導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇地方文化論文，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

作者：王孝千 單位：富陽市東洲街道社區(qū)衛(wèi)生服務中心

建立健全文化建設領導小組和工作小組，做到有人干事、分工負責、責任到人，發(fā)揮黨、政、工會、共青團、婦女組織各自的優(yōu)勢和積極性，齊抓共管，形成全體職工積極參與的文化建設格局。制訂出與“十二五”經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃相銜接的文化發(fā)展總體規(guī)劃和計劃［3］，明確目標任務和工作重點。通過文體活動抓凝聚力建設和精神文化；通過競賽比武抓學習文化；通過醫(yī)療衛(wèi)生工作者評先評優(yōu)抓服務文化；通過崗位廉政教育和營造廉政建設氛圍抓廉政文化；通過制度建設和規(guī)范化管理抓管理文化，同時給予一定經(jīng)費保障。明確主題“守護健康，共創(chuàng)和諧”是社區(qū)衛(wèi)生服務工作者的共同愿望，也是社區(qū)衛(wèi)生服務中心文化建設的宗旨和主題。它內涵豐富、個性鮮明，充分體現(xiàn)了社區(qū)衛(wèi)生服務的特點，具有豐富的文化內涵?？梢园研麄骶?、形象、標志文化內涵作為文化建設的切入點，激發(fā)所有工作人員的創(chuàng)新熱情，形成團隊精神，產(chǎn)生共鳴的效果，使工作人員的奮斗目標與社區(qū)衛(wèi)生服務的發(fā)展目標相統(tǒng)一。將文化建設納入日常工作的議事日程，定期研究，中心負責人切實擔負起對單位文化建設的領導和指導責任，保證文化建設的順利實施。將文化建設工作納入到各科室年度考核指標體系，與科室評先評優(yōu)掛鉤。同時，把文化建設與黨建、思想政治工作、精神文明建設、制度建設和行政管理工作結合起來，使其協(xié)調發(fā)展，相互促進。

突出重點在辦公大樓一樓設立宣傳欄，專門進行社區(qū)衛(wèi)生文化建設宣傳。在一樓大廳增設電子顯示屏，公布社區(qū)衛(wèi)生服務工作動態(tài)、辦事程序、服務承諾等內容。鞏固和開展巾幗文明示范崗、青年文明號創(chuàng)建活動，發(fā)揮年輕工作人員、婦女同志的積極性。在辦公樓樓梯張貼廉政警示用語，體現(xiàn)濃厚的文化氛圍。加強圖書室管理，充實業(yè)務書籍數(shù)量，延長閱覽室開放時間。經(jīng)常開展群眾性文體活動，為工作人員搭建一個相互交流的平臺。建立榮譽室，展覽獲得的各項獎勵等。精神文化突現(xiàn)“四個一”：即一個宗旨：守護健康，共創(chuàng)和諧；一種社區(qū)衛(wèi)生服務團隊精神：敬業(yè)、務實、責任、奉獻；一種質量理念：用高水平高質量的服務促進社區(qū)衛(wèi)生事業(yè)的發(fā)展；一種歷史使命：爭當人民健康事業(yè)的“守門人”。強化執(zhí)行要進一步拓展社區(qū)衛(wèi)生服務功能，加強專業(yè)技術隊伍建設，著重在內涵建設上下功夫，樹立品牌意識［4］，發(fā)動全體工作人員尤其是醫(yī)生學習工作人員守則、行為規(guī)范、行風效能建設、道德規(guī)范等規(guī)章制度。完善各類人員的考評制度和考核標準，制度和標準重點體現(xiàn)工作業(yè)績、職業(yè)道德、行為規(guī)范、價值觀、作風等內容。要求每個科室開展一次社區(qū)衛(wèi)生服務文化建設大討論，寫好關于文化建設學習討論心得體會，把執(zhí)行力建設納入科室和人員考核準則。社區(qū)衛(wèi)生服務中心應充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，主動深入社區(qū)，貼近居民，贏得社區(qū)居民的信賴，這也是社區(qū)衛(wèi)生服務能夠持續(xù)、健康運行的基礎［5］。加強社區(qū)衛(wèi)生文化建設對塑造這一功能有著深遠的影響和現(xiàn)實意義，當前必須增強具有時代特征的社區(qū)衛(wèi)生服務文化氛圍，深入開展全心全意為人民健康服務的宗旨教育、文明行為常識教育、典型人物模范事跡教育，在工作人員中倡導“愛國守法、明禮誠信、團結友善、勤儉自強、敬業(yè)奉獻”的基本道德規(guī)范，不斷引導工作人員追求更高的思想道德目標。在宣傳方面，擴大全科醫(yī)生在社區(qū)的知名度和影響力［6］，規(guī)范社區(qū)衛(wèi)生服務文明用語和著裝要求，提升社區(qū)衛(wèi)生服務形象。

社區(qū)衛(wèi)生服務中心辦公樓大廳和走廊要體現(xiàn)社區(qū)衛(wèi)生特色和文化內涵，建立文化宣傳窗（廊）和文體健身活動場所，進一步提升文化建設氛圍。總之，文化建設是從非計劃、非理性的感情因素出發(fā)來協(xié)調和控制人的行為，既充分發(fā)揮每個人的創(chuàng)造性，又使他們的行為自覺地趨向一致，構成團結協(xié)作的整體，為實現(xiàn)醫(yī)院目標而努力［7］。滿足社區(qū)居民衛(wèi)生服務需求是社區(qū)衛(wèi)生服務中心文化建設的出發(fā)點和歸宿，社區(qū)衛(wèi)生服務中心文化形成后，通過文化的培育、教化和熏陶，用新型的服務文化理念規(guī)范工作人員的思想與行為，不斷提高他們的個人素質，使廣大工作人員樹立正確的價值觀念，對許多問題的認識就會趨于一致，能增強相互之間的信任、交流和溝通。只要我們持之以恒地用精神凝聚人、用機制激勵人、用活動吸引人，就能將文化的理念內化于心，固化于制，外化于行，為社區(qū)衛(wèi)生事業(yè)發(fā)展提供堅實的思想基礎和精神動力［8］，使社區(qū)衛(wèi)生服務工作提高到更高的水平。

篇2

作者：張寧 單位：皖西學院藝術學院

楚都壽縣城呈現(xiàn)的楚文化、藝術特征

壽縣城地處淮南，北瀕淮河，南倚大別山，受獨特地理和文化環(huán)境的影響，堯、舜以前的壽春楚人不得不信奉巫術、崇拜圖騰，不得不用細致的觀察力和獨具一格的創(chuàng)造力去適應環(huán)境，發(fā)展自我。東周時壽春先后成為了蔡國、楚國春申君的封地，壽春土著文化開始與中原文化碰撞、融合。楚末年，為避秦國壓力，而把都城遷至此。壽春楚人在此期間不斷吸收、消化了來自北方中原、東南部淮水流域和長江下游地區(qū)以及西南部的四川等相鄰區(qū)域的華夏、吳越、巴蜀等文化圈中的一些藝術因素，并逐漸形成了自己的風格。［5］壽縣楚文化作為楚文化的尾段，內涵豐富、內容龐雜，既包括物質形態(tài)的物件，又包括精神形態(tài)的意識和理念;既包括不斷發(fā)展的制度又包括循序漸進的風俗;既包括民族、語言、文字，又包括文化、藝術和巫術;既然是壽縣物質文化的遺存，又是涵蓋壽縣的楚精神文化的總和，無論是青銅鑄造還是漆器工藝;無論是老莊哲學還是樂舞美術，無不閃現(xiàn)著楚人智慧的熠熠光華。壽縣城作為戰(zhàn)國時期楚國的最后一座都城，有著非常豐富的楚文化遺存。壽縣城遺址上發(fā)掘的重要墓葬有楚幽王墓、蔡侯墓等，是楚文化鼎盛期的象征，其古樸莊重、氣勢雄偉，腹部飾圓箍，箍飾花紋，雙耳和頸的外壁飾有模印幾何圖案，三足根部有浮雕漩渦紋飾，鼎口平沿有銘刻，展現(xiàn)了楚國在繪畫、鑄造、語言、雕刻、舞蹈等藝術領域的巨大成就，再現(xiàn)了浪漫、深情、喜慶、悲壯的情懷，彰顯著現(xiàn)實理性主義的氣息，為研究楚文化提供了珍貴的實物資料，具有歷史、藝術和科學價值;小巧精致的青銅雕塑大府銅?；厥最櫯危憩F(xiàn)出臥牛聞風而動的霎那情態(tài)，生動傳神;似劈開竹節(jié)的“鄂君啟金節(jié)”物象突出，寓意莊嚴，是研究當時楚國的交通、商業(yè)、地理、符節(jié)制度、楚國王權的集中和強化、以及楚王與封君的關系等方面的重要實物。［6］以上三件文物集中體現(xiàn)了楚文化的晚期特征，反映出壽春楚人通過自己獨特的觀察力、想象力和創(chuàng)造力，經(jīng)過長期的積累、悟化和抽象，把傳統(tǒng)的對圖騰的崇拜寄托于自然界的具體物象中，把本民族的理想與追求運用于不同形制的抽象線條和符號中，用賦予其生命律動的奇特、夸張造型表現(xiàn)奮發(fā)向上、不懈追求的深刻內涵，為研究探討楚國文化在淮河流域的發(fā)展衰亡提供了珍貴的實物資料。楚都壽縣出土的楚漆器是楚藝術的精華所在，其數(shù)量較多、保存較好，虎虎生風、神采飛揚，無論整體造型還是局部線條都給人以不可言喻的審美享受和某種激越奮發(fā)的精神力量。遠古壽春惡劣的生存環(huán)境及與楚結合之前落后的社會形態(tài)，使得壽縣人保留著率真、熱情、奔放的土著傳統(tǒng)，意識中存在的奇異想象和狂放不羈與楚人的浪漫情懷有機融合。他們信奉神靈與圖騰，重視用神話和巫術與神溝通，內心渴望通過祈求而得到神的庇佑，較少顧忌制度與宗法。壽縣神秘的土著傳統(tǒng)與楚人的浪漫情懷共同培育了壽春楚人幻化神秘、追求自由的藝術特質和縱橫馳騁的想象力以及取法自然、高于自然的不竭創(chuàng)造力。楚都壽縣出土的楚漆器既非對自然事物的簡單摹仿，也不是對當時社會的刻意表達，而是壽春人對一系列自由生命形象的提高與創(chuàng)造，是當時的壽春人對潛意識里生命活力與超越自我的生命機能的盡情釋放。典雅華麗的楚漆器以奇妙的造型，繁縟的紋樣和豐富的色調，至情、至性、至美的洋溢自由生命的情懷，幻化攬括浩渺宇宙的無窮氣魄，闡釋追求理想與自由的深厚精神內涵，顯示出壽春楚文化“對美的不懈追求與探索”的別致風韻，是楚文化最鮮明的特色之一。壽縣楚藝術中的線條變化多端，各種形式及不可名狀的幾何形匹配，把美表現(xiàn)到無以復加的程度。［7］壽縣楚人由原始土著人發(fā)展過渡而來，意識純真質樸，沒有中原人經(jīng)歷奴隸社會所沉淀下的對人性的扭曲和壓抑的文化，不似中原人的審美心理注重社會政治功利性，其更重視審美對象的娛情作用，更多地保留著一種開放心態(tài)，奮發(fā)圖強的決心和勇于創(chuàng)新的精神。壽縣楚藝術更大的魅力，還在于其整體意象構成的不可捉摸的神秘意蘊。面對楚漆器藝術品，望而立知其為何物，頓后悟出其非自然摹本，而是視覺藝術形象與自然完美和諧的統(tǒng)一。富于想象力的壽縣人能夠將各種線形統(tǒng)一在一定的數(shù)序規(guī)律之中，通過S形動蕩曲線，使戲劇性效果與嚴格的秩序感被完美地統(tǒng)一起來。更能以簡潔的方式表達出一個生機勃勃、用美好的靈性維系的世界，使其象征意味依然神秘莫測，讓世人在無限的空間內享受無盡的藝術魅力。所體現(xiàn)的精神風尚與理想追求，代表著這一變革時代的特殊風貌［8］。楚都壽縣出土的楚漆器將壽春人大膽支配傳統(tǒng)和再造傳統(tǒng)的智慧發(fā)揮到了極致:他們將自然界存在的傳統(tǒng)事物形象先進行總結、抽象、肢解和打散，依據(jù)自身存在的主觀能動性輔以變形，再根據(jù)裝飾、表現(xiàn)或象征的新需要和新風格重新組合，以此獨特的神韻提升和造就了一個全新的藝術境界。其在有限的空間內表現(xiàn)出遼闊深邃空間，熔鑄了運動和力量，讓人感覺美不勝收，壽縣楚漆器中多龍鳳鳥紋飾，壽春楚人“人心營構之象”就是排除束縛于艱險，乘龍駕鳳到神秘浩渺的空間自由馳騁，這恰與以儒家學說為根基的北方中原文化相悖，壽春楚漆器給人輕快、飄逸、欲騰空而去的感覺，老子的表現(xiàn)宇宙生命本體的“道”與“氣”、“大象無形”、“滌除玄鑒”等學說所折射的美學意蘊，在壽春楚漆器中都被體現(xiàn)得淋漓盡致。［9］壽縣楚漆器在造物飾形上的“羽觴”乍看簡單小巧，而細觀髹以黑色，飾以朱紅單鳥圖紋的形制，盈透著大氣的盤旋式宇宙感以及遼闊深邃的奧妙空間會噴薄而出，讓人目不暇接!這也正反映出壽春楚人對紋樣的迷信崇拜心理和對美好、力量、正義的情感寄托以及與道家造物思想的重合。［10］

研究楚都壽縣楚文化藝術特征的現(xiàn)實意義

壽縣楚人對生命熱愛、對自由向往，他們通過對靈巧、生動、變化和力度的把握，用具有“上下與天地同流”的氣魄與力量創(chuàng)造了承載著壽縣楚人生命渴望與精神追求的楚文化藝術的燦爛與輝煌，用嚴謹、科學、務實和創(chuàng)造的理念詮釋了壽春楚人發(fā)展自我、不斷提高的理念，百折不撓、不斷創(chuàng)新的精神注重積累、厚積薄發(fā)的活力。從壽縣楚文化藝術特征分析，我們能夠發(fā)掘、總結出當代壽縣人民應繼承和發(fā)揚壽縣楚人的精神，壽縣一定能夠更好的弘揚中華民族傳統(tǒng)文化，更大的拓展壽縣的知名度，更快的推動旅游業(yè)乃至全市、全省經(jīng)濟、社會事業(yè)的發(fā)展，啟迪當代藝術設計的建設與發(fā)展具有重要意義。

篇3

中圖分類號：G127 文獻標志碼：A 文章編號：1007-0125（2015）12-0267-02

一、文化生態(tài)學的起源

早在1870年，“生態(tài)”一詞就被德國生物學家?？藸柺褂?，當時主要是指生物的聚集。上個世紀20年代開始，美國文化地理學之父卡爾?蘇爾從景觀出發(fā)，研究文化景觀與生態(tài)環(huán)境的相互關系，并對文化生態(tài)學的方法論進行了探索，創(chuàng)立了“伯克利學派”，又稱“文化生態(tài)學派”。1921年，美國學者卜歐克從城市社會學的角度首先提出了“人類生態(tài)學”（Human Ecology）這一學術術語，他和伯杰斯開始在芝加哥大學帶領研究生展開對該問題的研究，被稱作是城市科學的“芝加哥派”。[1]同時，美國人類學家弗蘭茲?博厄斯和克羅伯提出了文化的“環(huán)境決定論”和“環(huán)境可能論”，為文化研究開辟了一個新的生態(tài)方向。目前學界比較認可的觀點是，文化生態(tài)學誕生于美國，由美國人類學家J. 斯圖爾德提出，他在1955年出版的專著《文化變遷理論》中完整地闡述了文化生態(tài)適應理論。在該書中，斯圖爾德認為文化變遷就是文化適應，這是一個重要的創(chuàng)造過程，稱為文化生態(tài)學。[2]這一觀點的出現(xiàn)也被認為是文化生態(tài)學學科正式誕生的標志。文化生態(tài)學比較重要的觀點是“文化生態(tài)適應”理論、“文化核心”與“文化余留物”理論。

二、文化生態(tài)學的發(fā)展

斯圖爾德正式提出文化生態(tài)學的整個50年代，文化生態(tài)學的研究范圍主要局限于人類學領域，并且沒有形成一套正式的方法論和學科范式。直到60年代末，在斯圖爾德的影響下，三部重要的文化生態(tài)學著作問世，即R?內廷的《尼日利亞的山地農(nóng)民》、R?拉帕波特的《獻給祖先的豬》和J?貝內特的《北方平原居民》。這些著作豐富了文化生態(tài)學的內容，界定了研究范圍。

70 年代，霍利對贊比亞的多加人繼承模式的變化進行研究，哈里斯提出“文化唯物論”，這些文化生態(tài)問題的成果，大大地深化和拓展了斯圖爾德的研究。[3]在這段時期，文化生態(tài)學的研究領域也開始擴寬，如加拿大心理學家伯里認為，生態(tài)背景與社會政治背景通過人類的生物適應與文化適應發(fā)揮作用，人類個體接受生態(tài)影響、遺傳傳遞、文化傳遞及文化融合等的作用，產(chǎn)生可觀察的行為和可推測的心理特征。[4]

80年代，美國學者哈里斯創(chuàng)立了文化唯物主義，并出版了同名著作《文化唯物主義》，這標志著文化生態(tài)學的理論研究進入了一個新的發(fā)展方向。哈里斯的文化唯物主義主要強調“基礎決定論”，即基礎結構決定結構、結構和上層建筑構成文化體系。[5]

90年代，美國學者羅伯特?F?墨菲指出，文化生態(tài)理論的實質是指文化與環(huán)境（包括技術、資源和勞動）之間存在一種動態(tài)的富有創(chuàng)造力的關系。[6]同時期，文化生態(tài)學也成為了美國人類學系和人文地理系的核心課程。1994年，芬蘭總統(tǒng)M?阿赫蒂薩里在國際傳播研究年會的致辭中首次用“文化生態(tài)”來表現(xiàn)由于信息傳播技術的飛速發(fā)展造成的嚴重問題以及在“信息有產(chǎn)者”與“信息無產(chǎn)者”之間不斷擴大的差距。[7]1995年，日本學者發(fā)起了關于文化生態(tài)學的國際研討會，并于1997年出版了D?克里克的《文化生態(tài)學：文化中的傳播》。1999年9月在吉隆玻召開了“文化生態(tài)學國際討論會”，來自亞洲和歐美等國的學者分別對本國的研究情況進行了交流。

三、文化生態(tài)學在中國

我國早在20世紀初，就有學者開始關注文化生態(tài)，如、馮友蘭、梁漱溟等人在研究文化生成機制時，就試圖從生態(tài)環(huán)境角度說明文化的差異性和民族性，進而進行優(yōu)劣比較與選擇。[8]盡管這些屬于靜態(tài)研究，但是啟發(fā)了我國人民對民族文化的認識與反思。二十世紀五六十年代，由于民族調查的興起與發(fā)展，我國文化生態(tài)研究也呈現(xiàn)出一片熱潮。半個世紀以來，我國關于文化生態(tài)學的理論迅速增多，學者們不斷對斯圖爾德的理論進行補充和完善。如江金波提出，現(xiàn)代文化生態(tài)學理論應包含進化論、人地關系論、文化時空耦合論、系統(tǒng)結構論、生態(tài)功能論、景觀感知與映射理論等。[9]尤其是21世紀，文化生態(tài)學在我國已經(jīng)發(fā)展成為一門與人類學、社會學、經(jīng)濟學、地理學、生態(tài)學、教育學、傳播學交叉的新興學科，文化學是其研究對象，生態(tài)學是其主要的研究方法。

四、文化生態(tài)學對地方文化資源的研究意義

（一）有助于深刻認識地方文化資源的本質與特征

一個地區(qū)的文化資源由于地理環(huán)境和自然條件的差異性，在長期的歷史與社會發(fā)展過程中形成了與地理位置有關的文化特征。如燕趙文化、三秦文化、三晉文化、楚文化、吳越文化、巴蜀文化、齊魯文化、嶺南文化等等，就是不同自然環(huán)境下產(chǎn)生的文化資源。在文化生態(tài)學的視野下研究不同的文化，可以更清楚地認識到文化的整體性、延續(xù)性和發(fā)展性。

（二）有利于提高對地方文化資源保護的意識，使可持續(xù)發(fā)展理念深入人心

文化生態(tài)學主要側重于研究在自然、文化、社會等環(huán)境中各種文化的相互關系以及文化對環(huán)境的適應性等內容。將文化生態(tài)學的相關理論融入對地方文化資源的研究中，有利于提高對地方文化資源的保護意識。文化生態(tài)保護理論是一種系統(tǒng)的、整體的保護，在保護過程中既要保護文化資源本身，也要注意環(huán)境對文化資源的作用，使文化資源與環(huán)境處于和諧狀態(tài)。

（三）有利于提高對地方文化資源的利用率，防止出現(xiàn)庸俗化開發(fā)

縱觀我國現(xiàn)在的文化資源開發(fā)現(xiàn)狀，無不是依托地方文化資源，以地方文化資源為主體。這種資源依托型開發(fā)所帶來的嚴重后果就是對資源無節(jié)制地利用，在一定程度上造成了對資源的重復浪費。有的地方甚至出現(xiàn)了庸俗化開發(fā)，如對古鎮(zhèn)的開發(fā)，全國各地的模式如出一轍，毫無新意。

正是在這樣的背景下，我們需要提倡文化生態(tài)學中對文化的尊重和認可，讓文化資源體現(xiàn)出它的生命特征與價值。提高地方文化資源的利用率，在一定程度就保證了文化資源在時間上的傳承和在空間上的擴布，文化資源也會因此而更多元和豐富。

參考文獻：

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[5][美]馬文?哈里斯著.張海洋，王曼萍譯.文化唯物主義[M].北京：華夏出版社，1989.83.

[6][美]羅伯特?F?墨菲.文化與人類學引論[M].北京：商務印書館，1991.79.

[7]黃育馥.20世紀興起的跨學科研究領域――文化生態(tài)學[J].國外社會科學，1999，（06）：22.

[8]江金波.論文化生態(tài)學的理論發(fā)展與新構架[J].人文地理，2005，（04）：120.

[9]江金波.論文化生態(tài)學的理論發(fā)展與新構架[J].人文地理，2005，（04）：122.

篇4

二、構建地方高校課程結構體系的原則

一是多元化原則。多元化原則就是從全方位、多角度的層面去構建課程結構體系。如人才培養(yǎng)目標中強調對學生多方面能力的培養(yǎng)，課程結構體系就不能只從單一的能力角度構建，而應體現(xiàn)在綜合能力、專業(yè)基礎能力和、專業(yè)專長能力和能力拓展等多角度設置相關課程，提升學生的各方面能力，促進學生全面發(fā)展。二是特色性原則。服務區(qū)域經(jīng)濟社會的發(fā)展是地方高校的辦學宗旨，只有加強同地方文化產(chǎn)業(yè)市場的緊密結合，才能辦出特色專業(yè)，才能使之生存下去且發(fā)展下去。如文化資源較豐富的地區(qū)，當?shù)馗咝？梢越Y合這種文化資源優(yōu)勢開設有具有特色的課程。池州學院在文化產(chǎn)業(yè)管理專業(yè)課程設置中結合了池州的地方文化資源開設了符合地方特色的“池州文化資源規(guī)劃與開發(fā)”的專長課程。三是實踐性原則。文化產(chǎn)業(yè)管理專業(yè)是一門實踐能力很強的課程，構建課程體系時要注重實踐課程體系的建設，加強對學生文化產(chǎn)品的策劃、開發(fā)、營銷能力、溝通能力、創(chuàng)新能力、團隊合作能力等能力的培養(yǎng)，努力同地方政府部門、演藝公司、文化團體等單位建立實踐實習的合作機會，打造產(chǎn)學研為一體的課程結構體系。

三、“平臺+模塊”式課程結構體系的構成

（一）結合地方特色，構建“平臺+模塊”課程結構體系

“平臺+模塊”課程結構體系是在完全學分制教學管理的環(huán)境中，在“平臺”基礎上進一步細化“模塊”，以能力培養(yǎng)為導向，設置不同的能力模塊，為地方培養(yǎng)經(jīng)濟文化建設和社會發(fā)展需要的應用型、復合型人才?！捌脚_+模塊”課程結構體系由綜合能力平臺、專業(yè)能力平臺、能力拓展平臺3大平臺，若干能力模塊組成。

1．綜合能力平臺

綜合能力平臺是學生必修的公共課程，包括五個模塊，旨在提高學生的價值判斷能力、身心調試能力、外語溝通能力、計算機信息處理能力等綜合能力。這些課程是培養(yǎng)文化產(chǎn)業(yè)管理專業(yè)學生其他能力的基礎，是培養(yǎng)德、智、體全面發(fā)展人才所必不可少的課程。

2．專業(yè)能力平臺

專業(yè)能力平臺是培養(yǎng)文化產(chǎn)業(yè)管理專業(yè)人才的核心，結合地方本科院校發(fā)展的需求，這一平臺設置四個模塊。專業(yè)認知能力模塊旨在培養(yǎng)學生對文化產(chǎn)業(yè)管理專業(yè)的基礎認知能力，是針對剛進入高校的大一新生設置的課程模塊。通過課程學習和認知實踐課程的鍛煉，加強學生對專業(yè)課程學習和實踐課程操作的能力培養(yǎng)。專業(yè)基礎能力模塊旨在培養(yǎng)學生具有文化產(chǎn)業(yè)管理方面的基礎能力，分為文化理論分析模塊、文化經(jīng)營與管理模塊、文化產(chǎn)業(yè)分析能力、文化創(chuàng)意與策劃基礎能力四個子模塊，是學生必須修讀的課程。理論分析模塊培養(yǎng)學生具有對文化現(xiàn)象進行甄別、判斷、分析的能力；文化經(jīng)營與管理能力模塊培養(yǎng)學生具有計劃、組織、動員、協(xié)調的能力，要求學生既能懂經(jīng)營又善于管理；文化產(chǎn)業(yè)分析能力模塊培養(yǎng)學生具有對產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、存在的問題以及發(fā)展前景進行判斷分析能力；文化創(chuàng)意與策劃基礎能力培養(yǎng)學生具有創(chuàng)新思維和基本的創(chuàng)意與策劃能力，為進一步提升其應用能力奠定基礎。專業(yè)專長能力模塊旨在培養(yǎng)學生專業(yè)化的能力，是學生選修課程，以發(fā)展學生的興趣、愛好和個性為主要目的。地方高校應結合地方文化特色及地方文化市場的需求，充分利用地方資源，設定相關課程。專業(yè)應用能力模塊旨在培養(yǎng)學生的實踐動手能力與初步的科學研究能力，是學生必修課程。根據(jù)地方高校人才培養(yǎng)目標和人才培養(yǎng)方向的能力要求，篩選與培養(yǎng)學生專業(yè)能力直接有關的專業(yè)知識內容，配合實施教學，突出培養(yǎng)學生的專業(yè)應用能力。

3．能力拓展平臺

能力拓展平臺是專業(yè)學生選修的輔助課程，通過這一平臺進一步拓展了能力鍛煉的途徑，充分利用了高校第二課程的教學資源，培養(yǎng)學生的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)能力、就業(yè)能力、社會實踐能力，使學生掌握理論知識的前提下，適應社會對“技能”人才的需求。

（二）需要處理好的幾個關系

1．正確處理專業(yè)基礎能力模塊與專業(yè)專長能力模塊的關系

合理設置專業(yè)專長能力模塊課程，培養(yǎng)個性化的人才專業(yè)專長能力模塊是培養(yǎng)學生個性的有效載體，需要充分重視。第一，適當壓縮專業(yè)基礎能力模塊課程，增加專業(yè)專長能力模塊課程所占的比重，使之占總學時的25%左右。第二，合理安排專業(yè)專長能力模塊課程。根據(jù)人才培養(yǎng)目標與方向的需求，改變“有師開課、無師不開”的狹隘觀念，增設專業(yè)專長模塊的課程。第三，增加學生選修專業(yè)專長能力模塊課程的自由度，不能把其變相為必修課，讓任課教師或教研室主任來選定。另外，要想給學生提供較大的選擇余地，還必須開發(fā)課程資源，擴大專業(yè)專長能力模塊課程開課的門數(shù)，擴大選課的自由度。

2．正確處理理論課程與實踐課程之間的關系

增加實踐教學課程的學時，培養(yǎng)學生實際動手能力建立理論課程與實踐課程一體化的課程體系，這既是課程組織結構上二者的并行推進、有機結合，又內含了實踐課程與理論課程具有同等重要的地位，同時也要求建立與理論課程要求相適應的形式多樣的實踐課程體系。具體需要注意以下幾個方面：一是提高認識，樹立理論課程與實踐課程同等重要的教學理念，在課程設置過程中加強實踐課程的設置；二是正確處理好一門課程的理論教學與實踐教學內容、學時方面的協(xié)調配合問題，適量增加實踐教學的學時比重，一門專業(yè)能力平臺課程的實踐教學學時需占總課時的20%以上；三是單獨開設與專業(yè)人才培養(yǎng)方向相適應的實踐教學課程或項目，并按教學要求組織教學，提高其在整個教學過程中的比重，可以通過專業(yè)實訓、課程實訓等單獨實踐項目形式加強實踐教學的實施；四是多創(chuàng)造條件，組織學生積極開展池州或具有代表性的文化市場和文化資源的社會調查、社會實踐等活動，加大第二課程學分比例。

3．正確處理課程之間橫向與縱向之間的關系

充分考慮同一學期各類課程開設順序和不同學期課程間的銜接關系課程在設置過程中必須要根據(jù)學生的身心發(fā)展以及科學知識的遞接性，處理好課程的銜接問題。課程橫向上要在同一層次課程之間建立課程群，縱向上要處理好學科基礎課、專業(yè)核心課、專長課之間的關系。課程銜接是人才培養(yǎng)目標、教學內容、學分課時數(shù)的鏈接。因此需要做到以下幾點：一要保證課程群培養(yǎng)目標的一致性；二要保證教學目標相同的課程連續(xù)開設，根據(jù)課程間的前后續(xù)關系安排課程順序，做到知識的系統(tǒng)鏈接，前者必須為后者服務，后者必須與前者做好銜接；三要對學時學分合理調配，不同的課程在教學內容上有所不同，學科基礎課程、專業(yè)核心課程、專長課在學時安排上要合理配置，教學課時過多就會浪費教學時間，教學課時過少就不能較好地實現(xiàn)教學目標。課程內容既要保證本門課程的獨立性，也要注意與其他相關課程內容的銜接，保證知識之間的完整性。

篇5

關鍵詞：花生；栽培技術；海南省

花生是海南省的主要食用油料作物之一，一般1年種植2造，分春種和秋種，一般以春種為主，整個春種的生育期為115~125d，秋種110d左右。根據(jù)海南省產(chǎn)區(qū)特點，栽培上要求全苗、壯苗、早分枝、多分枝，從而促進花芽增生，為花多、花齊、針多打下基礎，花生進入營養(yǎng)生長階段，要防止徒長倒伏，開花后保護好葉片。

1選種

選擇優(yōu)良豐產(chǎn)的優(yōu)質品種是關鍵的栽培技術之一，目前比較適合海南種植的優(yōu)質豐產(chǎn)品種有汕油523、湛油12-1、粵油551等。這些品種屬連續(xù)分枝和連續(xù)開花型，一般有二次側枝，極少有第3次側枝，主莖高度與第1對側枝長度較接近；葉色多為淺綠、葉片較大；花期較短，開花結莢集中；成熟較一致，飽果率高，成熟后莢果不易脫落，收獲省工。其生長在肥力高、促水性良好、疏松透氣的輕質沙壤土上時，所結的莢果表面光潔，殼薄籽粒飽滿，品質好、產(chǎn)量高，一般產(chǎn)量為3750~4500kg/hm2。

2選地

花生雖然適應性很強，能在各種不同的土壤上種植，但選地時宜選擇交通方便，排灌系統(tǒng)良好的土壤，且以輕沙土壤為適宜，因為有一定肥力又較疏松的沙土壤，通氣性、透水性良好，能保證果針順利入土，為生產(chǎn)高產(chǎn)優(yōu)質花生創(chuàng)造良好的條件。

3深耕

花生結莢一般在30cm的耕作層中，經(jīng)多年種植花生的經(jīng)驗證明，深耕的同時結合施入優(yōu)質腐熟的有機肥，能改善并增強土壤的透氣性，有利于花生根系的生長，提高根系的吸水、吸肥能力，促進植株的生長發(fā)育，從而使花生獲得較大的增產(chǎn)。

4整地、起畦、合理密植

種植花生要提前整地，因提前整地能使土壤有一段較長的時間沉實和曬白風化，以達到種植花生“上松下實”的整地要求，提早整地能保持土壤溫度，有利于種子萌發(fā)和幼苗出土，還有利于增施有機肥和石灰等。在深耕改良土壤的基礎上，宜進行精耕細作，三熟制水田地區(qū)，在前造作物收獲后立即犁田、曬白，播種前，再進行二犁二耙，務求做到地平、地整、地細、地碎、地松和地潤才播種，冬閑田及旱坡地也應提前在冬季整地，犁耙細碎平整，待春雨來時播種?；ㄉ镆话悴捎闷枳?，因畦作利于提高表土溫度，降低地下水位，減少土壤沖刷利于中耕除草和培土，還有利于下針結莢和收獲。畦作方式：畦寬1.5~1.8m，畦高12~18cm，畦面宜造成龜背形，株行距一般13cm×24cm，用種量187.5~225kg/hm2。全田要開好三級排灌溝。

5曬種

曬種也是種植花生不可缺少的一個技術環(huán)節(jié)，即在播種前要帶殼曬種，曬種可加速種子的代謝活動，提高種子的滲透性，增強種子的吸水力，促進種子萌發(fā)從而提高出苗率。切記：曬種時間不宜過長，一般曬1d為宜。

6適期播種

6.1春種花生在1月下旬至2月下旬播種，此時土溫高于氣溫，幼苗地下部生長快，根系發(fā)達，有利于地上部生長健壯；分枝早生快發(fā)，枝壯節(jié)密。適期播種能延長花生營養(yǎng)生長期，使植株積累較多養(yǎng)分，減緩葉片的衰落，提高葉片的光合速率，從而達到果多果飽。

6.2秋種花生應在立秋前后播種，此時播種能使植株早生封行，減輕花生中后期雨水對畦面的直接沖刷，減少水土流失，以利于花生下針結莢。7施肥

花生種植前，在犁地整地時施入混合漚熟肥（磷肥300kg/hm2和有機肥1.5萬kg/hm2混合漚熟），并結合撒施石灰1125kg/hm2，草木灰1500kg/hm2。施入充足的有機肥能使花生前期早生快發(fā)，中前期保持葉片不易早衰，延長葉片光合作用時間，給植株創(chuàng)造更多的有機質，從而增加產(chǎn)量。第1次追肥：在主莖有5~6片真葉時施入，一般施尿素37.5kg/hm2，此時施肥能促使幼苗生長整齊、一致。第2次追肥：在初花期施入，一般施尿素75kg/hm2，此時施肥能使花生葉片青綠而厚，有利于花齊、針多?；ㄉY莢后期，應在葉片上噴施云大-120，以提高葉片的活力，提高光合作用的效率。

8水分管理

8.1播種至出苗階段以土壤最大持水量的60%~70%為宜。

8.2齊苗至開花階段該期需水量不多，土壤水分以最大持水量的50%~60%較適宜。

8.3開花至結果階段該期植株生長發(fā)育最為迅速，耗水量大，適宜土壤水分為最大持水量的60%~70%為宜，最大不宜超過80%。

8.4結莢至成熟階段該期植株逐漸衰老，光合作用和蒸騰作用逐漸減弱，為促使莢果及時成熟，提高飽果率，以土壤最大持水量的50%~60%為宜。

9中耕除草與培土

中耕除草與培土是種植花生不可缺少的環(huán)節(jié)之一，第1次中耕應在2片子葉露出地面時進行，此時苗小莖嫩，中耕不宜過度深耕；第2次中耕應在第2對側枝果針長出時進行，此時掘松土埋窩，培土迎針，為以后果針順利入土結莢創(chuàng)造有利條件。

10病蟲害防治

花生發(fā)生的主要蟲害有大蟋蟀、金龜子、斜紋夜蛾、蚜蟲、薊馬、卷葉蟲等；病害有銹病、葉斑病、花生叢枝病等。

10.1蟲害防治

10.1.1大蟋蟀和金龜子。在播種前施10%丙線磷顆粒15~60kg/hm2，以炒熟的花生攪拌適量好年冬誘殺成蟲。

10.1.2斜紋夜蛾。在斜紋夜蛾3齡前用8%銳勁特或48%樂斯本進行噴霧。

10.1.3蚜蟲和薊馬。應及時用10%吡蟲啉1500倍進行噴殺。

10.1.4卷葉蟲?？蛇x用8%銳勁特1500倍進行噴殺。

10.2病害防治

10.2.1銹病。用50%膠體硫150倍或可殺得2000倍進行防治。

10.2.2葉斑病?；ㄉ鷧仓Σ椴《拘圆『Γ话銥檠料x帶病毒進行傳播，因此在防治時，應消滅田間的蚜蟲，進行田園清潔，消除田園周圍的雜草，田間發(fā)現(xiàn)病殘株時應及時拔除，以免引起病毒傳播，減少病害。

10.2.3花生叢枝病。選用抗（耐）病高產(chǎn)良種，適時播種，加強檢查，及時拔除中心病株，及早噴藥除蟲控病。

11適期收獲

適期收獲是花生豐產(chǎn)優(yōu)質的重要環(huán)節(jié)，收獲期應根據(jù)花生的成熟特征、生育情況和氣候條件來確定。采收果實前，一般的鑒定方法是在太陽落山時，花生的葉片不會閉合為成熟期，此時花生整個植株的生長力已減退，葉片的光合作用降低，植株的頂端已停止生長，上部葉片變黃，基部葉片已大量脫落，是采摘果實的時期。

參考文獻

［1］王光平，陳景鋒.秋花生種植技術［J］.農(nóng)技服務，2007，24（9）：13.

篇6

長春市是吉林省省會，全國重要的汽車工業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)基地和科教文貿城市。至2020年，把長春建成經(jīng)濟實力較強、社會文明進步、科學技術先進、城市布局合理、基礎設施完善、生態(tài)環(huán)境良好的開放型、多功能、具有北方特色的區(qū)域性中心城市。

（二）城市總體布局

中心城區(qū)的城市形態(tài)采用’分散組團式’布局，由以建成區(qū)為主的中心團和規(guī)劃建設的組團(興隆團、富鋒團、凈月團)組成。中心團與組團間設置綠化隔離帶，創(chuàng)造良好的城市生態(tài)環(huán)境。城市結構為’多中心分區(qū)式’結構，其中：中心團分為中心分區(qū)、二道分區(qū)、鐵北分區(qū)、綠園分區(qū)、汽車廠分區(qū)和南湖分區(qū)，三個組團各構成一個分區(qū)，每個分區(qū)都具有獨立的配套服務設施。規(guī)劃將與城市的經(jīng)濟社會發(fā)展相協(xié)調，調整城市建設用地布局結構，控制中心團的開發(fā)強度，并采取有效措施將城市建設重點逐步從中心分區(qū)向分區(qū)轉移，完善各分區(qū)功能，使人口和產(chǎn)業(yè)達到合理布局。

二、長春市城市總體規(guī)劃（2005-2020）

（一）總體思路：

從長春經(jīng)濟和社會發(fā)展面臨的問題出發(fā)，提出調整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構的思路；從目前存在和未來發(fā)展可能面臨的問題入手，關注城市空間布局對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化和社會進步的支撐；以建設生態(tài)園林城市為目標，提出城市生態(tài)保護和建設的策略，構筑城市整體的城市生態(tài)空間結構；以公共交通為導向，適應城市機動化的發(fā)展趨勢，構筑城市綜合交通體系；隨著城市擴大和多元化的進程，創(chuàng)造分區(qū)發(fā)展和城市整體發(fā)展共贏的局面；延續(xù)城市格局，保持城市特色，創(chuàng)造良好的城市空間環(huán)境；適應地方資源特點的能源約束條件，建設完善的基礎設施支撐體系。

（二）空間布局：

1、劃區(qū)城鎮(zhèn)空間組織體系：按照“一城、一區(qū)、十組團、九城鎮(zhèn)四個層次，實施分類指導?！耙怀恰睘橹鞒牵耙粎^(qū)”為雙陽城區(qū)，“十組團”為凈月組團、富鋒組團、興隆組團、合心組團、勸農(nóng)山組團、奢新組團、雙營組團、英俊組團、機場服務組團、蘭家組團，“九城鎮(zhèn)別為泉眼鎮(zhèn)、永春鎮(zhèn)、樂山鎮(zhèn)、新湖鎮(zhèn)、山河鎮(zhèn)、太平鎮(zhèn)、鹿鄉(xiāng)鎮(zhèn)、四家鄉(xiāng)、齊家鎮(zhèn)。

2、城市結構：形成“雙心、兩翼、多組團”的城市空間結構?！半p心”指疏解城市中心區(qū)部分職能，形成中部和南部兩處城市中心。調整中部城市中心職能，重點發(fā)展商貿、文化、娛樂等傳統(tǒng)服務業(yè)；建設南部新中心，引導與支持行政辦公、文化體育設施以及金融保險、電子商務等現(xiàn)代服務業(yè)在南部中心相對集聚；“兩翼”指城市西南翼形成以汽車、高新技術產(chǎn)業(yè)為核心的城市發(fā)展空間，東北翼形成以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和玉米加工業(yè)為核心的城市發(fā)展空間；“多組團”指重點加強凈月組團、富鋒組團、興隆組團的建設，與主城共同構成聯(lián)系緊密、分工有序、協(xié)調發(fā)展的城市空間。

三、長春市城市規(guī)劃實施效果與影響：

新一版城市總體規(guī)劃已初步進行了論證，并得到了建設部專家的認可。在該規(guī)劃的影響下，長春市土地利用總體規(guī)劃也開展了修編的工作，各區(qū)、各開發(fā)區(qū)的分區(qū)規(guī)劃和28項專項規(guī)劃的也在進行當中。目前，許多城市設施建設和城市開發(fā)項目，都有序的安型一般總體規(guī)劃進行。

規(guī)劃實施期間，長春建設改造主次干道50多條，1787條巷道舊貌換新顏，實施了九大區(qū)域亮化工程……新建了交通、市政、公用、環(huán)保等重點工程120多項，累計完成城市基礎設施和房地產(chǎn)開發(fā)投資500億元，成為長春市歷史上城市建設任務最重、困難最多、投入最大、發(fā)展最快的時期。以下是規(guī)劃后的部分效果與影響：

（一）建設改造50多條主次干道

五年來，長春市城市建設緊緊圍繞支持一汽發(fā)展、開發(fā)區(qū)二次創(chuàng)業(yè)和鐵北老工業(yè)基地改造，先后建設改造了亞泰大街、人民大街、吉林大路、三環(huán)路等50多條主次干道；建成了集購物、休閑、娛樂、信息交流于一體的長江路步行街；同時規(guī)劃建設了長春大橋、興業(yè)立交橋、長沈路橋等大中橋梁12座；對人民大街、解放大路、吉林大路、東盛大街、建設街、安達街、開運街等400多條道路進行了大中修；改造了人民大街南出口、102國道長沈公路、吉林大路、長吉北線、長吉南線、北亞泰大街6個城市出入口，提高了道路通行能力和承載能力。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)面積2500萬平方米

長春市大力實施以棚戶區(qū)改造為重點的房地產(chǎn)開發(fā)工程，引進了大連萬達、深圳萬科、上海綠地、天安、融創(chuàng)等外埠較大的開發(fā)企業(yè)，先后改造了二道區(qū)吉林大路兩側等大片棚戶區(qū)，建成了“長春明珠”、“萬科城市花園”、“長春上海城”、“天安第一城”、“融創(chuàng)上城”等規(guī)模較大、環(huán)境優(yōu)良、配套齊全的住宅小區(qū)。城區(qū)每年房地產(chǎn)開發(fā)施工面積500萬平方米左右、竣工面積300萬平方米左右，改善了市民的人居環(huán)境。

（三）改造巷道1787條

近幾年，長春市以人為本，加大了巷道的改造力度，“十五”期間共改造巷道1787條，極大地改善了市民的出行條件。同時，完成了9大區(qū)域的亮化工程，目前，長春市已有路燈53113盞，為市民夜間出行提供了方便。

（四）綠化覆蓋率達41．5％

規(guī)劃期間，長春加大了環(huán)境治理力度，城市環(huán)境日新月異。五年間，長春市建成了日處理能力15萬噸的西郊污水處理廠和日處理能力2．5萬噸的雙陽污水處理廠；對伊通河城區(qū)段進行了綜合整治，實施了串湖區(qū)域治理工程，串湖治理工程中的重要組成部分溪園將于今年6月竣工。長春市還規(guī)劃建設了占地93萬平方米的長春世界雕塑公園，目前，有來自世界130個國家和地區(qū)的藝術大師們精心打造的341件雕塑精品陳列園中，使長春成為國內世界各地雕塑作品最多的城市。同時實施了“一環(huán)五帶”綠化建設工程，建成了自由大路、新發(fā)路等一批綠化精品街路，改造了南湖公園、勝利公園和人民廣場、西安廣場等主要公園（廣場），城區(qū)每年新增綠地200公頃以上，2005年綠化覆蓋率達到41．5％。

（五）16條主要街路安裝路燈

長春市還將對16條主要街路和333條巷道安裝路燈，到06年底，長春市二環(huán)以內全部亮了起來。這16條主要街路包括和順街、農(nóng)安南街、農(nóng)安北街、惠工路、四通路、安樂路、公平路、遠達大街、天光路、通安街、柳影路、解放大路、自由大路、亞泰大街、建民路和繁榮路。

（六）45.61平方公里面積要亮化

長春市對亞泰大街、長春大街、伊通河以東、自由大路以北、東環(huán)城路以南、東環(huán)城路以西區(qū)域和開運街、南環(huán)城路以東、靖宇街、衛(wèi)星路、開宇街、南環(huán)路以北、臨河街以西、寬平大路以南、南湖大路以南、自由大路以南區(qū)域，共45.61平方公里面積進行亮化。據(jù)相關工作人員介紹，整個室外照明工程預計總投資將達到7000多萬元。四、規(guī)劃中的特色與創(chuàng)新：

本次規(guī)劃修編以科學發(fā)展觀為指導，堅持以人為本，體現(xiàn)“五個統(tǒng)籌”，立足當前，面向未來，突出重點，持續(xù)發(fā)展，努力構建和諧社會，不斷提高城市綜合競爭能力。

（一）統(tǒng)籌區(qū)域協(xié)調發(fā)展。

規(guī)劃從分析環(huán)渤海地區(qū)、東北地區(qū)、省域范圍、市域范圍的角度出發(fā)，明確長春市在不同層面的定位、發(fā)展策略。規(guī)劃期內，要面向國內外，積極推進與東北中心城市的經(jīng)濟合作與協(xié)調發(fā)展；塑造與吉林省中部城鎮(zhèn)群之間的緊密聯(lián)系，加強與吉林省中部地區(qū)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城鎮(zhèn)空間、生態(tài)建設、環(huán)境保護、基礎設施布局等方面的協(xié)調發(fā)展，進一步增強長春市作為吉林省中部城鎮(zhèn)群核心城市的綜合輻射作用。

（二）加強生態(tài)環(huán)境建設規(guī)劃、資源節(jié)約保護利用規(guī)劃，統(tǒng)籌人與自然和諧發(fā)展。

針對經(jīng)濟發(fā)展與資源、生態(tài)之間的矛盾，規(guī)劃明確提出未來長春市資源生態(tài)發(fā)展戰(zhàn)略。第一、實現(xiàn)生態(tài)保護與生態(tài)建設相結合，重點加強生態(tài)建設；第二、促進水資源戰(zhàn)略性轉變，提高用水效率，維持水系系統(tǒng)完整性；第三、培育資源節(jié)約型生產(chǎn)和生活方式，提高資源重復利用率；第四、貫徹落實“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地”的基本國策，堅持“在保護中開發(fā)、在開發(fā)中保護”的總原則，妥善處理經(jīng)濟發(fā)展與資源環(huán)境保護的關系，轉變土地利用方式，促進土地集約利用和優(yōu)化配置。第五、不斷改善人居環(huán)境，加強市政基礎設施、生態(tài)環(huán)境建設，創(chuàng)建生態(tài)園林城市。

（三）實行規(guī)劃區(qū)范圍內全覆蓋規(guī)劃，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展。

規(guī)劃在保護自然生態(tài)環(huán)境基礎上，重點突出中心城區(qū)職能、空間結構的調整與優(yōu)化，合理確定和強化各組團產(chǎn)業(yè)依托，切實改善城鎮(zhèn)生產(chǎn)、生活環(huán)境，推進村屯用地結構性調整。規(guī)劃期內，逐步實現(xiàn)退宅還耕、退宅還林，促進農(nóng)村人口向中心村、城鎮(zhèn)、組團集中；逐步縮小城鎮(zhèn)與中心城區(qū)的差距，促進小城鎮(zhèn)由數(shù)量型向質量性轉變；逐步發(fā)展壯大組團，與中心城區(qū)形成聯(lián)系緊密、資源互補的城市空間。最終實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體、協(xié)調共生的城市發(fā)展格局。

（四）突出社會公益設施建設，統(tǒng)籌經(jīng)濟與社會發(fā)展。

規(guī)劃健全各類公共服務設施，建立合理的級配體系；發(fā)揮公共投資導向性作用，促進規(guī)劃區(qū)空間結構的形成和發(fā)展；進一步完善中心城區(qū)省會服務職能，加強現(xiàn)有城市中心的商業(yè)、文化娛樂等公共服務職能；努力促進以信息、金融等現(xiàn)代服務業(yè)為主的南部新中心的形成；結合市級文化、會展、體育等專項服務中心的設置，帶動分區(qū)級中心形成與發(fā)展；以建設文化名城為目標，促進公益性文化事業(yè)繁榮興旺，推動經(jīng)營性文化產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，全面提高社會文化生活質量，發(fā)揮出長春市作為省域文化中心的輻射作用。

（五）創(chuàng)建“流綠都市”，提高城市品位，統(tǒng)籌國內發(fā)展與對外開放。

規(guī)劃以創(chuàng)造“流綠都市”為目標，調整優(yōu)化城市綠地系統(tǒng)，加強環(huán)城綠帶、水系綠化、生態(tài)廊道、低密度空間建設，提高城市綠地的比例，改善城市環(huán)境質量。利用現(xiàn)有景觀要素，保護、延續(xù)和發(fā)揚長春市傳統(tǒng)景觀特征，保持城市“疏朗、大氣、通透、開放”整體空間意象。

（六）明確城區(qū)發(fā)展方向，促進分區(qū)發(fā)展。

為加快經(jīng)濟發(fā)展，促進城區(qū)、開發(fā)區(qū)和縣域經(jīng)濟發(fā)展，在開展大量前期研究的基礎上，提出了各城區(qū)、開發(fā)區(qū)的發(fā)展方向和功能定位。

五、城市規(guī)劃中應該注意的問題

（一）嚴格控制城市人口和建設用地規(guī)模，保護耕地，節(jié)約用地。要嚴格保護劃定的基本農(nóng)田保護區(qū)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)要相對集中發(fā)展。

篇7

Abstract

Recentyears,theimpetusofrealestatedevelopmentinourcountryhasbecomemoreandmoreswiftandviolent.Thecompetitionofrealestatealsohasbecomemuchintense.Inordertomakestheownenterprisehasapositioninthemarket,makesprofitandtheenterprisewillgostepfurtherdevelopment,theproprietorsofrealestatebeginrealizingthatthetacticsofmarketingisveryimportantincompetition.Thispaperbeginsfromtheideaofrealestatemarketing,comesuptothetacticsofthemarketingimplementationcontent,furtherelaboratedmarketingoftherealestateprojectimplementationwhichexistsquestion、countermeasureanddevelopment,andmaketheunionconcreteprojectcaseapplication.

Keywords:realestatemarketingofrealestatetacticsofmarketing

引言

改革開放二十多年來，我國的住房改革一直在不斷地深入，房地產(chǎn)市場得以逐步發(fā)展壯大起來，2006年，我國經(jīng)濟承接著2005年的穩(wěn)健發(fā)展軌跡，繼續(xù)演繹高增長態(tài)勢。因此，作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)也順勢而動，在拉動經(jīng)濟增長中依舊扮演著重要的角色。然而隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也日趨激烈。房地產(chǎn)營銷作為房地產(chǎn)開發(fā)中的一個重要環(huán)節(jié)和手段，也越來越受到開發(fā)商們的重視。

在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，那些能夠在競爭中取勝的房地產(chǎn)開發(fā)商，就是因為了解市場，了解目標群體的需求后，按照市場需求開發(fā)房地產(chǎn)項目，從而最終獲取利潤或占領市場，并促進了企業(yè)的不斷發(fā)展。但目前許多開發(fā)商還都缺乏以顧客為導向的理念，推向市場的住宅并不符合市場所需。市場營銷策劃是連接市場需要和項目開發(fā)建設的中間環(huán)節(jié)，是開發(fā)商將潛在的市場機會轉化為現(xiàn)實市場機會，從而實現(xiàn)企業(yè)自我發(fā)展的有效手段。故而可以說，房地產(chǎn)營銷策劃是關系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成敗的關鍵。

1房地產(chǎn)營銷策劃

1.1房地產(chǎn)營銷策劃內涵

房地產(chǎn)營銷策劃是一項系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作。是房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得理想的銷售推廣效果，在進行環(huán)境分析的基礎上，利用其可動用的各種外部及內部資源進行優(yōu)化組合，制定計劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程。一個新的樓盤的營銷工作一般可以分為前、中、后三個時期，每一個過程與環(huán)節(jié)都很重要。一個樓盤想要搞得成功，必須具備全局性的營銷觀念，進行所謂“整體營銷”、“全程營銷”[1]。因此房地產(chǎn)營銷策劃不但包括房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術分析，還在在此基礎上確立投資地點、物業(yè)主題、規(guī)劃設計，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。

雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，但其中許多經(jīng)營理念卻跟不上行業(yè)發(fā)展的速度，顯得相對滯后。一些地產(chǎn)開發(fā)商，盲目跟風，開發(fā)建設出來的住宅商品根本就不符合市場需要，導致大量房屋閑置。例如前些年刮起的“別墅”熱潮[2]。所以一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中生存下去，就必須對市場進行深入地研究分析，“按需生產(chǎn)”，故而房地產(chǎn)營銷策劃就顯得尤為重要了。

1.2房地產(chǎn)營銷策劃特點

1.2.1“以人為本”

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的首要問題是使開發(fā)的房地產(chǎn)商品適應顧客的需要，從而促進銷售，增加利潤，加快資金周轉。因此，房地產(chǎn)開發(fā)一定是首先強調“以人為本”的營銷策劃。中國自古的儒家仁愛思想和西方的人本主義思潮為房地產(chǎn)營銷的人性理念提供了堅實的文化基礎。企業(yè)的一切經(jīng)營活動，都必須圍繞消費者的愿望、需求和價值觀念來展開，這是房地產(chǎn)營銷策劃的根本所在。

1.2.2地產(chǎn)營銷策劃是各種理念的復合

理念是營銷策劃的靈魂，當代房地產(chǎn)營銷策劃的主導理念一般包括[3]：

生態(tài)理念。近代以來，地球環(huán)境污染加重，客觀上要求房地產(chǎn)開發(fā)必須樹立起可持續(xù)發(fā)展生態(tài)理念，這不僅僅為目前的人類提供了更加適宜的生存空間，也為我們后代的發(fā)展鋪平了道路。

智能理念。人類科技水平的迅速發(fā)展使房地產(chǎn)開發(fā)逐漸從傳統(tǒng)的磚瓦營造習慣轉向各種新興材料的應用，而在建筑的功能上也走向了多元化，提供給了人們更加多的服務[4]。

投資理念。投資不動產(chǎn)愈來愈成為更多人選擇的投資保值手段。

1.2.3策略和手段是營銷策劃的生命

樓盤最終需要通過市場的反應去實現(xiàn)自身的價值，由此，營銷策劃中所采用的合理策略、手段則成了“檢驗真理”的試金石。通過各種營銷策略，如產(chǎn)品策略、定價策略、促銷策略、渠道策略等的組合，再依靠營銷手段使其具體化，那么最終產(chǎn)生的結果也將會是令人滿意的[5]。

1.3房地產(chǎn)營銷策劃作用

1.3.1準確決策

房地產(chǎn)營銷策劃可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家的決策更為準確，以盡量避免項目在運作中出現(xiàn)的偏差。

1.3.2增強競爭力

房地產(chǎn)策劃能使房地產(chǎn)開發(fā)項目增強競爭能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。在當前房地產(chǎn)業(yè)競爭十分激烈的情況下，房地產(chǎn)策劃更能發(fā)揮它的特長，增強項目的競爭能力，贏得主動地位。

1.3.3增強創(chuàng)新能力

房地產(chǎn)策劃能探索解決企業(yè)管理問題，增強企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。策劃人就是遵循科學的策劃程序，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，從尋求房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。

1.3.4有效整合資源

房地產(chǎn)策劃能有效地整合房地產(chǎn)項目資源，使之形成優(yōu)勢。房地產(chǎn)策劃參與到概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等各種資源中去，理清它們的關系，分析他們的功能，幫助它們團結一起，圍繞中心，形成共同的目標。此外，房地產(chǎn)策劃還有預測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用[6]。

2房地產(chǎn)營銷策劃內容

2.1市場分析

2.1.1市場供給調查分析

針對某一時期該區(qū)域市場供給狀況的調查主要包括：市場上已有的在售住房、同期將要建設的項目以及它們的區(qū)位、結構、面積、售價、付款方式；同等級房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量、實力和市場占有率；同等級房地產(chǎn)企業(yè)廣告訴求重點、營銷策略、服務以及效果；同等房地產(chǎn)企業(yè)、同等項目銷售情況和空置情況。

2.1.2市場需求調查分析

首先要調查消費需求的滿足狀況，即市場的實際需求狀況。包括某一時期該城市現(xiàn)有家庭中有多少家庭住房已經(jīng)得到滿足。其次，這些有需求欲望的家庭結構和規(guī)模怎么樣，他們需要什么結構和面積的住房。再次，他們的收入水平、受教育狀況以及會購買、能夠買什么樣的住宅，愿意以什么價格購買。最后，這些潛在的客戶集中分布狀況，他們在租售、消費信貸等方面的消費心理和消費方式如何。

2.2項目自身分析

項目自身在分析外部環(huán)境的同時，必須分析其內部環(huán)境，即分析自身的能力和限制，找出所特有的優(yōu)勢和存在的劣勢。所以應使用一些方法對項目自身情況進行分析，例如SWOT方法，它能把內、外部環(huán)境有機結合起來，使我們能調整策略，謀求更好發(fā)展，又因為是經(jīng)過認真地分析得出結論，所以也能夠提高決策的質量[7]。

2.3目標市場的確定

不同消費者的需求和偏好有很大差異。依據(jù)不同的區(qū)域特點，針對目標客源的特定需求，制定合理的市場定位，就能取得良好的銷售業(yè)績。選擇了項目的目標市場也就確定了目標客戶群，此時在對目標客戶群進行深入分析是為了項目推廣能夠更加準確有效。這里的分析結果將決定整個項目的營銷策劃，包括媒體的選擇、組合，宣傳主題、力度，訴求方式和其它輔助手段，同時，人群定位的結果也將影響價格定位和付款方式。搞好人群定位，主要考慮如下問題：目標客源的經(jīng)濟背景分析和目標客源的文化背景分析。

2.4項目定位

項目定位是在目標客源建立的基礎上，為最大限度的滿足客戶的需求而對項目的整體把握。它是圍繞目標市場將項目的功能、形象作特別的有針對性的規(guī)定。例如，“海逸長洲”的目標客戶是上層富裕家庭，它的項目定位是度假、休閑場所，身份地位的象征?！斑h洋新天地”的目標客戶是白領人士，它的項目定位是文化豐富的和諧生活。

2.5項目推廣

2.5.1項目推廣過程

房地產(chǎn)的營銷過程共可分為四個階段：預熱期、強銷期、持銷期、尾盤期，所以項目推廣過程也應該相應的分為四個階段，一個項目取得成功的前提條件就是針對各個階段銷售任務的不同來制定不同的推廣計劃，所謂“量體裁衣”[8]。例如：在預熱期，可以以突出項目的物業(yè)主題為主，展示樓盤的基本情況。

2.5.2項目推廣方式

項目的推廣實施是整個推廣過程中的關鍵，是將推廣計劃具體落實的過程。從目前國內的實際情況來看，房地產(chǎn)項目推廣以廣告推廣為主，廣告效果的好壞直接影響到整個推廣過程的成敗。除此之外，活動推廣和品牌推廣也占據(jù)著重要的地位?；顒油茝V可以借由一些活動來吸引公眾關心，來提升形象、促進銷售的目的。而在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的今天，品牌的樹立就越發(fā)顯得尤為重要了，品牌推廣越來越成為決勝的關鍵。

3房地產(chǎn)營銷策劃存在的誤區(qū)、對策及發(fā)展方向

3.1房地產(chǎn)營銷策劃存在的誤區(qū)

3.1.1房地產(chǎn)公司在營銷策劃中的誤區(qū)

（1）只以銷售結果作為成敗關鍵

房地產(chǎn)營銷策劃的成敗單純以銷售結果來作為評價指標，不注重真正的全程營銷過程，主要以廣告投入為主。就拿天津來說，天津的房地產(chǎn)市場這幾年是很火的，房價一漲再漲，由均價3500元/平米左右一路飚升到5000多元/平米。但隨著房價的不斷急速攀升，市場銷售開始減緩。于是，各家房地產(chǎn)公司都在報紙上刊登半版或者整版廣告。而有些同時有兩三個樓盤在售的房地產(chǎn)公司還在同一時間在同一份報紙的不同版面上對各個樓盤項目分別做廣告。一時間，房產(chǎn)廣告鋪天蓋地席卷而來，然而最終，這些費用還是得由消費者來承擔。

（2）營銷策劃重心在營銷而非策劃

房地產(chǎn)公司只注意對樓盤項目銷售的經(jīng)營，而忽視了對產(chǎn)品的開發(fā)，就如同手機市場一樣。中國的手機生產(chǎn)商購買到漂亮的手機設計，然后稍作變化就推向市場。其直接后果就是知名度遠高于美譽度，知曉度遠高于認知度，忠誠度低而且品牌聯(lián)想模糊零碎。房地產(chǎn)廣告看得多了，房地產(chǎn)公司任何人都能說出幾個，但深入程度僅僅局限于樓盤名稱。德式設計、美國小鎮(zhèn)、江南水鄉(xiāng)、歐式風格，一味追逐市場流行，而拋棄了真正的文化根基。

3.1.2策劃人對自身工作的認識誤區(qū)

（1）策劃人的專業(yè)性不強

現(xiàn)在很多房地產(chǎn)公司及策劃公司都在不斷地招聘房地產(chǎn)營銷策劃人員，但真正滿足需要的人卻很少。房地產(chǎn)業(yè)在近幾年來飛速發(fā)展，由于它在地域發(fā)展的不均衡和自身的周期性，使得現(xiàn)階段鮮有專業(yè)的從業(yè)人員，很多都是看著市場前景較好而從其他行業(yè)轉行過來的。由于缺少相關的專業(yè)知識，而對房地產(chǎn)業(yè)沒有一個整體的認識，有的只是一些其他行業(yè)的營銷操作經(jīng)驗，不能正確認識到房地產(chǎn)營銷策劃的重要性和其深層次的涵義與特殊要求。

（2）策劃人過于注重甲方、乙方的概念

就現(xiàn)在看來，房地產(chǎn)營銷策劃更多的模式還是由房地產(chǎn)公司外聘策劃公司來對其進行操作，因而，策劃人往往把房地產(chǎn)公司擺在甲方的位置，把自己作為乙方，沒有有效的建立起一種平等的合作關系，沒有一種對于房地產(chǎn)營銷策劃的使命感與責任感。其實很多房地產(chǎn)公司也只是在看到這個行業(yè)的巨大利潤后由其他行業(yè)轉調資金而建立起來，根本不具有任何的專業(yè)性。策劃公司由于是專業(yè)從事這方面的工作，因而對市場具有更多的敏感性，在很多方面認識更深刻，經(jīng)驗更豐富?？墒菂s在很多時候，在很多事情上不堅持原則，并且主動性不強。

3.1.3政府認識中存在的誤區(qū)

（1）政府沒有意識到房地產(chǎn)營銷策劃重要意義

房地產(chǎn)營銷策劃應該是一個全民參與的過程。這關系到一個城市的現(xiàn)在和未來，也關系到在城市中生存的每一個人的現(xiàn)在和未來。這是一個要將宏觀和微觀結合考慮的問題，涉及到城市的整體形象、可持續(xù)發(fā)展與城市文化。

政府沒有對其進行很好的指導與規(guī)范。由于認識方面的缺失，政府對房地產(chǎn)的整體發(fā)展沒有一個很好的長期規(guī)劃，過于注重短期的經(jīng)濟效益，不能有一個準確地定位。這將嚴重阻礙城市的發(fā)展，阻礙經(jīng)典城市和百年住宅的形成。

（2）政府對于其專業(yè)人才的培養(yǎng)還沒有引起足夠的重視

在各高校中，房地產(chǎn)專業(yè)設置很少，相比其他專業(yè)來說與實際需求人才是嚴重失衡的，而房地產(chǎn)營銷策劃就更加只是這個專業(yè)中的一門并不專業(yè)的課程。很多房地產(chǎn)專業(yè)有的還只是一種籠統(tǒng)的營銷策劃課程，沒有注意兩者之間所存在的根本區(qū)別。以至于，當前市場上專業(yè)人才嚴重缺乏，很多人只是沖著收入高而來得。其嚴重結果可想而知。

3.2應對房地產(chǎn)營銷策劃問題的對策

3.2.1擺正思路并認清房地產(chǎn)營銷策劃的正確概念

整體的營銷策劃不僅僅是房地產(chǎn)商或策劃人的工作，我們必須突破傳統(tǒng)意義的房地產(chǎn)營銷策劃的概念。營銷推廣在淺層次來說是一種先進的消費理念的引導，深層次來說是企業(yè)文化與核心理念的推廣，是一種強勢文化的自我表達。策劃應該是一種建立在整體規(guī)劃之上的全面的執(zhí)行，既包括準確的規(guī)劃也包括嚴格的執(zhí)行。我們必須要顛覆傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷策劃的理念，營銷策劃必須符合城市可持續(xù)發(fā)展的要求，從城市的整體營銷入手，以鑄造經(jīng)典城市為目的，建造與城市文化相融合的住宅，并注重環(huán)境與公共設施。構筑城市的個性并堅持它，需要大家共同的努力。

3.2.2政府正確調控及把握正確方向

政府的政策方向決定城市經(jīng)營和房地產(chǎn)開發(fā)的方向。政府可以利用行政壟斷權的優(yōu)勢，通過城市規(guī)劃對城市功能進行空間調整和遷移，使老市區(qū)和新開發(fā)區(qū)通過地價差，都獲得更新與發(fā)展的資金保障。政府也可在開發(fā)商的開發(fā)中進行指令性的規(guī)定，如：在全部規(guī)劃中規(guī)定10%——20%的規(guī)劃比例是屬于普通收入階層能夠消費得起的住宅，其他的方面由開發(fā)商自己掌控。這樣，開發(fā)商既能放手嘗試新的觀念或形式，底層市民的利益也有了一定的保障。

3.2.3房地產(chǎn)商的先進開發(fā)理念

房產(chǎn)商應有一種前瞻性的眼光，房地產(chǎn)業(yè)即將從新洗牌，產(chǎn)品品質將代表一切。天津的水晶城是一個很好的正面例子。水晶城的設計思想體現(xiàn)在各個細節(jié)的處理上。水晶城有著豐富的植被和人文資源，原址是天津玻璃廠，幾百棵大樹、古老的廠房、巨大的吊裝車間以及原有的調運鐵軌、煙囪等遺留物，做為開發(fā)商施展“手腳”的障礙，通常都被無情的鏟去。而萬科對于該地塊的開發(fā)則是立足于延續(xù)歷史的角度，保持原有建筑的歷史風貌，并使其巧妙的融入現(xiàn)在的建筑中，比如600棵大樹形成的舊廠區(qū)林蔭路和花園，在新的規(guī)劃中被保留下來；吊裝車間被賦予現(xiàn)代材料和形式，激活成為晶瑩剔透的社區(qū)會所；老的鐵路和水塔則滲透在景觀的規(guī)劃中，成為標志性的要素[9]。

3.2.4策劃人的責任感

策劃人，作為一個策劃人的意義，需要每一個策劃人不斷地思考。思考的過程也是實踐的過程,雖然存在著不小的阻力，但要戰(zhàn)勝它并且堅持下去。政府導向不一定支持，房地產(chǎn)開發(fā)商不一定理解，公眾的眼睛在廣告輿論的狂轟爛炸下不一定明亮，但我們的腦子應該清醒，這是一份重要的工作。經(jīng)驗、技巧、手段、關系統(tǒng)統(tǒng)都不重要，重要的是責任感。有責任感就有思考，有思考就有希望。

3.3房地產(chǎn)營銷策劃發(fā)展方向

3.3.1品牌觀念與效益觀念轉變

房地產(chǎn)的策劃觀念從產(chǎn)品品牌觀念向企業(yè)品牌的觀念轉變；從追求社會效益和經(jīng)濟效益觀念向生態(tài)效益和可持續(xù)發(fā)展的觀念轉變?，F(xiàn)在，一些房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃已初步表現(xiàn)出以上觀念的轉變，如天津的"水晶城"項目的策劃已在觀念轉變中大做文章。該樓盤在名稱上著重體現(xiàn)企業(yè)品牌的聲譽，在觀念上著重表達"歷史的慶典"的主題概念，追求生態(tài)住區(qū)可持續(xù)發(fā)展的至高境界。實現(xiàn)這一理念，不是策劃人的刻意做作，而是人們對住區(qū)觀念要求變化、創(chuàng)新的必然結果。

3.3.2房地產(chǎn)的策劃組織方向轉變

房地產(chǎn)的策劃組織從"自由策劃人"走向群體組織；從群體組織走向專業(yè)分工、相互協(xié)作的軌道。由于房地產(chǎn)策劃最早是由"自由策劃人"實踐、探索而逐漸發(fā)展起來的，至今還有不少"自由策劃人"。隨著房地產(chǎn)策劃業(yè)的深入發(fā)展，策劃人必然走向規(guī)范的組織化道路。這是因為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，項目開發(fā)涉及到人文、經(jīng)濟、管理、建筑、IT業(yè)、生態(tài)與環(huán)境等多個方面，各方面需要互相協(xié)作。再有，策劃人要使策劃的項目成功，必須充分利用與策劃有關的信息，但策劃者個人無法收集、分析、整理、歸納大量的動態(tài)信息，進而作出正確的判斷和決策。

3.3.3房地產(chǎn)的策劃方法轉變

房地產(chǎn)的策劃方法從側重項目概念轉到項目概念與項目細節(jié)并重的方法上。項目策劃概念是當前房地產(chǎn)策劃方法上的主要特征，它強調某個概念的創(chuàng)意而使樓盤熱銷。隨著消費者消費出發(fā)點的改變，消費者買房不只是買"概念房"，還要買"精品房"。因而，樓盤的細節(jié)、細部的完美和舒適將進一步引起購買者的重視。

3.3.4房地產(chǎn)的策劃理論轉變

房地產(chǎn)的策劃理論由單薄、零散的思想、理念逐步形成全面、科學的理論體系。幾年來，房地產(chǎn)策劃經(jīng)過優(yōu)秀策劃人的辛勤努力，策劃思想不斷豐富，策劃理論研究日益深入，這些實踐積累起來的真知灼見是房地產(chǎn)策劃理論不可多得的財富。經(jīng)過策劃人不懈地實踐、積累和探索，全面、科學的房地產(chǎn)策劃理論必然會呈現(xiàn)在人們面前。

3.3.5房地產(chǎn)的策劃信息轉變

房地產(chǎn)的策劃信息從人腦搜集轉移到人機結合；在信息的分析上，從定性分析轉移到定性定量相結合。現(xiàn)代計算機業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)業(yè)的發(fā)展，使人們利用計算機和互聯(lián)網(wǎng)進行房地產(chǎn)信息的搜集、分析、加工、整理乃至運用成為可能。從發(fā)展觀點看，處理信息時定性與定量相結合，互為補充、互為促進，才能使信息處理達到科學化，才能準確地反映市場動態(tài)情況。如果這樣，房地產(chǎn)策劃水平就會產(chǎn)生新的提高，新的飛躍[10]。

4房地產(chǎn)營銷策劃在“海韻家園”項目中的應用

海韻家園項目位于河北區(qū)呂緯路與三馬路交界，中山路商圈與北站商圈的交接地，鬧中取靜，是即將形成的“第三金街”的核心區(qū)域。總建筑面積為80000平方米。北起五馬路，毗鄰新開河；南至三馬路，與中山路咫尺相望；東臨調緯路，臨近規(guī)劃中的地鐵三號線；西側到呂緯路。在社區(qū)規(guī)劃上采用板式小高層與四層半花園洋房相結合的建筑形式，35%的超強主題綠化在河北區(qū)尚屬首舉。豪華業(yè)主會所：一層游泳館，二層乒乓球館將生活品質極盡凸現(xiàn)出來。同時有良好的教育氛圍：二中、鐵一中、十四中、五十七中、外國語附屬中學、育嬰里小學、昆實小學等多所名校皆在左右。并且世紀聯(lián)華超市、樂購超市、第四中心醫(yī)院、254醫(yī)院、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設銀行，生活配套設施一應俱全，行止皆宜。

4.1市場分析

4.1.1市場供給調查分析

2005年天津市房地產(chǎn)市場保持了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的勢頭，房地產(chǎn)投資、施工形勢持續(xù)良好，增幅提高，與國民經(jīng)濟發(fā)展保持了較合理的比例關系；目前，全市的商品房市場銷售活躍，各項交易記錄全面創(chuàng)新；空置房面積開始下降，市場供求結構進一步優(yōu)化。進入2006年后，市場供銷兩旺，依舊呈現(xiàn)出活躍的態(tài)勢，并表現(xiàn)出強勁的增長勢頭。

筆者選取本案周邊五個項目進行對比分析：

項目名稱

建筑面積（M2）

均價（M2）

總價范圍（萬元）

春和景明

30萬

4600

35-62

風和日麗

9萬

4700

34-62

百合春天

22萬

4600

32-60

陽光星期八

46萬

5000

30-75

愛家星河國際

14萬

5500

50-77

與本案進行比較的項目中，經(jīng)過一定的市場運作周期，春和景明、風和日麗、百合春天、陽光星期八等項目都已經(jīng)開盤；海河新天地項目價格遠高于本案，與本案產(chǎn)品可比性較低；同時區(qū)域內暫時無新項目進入；春和景明、風和日麗、百合春天、陽光星期八處于銷售旺期，但由于項目在所處位置比較來看：百合春天、陽光星期八與本案相對較遠，所以開盤階段周邊市場競爭主要來自于這春和景明、風和日麗和愛家星河國際這三個項目，但在項目運作階段、定位、產(chǎn)品等綜合因素的影響下，本案周邊區(qū)域市場存留著比較大的市場空白空間。

項目名稱

面積指標（平米）

主要面積配比

兩室

三室

兩室

三室

春和景明

73-93

100-130

42%

40%

風和日麗

90-102

120-130

47%

33%

百合春天

90-100

120-130

47%

30%

陽光星期八

96-110

125-150

56%

30%

愛家星河國際

92-108

115-140

37%

63%

進行比較的項目戶型以75-110平米兩室與100-150平米三室為主，還有一部分60-70平米左右的一室，戶型面積指標普遍小于全市水平，戶型設計上少有創(chuàng)新，主要以平層為主要房型，錯層、躍層形式只在部分項目中有所體現(xiàn)。

項目名稱

環(huán)境特點

配套特征

春和景明

無顯著特征

樓宇對講

風和日麗

文化主題景觀

樓宇對講

百合春天

無顯著特征

會所、社區(qū)智能化水平較高

陽光星期八

水景式設計

會所、社區(qū)智能化水平較高

愛家星河國際

中心主題景觀

酒店式管理

進行比較的項目配套設施沒有過于顯著的特征，區(qū)別不大?？蛻舻男枨蟛粌H在項目本身上，而且對小區(qū)的環(huán)境和配套要求都比較高。會所式的管理是未來需求的熱點。開發(fā)商應該有區(qū)別于其他項目的設施，以吸引目標客戶群體的目光。4.1.2市場需求調查分析

2006年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持健康穩(wěn)定發(fā)展。據(jù)預測，全市商品房需求量將達到1280萬平方米左右，二手房需求量接近1000萬平方米，分別比2005年增長23％和17％。新婚家庭購房需求280萬平方米左右；拆遷安置型需求380萬平方米；隨著濱海新區(qū)納入國家發(fā)展戰(zhàn)略，外地居民購房預計比2005年增加10％以上；居民生活水平提高拉動改善型住房需求比2005年增長15％以上。近年來天津經(jīng)濟增長在不斷加快，經(jīng)濟實力顯著增強，這使得房地產(chǎn)市場需求旺盛。并且隨著宏觀調控取得初步成效，房價趨穩(wěn)，去年以來積累的部分購房需求將在今年釋放[11]。

4.2海韻家園項目SWOT分析

4.2.1優(yōu)勢

本項目是由隸屬于河北區(qū)人民政府，被建設部批準為房地產(chǎn)開發(fā)資質一級企業(yè)，年投資能力超億元的河北區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團開發(fā)，具有很高的品牌公信力。這是一個位于水畔、能獨享靜謐水岸名流生活，使業(yè)主在工作的繁忙之余依舊能夠享受閑適生活的8萬平方米的低密度高品質的舒適社區(qū)。小區(qū)采用智能化的物業(yè)管理，由擁有高素質專業(yè)人員的物業(yè)公司為業(yè)主提供專業(yè)的服務，保證業(yè)主的品質生活。周邊配套設施完善已形成居住氣候，醫(yī)院、銀行、超市遍布周圍，使日常生活安然無憂，方便快捷。并且周邊有第二中學、鐵一中、第十四中學、第五十七中學、外國語附屬中學、育嬰里小學、昆實小學多所，有著良好的教育氛圍的學校，為孩子進入理想的學校提供了保證。

4.2.2劣勢

近鄰的北站立交橋日車流量很大、存在著噪音污染也會給業(yè)主的出行帶來不方便；北站地區(qū)規(guī)劃參差不齊，片區(qū)形象較為老化，多為老式住宅，新建項目較少，缺乏有特色的地標式建筑；到目前為止已經(jīng)有兩年半的建設時間，相較于其他同規(guī)模的項目建設周期較長，并且處于中環(huán)的地理位置相對于內環(huán)以內的項目優(yōu)勢稍遜一籌。

4.2.3機會

在日益繁忙的現(xiàn)代社會，便利的交通條件越來越成為購房者購房是考慮的關鍵因素，臨近規(guī)劃中的地鐵三號線——中山路站，為業(yè)主每日繁忙的工作學習提供了便捷的出行方式。在項目周圍以文化，宗教，旅游為依托的大悲院商圈；有歷史上遺留下來的意式建筑，形成具有濃郁意大利風情的意式風情區(qū)，有“純奧味”建筑風格，用途是商務辦公的奧式商務區(qū)；還有海河的改造，提供了優(yōu)美的環(huán)境，能夠吸引很多人的關注。河北區(qū)發(fā)揮北站的地域優(yōu)勢，打造北站商圈，再造中山路商業(yè)街商貿優(yōu)勢，并結合新開河沿岸的綜合開發(fā)，使之形成商貿氛圍，與在海河的綜合開發(fā)中已經(jīng)基本成型的海河北岸商業(yè)帶相呼應。所以隨著北站商圈的興起,天津“第三金街”的規(guī)劃建設能為本項目提供了人流保障，故而周邊市場有很大的上升空間。

4.2.4威脅

項目周邊競爭對手較多，像春和景明、風和日麗、愛家星河國際都是本案有利的競爭對手，由于有眾多的本地和外來地產(chǎn)商開發(fā)了大量的項目，所以整體市場上的競爭是比較激烈的；周邊整體形象較為陳舊，多為磚式結構的老式住宅；人文環(huán)境相對于河西、南開區(qū)稍差；在區(qū)域發(fā)展上河北區(qū)與市內其它幾個區(qū)相比較，其發(fā)展速度一直處于比較緩慢的局面，有待于進一步的提升。

4.3海韻家園項目目標市場分析

主客戶群：周邊企業(yè)的白領階層，區(qū)域內的本地居民，與區(qū)域內有姻親及其他關系，在區(qū)域內工作的公務員。

次客戶群：在河北區(qū)做生意的個體工商戶，周邊工作或居住的部分客戶，購買用于投資的目標客戶。

目標客戶主要需求集中在面積為100—120平米的兩室，100—120平米的小三室，120—150平米的大三室，150-200平米的躍層。大部分客戶選擇面積為120平米左右的平層，為比較單一的人口構成，屬于在工作和個人方面上較為穩(wěn)定。選擇120平米以上面積房型的客戶多為住房改善，他們有住房，并不單單要求住宅的面積還要求居住環(huán)境和居住質量，所以對價格上并不是很限制。他們在年齡上為中青年成熟的人群（30-45歲左右），在事業(yè)和家庭上有了一定的基礎。年齡、事業(yè)的成熟是選擇住房面積和地點的一個分差；100—120平米面積上選擇120平米的客戶較多；120—150平方米面積上選擇130平方米的客戶較多，150—200平方米面積上選擇170平方米的客戶較多。

4.4海韻家園項目定位

4.4.1定位依據(jù)

隨著城市的快速發(fā)展，直接導致了城區(qū)土地價格的不斷急速攀升，使得開發(fā)成本與市場消化能力的矛盾日益突出，另外由于中心城區(qū)內可以被開發(fā)利用的土地越來越少，為了降低開發(fā)成本更多的開發(fā)商選擇了城市邊緣的土地。中心城區(qū)的地價要偏高于邊緣地區(qū)，雖然本項目位于中心城區(qū)，但是相較于和平、南開、河西的地價要稍低，有利于開發(fā)商的成本控制。海韻家園位于天津市的北站地區(qū)，是現(xiàn)今天津市市內已少有的可開發(fā)利用的區(qū)域，本項目有著同春和景明、愛家星河國際、萬春美鉆時代、海河新天地等項目的地位，優(yōu)于海河新天地、春和景明、萬春美鉆時代的交通條件。作為北站地區(qū)的優(yōu)勢項目，其綜合優(yōu)勢將在進入開盤銷售后進一步彰顯出來。

4.4.2海韻家園項目定位原則

挖掘市場空白點，力求在規(guī)劃設計、建筑形式、產(chǎn)品設計、園林風格等方面有所突破、有所創(chuàng)新；嚴格保證項目建筑質量，打造良好品牌口碑；避免同類競爭項目之間的產(chǎn)品同質化，追求項目個性，以增強產(chǎn)品的市場競爭力；細致分析市場的需求特點，分析市場供應，確定自身產(chǎn)品的設計方向和消費群體。

4.4.3定位方向

項目定位：CLD北岸風情典范社區(qū)

主題定位：獨享尊崇，私有首府

價格定位：板式小高層：均價5500-5600元/平米左右

四層半花園洋房：均價5800-6000元/平米左右

產(chǎn)品設計：主打房型為三室和躍層

園林風格：莊園式園林綠化，城中的綠色洋房

項目總建筑面積：8萬平方米

為了避免同類項目的競爭，海韻家園從建筑結構、環(huán)境綠化、安全防護、社區(qū)氛圍、會所等多個方面入手，在嚴格控制成本的前提下，豐富產(chǎn)品的內容，彰顯自身項目特點，區(qū)別于其他項目更加具有競爭力。

4.5海韻家園項目推廣過程

由于海韻家園項目目前尚沒有開盤公開發(fā)售，所以本文只涉及推廣過程中的前兩個階段。

4.5.1老客戶轉化期

本項目經(jīng)過了一年左右的不確定因素，雖然淘汰了一大批客戶，但是也繼續(xù)積累下來部分客戶?，F(xiàn)在項目重新開盤，應該積極把一直關注本項目的客戶轉化成最終購買者。

時間階段:9月10日——9月25日

主要營銷手段：

（1）通知老客戶即日起15日內到售樓處現(xiàn)場購認購卡——A卡（對持卡客戶能夠給予適當優(yōu)惠。）

（2）確定客戶意向，簽訂意向書，通知客戶一周內可以選房。

時間階段:9月25日——10月15日

主要營銷手段：

（1）A卡的客戶分批次前來現(xiàn)場選房。

（2）對新增客戶開始進行發(fā)號——B卡，客戶在購買B卡后就可以開始選房，在意向書上進行登記，從而轉化為持卡客戶，從而實現(xiàn)了足夠數(shù)量的新增客戶，以實現(xiàn)開盤當月的回款目標，強化市場關注程度并進一步積累新增客戶。

4.5.2客戶新增期

在轉化老客戶的同時，也應該吸引更多的潛在客戶對本項目的興趣，通過一些活動來進一步加強客戶的信心。

時間階段:10月15日——11月6日

主要營銷手段：

（1）強化項目優(yōu)勢，增強客戶信心，并對已購卡的客戶通過產(chǎn)品說明會的方式進行宣傳鞏固。

（2）以價格的浮動促進客戶轉化，可以提前進行合同的簽訂。

4.5.3開盤強銷期

項目正式開盤后，在前在客戶中的知名度也急劇攀升，越來越多的客戶會對項目有更多的關注和興趣。此時是項目銷售的重要時期，應把握住時機促成案子的最終成交。

時間階段:11月6日——12月30日

主要營銷手段:

（1）11月6日正式開盤，再次拉升價格，促進快速成交。

（2）通過銷量控制強力推薦高層產(chǎn)品，積累購買高層客戶，并通過拉升多層產(chǎn)品的價格，以體現(xiàn)高層的價格優(yōu)勢，以此來積累和轉化購買的高層客戶。

（3）通過各種銷售政策以及適當?shù)拇黉N政策，來促進銷售業(yè)績。

4.6海韻家園項目推廣方式

4房地產(chǎn)營銷策劃在“海韻家園”項目中的應用

海韻家園項目位于河北區(qū)呂緯路與三馬路交界，中山路商圈與北站商圈的交接地，鬧中取靜，是即將形成的“第三金街”的核心區(qū)域?？偨ㄖ娣e為80000平方米。北起五馬路，毗鄰新開河；南至三馬路，與中山路咫尺相望；東臨調緯路，臨近規(guī)劃中的地鐵三號線；西側到呂緯路。在社區(qū)規(guī)劃上采用板式小高層與四層半花園洋房相結合的建筑形式，35%的超強主題綠化在河北區(qū)尚屬首舉。豪華業(yè)主會所：一層游泳館，二層乒乓球館將生活品質極盡凸現(xiàn)出來。同時有良好的教育氛圍：二中、鐵一中、十四中、五十七中、外國語附屬中學、育嬰里小學、昆實小學等多所名校皆在左右。并且世紀聯(lián)華超市、樂購超市、第四中心醫(yī)院、254醫(yī)院、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設銀行，生活配套設施一應俱全，行止皆宜。

4.1市場分析

4.1.1市場供給調查分析

2005年天津市房地產(chǎn)市場保持了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的勢頭，房地產(chǎn)投資、施工形勢持續(xù)良好，增幅提高，與國民經(jīng)濟發(fā)展保持了較合理的比例關系；目前，全市的商品房市場銷售活躍，各項交易記錄全面創(chuàng)新；空置房面積開始下降，市場供求結構進一步優(yōu)化。進入2006年后，市場供銷兩旺，依舊呈現(xiàn)出活躍的態(tài)勢，并表現(xiàn)出強勁的增長勢頭。

與本案進行比較的項目中，經(jīng)過一定的市場運作周期，春和景明、風和日麗、百合春天、陽光星期八等項目都已經(jīng)開盤；海河新天地項目價格遠高于本案，與本案產(chǎn)品可比性較低；同時區(qū)域內暫時無新項目進入；春和景明、風和日麗、百合春天、陽光星期八處于銷售旺期，但由于項目在所處位置比較來看：百合春天、陽光星期八與本案相對較遠，所以開盤階段周邊市場競爭主要來自于這春和景明、風和日麗和愛家星河國際這三個項目，但在項目運作階段、定位、產(chǎn)品等綜合因素的影響下，本案周邊區(qū)域市場存留著比較大的市場空白空間。

項目名稱

進行比較的項目戶型以75-110平米兩室與100-150平米三室為主，還有一部分60-70平米左右的一室，戶型面積指標普遍小于全市水平，戶型設計上少有創(chuàng)新，主要以平層為主要房型，錯層、躍層形式只在部分項目中有所體現(xiàn)。

進行比較的項目配套設施沒有過于顯著的特征，區(qū)別不大?？蛻舻男枨蟛粌H在項目本身上，而且對小區(qū)的環(huán)境和配套要求都比較高。會所式的管理是未來需求的熱點。開發(fā)商應該有區(qū)別于其他項目的設施，以吸引目標客戶群體的目光。4.1.2市場需求調查分析

2006年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持健康穩(wěn)定發(fā)展。據(jù)預測，全市商品房需求量將達到1280萬平方米左右，二手房需求量接近1000萬平方米，分別比2005年增長23％和17％。新婚家庭購房需求280萬平方米左右；拆遷安置型需求380萬平方米；隨著濱海新區(qū)納入國家發(fā)展戰(zhàn)略，外地居民購房預計比2005年增加10％以上；居民生活水平提高拉動改善型住房需求比2005年增長15％以上。近年來天津經(jīng)濟增長在不斷加快，經(jīng)濟實力顯著增強，這使得房地產(chǎn)市場需求旺盛。并且隨著宏觀調控取得初步成效，房價趨穩(wěn)，去年以來積累的部分購房需求將在今年釋放[11]。

4.2海韻家園項目SWOT分析

4.2.1優(yōu)勢

本項目是由隸屬于河北區(qū)人民政府，被建設部批準為房地產(chǎn)開發(fā)資質一級企業(yè)，年投資能力超億元的河北區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團開發(fā)，具有很高的品牌公信力。這是一個位于水畔、能獨享靜謐水岸名流生活，使業(yè)主在工作的繁忙之余依舊能夠享受閑適生活的8萬平方米的低密度高品質的舒適社區(qū)。小區(qū)采用智能化的物業(yè)管理，由擁有高素質專業(yè)人員的物業(yè)公司為業(yè)主提供專業(yè)的服務，保證業(yè)主的品質生活。周邊配套設施完善已形成居住氣候，醫(yī)院、銀行、超市遍布周圍，使日常生活安然無憂，方便快捷。并且周邊有第二中學、鐵一中、第十四中學、第五十七中學、外國語附屬中學、育嬰里小學、昆實小學多所，有著良好的教育氛圍的學校，為孩子進入理想的學校提供了保證。

4.2.2劣勢

近鄰的北站立交橋日車流量很大、存在著噪音污染也會給業(yè)主的出行帶來不方便；北站地區(qū)規(guī)劃參差不齊，片區(qū)形象較為老化，多為老式住宅，新建項目較少，缺乏有特色的地標式建筑；到目前為止已經(jīng)有兩年半的建設時間，相較于其他同規(guī)模的項目建設周期較長，并且處于中環(huán)的地理位置相對于內環(huán)以內的項目優(yōu)勢稍遜一籌。

4.2.3機會

在日益繁忙的現(xiàn)代社會，便利的交通條件越來越成為購房者購房是考慮的關鍵因素，臨近規(guī)劃中的地鐵三號線——中山路站，為業(yè)主每日繁忙的工作學習提供了便捷的出行方式。在項目周圍以文化，宗教，旅游為依托的大悲院商圈；有歷史上遺留下來的意式建筑，形成具有濃郁意大利風情的意式風情區(qū)，有“純奧味”建筑風格，用途是商務辦公的奧式商務區(qū)；還有海河的改造，提供了優(yōu)美的環(huán)境，能夠吸引很多人的關注。河北區(qū)發(fā)揮北站的地域優(yōu)勢，打造北站商圈，再造中山路商業(yè)街商貿優(yōu)勢，并結合新開河沿岸的綜合開發(fā)，使之形成商貿氛圍，與在海河的綜合開發(fā)中已經(jīng)基本成型的海河北岸商業(yè)帶相呼應。所以隨著北站商圈的興起,天津“第三金街”的規(guī)劃建設能為本項目提供了人流保障，故而周邊市場有很大的上升空間。

4.2.4威脅

項目周邊競爭對手較多，像春和景明、風和日麗、愛家星河國際都是本案有利的競爭對手，由于有眾多的本地和外來地產(chǎn)商開發(fā)了大量的項目，所以整體市場上的競爭是比較激烈的；周邊整體形象較為陳舊，多為磚式結構的老式住宅；人文環(huán)境相對于河西、南開區(qū)稍差；在區(qū)域發(fā)展上河北區(qū)與市內其它幾個區(qū)相比較，其發(fā)展速度一直處于比較緩慢的局面，有待于進一步的提升。

4.3海韻家園項目目標市場分析

主客戶群：周邊企業(yè)的白領階層，區(qū)域內的本地居民，與區(qū)域內有姻親及其他關系，在區(qū)域內工作的公務員。

次客戶群：在河北區(qū)做生意的個體工商戶，周邊工作或居住的部分客戶，購買用于投資的目標客戶。

目標客戶主要需求集中在面積為100—120平米的兩室，100—120平米的小三室，120—150平米的大三室，150-200平米的躍層。大部分客戶選擇面積為120平米左右的平層，為比較單一的人口構成，屬于在工作和個人方面上較為穩(wěn)定。選擇120平米以上面積房型的客戶多為住房改善，他們有住房，并不單單要求住宅的面積還要求居住環(huán)境和居住質量，所以對價格上并不是很限制。他們在年齡上為中青年成熟的人群（30-45歲左右），在事業(yè)和家庭上有了一定的基礎。年齡、事業(yè)的成熟是選擇住房面積和地點的一個分差；100—120平米面積上選擇120平米的客戶較多；120—150平方米面積上選擇130平方米的客戶較多，150—200平方米面積上選擇170平方米的客戶較多。

4.4海韻家園項目定位

4.4.1定位依據(jù)

隨著城市的快速發(fā)展，直接導致了城區(qū)土地價格的不斷急速攀升，使得開發(fā)成本與市場消化能力的矛盾日益突出，另外由于中心城區(qū)內可以被開發(fā)利用的土地越來越少，為了降低開發(fā)成本更多的開發(fā)商選擇了城市邊緣的土地。中心城區(qū)的地價要偏高于邊緣地區(qū)，雖然本項目位于中心城區(qū)，但是相較于和平、南開、河西的地價要稍低，有利于開發(fā)商的成本控制。海韻家園位于天津市的北站地區(qū)，是現(xiàn)今天津市市內已少有的可開發(fā)利用的區(qū)域，本項目有著同春和景明、愛家星河國際、萬春美鉆時代、海河新天地等項目的地位，優(yōu)于海河新天地、春和景明、萬春美鉆時代的交通條件。作為北站地區(qū)的優(yōu)勢項目，其綜合優(yōu)勢將在進入開盤銷售后進一步彰顯出來。

4.4.2海韻家園項目定位原則

挖掘市場空白點，力求在規(guī)劃設計、建筑形式、產(chǎn)品設計、園林風格等方面有所突破、有所創(chuàng)新；嚴格保證項目建筑質量，打造良好品牌口碑；避免同類競爭項目之間的產(chǎn)品同質化，追求項目個性，以增強產(chǎn)品的市場競爭力；細致分析市場的需求特點，分析市場供應，確定自身產(chǎn)品的設計方向和消費群體。

4.4.3定位方向

項目定位：CLD北岸風情典范社區(qū)

主題定位：獨享尊崇，私有首府

價格定位：板式小高層：均價5500-5600元/平米左右

四層半花園洋房：均價5800-6000元/平米左右

產(chǎn)品設計：主打房型為三室和躍層

園林風格：莊園式園林綠化，城中的綠色洋房

項目總建筑面積：8萬平方米

為了避免同類項目的競爭，海韻家園從建筑結構、環(huán)境綠化、安全防護、社區(qū)氛圍、會所等多個方面入手，在嚴格控制成本的前提下，豐富產(chǎn)品的內容，彰顯自身項目特點，區(qū)別于其他項目更加具有競爭力。

4.5海韻家園項目推廣過程

由于海韻家園項目目前尚沒有開盤公開發(fā)售，所以本文只涉及推廣過程中的前兩個階段。

4.5.1老客戶轉化期

本項目經(jīng)過了一年左右的不確定因素，雖然淘汰了一大批客戶，但是也繼續(xù)積累下來部分客戶?，F(xiàn)在項目重新開盤，應該積極把一直關注本項目的客戶轉化成最終購買者。

時間階段:9月10日——9月25日

主要營銷手段：

（1）通知老客戶即日起15日內到售樓處現(xiàn)場購認購卡——A卡（對持卡客戶能夠給予適當優(yōu)惠。）

（2）確定客戶意向，簽訂意向書，通知客戶一周內可以選房。

時間階段:9月25日——10月15日

主要營銷手段：

（1）A卡的客戶分批次前來現(xiàn)場選房。

（2）對新增客戶開始進行發(fā)號——B卡，客戶在購買B卡后就可以開始選房，在意向書上進行登記，從而轉化為持卡客戶，從而實現(xiàn)了足夠數(shù)量的新增客戶，以實現(xiàn)開盤當月的回款目標，強化市場關注程度并進一步積累新增客戶。

4.5.2客戶新增期

在轉化老客戶的同時，也應該吸引更多的潛在客戶對本項目的興趣，通過一些活動來進一步加強客戶的信心。

時間階段:10月15日——11月6日

主要營銷手段：

（1）強化項目優(yōu)勢，增強客戶信心，并對已購卡的客戶通過產(chǎn)品說明會的方式進行宣傳鞏固。

（2）以價格的浮動促進客戶轉化，可以提前進行合同的簽訂。

4.5.3開盤強銷期

項目正式開盤后，在前在客戶中的知名度也急劇攀升，越來越多的客戶會對項目有更多的關注和興趣。此時是項目銷售的重要時期，應把握住時機促成案子的最終成交。

時間階段:11月6日——12月30日

主要營銷手段:

（1）11月6日正式開盤，再次拉升價格，促進快速成交。

篇8

個人認為，未來我國的房地產(chǎn)行業(yè)應該沿著一條更加注重科技化、人性化、復合化和可延展化的智慧化道路繼續(xù)前行，房地產(chǎn)企業(yè)將變得更加注重模式分享，并且更加善于通過不斷的自我組織機制調整來進一步提升其對于未來行業(yè)市場方向的敏感度和駕馭能力。我感覺，只有做到這些，才真正有可能朝著一個“智慧化”的方向發(fā)展，打造“智慧化地產(chǎn)”。

所謂“科技化”，我的理解是，更加注重通過引入全新科技理念和先進技術手段來革命性地提高地產(chǎn)和房產(chǎn)使用價值，進而促使其商品價值的更大提升。當然，在這一過程中，我們必須有效避免“炒概念”或“為概念主義”，否則一切努力都將是自欺欺人，與真正所謂的“科技化”發(fā)展方向完全背道而馳，而結果也只有可能以泡沫的爆破而告終。

所謂“人性化”，我認為未來的房產(chǎn)發(fā)展將更加注重居民的個人感受，結合互聯(lián)網(wǎng)思維，自下而上地推動居民真正自發(fā)參與到社區(qū)和周邊設施的使用和商業(yè)化經(jīng)營中。

篇9

    個人認為,未來我國的房地產(chǎn)行業(yè)應該沿著一條更加注重科技化、人性化、復合化和可延展化的智慧化道路繼續(xù)前行,房地產(chǎn)企業(yè)將變得更加注重模式分享,并且更加善于通過不斷的自我組織機制調整來進一步提升其對于未來行業(yè)市場方向的敏感度和駕馭能力。我感覺,只有做到這些,才真正有可能朝著一個“智慧化”的方向發(fā)展,打造“智慧化地產(chǎn)”。

    所謂“科技化”,我的理解是,更加注重通過引入全新科技理念和先進技術手段來革命性地提高地產(chǎn)和房產(chǎn)使用價值,進而促使其商品價值的更大提升。當然,在這一過程中,我們必須有效避免“炒概念”或“為概念主義”,否則一切努力都將是自欺欺人,與真正所謂的“科技化”發(fā)展方向完全背道而馳,而結果也只有可能以泡沫的爆破而告終。

篇10

一個地方必然有其悠久的歷史，為了記錄了保存，基本上每個地方都有記錄這些歷史的地方志。然而，單就文化工作而言，專門編纂文化志的卻并不多見，尤其是作為街道這一級的基層組織編纂文化志，就更為罕見。所幸的是，我所在的街道——深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道，就做了這樣一項具有開拓性的工作，在全國也許是開了先河。

在深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道黨工委和辦事處的正確領導和大力支持下，在工作人員的辛苦付出和社會各界的共同努力下，歷經(jīng)四年多時間，編纂完成了《西鄉(xiāng)文化志》。我在研究群眾文化工作時發(fā)現(xiàn)這本《西鄉(xiāng)文化志》對于群眾文化工作，影響面之廣、意義之大、作用之明顯，均遠遠超出了我的當初編纂時的判斷。

一、文化志作為專項志，內容詳細而全面

一般情況，地方志里面肯定會提到文化工作，但是一般都是放在“科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育”，簡稱“科教文衛(wèi)”專欄予的扼要介紹。限于篇幅，不可能詳細地一一介紹，只能揀重點作以記錄敘述。這樣，難免記錄的內容就不夠全面，也不夠詳細?！段鬣l(xiāng)文化志》詳細記錄了和文化相關的方方面面，內容非常翔實，非常全面。不但有文化機構、文化設施與投入、文學、藝術、宗教、群眾文化、文化交流、文物、民間民俗文化、文化市場與管理等內容，我們還收錄了具有代表性的作品。

二、文化志具有很高的史料價值

“志”本身就具有史料價值，因為是對于歷史的記錄，便于保存，也利于傳承。比如：歷史一些當?shù)氐拿裰{、兒歌，可能以后再過幾十年就會失傳，沒有人能夠記得，更沒有人會唱，我們通過“志”的這種方式記錄整理下來，就能夠完整保存，可以世代傳承下去。

文化的力量是非常巨大的，可以穿越時空，對于一個民族和國家，都有深遠的影響。正如英國著名歷史學家湯因比所說：“就中國人來說，幾千年來，比世界任何民族都成功地把幾億民眾從政治、文化上團結起來，他們顯示出這種政治、文化上統(tǒng)一的本領，具有無與倫比的成功經(jīng)驗”。①保存史料意義巨大，是志在當代，功在千秋，可以惠澤子孫萬代。

三、文化志具有學術研究價值

隨著歷史的發(fā)展，時代變遷，社會的進步，很多東西都會發(fā)生變化，那么，若干年以后，我們的后人如何探尋我們的生活軌跡呢？就不得不從歷史文獻資料中去找尋。而我們現(xiàn)在想知道前人的文化習俗，也是從前人留下的珍貴資料中尋找。

對于《西鄉(xiāng)文化志》的編纂，我們也弄清楚了西鄉(xiāng)文化發(fā)展的歷史軌跡和脈絡，根據(jù)這個特點，可以預測未來發(fā)展趨勢和走向，可以更好地有的放矢地開展群眾文化工作，促進文化的大繁榮、大發(fā)展。對于其它從事文史研究的人員考證或者研究西鄉(xiāng)的文化，具有一定的學術參考價值，也為研究者提供了難得的資料。因為“志”中所列，均是我們工作人員經(jīng)過收集、整理、篩選、核實等等環(huán)節(jié)，能夠經(jīng)得起檢驗的真實保貴資料。

四、文化志具有教育功能

首先，編纂“志”的過程，本身就是一個教育的過程。因為修“志”是一項系統(tǒng)的工程，工作量較大，耗費時間也較長，參與人員眾多。凡參與的人員，都會增長一些新的見識，更多地了解西鄉(xiāng)這塊地方的文化歷史和現(xiàn)狀。而這些系統(tǒng)全面的知識，以前沒有渠道獲得。此次通過修“志”才有了這樣一個難得的機會。

其次，對于《西鄉(xiāng)文化志》的印刷發(fā)行，讀者也會從中受到教育。當然，“志”的發(fā)行是有限的，主要是西鄉(xiāng)的人民群眾。學校師生是《西鄉(xiāng)文化志》比較集中的一個讀者群體，對于了西鄉(xiāng)文化歷史，起到了很大的幫助。老師可以借助《西鄉(xiāng)文化志》掌握更多更豐富的素材，可以更好的激發(fā)學生的學習興趣。對于青少年的培養(yǎng)，起到積極的作用。讓青少年從小就了解家鄉(xiāng)，熱愛家鄉(xiāng)。

最后，加強了外地移民的文化融合。從前外地人普遍認為深圳之前是個小漁村，更有甚者認為深圳古代是荒蕪人煙的不毛之地。據(jù)此有人說以前深圳是文化的沙漠，沒有任何文化積淀。通過《西鄉(xiāng)文化志》新移民們讀了之后，才明白了自己的誤解。不但熱愛現(xiàn)在的西鄉(xiāng)，也喜歡西鄉(xiāng)的過去。再遇到別人談論深圳歷史的時候，就會糾正別人和自己過去一樣的誤解和偏見。

五、文化志對于群眾文化的創(chuàng)作有促進作用

群眾文化的造創(chuàng)作需要源泉，我們通過編纂《西鄉(xiāng)文化志》，找到一些素材和藝術營養(yǎng)，可以說是“古為今用，推陳出新”，更加有利于我們的創(chuàng)作。新創(chuàng)作的舞蹈加進去了之前漁民、蠔民勞作的動作，演出之后受到了中老年觀眾的一致好評，因為這些動作勾起了他們的回憶，重新將觀眾帶回了已經(jīng)逝去的那個年代。我們創(chuàng)作的歌曲中借用了漁歌的曲調，在社區(qū)居民中更容易廣為傳唱，非常對居民群眾的胃口。而借助本土傳統(tǒng)文化創(chuàng)造出來的東西，更容易讓群眾接受，因為宣傳效果會更好，內涵豐富而具有歷史厚重感。

六、文化志可以促進社會主義精神文明建設

社會主義精神文明建設和文化工作密不可分。通過對傳統(tǒng)文化的梳理、篩選，再在社區(qū)居民中間進行傳播，對于改善社會風氣，提高居民的人文素質，都有很大的幫助和促進作用?！爱敶幕械脑S多現(xiàn)象，如相當多的通俗文藝以刺激人的感官為能事， 是遠離審美，或反審美的。因此，不能把審美文化理解為當代文化?！?②對于培養(yǎng)居民的審美情趣，提高審美水平，促進社區(qū)群眾的精神文明幫助很大。

總而言之，編纂《西鄉(xiāng)文化志》對于西鄉(xiāng)街道的群眾文化工作具有很大的推動促進作用。我僅僅是從我個人的研究領域，側重于從群眾文化方面進行一點探討而已。我僅代表我一家之見，希望對于正準備編纂地方文化志的地方能夠有些許參考價值，若有，則我倍感欣慰。

參考文獻：