在瑕疵造成的風險，忽視制約抵押物價值的其他因素等等。抵押貸款評估是為了確定到期不能償還而需要強制出售時該房地產的價值能夠達到的數(shù)額，即保障抵押貸款清償?shù)陌踩浴?/p>

（三）忽視抵押貸款項目的可行性評估

房地產抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產抵押物代償為條件設置了第二還款來源。當?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時，借款人無法用正常經(jīng)營活動所產生的現(xiàn)金流來歸還貸款時，銀行可通過處置抵押物獲得補償。從這一意義上出發(fā)，房地產抵押物本身在降低貸款風險，減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。因此，大部分銀行及評估機構把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據(jù)，而忽視了對借款人的償付能力進行分析。事實上，無論采取何種貸款方式，借款人第一還款來源才是至關重要的，第二還款來源只是起必要的補充作用。而且在制度層面上，抵押房地產的價值受到一系列因素的影響，很難確定，拖欠時間越長，資不抵債的可能性越大；在操作層面上，現(xiàn)行評估方法及評估人員的主觀因素往往導致了抵押評估值的虛高。大量事實證明，當?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時，銀行對第二還款來源的追償往往是艱難的，而且也很難通過處置抵押物來填補貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產也多源于此[1]。

（四）評估機構在房地產抵押貸款業(yè)務中處境尷尬

在房地產抵押貸款業(yè)務中，銀行、評估機構和貸款客戶三者缺一不可，但三者的關系卻非常微妙，既相互依賴、相互制約，又相互利用、相互不信任。

三者的關系中，銀行在貸款前處于最有利的地位。房地產市場的繁榮為銀行抵押貸款的發(fā)放提供了選擇的余地，因此銀行需要評估機構對貸款客戶進行審查和監(jiān)督，以此保證自身資金的安全性。評估機構作為促成銀行和客戶聯(lián)姻的紐帶，其作用是很重要的，但在實際中，評估機構往往處于一個很尷尬的位置，一方面，要盡量滿足客戶所提出的種種要求，因為客戶是評估報告的買方；另一方面，要兼顧銀行的利益，因為評估報告要經(jīng)過銀行的審查，不合格的評估報告會被銀行拒絕，這也可能造成銀行對該評估機構的封殺。

銀行、評估中介和貸款客戶三者博弈雖不是主流，但卻是業(yè)內公開的秘密，產生的原因主要是由于制度和體制方面的因素，但是這種局面卻使評估中介失去了其原有的公正性和獨立性的特點，同時也加大了銀行的系統(tǒng)風險[2]。

（五）評估師隊伍素質參差不齊

在抵押評估事務中，評估師出具的抵押評估報告是銀行給貸款方提供貸款額度的重要依據(jù)，銀行在評估值的基礎上按一定的比率向貸款方提供貸款，因而評估師或評估機構應該對貸款負有相當?shù)呢熑?。但是在實際操作中，評估師或評估機構的權利和義務是不對等的。一旦貸款方違約，銀行收回抵押物并對其進行依法拍賣時，銀行可能會因為評估值和拍賣金額相差太遠而遭受巨大經(jīng)濟損失，然而評估師或評估機構并不會承擔相應的責任，銀行一般也不會把評估機構告上法庭。

（六）制度建設落后，行業(yè)規(guī)范缺乏約束性

雖然房地產評估行業(yè)隨著房地產業(yè)的繁榮得到了快速的發(fā)展，但仍處于發(fā)展的初級階段，很多房地產評估機構是近幾年由原來的政府房地產評估機構脫鉤改制而來，它們與政府部門還存在著千絲萬縷的關系，這也使得它們能夠通過政府關系去壟斷市場，而不是通過正常的市場競爭去獲得業(yè)務；有的機構實力不強，評估人員素質有待提高；有的機構在執(zhí)業(yè)過程中不遵守房地產評估的技術規(guī)范和職業(yè)道德，迎合委托方的不正當要求，搞虛假評估，不顧誠信準則，“高估”、“低估”，損害評估的真實性，侵害公共或部分人的利益，這樣，若實現(xiàn)債權時處置抵押房地產，銀行就要受經(jīng)濟損失。總的說來，房地產評估在操作層面的問題很大程度上也來自評估制度的不完善和市場的不成熟。

三、完善房地產評估防范房地產金融風險的措施

（一）評估理論和評估方法方面

1.借鑒國外的評估理論和方法

中國由于在評估理論和方法研究上的滯后，在抵押評估實務中幾乎都采用所謂保守原則下的市場評估，未能把借款人收益、貸款比率、貸款利率、貸款年限等抵押貸款中的各項基本要素納入評估過程的計算分析中，忽略了貸款對投資者現(xiàn)金流量引起的種種變化，缺乏科學依據(jù)，主觀性大。

2.對現(xiàn)有評估方法進行創(chuàng)新和完善

在中國由于抵押物評估和抵押物處置存在著脫鉤的關系，因為一般規(guī)定抵押評估報告的有效期為一年，而在這一年當中房地產市場可能發(fā)生了很大的變化，若這時候對抵押房地產進行處置，抵押物的現(xiàn)值與評估價值就會存在相當?shù)牟町悺?/p>

（二）評估師隊伍建設方面

1.嚴格評估師行業(yè)準入

日本的房地產評估行業(yè)對評估師的選拔是非常嚴格的，評估師必須要通過單個層次的嚴格考試，并且考試的淘汰率是非常高的，第一、第二次的合格率不到20%，第三次的合格率為40%左右，完成全部考試過程至少要用五年的時間。從1964年實施考試制度到1995年的31年間，通過全部考試并在日本國土廳登記的不動產評估師僅有5298人。而中國從1995年實施考試制度以來，到2002年通過考試的人數(shù)竟然有20000多[2]。

2.加強評估人員對銀行抵押貸款業(yè)務的認知

評估人員對銀行抵押貸款安全性負有的責任決定了評估人員除了掌握評估理論和方法，還必須對銀行抵押貸款業(yè)務有足夠深的了解，一般來說包括還款計劃、權利義務以及有關手續(xù)及費用等三項內容。（三）評估行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會方面

1.評估行業(yè)主管部門最重要的責任就是制定和完善房地產評估相關制度

隨著房地產抵押貸款規(guī)模的不斷擴大，專業(yè)評估機構的抵押評估量也迅速增加。據(jù)統(tǒng)計，專業(yè)評估機構抵押評估業(yè)務量已占日常業(yè)務量的60%以上，評估機構和評估師在抵押評估中負有重大的社會責任。但是許多評估機構服務質量低劣，出具不負責任的評估報告，其重要原因就在于評估制度的缺失[3]。因而制定和完善房地產評估相關制度成為評估行業(yè)主管部門最重要的任務。

2.加強評估行業(yè)協(xié)會的統(tǒng)一建設

雖然房地產評估師有自己的行業(yè)協(xié)會——房地產評估師學會，但就整個房地產評估市場來說，卻是由建設部、國土資源部和財政部分頭實施管理，相應的房地產評估師學會、土地評估師學會和注冊會計師學會各行其政，多頭管理，從而使評估標準難以統(tǒng)一，使中國評估理論和評估方法難以與國際接軌。由于各部門的評估標準和評估程序不統(tǒng)一，這樣就容易造成對同一標的物的評估結果差異較大，使得房地產評估的權威性弱化。因此當前重要任務之一就是加強行業(yè)協(xié)會的統(tǒng)一建設。

3.杜絕行業(yè)壟斷行為,提倡公平競爭,切實保證機構的獨立性

當前的房地產評估市場中，相當一部分評估機構是由當初的政府機構脫鉤改制成立的，這些評估機構在完成股份制改革后仍然與原單位保持曖昧的關系，通過這層關系評估機構能夠相對容易的獲得評估業(yè)務，甚至壟斷市場。評估行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會應該盡快通過完善制度，杜絕行業(yè)壟斷，提倡公平競爭，促進行業(yè)主管部門、行業(yè)協(xié)會和評估機構等有關各方的良性互動。此外評估行業(yè)管理部門和行業(yè)管理協(xié)會方面還可以通過建立地區(qū)統(tǒng)一的房地產市場信息數(shù)據(jù)庫來為行業(yè)的健康發(fā)展提供有效服務。

（四）銀行抵押貸款估價管理方面

1.加強對抵押評估報告以及出具報告相關評估機構的審核

中國的銀行對抵押物的評估價值尚未建立有效的審核制度，對評估結論的內涵和價值定義缺乏充分的了解和分析。因此，對不恰當?shù)脑u估報告難以作出正確的判斷，有時只能簡單的依照評估值打個折扣。

2.合理選擇評估機構，共享評估機構質量保證資源

評估機構質量保證體系是在評估機構內部為減少面臨的風險設置的一系列保證評估質量的組織模式。銀行在房地產貸款過程中，有必要了解和擁有評估機構質量保證體系的完整資料信息，指定資質高、信譽好、服務水平好的評估機構，并與評估行業(yè)實現(xiàn)資源共享，為防范風險創(chuàng)造條件[4]。

參考文獻：

[1]陳平.房地產評估能有效防范金融風險[J].中國房地產金融：開發(fā)與經(jīng)營，2006，（6）.

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一、收益法的基本原理

收益法的理論依據(jù)為效用價值論，認為房地產的價值在于該房地產未來所帶來的收益。收益法本著收益還原的思路對房地產進行評估，即把房地產未來預計收益還原為基準日的資本額或投資額。具體評估辦法是通過估算被評估房地產在未來的預期收益，并采用恰當?shù)恼郜F(xiàn)率或資本化率折現(xiàn)成基準日的現(xiàn)值，然后累加求和，得出房地產評估值。

二、收益年限的確定

收益年限是估價對象自估價時點至未來可以獲得收益的時間。一般情況下，估價對象的收益期限為其剩余的經(jīng)濟壽命。對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據(jù)土地使用權年限和建筑物耐用年限確定未來可收益的年限；對于房地合一的估價對象可依據(jù)土地剩余使用年限與建筑物耐用年限孰短的原則來確定未來可獲利年限。但如果一宗房地產擬在持有一定年限后進行出售或其他處理，評估的收益年限則為其準備的持有期問。房地產的收益年限一般較長，一般都有幾十年。因此，在評估實務中估價人員常假設估價對象經(jīng)營數(shù)年后將其轉讓來縮短收益年限，以利于更準確地選取預期凈收益和還原利率，從而提高評估結果的準確性。在理論中還存在收益年限為無限年的情況，現(xiàn)實的房地產一般不存在。收益為無限年的情況下，房地產評估出的估價對象的價值一般會較高，在實務中可用它來驗證其他年限評估出的房地產價值是否偏高。

三、預期收益的預測與確定

房地產預期收益應該是凈收益，是房地產預期收入扣除預期相關費用后的凈額。預測凈收益要收集各種房地產市場現(xiàn)狀、國家政治經(jīng)濟形勢、政策規(guī)定等內外部環(huán)境信息。在確定凈收益時，必須注意房地產的實際凈收益和客觀凈收益的區(qū)別。實際凈收益是指在現(xiàn)狀下被評估房地產實際取得的凈收益。實際凈收益由于受多種因素的影響，通常不能直接用于評估。因為在評估時點被評估對象的實際凈收益是由多種因素共同作用的結果，這些因素有些是一次性的、偶然的，若不給予扣除就容易引起收益預測失真。例如，一個交通不便利、環(huán)境不太好的賓館，因為有特殊的關系而將一些會議活動在該賓館舉行，獲得了較高的收益。但這些特殊關系可能不能隨之轉移。這些因素不復存在后，若仍不把房地產的評估時點的收益加以調整而直接作為預期收益的基礎就會引起預測的收益不準確。所以，預測房地產凈收益的基礎是實際凈收益中扣除屬于特殊的、偶然的因素后的一般的正常凈收益，即客觀凈收益。

在確定房地產凈收益時，不同收益類型的房地產可能應考慮其收益的特性。例如，出租性房地產在測算其收入租金時，要注意到租約條款的影響。租約條款中如租賃期限、遞增的租賃費用、額外的補償費用和關于租約更新的規(guī)定等都將影響該房地產的預期收入。

四、合理剝離出屬于無形資產所產生的收益

在運用收益法對收益性房地產進行評估時。首先，要明確收益只能是房地產所產生的。這里有兩層含義：一是要評估的房地產只包含房屋和土地或者只是單獨的房屋或者只是單獨的土地，這樣的房地產進行評估時，收益一定是只有房地產所產生的收益；二是要評估的房地產包括其中的設備、器具以及運營所需要的所有設施，例如，酒店在轉讓時是將其中的所有設備物品一同轉讓，因此，在用收益法評估時，不需要剝離其他的收益。但是這兩種收益中都包含了無形資產所產生的收益，比如，管理者的管理能力、房地產的品牌效應等等。無論哪一種情況，房地產的收益中都不應該包括無形資產所帶來的收益，這就需要合理地評

估無形資產所帶來的收益。其次。如何評估無形資產所產生的收益是能否準確評估出房地產價值的關鍵。目前，比較公認的一種方法是：將待估房地產與其他相類似的房地產作比較，來剔除無形資產所帶來的收益。這種方法實際上是一種比較粗糙的評估方法.因為其他類似的房地產也會存在無形資產所產生的收益，而且可能是正的，也可能是負的。并且，房地產獨一無二的特性決定了房地產評估的不可比較性，而且類似房地產的詳細收益信息不可能很容易得到。因此，筆者建議可以借助企業(yè)價值評估中對無形資產價值的處理來評估房地產收益中無形資產所帶來的收益，也就是將無形資產在房地產中的地位及其對房地產收益的貢獻盡可能量化出來，用房地產整體收益表示出來，這樣做雖然需要準確地把握無形資產在房地產中的作用，但是，避免了收集其他信息。當然，這對評估時的理論和實踐經(jīng)驗提出了很高的要求，要求必須合理準確地把握無形資產所帶來的收益。

五、降低房地產評估收益法中的主觀因素的影響

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一、房地產抵押存在風險的表現(xiàn)形式

1.1評估目的風險

評估的直接決定和制約著資產評估價值類型和方法選定，

以抵押為目的的評估價值類型是抵押價值?！兑?guī)范》要求：房地產抵押價值的評估，可參照設定抵押權時的類此房地產的正常市長價格進行，但應在估價報告中說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。以抵押為目的的房地產評估要注意以下風險：

1、1、1預測風險。因為房地產抵押評估價值是當時某一時點的價值，而抵押期間一般會在一年以上，一旦發(fā)生處分清償，處置價值是在未來某一時點價值。因此，在評估時，對預期會降低評估價值的因素要充分考慮，而對預期不確定的收益或升值因素較少或不予考慮。

1、1、2市場變現(xiàn)能力風險。抵押權人實現(xiàn)抵押房地產回收時大多數(shù)是將抵押房地產變賣，而不是回收實物；并且由于宏觀經(jīng)濟形勢、產業(yè)政策、市場變化等因素影響，抵押價值也相應變動。尤其對有價無市的房地產要進行分析，降低因不能及時變現(xiàn)的市場風險。

1、2抵押評估方法選擇帶來的風險

抵押房地產評估方法根據(jù)房地產具體情況一般采取成本法、市場比較法、收益法或假設開發(fā)評估法進行評估。采取不同評估方法所評估的結果從本質上講是一致的，均能反映房地產公開市場的公允價值，但由于各種評估方法在評估過程中所選定的參數(shù)和考慮的因素均不相同，也會造成抵押評估價值的高低風險。如：以收益法評估商業(yè)用途的房地產價值時，在測定收益率時，會因確定的收益率微小變化造成房地產評估價值結果很大的差異；以假設開發(fā)評估在建工程的價值時，建成的房地產價值、后續(xù)工程成本、銷售稅費等參數(shù)均需要進行科學的預測，預測結果的真實來自于要有一個完善透明的房地產市場才能實現(xiàn)，但由于房地產市場很不完善及行業(yè)內相關信息資料相互共享不夠透明和有效，存在著采用不同評估結果高低風險。

1、3評估人員執(zhí)業(yè)風險

在我國，房地產估價是一項新興服務行業(yè)，也是對專業(yè)技術要求較高的行業(yè)。它要求評估師不僅要熟悉掌握評估專業(yè)知識，而且要求評估師要具備廣泛的經(jīng)濟、法律、金融、建筑、財務及管理等方面知識。由于行業(yè)的規(guī)范和管理正在探尋階段和估價人員執(zhí)業(yè)水平的參差不齊，對評估原則、評估方法、技術參數(shù)及相關因素的選擇、評估信息資料真實性的甄別、評估人員的執(zhí)業(yè)能力和經(jīng)驗不足及價值含意的把握等都將影響評估結果的科學性和真實性，也都增加了執(zhí)業(yè)風險。

1、4職業(yè)道德風險

房地產評估公司是公正性的中介服務機構，對所出具的評估報告承擔法律責任。在房地產抵押評估過程中，評估機構和評估人員應恪守職業(yè)道德、遵循獨立、公平、公正、公開的原則。但當前，個別房地產評估公司和評估人員出于自身私利目的或委托方需求，故意提高抵押房地產價值，提供虛假評估報告，導致評估結果失真，職業(yè)道德意識淡薄造成了抵押人員利益的潛在損失風險。

2、房地產抵押的風險

2、1認識誤區(qū)。房地產抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產抵押物代償為條件設置了第二還款來源。這種貸款方式從理論上講比第一種多了一道風險屏障，當?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題，借款人無法用正常經(jīng)營活動所產生的現(xiàn)金流來歸還貸款時，銀行可通過處置抵押物獲得補償。因此，從這一意義出發(fā)，房地產抵押物在降低貸款風險、減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。而不少信貸人員正是從這一認識出發(fā)，把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據(jù)，而不注重對借款人的償付能力進行分析。

2、2操作風險。銀行操作上的缺陷也是引發(fā)房地產抵押貸款風險的重要原因。

2、2、1抵押物產權存在瑕疵造成的風險。抵押物雖然通過特殊方式取得了所有權證，但沒有相應完善的程序和手續(xù)；抵押物存在產權糾紛或債權債務糾紛；占有形式不合規(guī)。如辦理房產或地產抵押時，房產與地產分離，沒有同時進行抵押登記，一旦所占用的土地用途發(fā)生變動時，抵押房產的價值將滅失；抵押權被懸空。如開發(fā)商以無定著物的土地使用權作抵押取得貸款，用于該地塊上的房產開發(fā)，隨著商品房的完工出售，開發(fā)商可以輕而易舉地將售房款轉移，最終使抵押權懸空；抵押權滅失。如《城市房地產管理法》對以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的土地有動工期限限制，超過出讓合同約定的時間可以加征土地閑置費甚至無償收回土地使用權。依此規(guī)定，土地長期閑置不用超過一年的，無疑會增加處置成本，削弱還貸能力，更為嚴重的是，一旦閑置期屆滿兩年，土地使用權被國家無償收回，抵押物就不復存在；抵押權難以實現(xiàn)。根據(jù)《城市房地產管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權的，必須按照出讓合同的約定進行投資開發(fā)，達不到法定轉讓條件的均不得轉讓。顯然，面對這樣的土地使用權，銀行即使維權成功，也只能夠以折價形式受償，但問題還在于受償以后抵債土地使用權如何處理。

2、2、3抵押物的價值風險。

（1）抵押物市場價值減值風險。抵押物市場價值減值主要分四種情況：一是遠離城區(qū)的企業(yè)以土地、廠房設備抵押，抵押物重置價值與市場變現(xiàn)價值相差大；另一種是外部環(huán)境變化引起的抵押物減值。如用城區(qū)土地抵押，由于城市規(guī)劃的調整或抵押物所處地區(qū)的功能環(huán)境的改變，也會使抵押物市場價值減值；第三是部分用專用性很強的抵押物如廠房、職工宿舍樓，交易市場狹窄，變現(xiàn)能力很差；第四種是功能性減值，如用機器設備抵押的，由于技術進步和設備的加速損耗，造成抵押物市場價值減值。

（2）現(xiàn)行抵押率計算方法已不能有效控制風險。一是當前的抵押物評估價值經(jīng)常被高估，即使不被高估，反映的也是市場價值，而不是變現(xiàn)價值，變現(xiàn)價值往往與市場價值存在較大差距；二是確定抵押率時，未從評估價值中扣除實現(xiàn)抵押權所需發(fā)生的費用，如訴訟費、評估費、資產保全費、產權過戶費、處置費等，而這些費用所占抵押物價值的比例甚大。

2、2、4社會經(jīng)濟環(huán)境不規(guī)范形成的風險。一是現(xiàn)有的法律、法規(guī)對咨詢評估機構的評估失真責任追究不嚴，為虛假評估報告提供了生存空間；二是政府職能管理部門存在管理上的漏洞，不具備產權辦理條件的，通過特殊關系可以辦理產權C明。不符合抵押登記條件的，辦理了抵押登記手續(xù)；三是地方保護主義的影響，銀行在實現(xiàn)抵押權時，法院裁定用于抵償債務的抵押物價值往往偏高，且未考慮償債物處置變現(xiàn)的相關費用。

3、房地產抵押風險的防范及對策

3、1進一步完善抵押貸款管理辦法。對抵押物件進行細分，明確規(guī)范不宜作抵押物的統(tǒng)一標準。房地產抵押物的選擇，應牢牢把握"堅固耐用，不易毀損；通用性強，容易變現(xiàn)；價值穩(wěn)定，不易貶值"二十四字原則。

3、2加強銀行內部管理，規(guī)范業(yè)務操作程序。信貸人員要到現(xiàn)場核實抵押物真實狀況，到有關職能部門核實產權檔案情況；法規(guī)部門要嚴格審核抵押物權證的合規(guī)合法性；咨詢部門要重新評估確認抵押物價值。

3、4建立與規(guī)劃、城建、房管、國土、工商等職能部門的聯(lián)系機制，及時了解抵押物是否存在缺陷，是否存在變動，是否存在重復抵押等情況。

3、5嚴格審查抵押人資格及抵押房地產的有效性。要審查抵押人是否是《擔保法》、《房地產管理法》等規(guī)定的不得作為抵押人的幾種情形，是否有法人資格或是否具有完全民事行為能力的自然人、是否是體制改革后可以作為抵押人的事業(yè)法人。

3、6嚴格完善房地產抵押登記手續(xù)。房地產抵押合同自登記之日起生效。在房地產抵押過程中，應嚴格核實抵押房地產的情況，在進行抵押房地產評估后，在縣以上地方人民政府規(guī)定的房地產產權管理部門辦理登記手續(xù)。抵押登記期限一般以評估報告的效期為限，但往往借款期限長于抵押登記期限，這就要求債權人在登記到期日前重新辦理評估和登記手續(xù)，才能完善房地產抵押合同的法律延續(xù)性和有效性，保證債權人的合法利益和風險可控。

3、7加強法律、法規(guī)、政策的信息收集，及時了解各種有關抵押擔保上的新的司法解釋、抵押管理辦法和政策。

3、8認真進行實地勘察、收集、整理和分析相關資料。實地勘察是依據(jù)抵押房地產產權證明和相關資料到實地驗證和勘察，從而確定影響房地產價值的主要因素，主要包括：房地產所出位置和交通條件、周圍環(huán)境質量及配套設施等區(qū)域因素；房地產的建筑結構類型、內外裝修、設施設備、朝向樓層及完損程度等個別因素；了解當?shù)胤康禺a市場行情，掌握市場交易信息；實地拍照、收集資料等。

3、9 綜合分析評估過程，慎重確定評估結果。明確了評估對象之后，應選定擬采用的評估方法。由于采用的評估方法不同，計算出的評估額不同是很自然的。無論采取何種評估方法都要對整個評估過程在基礎數(shù)據(jù)是否準確、參數(shù)選擇是否合理、公式選用是否恰當、影響因素是否齊全及是否符合評估原則等方面進行檢查，在確定所選用的評估方法估算出的結果無誤后，對市場行情和潛力進行綜合分析，最終決定評估價格。

4.結語

綜上所述，本文針對在房地產抵押評估過程中面臨的一些風險進行了羅列，并提出了相應的防范措施，根據(jù)實際的房地產抵押評估的操作來從對于抵押人主體資格的審核等多個方面進行分析，以期能引起相關部門的思考。

參考文獻：

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關鍵詞：經(jīng)濟外部性 房地產評估 效用函數(shù)

房地產評估概述

自上世紀70年代末開始，我國在土地、住房制度和金融體制等方面進行了一系列重大改革，房地產市場已經(jīng)形成。房地產市場的建立和房地產業(yè)的發(fā)展，迫切需要有一套更為科學、合理的房地產估價方法，以滿足因為買賣、交換、入股、抵押、典當、保險、課稅、征地拆遷補償和投資決策、會計成本分析等需要。

房地產評估的概念

房地產價格評估是指具有專業(yè)水平和經(jīng)驗的評估人員根據(jù)特定評估目的，遵循法定或公允的標準和程序，運用科學的評估方法，對房地產商品的價格（租金）、價值進行科學的評定與估算。

房地產評估是科學、藝術和經(jīng)驗三者的結合。正確的房地產價格的估計、推測或判斷應依賴于一套科學嚴謹?shù)姆康禺a估價的理論和方法，但又不能完全拘泥于現(xiàn)有的理論和方法，還須依賴房地產估價人員的經(jīng)驗。因為影響房地產價格形成的因素復雜多變，不是簡單的套用某些數(shù)學公式就能計算出來的。房地產評估不是對房地產價格的主觀給定，而是把房地產的客觀存在的價值通過估價活動正確地反映出來。房地產估價是估價人員基于對房地產客觀存在的價值的認識以后，運用科學的估價理論、方法和長期積累的估價經(jīng)驗將其表達出來，而不是把某個主觀想象的數(shù)據(jù)強加給估價對象。

評估方法及評價

房地產估價主要有三個基本方法：重置成本法；市場比較法；收益現(xiàn)值法。此外還有假設開發(fā)法、路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。它們都是上述三個基本方法的派生。在房地產投資中，房地產的效用決定著人們的投資決策，因此效用評價在房地產估價中占有重要地位。傳統(tǒng)的三個基本估價方法都是對房地產公平市場價值的一種推斷，基本上是從房地產本身的特性出發(fā)，如房屋的設計、位置、土地價格等，按照房地產本身特征給予消費者的效用進行估價，即從內部效用來估價房地產。不過，在房地產評估中除注意內部效用外，還要重視其經(jīng)濟外部性。房地產經(jīng)濟外部性可為房地產消費者帶來效用的增加（或減少），這種效用不是因為房地產本身的特征帶來的，故稱外部效用。經(jīng)濟外部性在房地產的評估中扮演著重要角色，就需要準確掌握和評估房地產經(jīng)濟中的正的和負的外部性。在實際評估中要考慮其他經(jīng)濟主體的消費或活動對消費者效用的影響，即重視經(jīng)濟外部性對房地產評估的影響。尤其是個人住宅市場，個人效用在估價時往往會起到?jīng)Q定性作用，只考慮房地產給消費者帶來的內部效用，而忽視其他經(jīng)濟主體給消費者帶來的外部效用，其估價結果對個人消費者來說往往是不夠準確的。

經(jīng)濟外部性

經(jīng)濟外部性的概念

外部性最早是由英國經(jīng)濟學家馬歇爾在其經(jīng)典著作《經(jīng)濟學原理》一書中提出的，迄今已有近110多年的時間了。所謂外部性，也稱外在效應或溢出效應，是指一個人或一個企業(yè)的活動對其他人或其他企業(yè)的外部影響，這種影響并不是在有關各方以價格為基礎的交換中發(fā)生的，因此，其影響是外在的。更確切地說，外部經(jīng)濟效果是一個經(jīng)濟主體的行為對另一個經(jīng)濟主體的福利所產生的效果，而這種效果很難從貨幣或市場交易中反映出來。經(jīng)濟外部性可用消費者的效用函數(shù)表示：

Ui=Ui(Xi1,Xi2,...,Xih,...Xin,Yjk) (2-1)

在式(2-1)中，用Ui表示消費者i的效用函數(shù)，Xih表示該消費者i消費的第h種商品量，Yjk表示經(jīng)濟主體j進入消費者i效用函數(shù)的第 k 種經(jīng)濟活動水平， 顯然有：Ui/Xih>0。假設Yjk表示消費者j消費的第k種商品量，如果Ui/Yjk>0, 則表示消費者j對消費者i產生了外部正效應；如果Ui/Yjk=0，則表示消費者j對消費者i沒有產生外部效應；Ui/Yjk

從理論上講，一般認為外部性的存在是市場機制配置資源的缺陷之一。也就是說，存在外部性時，僅靠市場機制往往不能促使資源的最優(yōu)配置和社會福利的最大化，政府應該適度的干預。從現(xiàn)實上講，外部性特別是外部不經(jīng)濟仍是一個較嚴重的社會經(jīng)濟問題，如環(huán)境污染或環(huán)境破壞。

經(jīng)濟外部性的特點

經(jīng)濟外部性有以下特點：外部性是一種人為的活動，非人為事件造成的影響，無論它給人類帶來的是損失還是收益，都不能被看作是外部性；外部性應該是在某項活動的主要目的以外派生出來的影響；外部性是不同經(jīng)濟個體之間的一種非市場聯(lián)系（或影響），這種聯(lián)系往往并非有關方面自愿協(xié)商的結果，或者說非一致同意而產生的一種結果；外部性有正有負或為零；外部性包括對生態(tài)環(huán)境等與社會福利有關的一切生物與非生物的影響。

經(jīng)濟外部性的影響

外部性的存在，使個人成本和個人收益與社會成本和社會收益相背離。生產者和消費者在決策時雖然可做到個體最優(yōu)，但很難達到社會最優(yōu)，因為經(jīng)濟外部性對其他消費者的效用將產生一定的影響。就房地產評估而言，經(jīng)濟外部性通過影響消費者的個人效用進而影響房地產估價。它主要是通過其他經(jīng)濟主體的活動、消費者與其他經(jīng)濟主體的相互關系（互補關系或競爭關系）以及環(huán)境來影響消費者的個人效用。它對效用的影響分為直接影響和間接影響。直接影響是其他經(jīng)濟主體的行為直接作用于消費者的效用函數(shù)，如，住戶的鄰居喂養(yǎng)了一只狗，每天不停的亂叫，會嚴重影響消費者的正常生活，這樣會降低消費者的效用。間接影響是指其他經(jīng)濟主體的行為導致了某種結果，而消費者的效用受到這種結果的影響，如，某企業(yè)排放有害氣體造成大氣污染，影響周圍的環(huán)境，進而降低消費者使用該房地產的個人效用。

經(jīng)濟外部性的評估

由于經(jīng)濟外部性的存在會影響其他經(jīng)濟主體的效用，進而會出現(xiàn)房地產評估結果與實際不相一致，因此須尋求一種辦法來解決房地產評估中的經(jīng)濟外部性問題。

由前可知，效用是聯(lián)系經(jīng)濟外部性與房地產評估的橋梁。效用是消費者消費物品或勞務時所獲得的滿足程度。效用在很大程度上決定著房地產估價，而經(jīng)濟外部性又會影響消費者的個人效用，因此可構造一效用函數(shù)來解決房地產估價中的經(jīng)濟外部性問題。用U表示各種外部性給某消費者帶來的效用總值，用Ui表示某種外部性給消費者帶來的效用值，用xi表示消費者對某種外部性偏好，即某種外部性給消費者帶來的效用在總效用中的權重。一般來說，每種外部性的產生和作用不受其它外部性的影響，所以，每種外部性給消費者帶來的效用是互相獨立的，故可得到如下加性效用函數(shù)：

U=ΣxiUi (3-1)

因為經(jīng)濟外部性會影響消費者的效用，所以可通過分析經(jīng)濟外部性帶來的外部效用來調整估價的結果，使評估更符合實際，即結合考慮內外效用的作用。假設消費者對某種外部性的態(tài)度分為非常滿意、滿意、無所謂、厭惡、非常厭惡五種狀態(tài)，對應效用可取值為120、110、100、90、80。對于不同的消費者來說，其對某種外部性的感受或態(tài)度是不一樣的，所以，對不同的消費者對每種外部性的取值可賦予不同的權重，加總就可得出消費者對特定房產的外部性的效用值。假定某人對一種消費品的基數(shù)效用為100，那么用這一效用值去除以100可得到相對效用數(shù)，再乘以用傳統(tǒng)方法估計出來的房價，就得出調整后的房價。

假設有一消費者需購買一套住宅，專業(yè)資產評估師勘查房屋后用重置成本法估價40萬元，之后評估師又對房屋周圍的外部性進行了調查，得出了如下結果：房產周圍有一個污染嚴重的化工企業(yè)，每天排放大量的廢氣，影響房屋周圍的空氣質量，該消費者非常厭惡，效用取值為80。該消費者欲購房屋的鄰居不太文明，垃圾隨地丟，只顧自身娛樂而不顧周圍鄰居，該消費者比較厭惡，效用取值為90。政府打算在此房屋周圍興建大型的購物廣場，周圍已有學校、醫(yī)院、公交車站等，基礎設施完善，該消費者非常滿意，效用取值為120。

可以把以上的三種外部性分別歸納為空氣質量，鄰居行為，基礎設施。資產評估師對以上外部性進行列舉和取值后，就要對特定消費者進行詢問，以了解該特定消費者對諸外部性的偏好重視程度。如果該消費者認為空氣質量比鄰居的行為略微重要，基礎設施比空氣質量略微重要，基礎設施比鄰居的行為相當重要，則資產評估師可采用1-9標度法得到該消費者的對三個影響因素（外部性）重要性判斷矩陣，如表1所示。

根據(jù)層次分析法（AHP）可以得出每種外部性在此消費者效用函數(shù)中的權重，即x1=0.258，x2=0.105，x3=0.637 ，最大本征值λmax=3.0328小于3階矩陣相應的臨界本征值3.116，通過一致性檢驗，即權數(shù)有效。然后就可以運用式（3-1）的效用函數(shù)計算公式求出該消費者的總效用值：

即U=0.258×80+0.105×80+0.637×120=106.53，

相對效用數(shù)=106.53/100=1.0653，

則經(jīng)調整后的房地產價格P=40×1.0653=42.612萬元。

此結果充分考慮了經(jīng)濟外部性，評估結果較為符合實際。

經(jīng)濟外部性的存在，會影響房地產評估師評估房地產價格，為使評估結果更為客觀和合理，在運用傳統(tǒng)的評估方法的同時，引入經(jīng)濟外部性效用函數(shù)，房地產評估師可經(jīng)過具體分析經(jīng)濟外部性對人們效用值的影響，進而確定經(jīng)濟外部性對待估房地產價格的影響。

參考文獻：

1.盛承懋等.房地產經(jīng)紀人專業(yè)基礎.東南大學出版社，2002

2.王洪衛(wèi)等.房地產經(jīng)濟學.上海財經(jīng)大學出版社，1997

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二、經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)房地產計稅價值

評估基本方法無論地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達程度如何，房地產估價經(jīng)常采用的方法不外乎市場比較法、收益法和成本法。在房地產模擬評稅中，同樣主要應用這三種方法進行房地產價值評估。從本質上來講，模擬評稅時所采用的方法和普通房地產價值評估所采用的方法基本一致。由于考慮到評稅快速高效以及實際可行性的要求，模擬評稅的實際工作中采用批量評稅的方法。采取批量評稅的關鍵步驟是分區(qū)和求取基準價格。

（一）成本法是求取估價對象房地產在估價時點的重新構建價格，扣除折舊，以此估算估價對象房地產的客觀合理價格或價值的方法。通過分別評估房產價值和地產價值，以二者之和作為房地產整體價值。其中房產價值評估采用重置成本法，地產價值評估采用基準地價系數(shù)修正法，土地分區(qū)即為城市土地分等分級。成本法可適用居住、商業(yè)、綜合、工業(yè)四類房地產的房地產稅計稅價值評估情形，綜合、工業(yè)類房地產評估首選成本法進行。

（二）市場比較法是在待估房地產所在的評估分區(qū)范圍內按房地產的細類劃分設定有代表性的樣本房地產，通過大量（三個以上）同一分區(qū)的相同細類可比實例評估樣本房地產的價值，進而由樣本房地產價值修正待估房地產價值的方法。市場法評估的基準價格為標準樣本房地產市場單價。另外為計稅的方便性和易操作性起見，市場法評估分區(qū)是在房地產價格聚類的基礎上，又綜合考慮行政區(qū)位和土地級別的影響因素得到的。市場法可適用居住、商業(yè)、工業(yè)、綜合四個大類房地產的房地產稅計稅價值評估情形，在居住類房地產和商業(yè)房地產中應用廣泛。

（三）收益法適用商業(yè)類房地產的計稅價值評估情形，是一種依據(jù)商業(yè)用房的經(jīng)營純收益反算其市場價值的方法。在待評稅房地產所在的評稅商業(yè)分區(qū)范圍內，按要求設定在區(qū)域內同類房地產中具有代表性，能集中反映分區(qū)內同類房地產典型特征的商業(yè)樣本房地產，作為原始樣本商業(yè)用房。然后收集與原始樣本商業(yè)用房類似的商用房地產的租金及售價價格案例測算原始基準價格。在此基礎上通過因素修正確定待評稅房地產的評估值。收益法的分區(qū)的依據(jù)有：商業(yè)房地產租金收益數(shù)據(jù)或經(jīng)營收益數(shù)據(jù)，城區(qū)商業(yè)用地土地級別和基準地價體系，城市行政區(qū)域。

三、經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)計稅價值評估特點

經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，主要是指人均國民生產總值、人均財政收入、農民人均純收入三項主要經(jīng)濟指標低于平均水平的地區(qū)。經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)相對經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)而言具有一些獨特的特點，總體表現(xiàn)為經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)房地產評估市場化程度較差。以下是筆者根據(jù)經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的評估實際工作遇到的問題總結出的房地產評稅價值評估特點。

（一）房地產交易市場不成熟，安置房以及早期企業(yè)福利分房占居住類房地產比重相對較大一個地區(qū)房地產市場的發(fā)展是與該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展密不可分的。房地產交易市場是否成熟一定程度上取決于房地產開發(fā)的市場化程度。而經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)房地產開發(fā)相對落后，新開發(fā)的房地產比重小。在房地產市場化前大量的企業(yè)內部分房以及拆遷類的安置房等如今進入房地產交易市場，占據(jù)了交易市場的一席之地，影響了房地產的正常交易，并使得在房地產價值評估測算過程中出現(xiàn)多種評估方法結論不一致的現(xiàn)象。

（二）一定時期內房地產市場中發(fā)生的正常交易案例相對較少，交易成交價參差不齊應用市場法和收益法進行房地產價值評估時，房地產市場越繁榮、原始數(shù)據(jù)越多越廣泛，越能夠提高評估的準確度。如果評稅基礎數(shù)據(jù)太少則會使得評估結果不能很好的表達房地產的實際價值。在經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)某些特定評估分區(qū)中，往往合適的數(shù)據(jù)量相對偏少，這給評估工作帶來了極大的不便。例如，利用市場法對某市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)居住類房地產進行價值評估，該市有關部門提供的交易案例共5宗，其中一宗案例年代較為久遠，另外四宗案例則出自同一個小區(qū)A，并且四宗案例中的一宗成交價格遠低于其他三宗。這種情況下得到的樣本房地產價值顯然只能夠用于修正A小區(qū)的房地產價值。

（三）商業(yè)房地產發(fā)展落后，商業(yè)物業(yè)分布不集中，商業(yè)形態(tài)樣本量少，同一區(qū)域內相同商業(yè)細類房地產經(jīng)營情況差異較大在一些經(jīng)濟欠發(fā)達的城市，商業(yè)房地產發(fā)展相對落后，商業(yè)類型少。較為繁華的商業(yè)街只有一兩條，其余的商業(yè)物業(yè)多呈點狀分布，較為成熟的商圈相對較少，這樣的布局顯然不利于評估分區(qū)的劃分。有些經(jīng)濟欠發(fā)達地少（比如商場類物業(yè)），使得評估結論說服力不強。另外，盡管是在同一評估分區(qū)內的同種商業(yè)類型，也存在租金程度和收益水平差別較大的情況，給原始樣本商業(yè)用房的選取帶來了困難。

四、經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)計稅價值評估方法探究

經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)房地產評稅價值評估最突出的特點是房地產市場化程度較低，主要體現(xiàn)在房地產建設和交易不活躍，房地產交易中福利性住房比例偏高。這給房地產評稅價值評估工作中分區(qū)和確定基準價值帶來了難度。鑒于經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)在房地產評稅價值評估方面的這些特點，在實際評估過程中就要求參與人員在利用三種常用房地產評估方法時根據(jù)地區(qū)的特點制定適合該地區(qū)的評估方案。

（一）基礎數(shù)據(jù)是房地產價值評估的基本條件，要盡量獲得更多的有效數(shù)據(jù)一般來講，大型城市房地產評稅價值評估基礎數(shù)據(jù)量大，價格聚類性明顯，價格變化層次性好，分區(qū)數(shù)量要多于經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)。對于經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)而言在選取可比實例時要合理選擇適當?shù)目杀葘嵗?，特別是針對某一特定的樣本房地產、估價目的和估價時點來說，有些交易實例并不適用。在評稅過程中，三種基本的評稅方法都需要相應的基礎數(shù)據(jù)。有效數(shù)據(jù)是房地產評估準確與否的基礎條件，必須做好數(shù)據(jù)的搜集工作。這就要求委托方盡可能地提供條件，使得評估人員能夠獲取更多的有效數(shù)據(jù)。

（二）收益類房地產評估中應適當確定原始樣本商業(yè)用房的設定標準評估分區(qū)原始樣本商業(yè)用房應具有一定的代表性，能夠較好的表達該地區(qū)的商業(yè)細類發(fā)展水平。在聚類明顯的商業(yè)區(qū)內選取原始樣本商業(yè)用房較為容易。但是對于經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)而言，其商業(yè)物業(yè)分布不集中多呈點狀分布，這無疑加大了樣本房的選取難度。因此，在設定不同商業(yè)類型原始樣本商業(yè)用房時，要在分析該地區(qū)客觀的經(jīng)濟發(fā)展水平基礎上，參考土地分級，合理確定原始樣本商業(yè)用房，同時也要對部分修正因素進行調整。特殊情況下，可對具體對象進行個案評稅。

（三）評稅地區(qū)局部出現(xiàn)住宅類物業(yè)基礎數(shù)據(jù)量不足的可以考慮采用成本法替代市場法進行評估上文提到某市開發(fā)區(qū)居住類用房的評估案例，由于可比實例不合理，不能應用市場法進行評估的，可以應用成本法代替市場法進行評估，特殊情況下還可以考慮個案評估。一般來講，每個評估分區(qū)內都能找到三個以上的可比實例，但是無疑可比實例數(shù)量越多房地產評估的結果越接近真實價值。當住宅類房地產基礎數(shù)據(jù)量較少或不足時，可以考慮參考成本法評估待估房地產價值。

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一、我國房地產評估行業(yè)發(fā)展概況

中國房地產評估行業(yè)是一個既古老又新興的行業(yè)，是房地產的重要組成部分。中國房地產評估活動歷史悠久、源遠流長，上千年前就產生了有關房地產價值及其評估思想的萌芽。當時伴隨著土地和房屋買賣、租賃、課稅、典當?shù)然顒拥某霈F(xiàn)，房地產估價活動應運而生。但在20世紀50年代至 70年代這段時期，隨著廢除房地產私有制，禁止房地產買賣、租賃等活動，中國房地產估價活動基本消失。直至1978年以后，在改革開放的背景下，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進，中國房地產估價活動開始復興。特別是1993年誕生首批房地產估價師以來，中國房地產估價行業(yè)快速發(fā)展，估價隊伍迅速壯大，估價法規(guī)不斷健全，估價標準逐步完善，估價理論日趨成熟，估價業(yè)務持續(xù)增長，估價行業(yè)的社會影響顯著擴大；基本形成了公平競爭、開放有序和監(jiān)管有力的房地產估價市場，逐步建立起了政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會監(jiān)督的監(jiān)管體制；房地產估價在解決房地產市場失靈，將房地產市場引向理性，維護房地產市場秩序，保護房地產權利人和利害關系人的合法權益，防范金融風險，促進社會和諧等方面發(fā)揮著獨特的積極作用。

二、我國房地產評估市場現(xiàn)狀

在我國，房地產評估行業(yè)起步較晚，雖然近年來隨著社會主義市場經(jīng)濟體制建設的不斷完善，房地產評估市場也有較明顯發(fā)展。但是，相對于西方發(fā)達國家，我國房地產評估行業(yè)仍然存在一些不容忽視的、不利于其長足發(fā)展的不利因素。

1.管理體系交叉，不利于估價行業(yè)的發(fā)展

從我國目前管理體制來看，評估業(yè)有房地產估價、土地估價和資產估價，且主要分屬于建設部、國土資源部和國有資產管理部，相應的估價人員也分為房地產估價師、土地估價師和資產估價師，各自形成了自上而下的管理系統(tǒng)，制定的管理辦法多從本部門出發(fā)，未經(jīng)過很好的協(xié)調與溝通。這樣限制了公平競爭和優(yōu)勝劣汰，不利于估價行業(yè)的發(fā)展。

2.估價人員的素質難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求

我國的房地產估價實行執(zhí)業(yè)資格制度，從業(yè)人員必須經(jīng)過全國統(tǒng)一考試方可取得執(zhí)業(yè)資格。但由于我國的房地產估價起步較晚、考試頻率低等原因，房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現(xiàn)象嚴重。房地產估價師考試不能體現(xiàn)估價師水平高低和資歷深淺，不能激勵估價師為提高業(yè)務水平而繼續(xù)學習和深造。

3.自律不夠

國外房地產估價一般是依靠估價師協(xié)會管理，一方面在培訓、考試、資格管理和提供信息等方面協(xié)會有較強的吸引力：一方面在技術規(guī)范規(guī)程、行規(guī)行約等方面有較強的約束力。這幾年建設部做了大量的工作，成立了估價師學會，但這個行業(yè)學會遠遠沒有到位，還沒有承擔起行業(yè)管理的重任，各地也只有少數(shù)省市成立學會，多數(shù)還是空白，地方上的行業(yè)自律差距就更大了。

4.制約力不夠

對房地產評估的技術規(guī)范和規(guī)程以及職業(yè)道德標準至今仍停留于理論探討，沒有出臺一部有權威的系統(tǒng)科學的法律或法規(guī)，因此評估機構和執(zhí)業(yè)人員沒有一個遵循的規(guī)則，全憑個人悟性或自由發(fā)揮，往往同一宗或條件相似的房地產評估結果相差甚遠。有的評估報告其評估價值即為財務報表的帳面值，有的標的權屬不清就估出價值，有的把地價漏算或多算，更有甚者有的項目具有幾百萬元甚至幾千萬元的價值，其評估報告只有一張紙，沒有評估程序，沒有計算過程，令人啼笑皆非。有些機構和人員違反職業(yè)道德，有的收取禮金，有的超越資格限定承攬業(yè)務，有的出賣評估機構的資格（即為沒有資格的機構或人員所做的評估報告蓋章收費），有的甚至搞欺詐，使其從事的評估業(yè)務偏離了公平、公正、科學、合法的軌道。而對于低劣的評估報告和不正當?shù)慕?jīng)營行為沒有評判的依據(jù)，更無處罰的手段，攪亂了評估市場，禁錮了評估行業(yè)的發(fā)展。

三、我國房地產評估方法

1.成本法

適用于舊房地產的基本公式是：舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊。我認為以上的公式存在問題，現(xiàn)在土地出讓是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本是土地開發(fā)完成后的價值，而房地合一項目土地的重置成本應該是到整個房地產開發(fā)項目開發(fā)完成后的價值，包含建設期的貸款利息和開發(fā)利潤。

所以我認為這公式更明確：舊房地價格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數(shù)+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得價+附屬費用+有關稅費+建設期貸款利息+開發(fā)利潤）×剩余使用年限修正系數(shù)+（前期工程費+工程造價+工程附加支出+配套費+建設期貸款利息+建設單位管理費+開發(fā)利潤）×成新率。

2.市場法

比較法是將估價對象和估價的時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格進行適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值方法。

比較法適用于本身具有交易性的房地產，該方法是不適用很少發(fā)生交易數(shù)量比較少的房地產。

3.收益法

按照我國目前的土地出讓政策，應對土地使用權價值進行分析，否則得到的是一種不完全的會計利潤，實際上跟用加和法得到的還原利率口徑是不一致的。若收入、費用發(fā)生的時間和其折現(xiàn)期一致，不應該考慮利息費用，正如假設開發(fā)法中的折現(xiàn)法公式中不存在投資利息和開發(fā)利潤一樣，因為它正以恰當?shù)氖找媛?，恰當?shù)恼郜F(xiàn)期折現(xiàn)到評估基準日。收益法評估往往是假設收入費用發(fā)生在某一個時點，實際發(fā)生時間與這種假設有偏差，這樣才可以用利息費用作調整。例如客觀租金收入發(fā)生在期末，費用在期間均勻發(fā)生，而評估時假設收入費用發(fā)生在期末，這時應考慮期間發(fā)生費用的貸款利息；租金收入發(fā)生在期初，費用在期間均勻發(fā)生，而評估時假設收入費用發(fā)生在期初，這時應考慮期間發(fā)生的費用進行折現(xiàn)。收益法實際上是一種動態(tài)法，而考慮利息費用是一種靜態(tài)法，將兩種方法混在一起，顯得不嚴謹。因此，運用收益法要盡量將收入、費用發(fā)生的假設時間與加權折現(xiàn)期一致，而不必再考慮利息費用。

3.4假設開發(fā)法

運用該方法要注意兩個問題：第一是房地產開發(fā)收益率和房地產經(jīng)營收益率的不同。資本化率是將房地產的凈收益轉換成價值的比率。而對假設開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的折現(xiàn)率，教材中說，與收益法中的資本化率原理相同，具體應等同于同一市場上類似房地產開發(fā)項目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開發(fā)利潤兩部分。教材中所說的折現(xiàn)率實質就是房地產收益率，只不過房地產開發(fā)的收益率不同于房地產經(jīng)營的收益率而已，因此稱房地產開發(fā)收益率和房地產經(jīng)營收益率，更能反映其本質，更好理解。即房地產開發(fā)收益率運用于開發(fā)完成后價值和開發(fā)成本費用的折現(xiàn)，房地產經(jīng)營收益率運用于通過租賃經(jīng)營形式對房地產價值的求取。

四、結論

科學實用的估價方法，必須具備兩個條件：既有科學的理論依據(jù)，又能反映現(xiàn)實交易行為。房地產估價的對象就是房地產。從實物形態(tài)上來看，房地產存在三種形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復合房地產。另外，房地產估價是評估待估房地產的一定權益的價格，因此，估價對象也涉及到物權。依據(jù)房地產估價的需要及其特點，這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產及土地五種類型，并分別介紹它們的估價特點、常用方法及主要注意事項等。

參考文獻：

[1] 朱萍，王輝，資產評估學，復旦大學出版社，2014

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資產評估方法是實施資產評估工作的技術手段。這項工作既有客觀性，既要考慮資產客觀存在的現(xiàn)實狀況，又有主觀性，即評估人員要評估對象的現(xiàn)狀及其獲利能力進行分析判斷。實際上在資產評估實踐中評估人員可以根據(jù)不同的情況，采用不同的評估方法。因此，有必要對三種方法進行比較分析，以便于區(qū)分不同情況下應該選擇適當?shù)脑u估方法。

一、成本法、市場法和收益法的區(qū)別

（一）成本法，是以待估房地產開發(fā)所需的必要而正常的成本為基礎估算待估房地產在一定時點、一定產權狀況下價格的一種估價方法。這里的成本是經(jīng)濟學中的成本概念，與會計中的成本概念是不同的，主要表現(xiàn)為：①會計成本是顯性的，即是企業(yè)會計賬目上作為成本項目計入的費用，而成本法中的成本是全部的，不僅包括顯性成本，而且包括隱性成本，即企業(yè)自己提供資源所必須支付的費用；②成本法中的成本是必要而正常的成本，并不是房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)房地產過程中實際發(fā)生的成本。③成本法中的成本，在時點上是指，現(xiàn)在的。根據(jù)經(jīng)濟理性主義的假定，房地產購買者愿意支付的價格，必不能高于他所預計的在當時市場條件下重新開發(fā)或建造相同房地產所需花費的正常而必須的全部成本。如果高于這一市場成本，購買者將不會從市場上直接購買這一房地產，而代之以自行開發(fā)或建造。因此，房地產開發(fā)的社會成本是需求方愿意支付的價格上限。另一方面，從房地產開發(fā)商而言，開發(fā)的房地產的價格必不能低于其開發(fā)過程中發(fā)生的全部成本，即各項費用及正常的利潤和稅金。如果低于這一全部成本，他就要虧本，這是開發(fā)商所不能接受的。

（二）市場法又稱市場比較法，是將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當?shù)男拚驼{整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

市場法的理論依據(jù)是房地產價格形成的替代原理。市場法適用的對象是具有交易性的房地產，如房地產開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標準工業(yè)廠房等。而對于那些很少發(fā)生交易的房地產，如特殊工業(yè)廠房、學校、古建筑、教堂、寺廟、紀念館等，則難以采用市場法估價。市場法適用的條件是在同一供求范圍內存在著較多的類似房地產的交易。如果在房地產市場發(fā)育不夠或者房地產交易較少發(fā)生的地區(qū)，就難以采用市場法估價。市場法的原理和技術也可以用于其他估價方法中有關參數(shù)的求取，如經(jīng)營收入、成本費用、空置率、報酬率、資本化率、開發(fā)經(jīng)營期等。

（三）收益法又稱收益資本化法、收益現(xiàn)值法、收益還原法，是將房地產預期未來各年的正常純收益以適當?shù)馁Y本化率折現(xiàn)求和（資本化），求取待估房地產在一定時點、一定產權狀態(tài)下價格的一種估價方法。

采用收益法求得的試算價格，稱收益價格。 收益法的理論依據(jù)是房地產價格形成的預期收益原理。為方便理解，假設某投資者擁有一宗房地產，每年能產生10萬元的純收益；同時，此投資者擁有100萬元的資本金，將其投資于（存人）銀行，銀行的年利率是10%，則此投資者每年可得10萬元的資本利息額。對該投資者而言，這宗房地產產生的純收益與100萬元的資本金獲得的利息是等價的。可以認為，該房地產的價值是100萬元。

二、決定評估價值的基本因素比較

決定收益法評估資產價值的因素，主要是收益額、本金化率等。而決定市場法評估資產價值的因素是一個公平市場，一個活躍的資本市場。其次是指買賣雙方都要有充分的時間，買方有充分的時間選擇自己滿意的商品；賣方也有充分的時間選擇適當?shù)馁I主，以使資產價格更高一些。而活躍的市場，就意味著被評估的資產具有一定的通用性或可售性，要有市場，不僅要有潛在的買主，而且要有可比的對象；從投資回報的角度看，凈利潤是所有者權益，利息是債權人的收益。企業(yè)的資金來源按照性質可劃分為兩類：一類是負債，一類是所有者權益。如果被評估的企業(yè)資產是含長期負債在內的全部投資，它的收益現(xiàn)值就要按扣稅利息加上凈利潤（或凈現(xiàn)金流量）作為收益額計算。如果被評估的企業(yè)資產僅僅是所有者權益，如產權接受方承擔全部債務，栽植需要購買所有者權益的場合，它的收益現(xiàn)值所依據(jù)的收益額只能按照凈利潤（或凈現(xiàn)金流量）計算。那么，明確收益的邊界和內涵，對于收益法來說是極為重要的。

三、每種方法適用范圍的比較

成本法，適用范圍最為廣泛，原則上說，對于一切以資產重置、補償為目的的資產業(yè)務都適用。具體而言，除單項資產和特殊用途資產外，對于那些不易計算未來收益的特殊資產及難以取得市場參照物的資產評估業(yè)務都可用此法進行評估。

市場法，只適用于以市場價值為基礎的資產評估業(yè)務。只要有一個充分發(fā)育的活躍的公平的資產交易市場和被評估資產的市場參照物及其相比較的指標、技術參數(shù)等即可。但下列情況不宜采用市場法：1）因資產具有特定用途或性質特殊，很少在公開市場出售，以致沒有公開市場價格的資產，如專用機器設備，或無法重置的特殊設備都不宜采用市場法；2）對于大多數(shù)無形資產而言，因其具有保密性、不確定性及不可重復性等特點，所以其交易價格資料往往不對外公開，評估人員無法收集其價格資料，因此不宜采用市場法。

收益法，一般適用于企業(yè)整體價值的評估，或者能夠預測未來收益的單項資產或者無法重置的特殊資產的評估活動，如企業(yè)整體參與的股份經(jīng)營、中外合作、中外合資、兼并、重組、分立、合并均可以采用收益法。此外，可以單獨計算收益的房地產、無形資產也可以應用此法。

不難看出，不同的評估方法是實現(xiàn)不同評估目的時的具體形式和技術手段。但是評估方法的選擇不是隨心所欲的，每一種評估方法都有其特定的使用條件和適用范圍。通過對三種基本的評估方法的比較，可以使我們在以后的評估工作中選擇最合適的方法，對被評估資產的價值做出最合理的估算

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中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

原標題：對房地產評估中的假設開發(fā)法探究

收錄日期：2016年4月29日

伴隨著我國房價一直居高不下，對于普通百姓而言，購買一套房，甚至需要花費一輩子的心血。因此，在房地產準備開發(fā)前，就對房地產的價值進行評估顯得意義非常的重大。通過假設開發(fā)法進行評估，能為相關決策者提供一定的數(shù)據(jù)參考，為他們做出更好的決策做好準備。

一、案例簡介

某房地產開發(fā)公司企業(yè)價值評估中，采用資產基礎法所涉及的企業(yè)存貨――在建開發(fā)產品（在建項目）。評估基準日：2014年12月31日。土地面積12，600m2，國有出讓住宅用地（取得國有出讓土地使用權證），開發(fā)程度為“七通一平”，土地剩余使用年限48年。規(guī)劃容積率4.0，總建筑面積為47，400m2。在建開發(fā)產品賬面價值為8，310萬元，其中：土地成本（含契稅）為6，642萬元，已發(fā)生勘察設計等前期工程及管理費約為945萬元，已完成建筑工程成本約為723萬元。投資建設方案：項目至基準日已經(jīng)運行1年，從評估基準日計算，該工程尚需3年建設工期，預計第一年投入40%，第二年投入40%，第三年投入20%。建筑安裝工程費估算為1，500元/m2。勘察設計、前期工程費及管理費用等估算為360元/m2。房地產銷售計劃：住宅在項目建成時預計銷售55%，建成第二年和第三年分別銷售35%和10%。平均銷售單價為6，250元/m2。銷售費用和交易手續(xù)費為收入的3.5%。測算過程如下：

1、后續(xù)開發(fā)建設成本。根據(jù)預算，該項目建筑安裝工程單位成本造價約為1，500元/m2，勘察設計等前期工程及管理費用成本造價約為360元/m2，合計約為1，860元/m2，則：

總開發(fā)建設成本=47400×1860=8816.4（萬元）

后續(xù)開發(fā)建設成本=8816.4-945-723=7148.4（萬元）

測算后期各年的投入金額如表1所示。（表1）

2、總銷售收入的預測。（表2）

住宅銷售收入=47400×6250=29625（萬元）

3、營業(yè)稅金及附加。營業(yè)稅5%，城建稅7%，教育費附加3%，合計是5.5%，以預售或銷售收入為基數(shù)進行預繳或匯算清繳。

4、銷售費用。主要是交易手續(xù)費、銷售人員工資、廣告等費用，以預售或銷售收入為基數(shù)，按3.5%測算。

5、管理費用和財務費用。管理費用已在建設費用中核算。財務費用未單獨核算，不影響項目凈自由現(xiàn)金流量計算。

6、折舊與攤銷。金額小，不單獨計算。

7、土地增值稅。第3年度和第4年度以預售收入為基數(shù)按2%預繳，第5年度銷售完畢清盤后匯算清繳，即：第3年度土地增值稅預繳額=16293.75×2%=328.875（萬元）；第4年度土地增值稅預繳額=10368.75×2%=207.375（萬元）；第5年度土地增值稅匯算清繳如表3所示。（表3）

8、企業(yè)所得稅。第3年度和第4年度以預售或銷售收入為基數(shù)按1.25%（即等于5%×25%）預繳，第5年度銷售完畢清盤后匯算清繳，即：第3年度企業(yè)所得稅預繳額=16293.75×1.25%=203.67（萬元）；第4年度企業(yè)所得稅預繳額=10368.75×1.25%=129.61（萬元）；第5年度匯算清繳如表4所示。（表4）

9、折現(xiàn)率。按照評估所采取的收益口徑，根據(jù)在建項目所在地同類項目開發(fā)收益水平、在建項目開發(fā)進度與可能風險狀況和房地產項目開發(fā)正常的借貸資金規(guī)模和結構，折現(xiàn)率為10%，年中折現(xiàn)。

10、在建開發(fā)產品評估值。在建開發(fā)產品評估值的測算如表5所示。（表5）取整，在建開發(fā)產品評估值為10，631萬元。

二、方法分析

本案例采用的是房地產評估中的在建工程價值評估。所謂在建工程指的是：合法取得《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》和《建筑施工許可證》等正在建設中的工程。對在建工程進行估價，實際上是對其土地使用權價值和工程價值的評估。

本文中的案例運用假設開發(fā)法來進行評估。假設開發(fā)法是建立在估算開發(fā)項目完成后的房地產價值的基礎上，扣除在建工程在續(xù)建階段的利息和利潤、后續(xù)工程的建造成本、費用及其利息和利潤、買方購買在建工程的稅費、銷售稅費等，求得在建工程的價值。用公式可以表述為：

在建工程價值=續(xù)建完成后的房地產價值-在建工程在續(xù)建階段的利息和利潤-續(xù)建成本-管理費-續(xù)建投資利息和利潤-買方購買在建工程的稅費-銷售稅費

對尚不存在的續(xù)建工程作假設是假設開發(fā)法需要做的。假設開發(fā)法還需對建成后的樓價作出預測，然后確定資本化率，最終求出在建工程的評估價值。假設開發(fā)法普遍存在假設條件多、時間長、風險大、易產生偏差的情況，因此此方法適用于市場前景開闊，且即將完工的在建工程價值評估。

使用假設開發(fā)法評估在建工程，必須詳細調查了解估價對象的具置、周圍的土地利用狀況，查清估價對象的地形、占地面積、地質基礎設施狀況，為估算建筑費用提供依據(jù)，根據(jù)相關材料掌握估價對象的容積率、用途、建筑高度限制、覆蓋率、土地使用年限、權利性質等情況。

三、結語

房地產評估工作中的難點是對在建工程的評估。讓在建工程的價值得到正確體現(xiàn)需要選擇合適的評估方法，而此方法需要滿足金融機構放貸的謹慎原則和開發(fā)商對在建工程評估價值的認可，需要評估師在具體操作時做好權衡和取舍。

筆者認為，成本法估價對于完工程度低于60%的在建工程較為合適，而假設開發(fā)法適用于完工程度超過60%或已完工但尚未驗收的在建工程。在實際工作中對在建工程進行評估，還需要對其他特殊情況進行分析，如在建工程評估時采用的合理工期與實際工時不等時需要進行的分析?？傊?，在建工程的評估值與實際工程進度的應付款數(shù)、賬面已付工程款數(shù)都不是等同的，需要謹慎分析后才能確定。

主要參考文獻：

[1]李卉欣.在建工程估價方法分析[J].管理與財富，2009.2.

[2]楊志明.資產評估實務與案例分析[M].北京：中國政治經(jīng)濟出版社，2015.